（2015）清南法民二初字第54号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-10
案件名称
庄锦雄与深圳市伟升电力设备有限公司连南分公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
连南瑶族自治县人民法院
所属地区
连南瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庄锦雄,深圳市伟升电力设备有限公司连南分公司,深圳市伟升电力设备有限公司,连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司,连南瑶族自治县经济发展促进局
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省连南瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）清南法民二初字第54号原告：庄锦雄，男，1968年4月4日出生，汉族。委托代理人：潘柏权，男，1944年5月25日出生，汉族。被告：深圳市伟升电力设备有限公司连南分公司。负责人：赖伟坚。被告：深圳市伟升电力设备有限公司。法定代表人：赖伟坚。被告：连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司。法定代表人：赖伟坚。被告：连南瑶族自治县经济发展促进局。法定代表人：甘国越。原告庄锦雄诉被告深圳市伟升电力设备有限公司连南分公司（下称伟升连南分公司）、深圳市伟升电力设备有限公司（下称伟升公司）、连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司（下称凰庆苑）、连南瑶族自治县经济发展促进局（下称经促局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏露权独任审判，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告庄锦雄及其委托代理人潘柏权到庭参加诉讼，被告伟升连南分公司、伟升公司、凰庆苑、经促局经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄锦雄诉称：2011年1月5日，原告与被告伟升连南分公司签订《旧楼房升级改造安置补偿协议》（下称《安置补偿协议》），约定由被告负责出资将连南瑶族自治县（下称连南县）某某号的旧楼房拆除后在原地新建一栋17层商住综合大楼，并约定了交付房屋日期、过渡周转租金支付及违约责任等。后被告将原告名下的位于连南县某某号的两套房屋予以拆除，并依约支付过渡周转租金600元。由于被告不能依约交付房屋，故原告与凰庆苑于2013年3月4日签订《补充协议》，约定每户每月提高过渡周转租金250元，并约定于同年12月31日交付房屋，否则被告须补偿原告5万元。至2013年9月，被告均能按时支付过渡周转租金，但之后便出现断续交款，其中2013年10、11月，2014年的2、6、7、9、10、11、12月，2015年1、2月共11个月未付款，合计12100元（550元／月×11月×2套），且至今仍未交付房屋，根据《补充协议》的约定，被告凰庆苑应承担向原告支付10万元（5万元×2套）违约金的违约责任。被告伟升公司是伟升连南分公司的总公司，应与其一起承担连带责任。被告经促局在原告与被告伟升连南分公司签订的《安置补偿协议》中作担保人，应承担连带责任。现起诉到法院，请求法院判令：一、判令被告伟升连南分公司、伟升公司向原告支付过渡周转租金12100元；二、判令被告凰庆苑向原告支付违约金10万元；三、判令被告经促局从其收取的300万元保证金中支付原告12100元过渡周转租金及10万元违约金；四、本案受理费由被告承担。庭审时，原告增加诉讼请求，要求被告凰庆苑向原告支付过渡周转租金12100元。被告伟升连南分公司、伟升公司、凰庆苑、经促局未到庭答辩亦未向本院提交书面答辩意见。原告庄锦雄为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、《安置补偿协议》及《补充协议》（复印件，下同），证明原、被告间的权利义务关系；2、房地产权证2本，证明原告系涉案房屋的权属人；3、存折，证明被告凰庆苑在2013年后断续付款及提高过渡周转租金的事实；4、被告伟升连南分公司的企业机读档案登记资料，证明被告伟升连南分公司的主体资格。被告伟升连南分公司、伟升公司、凰庆苑、经促局经本院合法传票传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交书面证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提供的证据依法予以采信。经审理查明：原告庄锦雄是位于连南县某某号某某层房屋及连南县某某号某某房的权属人。2011年1月5日，原告庄锦雄（乙方）与被告伟升连南分公司（甲方）签订了两份《安置补偿协议》（两份协议的内容完全一致），约定由被告伟升连南分公司出资将连南县某某号的旧楼房拆除后在原地块新建一栋约17层左右的商住综合大楼。被告伟升连南分公司每月支付给原告过渡周转房租金300元，支付方式由被告伟升连南分公司每月5号前划入原告提供的银行账户，新楼房建成经验收合格后，原告约从五层算起按照原有住房实际测量面积1：1回迁，新楼房交付原告使用的时间为原告搬迁后将楼房交付被告伟升连南分公司拆建日（即协议生效后两个月）起两年内。为确保商住综合大楼按期建成交付使用，双方同意由连南瑶族自治县经济和信息化局（下称经信局）作为担保人，被告伟升连南分公司必须在协议签订之日交纳人民币300万元汇入担保人账户，经信局在《安置补偿协议》的担保人处盖章。2013年3月4日，原告作为拆迁户代表与被告凰庆苑（开发商）签订《补充协议》，约定被告凰庆苑交房时间定在2013年12月31日前，超过这个时间，将补偿拆迁户延迟交楼违约金每户伍万元。另约定了拆迁户的租房费用每户每月提高250元。因被告拆除了原告两套房屋，2013年9月前，被告凰庆苑均能按照《安置补偿协议》及《补充协议》的约定按月支付原告的过渡周转租金1100元（550元×2套）。自2013年9月开始，被告凰庆苑开始断续支付过渡周转租金，至原告起诉日（2015年3月9日）止被告仍欠付原告12个月过渡周转租金13200元（550元／月×12月×2套）。因被告凰庆苑未如期支付过渡周转租金，且至今未能交付房屋给原告，原告遂起诉至本院。另查明：2014年8月20日，因机构改革，原经信局职责划入现在的经促局。原经信局与经促局为连南县人民政府工作部门，并已收到凰庆苑交付的300万元保证金。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与被告伟升连南分公司就连南县某某号某某层房屋及连南县某某号某某房的拆迁安置补偿事宜分别签订的《安置补偿协议》以及拆迁户代表与被告凰庆苑签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且未损害社会公共利益，本院予以确认。根据原告的诉请结合其提供的证据材料，本院对本案以下几个问题进行论述：一、《安置补偿协议》中约定经信局为担保人的保证担保行为是否有效；二、被告伟升连南分公司、伟升公司、凰庆苑、经促局之间的责任应该如何分担。一、关于《安置补偿协议》中约定经信局为担保人的保证担保行为是否有效的问题。经信局为连南县人民政府工作部门，属国家行政机关，根据《中华人民共和国担保法》第八条：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”的规定，该担保行为无效。被告经促局作为经信局权利义务的承继者，不需承担担保责任。二、关于被告伟升连南分公司、伟升公司、凰庆苑、经促局之间的责任应该如何分担的问题。公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构属于其他组织，被告伟升连南分公司是依法成立并领取了营业执照的伟升公司的分公司，故被告伟升连南分公司可以作为本案的被告。被告伟升连南分公司与原告签订的《安置补偿协议》，约定由被告伟升连南分公司每月支付300元的过渡周转租金给原告。原告庄锦雄作为拆迁户代表于2013年3月4日与被告凰庆苑针对之前原告与被告伟升连南分公司签订的《安置补偿协议》达成了《补充协议》，在《安置补偿协议》的基础上，约定被告凰庆苑同意拆迁户的租房费用每户每月提高250元，交房时间定在2013年12月31日前，逾期将补偿拆迁户延迟交楼违约金5万元。虽然《安置补偿协议》并非由被告凰庆苑与原告所签订，但实际上进行房地产开发的是被告凰庆苑，且《补充协议》的签订是建立在《安置补偿协议》的基础上，被告凰庆苑也一直都是按照《安置补偿协议》与《补充协议》的约定向原告支付过渡周转租金及向被告经促局交纳了300万元的保证金，故《安置补偿协议》当然对被告凰庆苑产生约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”自2013年9月开始，被告凰庆苑断续向原告支付过渡周转租金，至起诉日（2015年3月9日）止仍有12个月的过渡周转租金未向原告支付，亦未能向原告交付房屋。被告凰庆苑的行为已经违反了合同的约定，应当承担继续履行、支付违约金的违约责任。原告与被告伟升连南分公司签订了两份《安置补偿协议》，对于原告的损失应该按照两套房屋来计算，根据《安置补偿协议》及《补充协议》的约定，被告凰庆苑应向原告支付过渡周转租金13200元（550元／月×12月×2套）及违约金10万元（5万元×2套）。原告起诉要求被告凰庆苑支付过渡周转租金12100元是其对自己诉讼权利的放弃，本院予以认可。综上，被告凰庆苑应向原告支付12100元的过渡周转租金及10万元的违约金。《安置补偿协议》是由原告与被告伟升连南分公司签订，协议的内容当然对被告伟升连南分公司产生约束力，被告伟升连南分公司未履行合同义务，按照两套房屋来计算，至起诉日止仍有12个月的过渡周转租金7200元（300元／月×12月×2套）未支付给原告，故被告伟升连南分公司应向原告支付过渡周转租金7200元。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告伟升公司系被告伟升连南分公司的总公司，应对分公司的债务承担责任。综上，被告伟升连南分公司、伟升公司应对被告凰庆苑向原告支付的12100元过渡周转租金中的7200元承担连带清偿责任。因被告伟升连南分公司与伟升公司并没有在《补充协议》上盖章，不是合同的相对人，该协议并不能对被告伟升连南分公司、伟升公司产生约束力，原告要求被告伟升连南分公司、伟升公司向原告支付过渡周转租金12100元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。从《安置补偿协议》中关于担保的约定看得出，被告经促局（原经信局）收取的300万元保证金实际上是被告凰庆苑暂时存放经促局（原经信局）处用来保证拆迁户能顺利回迁安置、损失赔偿优先受偿的保证金。现因被告凰庆苑不能如期交付房屋，且未能按期支付过渡周转租金，造成原告损失，从该300万元保证金的保障性质来说，在被告凰庆苑不能支付欠付拆迁户的费用时，应当由被告经促局从300万元中支付。被告经促局（原经信局）作为这300万元的保管单位，负有监督开发商顺利进行施工，保障拆迁户的合法权益的义务，在拆迁户的过渡周转租金及违约金得不到按时偿付时，其负有在300万元范围内代为清偿拆迁户费用的义务。综上所述，被告凰庆苑应向原告支付12100元的过渡周转租金及违约金10万元，被告伟升连南分公司、伟升公司应对被告凰庆苑向原告支付的12100元过渡周转租金中的7200元承担连带责任，如被告凰庆苑不能按期支付上述款项时，被告经促局应在300万元范围内清偿该债务。被告伟升连南分公司、伟升公司、凰庆苑、经促局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告庄锦雄支付过渡周转租金12100元及违约金10万元。二、被告深圳市伟升电力设备有限公司连南分公司、深圳市伟升电力设备有限公司对被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司向原告庄锦雄支付的过渡周转租金12100元中的7200元承担连带清偿责任。三、被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司未按期支付上述款项则由被告连南瑶族自治县经济发展促进局在300万元保证金内予以支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，由被告连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长 胡彩萍审判员 李春娜审判员 魏露权二〇一五年五月二十日书记员 欧 颖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第八条国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”