（2015）青民一终字第773号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-07
案件名称
张燕与周鑫物权保护纠纷二审民事裁定书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张燕,周鑫,青岛中建房地产开发公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）青民一终字第773号上诉人（原审原告）张燕。委托代理人安阁，山东华政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周鑫。委托代理人宫水冰，山东盟达律师事务所律师。原审第三人青岛中建房地产开发公司。法定代表人况成浩，总经理。委托代理人苏福轮，系该公司职工。上诉人张燕因与被上诉人周鑫、原审第三人青岛中建房地产开发公司（以下简称中建公司）物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第2016号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张燕在一审中诉称，1998年12月27日，张燕之父张继忠与青岛广华房地产开发经营中心签订《商品房购销合同》一份，购买原青岛市市北区长春路×号×单元×号（现址市北区华阳路×号×单元×户）广华园小区商品房期房一套，建筑面积59.18平方米，张继忠支付房款129109元。因青岛广华房地产开发经营中心（简称广华房地产）经营混乱，至2002年房屋才交付。但该房交付时，周鑫伙同他人采取欺骗和强制手段进驻该房屋，拒绝将房屋交付给张继忠。张继忠数次与周鑫交涉要求腾房，周鑫均拒绝搬出。张继忠2009年7月15日取得涉案房屋产权证。一年后，张继忠将该房转卖给张燕，张燕2010年4月12日取得“青房地权市字第201028948”号房地产权证。张继忠2013年3月去世。张燕在取得该房所有权后，亦多次通知周鑫腾出房屋交还张燕，但周鑫置之不理。周鑫的行为严重侵害了张燕的合法权益。要求判令周鑫停止侵害，返还房屋；支付占据张燕房屋期间的占用费40000元（自2012年3月20日起至2014年3月20日止，暂按20000元/年计算，并要求顺延至实际履行之日）；本案的诉讼费用及其他费用由周鑫承担。周鑫在一审中辩称，涉案房屋系周鑫2001年从中建公司处购买，自2002年6月办理入住手续，合法占有并使用至今已12年之久，不存在侵权行为。周鑫系善意取得涉案房屋。张燕向周鑫主张权利已过诉讼时效。要求法院驳回张燕的诉求。中建公司在一审中陈述，张燕之父张继忠2000年2月1日与中建公司签订购买商品房买卖合同，购买原青岛市市北区四平支路×号×户房屋，建筑面积75.29平方米，总价款135522元。合同签订日，张继忠支付房款5万元，余款85522元未付。当日双方签订补充协议，张继忠于2000年6月底前将剩余房款交清，张继忠将已购广华房地产位于本市长春路×号×单元×户房屋抵押给中建公司，待其付清房款后将抵押房屋退还给张继忠。因张继忠未能付清房款，公司将房屋进行处分卖给周鑫。公司处分该财产并无过错。要求法院查明事实，依法处理。一审法院经审理查明，张继忠系张燕之父。1998年12月27日张继忠与广华房地产签订《商品房购销合同》一份，购买原青岛市市北区长春路×号×单元×号（现址市北区华阳路×号×单元×户）广华园小区商品房期房一套，建筑面积59.18平方米，张继忠支付房款129109元。张继忠2009年7月15日取得涉案房屋产权证。2010年4月11日，张燕与张继忠签订房屋买卖合同，张继忠将上述房屋以13万元价格出售给张燕。张燕2010年4月12日取得青房地权市字第××号房地产权证书。张继忠2013年3月8日去世。张继忠曾于2000年2月1日与中建公司签订商品房购销合同，购买威海路18#地块×楼×单元×户房屋，原青岛市市北区四平支路×号×户房屋，建筑面积75.29平方米，总价款135522元。合同签订日，张继忠支付房款5万元，余款85522元未付。当日双方签订补充协议，约定：张继忠于2000年6月底前将剩余房款交清，为保证合同履行，张继忠将已购本市长春路×号×单元×户房屋抵押给中建公司，待其付清全款后，中建公司将抵押房屋退还给张继忠。若张继忠6月份前剩余房款不能及时付清，中建公司有权将张继忠的本市长春路×号×单元×户房屋无偿交给张继忠。2004年9月20日，中建公司收取张继忠购房款1万元，张继忠共交纳威海路18#地块×楼×单元×户房款合计6万元。因张继忠未能付清全部购房款，2001年1月20日中建公司与周鑫（曾用名周欣）签订商品房买卖合同，将本市长春路×号×幢×单元×户房屋，以价款102300元出售给本案周鑫。周鑫称2002年6月始其父母入住涉案房屋至今。张燕称2002年房屋交付使用。中建公司出具证明，证实公司于2001年1月20日将位于青岛市市北区华阳路×号×号楼×单元×户房屋（原地址青岛市市北区长春路×号×单元×户）卖给周鑫，双方签订了购房合同。当日周鑫付款4万元、同年4月27日付款62300元，全部房款102300元已付清，收据丢失。因公司两次失窃，大部分财务凭证均已被盗，周鑫购房相关的收款收据存根未能找到。为查明案件事实，一审法院调查了涉案房屋×单元×户邻居邵某，其称：本人2001年12月搬入广华房地产开发的市北区长春路×号×单元×号房屋居住。大约2002年一对老夫妇来看过房说房子是他俩的，此后再未见过这对夫妇。2001年至2002年期间×户有人来装修房屋，后来得知系周鑫装修房子，周鑫父母在此房居住使用至今。为买此房周鑫父母欠了很多债，周鑫母亲在楼下馒头房打工，其父亲在公园看过大门、干过搬运工。周鑫为证明其一直居住涉案房屋内，提交2003年办理有线电视证件，地址为青岛市市北区华阳路×号×号楼×单元×户，户名为周欣；2005年、2006年、2008年、2013年交纳有线电视收视费的发票。2004年安装一户一表发票，户名周欣，地址华阳路×号×号楼×单元×户；2007年、2008、2011、2012、2013年交纳电费发票，2013年周鑫交纳水费、气费等费用的发票。2013年7月30日，周鑫到青岛市公安局华阳路派出所报称，家中被盗。周鑫为证明购买涉案房屋资金来源，提交周作明、樊守美（二人系周鑫父母）2000年至2003年期间在昌邑农业银行定期存单8张，金额26500元；樊守美2000年至2001年期间在昌邑柞山农村信用社整取定期存单2张，金额13500元。周鑫称上述款项4万元取出后交纳了涉案房屋的首付款。2014年9月15日杜某、于福霞（系夫妻）出具材料，证明周作明2001年4月借款6万元用于在青岛购房。证人杜某出庭证实，2001年3月周作明找其借6万钱在青岛买房子，过后其凑足了款，周作明在其开设的昌邑市柞山镇幸福水饺楼取走6万元借款并给其打了借条。2005年年前周作明陆续把借款还清，其当着周作明的面把借条撕毁了。一审法院认为，涉案房屋青岛市市北区华阳路×号×号楼×单元×户房屋现产权人虽登记为张燕，但涉案房屋的初始产权登记人为张继忠。2000年2月1日张继忠在购买青岛市市北区四平支路×号×户房屋时，因购房款135522元未足额支付，张继忠与中建公司签订补充协议，张继忠同意且将涉案房屋交由中建公司实际掌控。该补充协议约定，若张继忠6月份前剩余房款不能及时付清，中建公司有权将张继忠的本市长春路×号×单元×户房屋无偿交给张继忠。经一审法院审查认为，根据该份协议上下文的文意表述，中建公司不可能将“抵押”房屋在张继忠承诺不能还款的期限内交付给张继忠处理。“无偿交给张继忠”应系笔误，应当认定若张继忠6月份前剩余房款不能及时付清，中建公司有权将张继忠的本市长春路×号×单元×户房屋无偿交给中建公司。因张继忠在其承诺付款期限内未能付清全部房款，中建公司有权按约将涉案房屋予以处分。周鑫当庭提交与中建公司签订的商品房买卖合同，证明双方之间存在买卖合同关系。中建公司到庭证实已收到周鑫交来的全部购房款102300元。证人杜某出庭证实周鑫之父周作明为在青岛购房向其借款6万元。另外4万元购房款周鑫提交银行存取款凭据为证。证人邵某也证实周鑫父母在涉案房屋居住多年，为偿还购房欠款在青岛打工之事实。一审法院据此确认，周鑫购买涉案房屋主观无过错且已居住使用多年。张燕之父张继忠取得涉案房屋产权证与其给中建公司承诺的权利归属相互矛盾。在该矛盾尚未解决之前，一审法院对张燕的起诉不宜进行处理，张燕的起诉应予以驳回。综上，一审裁定驳回张燕的起诉。案件受理费人民币4301元，于裁定生效后退还张燕。宣判后，张燕不服，向本院提起上诉。张燕上诉请求撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。其主要事实与理由为：一、张燕之父张继忠与中建公司签订的《购房补充协议》无效，中建公司无权处分涉案房屋。张继忠依法取得涉案房屋的产权，张燕通过转让依法取得涉案房屋产权，该物权应当受法律保护。二、一审认定周鑫向中建公司支付购房款缺乏依据，即使支付了房款也因中建公司无权处分归于无效。三、本案系物权保护，一审认定本案与其他房屋纠纷有关联驳回起诉，无事实和法律依据。周鑫辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分。张继忠与中建公司签订的《购房补充协议》有效。即使该协议因涉及的抵押房屋未办理产权手续及抵押登记手续而无效，张燕也无权要求周鑫返还房屋，因为周鑫系善意第三人。如果张燕对涉案房屋主张权利，只能向中建公司主张赔偿损失，而无权要求周鑫返还房屋。张继忠取得的涉案房地产权证书是其明知涉案房屋已抵押给中建公司，中建公司又将其卖给周鑫，且周鑫已合法占有使用多年的情况下，其通过隐瞒事实的手段办理的，应为无效。张燕与张继忠的买卖行为构成了恶意串通，自然也无效，其非法取得的物权不受法律保护。二、一审认定周鑫向中建公司支付涉案房屋购房款证据确凿，周鑫取得涉案房屋并无过错，属善意取得，应受法律保护。三、中建公司与张继忠签订的《商品房购销合同》及《购房补充协议》，跟中建公司与周鑫签订的《商品房买卖合同》是相互联系、不可分割的整体，故一审驳回张燕的起诉完全正确。请求二审驳回上诉，维持一审裁定。中建公司述称，一审裁定符合法律规定，要求维持一审裁定。本院经审查认为，周鑫购买涉案房屋主观无过错且已居住使用多年，张燕之父张继忠取得涉案房屋产权证与其给中建公司承诺的权利归属相互矛盾。在该矛盾尚未解决之前，法院对张燕关于返还涉案房屋及支付使用费的起诉不宜进行处理。故一审法院驳回张燕的起诉，认定并无不当，本院依法予以维持。上诉人张燕的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 董则明代理审判员 王 蕾代理审判员 龙 骞二〇一五年五月二十日书 记 员 王庆光书 记 员 郭丹丹 来自