（2015）大民初字第4970号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-05
案件名称
北京保利兴房地产开发有限公司与魏振中商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京保利兴房地产开发有限公司,魏振中
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第4970号原告北京保利兴房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路97号楼黄村镇政府东配楼317室。法定代表人刘翔，董事长。委托代理人朱倩，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人宫铭。被告魏振中，男，1968年12月29日出生。委托代理人袁博，女，1963年12月21日出生。原告北京保利兴房地产开发有限公司（以下简称：保利兴公司）与被告魏振中商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月19日受理后，依法由审判员祁广燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利兴公司的委托代理人朱倩、宫铭及被告魏振中的委托代理人袁博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利兴公司诉称：双方已于2014年7月17日签订了《北京市商品房预售合同》及相关附件。合同约定，被告魏振中购买我公司开发的北京市大兴区XXXX基地东配套区XX、XX、XX号地居住、商业金融项目XX号商业办公楼XX层XXXX号房屋。依据预售合同附件五的约定，被告魏振中选择以贷款首付分期的方式支付购房款。其应于2014年9月17日前向我公司一次性补交第二期首付款25万元，于2014年11月17日前一次性补交第三期首付款25万元，并于2015年1月17日前一次性补交剩余首付款242093元，其余房款采用按揭贷款的方式支付。若被告魏振中未能在上述各期限内付清应付款项的，我公司有权解除合同。我公司解除合同的，被告魏振中应当自解除合同通知送达之日起10日内按照合同总房款20%向我公司支付违约金。合同签订后，被告魏振中仅支付了5万元首付款，没有按照附件五的约定支付剩余首付款。我公司按照合同载明的地址两次向被告魏振中寄发催款函，然被告魏振中至今未能履约。我公司于2015年3月9日向被告魏振中寄送了解除合同通知书。被告魏振中的行为已经构成违约，现我公司要求：1、解除双方签订的编号为Y1620655的《北京市商品房预售合同》及附件，在合同解除后5个工作日内被告魏振中协助我公司办理涉案房屋网签注销手续；2、我公司自愿返还5万元首付款，被告魏振中支付房屋总价款20%的违约金即316418元，首付款抵扣违约金。被告魏振中辩称：我同意解除合同和注销网签手续，同意用首付款抵扣违约金，但认为违约金过高，要求调整，理由如下：1、定金和违约金不能并用。结合本案事实充其量只能选择定金条款，双方解除合同，我不要求返还定金。2、原告保利兴公司主张的损失无依据。违约金原则上是对守约方的损失赔偿，没有相应的损失无法计算违约金。本案中，原告保利兴公司既没有提供损失的数额，也没有计算损失的依据，其诉讼请求没有客观事实基础，不应予以支持。3、原告保利兴公司按合同标的20%计算违约金过高，显失公平。本案中，没有明确的损失及计算依据，目前房产仍在销售，价格没有变动，从客观讲没有给原告保利兴公司造成明显损失。4、原告保利兴公司为扩大损失，对于扩大部分不应由我承担。本案中，我第一次违约后原告保利兴公司就应该考虑解除合同，之所以迟迟不解除合同是因为房屋不好销售，解除合同对其不利。在这种情况下保利兴公司人为纵容我的违约行为，导致损失扩大。5、签订合同时原告保利兴公司业务员存在欺诈行为。经多方打听我才知道，在双方建立合同关系时有购房优惠政策，即交三万抵五万，但销售人员没有告知我，我也没有实际享受这样的优惠政策。经审理查明：2014年7月17日，原告保利兴公司（出卖人）与被告魏振中（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1620655）及相关附件。合同约定，被告魏振中以1582093元的价格购买保利兴公司开发的位于北京市大兴区XXXX基地东配套区XX、XX、XX号地居住、商业金融项目XX号商业办公楼XX层XXXX号房屋。附件五约定，买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期首付款5万元（其中5万元为定金），于2014年9月17日前一次性补交第二期首付款25万元，于2014年11月17日前一次性补交第三期首付款25万元，并于2015年1月17日前一次性补交剩余首付款242093元，其余房款79万元采用按揭贷款的方式支付；鉴于买受人要求按上述进行分期付款，因此如买受人未能在上述期限内付清应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达日起10日内按照合同总房款20%向出卖人支付违约金。合同签订当日，涉案合同做了网上签约联机备案手续。被告魏振中按照上述合同约定日期支付了第一期首付款5万元，之后再未支付购房款。原告保利兴公司于2014年11月17日向被告魏振中发送手机短信催促付款。后原告保利兴公司分别于2014年11月27日、12月19日按照上述合同中被告魏振中填写的通讯地址向被告魏振中发送关于催促支付房款的函件。2015年3月9日，原告保利兴公司向被告魏振中发送解除合同通知书。被告魏振中称因为在老家所以没有收到上述函件，因身体有病，短信即使收到也不一定能看到。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、《北京市商品房预售合同》及附件、房款收据、催款函件及快递单、解除合同通知书及快递单、手机短信等证据材料在案佐证。本院认为：原告保利兴公司与被告魏振中签订的《北京市商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应该按照上述协议行使权利、履行义务。被告魏振中未按照合同约定时间履行付款义务，其行为已构成违约，故原告保利兴公司依据合同约定要求解除合同，要求被告魏振中协助注销上述合同网签备案手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告保利兴公司要求被告魏振中支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，因被告魏振中提出违约金数额过高，要求调整，故本院根据案件的具体情况酌定违约金数额为8.50万元。原告保利兴公司提出自愿退还首付款5万元，用首付款抵扣违约金，被告魏振中不持异议，本院亦不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京保利兴房地产开发有限公司与被告魏振中签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1620655）；二、于本判决生效后十日内，被告魏振中协助原告北京保利兴房地产开发有限公司办理注销《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1620655）网上签约备案手续；三、于本判决生效后十日内，原告北京保利兴房地产开发有限公司向被告魏振中退还购房款五万元；四、于本判决生效后十日内，被告魏振中给付原告北京保利兴房地产开发有限公司违约金八万五千元（本判决第三项中购房款五万元直接从本项中予以抵扣）；五、驳回原告北京保利兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费九千五百一十九元，由被告魏振中负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 祁广燕二〇一五年五月二十日书记员 刘 璐