（2015）嘉民三（民）初字第327号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-27
案件名称
高某与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第327号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第327号原告（反诉被告）高某，男，1973年2月20日生，汉族，户籍地江苏省苏州市，暂住上海市嘉定区。被告（反诉原告）李某某，男，1950年10月16日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托代理人许某某，男，1975年9月19日生，汉族，住江苏省姜堰市。委托代理人刘自刚，男，1975年11月29日生，汉族，住湖北省。原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年4月21日公开开庭审理。原告（反诉被告）���某、被告（反诉原告）之委托代理人许某某、刘自刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，嘉定区安亭镇联西路XXX弄XXX号房屋的实际产权人为被告李某某及其女李某某（即许某某岳父和妻子）。2014年11月12日，许某某携带房产证与原告达成口头协议，约定2014年12月15日交房，并收取定金1，000元。同年11月17日，原、被告签订房屋租赁协议书，约定2014年12月15日交房，甲方按照合同要求支付定金9，000元。原告当时宽限被告至12月20日前交房，考虑到房屋需要改造，故双方在协议中没有填写起租日期。但至2014年12月20日，被告房屋无法居住。同年12月23日，被告同事李某因原有房屋租期届满，故被迫住进该房屋，但此时该房屋仍在装修状态。2015年1月1日，原告原房屋租赁合同到期，也被迫搬入。直至2015年1月6日，被告仍未完成装修，原告遂告知被告无法在此环境下办公和生活，并希望被告退还定金。2015年1月10日，原告搬出该房屋，多次要求被告退还定金，但遭到被告拒绝。故原告起诉要求被告退还定金10，000元，并支付原告违约金10，000元。被告辩称，被告原本将涉案房屋毛坯出租。后原告看中被告房屋要求租赁，被告遂于之前的承租人解除了租赁关系，并按照原告要求进行了装修，花费了大量人力、物力，共计支出装修费用39，682元，双方约定装修结束的时间即是原告入住时间，因此合同并未约定起租日期和交房日期。后来原告派人入住监督装修，之后又自行搬出，拒绝继续履行合同，故系原告违约，被告应当没收定金。同时，按照双方合同约定，租金先付后用，原告应在起租日前支付被告半年房租25，000元，但原告直至搬离也未支付租赁费。故被告反诉要求原告支付：一、半年房租25，000元；二、违约金12��500元；三、装修损失的30%即11，904元。反诉被告即原告针对反诉答辩称，不同意被告反诉请求。被告提供房屋不符合合同约定，迟迟无法交付房屋导致原告无法正常办公和居住，造成原告损失，系被告违约。故请求法院驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2014年11月17日，原、被告签订一份房屋租赁协议书，约定被告将其位于嘉定区联西路XXX弄XXX号房屋出租给原告使用，租金每年5万元，原告在起租日前一个月支付给被告，先付后用，半年一付，租赁期限处空白未填写。上述协议第四条约定被告提供设备如下：1、庭院硬化、一楼地板重铺；2、厨房隔断（或新厨房）；3、一楼大门（庭院大门不需要）；4、一楼防盗窗；5、提供3张床及衣柜；6、沙发餐桌等简单家具；7、热水器、新增2个空调、1个冰箱、1个洗衣机；8、其他生活必须的大件物品。协议第六条约定，原、被告双方任何一方在租赁期内解约，必须提前三个月通知对方，否则违约方应支付对方三个月房租作为违约金。上述协议签订后，原告向被告支付了租房定金10，000元。2014年12月中旬，涉案房屋的前一任租客搬离。在此期间，被告对涉案房屋进行装修。2014年12月下旬，原告的同事入住涉案房屋。2015年1月4日，被告购买了空调送到涉案房屋后由原告签收。同日，原告电话联系被告，电话中双方谈及交房时间和厨房隔断后的小房间的租赁问题，原告提出小房间也由其租赁并一次性给予被告3，000元租金，另外原告提出要求被告一周后交房。同年1月6日，原告提出不再租赁，要求被告退还定金。同年1月10日，原告搬离涉案租赁房屋，至同一小区内的401号房屋租住。被告也在涉案租赁房屋装修完成后于同年1月底左右将该房屋另行出租。审理中，原告陈述其在1月4日的电话中同意被告延长一周交房也是出于息事宁人的目的，并非本意；而截止至2015年1月6日，涉案房屋内洗衣机、热水器、煤气灶、空调都摆放在地上，没有安装，装修尚未完成，因此原告才搬走。上述事实，有房屋租赁协议、付款凭证、电话录音及当事人陈述等证据为证，事实清楚，本院予以认定。本院认为，原、被告之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效。上述租赁协议虽未明确租赁期限，但根据双方的陈述，系等待装修完成交房后再行填写，故租赁期限的空白并不影响合同的生效。双方现在的争议在于租赁房屋的交付时间，原告陈述应在2014年12月20日之前，但被告对此不予认可，原告也未提供证据加以证明，故本院对原告陈述双方约定的交房时间应为2014年12月20日不予认可。根据双方2015年1月4日的通话内容，原告要求被告在一周内即2015年1月11日前完成装修，据此可认定原告确认的交房时间在2015年1月11日之前，但其却在2015年1月6日提出退租，并于同年1月10日搬离另租，最终被告也将租赁房屋另行出租；综上，原告在交房日期届满前退租的行为致使双方租赁协议最终未能履行，故本案系原告违约。由于原告支付的租房定金10，000元系为了担保该房屋租赁协议的履行，在原告违约的情形下，其要求被告退还定金10，000元并支付违约金10，000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告主张适用定金罚则，没收原告定金，合法有据。对于被告的反诉请求，双方间房屋租赁协议虽然生效但并未履行至被告完成交房义务，租赁实际尚未开始，故被告反诉要求原告支付半年房租没有依据，本院对此不予支持。对于被告依据协议第六条主张的违约金，由于该约定���针对房屋交付后、租赁期间内原告提前退租的情形，故不适用于本案，且本案已适用定金罚则，按规定同一违约行为不应苛以两项违约责任，因此对被告该项反诉请求，本院亦不予支持。对于被告主张的装修损失，由于原告退租后被告已将该装修房屋另行利用出租，故并未造成损失，因此对被告该项反诉请求，本院同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告高某的全部诉讼请求；二、驳回被告李某某的全部反诉请求。本案本诉受理费300元，减半收取150元，由原告高某负担；反诉受理费517.55元，由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 庄羽凤二〇一五年五月二十日书记员 顾 叶审判员 庄羽凤二〇一五年五月二十日书记员 顾 叶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。 搜索“”