（2015）甘民一终字第81号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-09
案件名称
上诉人甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司、上诉人张军映、被上诉人王萍房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
甘肃省高级人民法院
所属地区
甘肃省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司,甘肃森美佳商贸有限责任公司,张军映,王萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民一终字第81号上诉人（原审原告、反诉被告）甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司。法定代表人孟向娃，该公司董事长。委托代理人马驰，甘肃通源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃森美佳商贸有限责任公司。法定代表人张军映，该公司经理。上诉人（原审被告）张军映。被上诉人（原审被告）王萍。三被告委托代理人庞志，甘肃兰亚铝业有限公司企业顾问兼办公室主任。上诉人甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司（以下简称佳宇公司）为与上诉人甘肃森美佳商贸有限责任公司（以下简称森美佳公司）、上诉人张军映、被上诉人王萍房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省定西市中级人民法院（2013）定中民二初字第57号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人佳宇公司的委托代理人马驰、上诉人森美佳公司、上诉人张军映及被上诉人王萍的委托代理人庞志到庭参加诉讼。现已审理终结。佳宇公司诉称：张军映与王萍系夫妻关系，张军映以自然人独资的形式于2011年4月20日在通渭县工商行政管理局登记成立了森美佳公司，2012年6月5日在森美佳公司名下成立了国晟百货。2013年1月1日佳宇公司与国晟百货及张军映签订了《商铺租赁合同》，约定：佳宇公司将其座落在通渭县城南街27号佳宇花苑1号楼1－2层商铺，建筑面积6000平方米出租给国晟百货，租赁期限为10年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止，租赁费用分三个阶段计算。第一阶段自2013年1月1日起至2016年1月1日期间每年的租费为388.8万元，物业管理费每月每平米2.4元，采暖费每个采暖期每平米30元。租赁费的交纳在每年的12月1日前一次性缴纳2013年1月1日至6月1日期间半年的租费，6月1日前一次性交纳6月1日至2014年1月1日期间半年的租费，依次类推。租赁期间国晟百货根据经营需要可进行装饰并承担装饰的费用，合同期满所装饰的装饰物归佳宇公司所有，如国晟百货中途违约不能履行合同，无权就其装饰物进行拆除或要求佳宇公司补偿。国晟百货不按期支付租费超过30天，在佳宇公司催促后10天还不支付，佳宇公司有权解除合同，国晟百货每天应当向佳宇公司承担逾期付款金额10％的违约金直至付清租费为止，并由国晟百货向佳宇公司赔偿10万元的损失。佳宇公司为显示诚意，免除了2012年6月至12月装修期间的费用。合同签订之前，佳宇公司向国晟百货已交付了房屋，而国晟百货装修并开始经营后，不按合同约定向佳宇公司缴纳应当缴纳的租费，佳宇公司根据合同约定多次口头向国晟百货催促缴纳租费，而国晟百货却始终不履行其缴款义务，佳宇公司于2013年10月9日通过特快专递的方式向国晟百货送达了《关于解除商铺租赁合同的通知》，双方的合同在佳宇公司的通知送达之后就已经解除。截止2013年10月9日，国晟百货共欠佳宇公司租费297.1923万元，应当承担违约金10万元，物业费13.392万元，采暖费l0.8万元。国晟百货对承租的佳宇公司商场一层和二层进行装饰时未经佳宇公司同意，将根据设计要求安装的通风系统擅自拆除，致使整个工程无法通过消防验收，国晟百货应当恢复原状。森美佳公司系张军映作为自然人成立的独资企业，属于家庭经营，张军映与王萍系夫妻关系，张军映的债务系夫妻关系存续期间的共同债务，应由夫妻共同偿还。森美佳公司辩称并诉称：2013年1月1日，反诉原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定由反诉被告将其所有的位于通渭县平襄镇南街27号佳宇花苑1号楼1－2层商铺，建筑面积6000平方米，出租给反诉原告经营。租赁期限10年，自2013年1月1日至2023年1月1日止。合同签订后，反诉原告投入818万元对商场进行了规模化的内外装修，于同年元旦正式经营。经营中，反诉被告多次派具有黑社会性质的闲散人员打砸、扰乱商场正常的经营秩序，无故停水、停电，跟踪、伤害反诉原告的法人代表及工作人员。在反诉原告的法人代表去兰州时，反诉被告法人代表孟向娃即向反诉原告的商户散布谣言，说反诉原告的法人跑了，由他接管商场，于10月6日对商场进行非法抢占，并策划、组织、发动商户向公安机关报案进行诬告陷害。针对反诉被告的起诉，反诉原告认为：一、在经营中，反诉原告没有违约。租赁费是反诉被告同意暂时不交，因此反诉原告也没有向商户收取合同约定的租赁费用，待反诉被告收取房费时再从商户手中收取。二、反诉原告有自己的物业人员，反诉被告的物业没有为反诉原告提供任何服务，有的只是无故停水停电，根本不存在物业管理费。采暖费是反诉原告向供热公司交纳，而不是向反诉被告交纳。三、反诉被告的商铺面积有误，面积直接关系租赁费和采暖费的高低，租赁费的单价高出通渭县市场价两倍多，反诉被告的行为纯属敲诈，合同显失公平，应为无效合同。四、通风系统是反诉被告同意后拆除的，反诉被告不同意或拒绝接受，反诉原告不可能拆除。五、反诉被告将反诉原告的法定代表人夫妻二人列为被告，不但霸占反诉原告的商场，还想霸占家庭财产让张军映夫妻二人家破人亡。森美佳公司具有法人资格，将张军映、王萍列为被告于法无据。反诉被告多次干涉、扰乱反诉原告正常的经营秩序而违约。2013年8月12日开始对反诉原告的大屏停电，9月21日晚上孟向娃派其工作人员向商户散布谣言，10月1日晚上无故停电，10月6日对反诉原告投资千万元的商场违法抢占，反诉被告的行为严重违约，致反诉原告损失特别巨大。反诉原告的损失为每月50万元的收入损失，商场内三个直营店待售的222万元的货物不能销售，每月发放的员工工资4万余元，大屏的广告收入每月5.5万元，应付职工五金每月2.64万元，短期贷款767万元等无法支付和偿还，要求反诉被告向反诉原告支付上述款项。原审查明：2011年4月20日张军映以自然人独资的形式注册成立了森美佳公司。2012年6月5日森美佳公司注册成立了不具备法人资格的国晟百货。2013年1月1日佳宇公司与国晟百货签订了《商铺租赁合同》，约定佳宇公司将其座落在通渭县城南街27号佳宇花苑1号楼1－2层商铺，建筑面积6000平方米出租给国晟百货，租赁期限为拾年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止。租赁费用分三个阶段计算，第一阶段自2013年1月1日至2016年1月1日期间每年的租费为388.8万元，三年合计1166.4万元。物业管理费根据定西市物价部门按照佳宇公司等级公布的价格为每月每平米2.4元，共计每月收取14400元，采暖费根据定西市物价部门公布的取暖费用标准每个采暖期每平米30元收取，共计18万元。租赁费的交纳在2012年12月1日前一次性缴纳2013年1月1日至6月1日期间半年的租费，6月1日前一次性交纳6月1日至2014年1月1日期间半年的租费，依次类推。租赁期间国晟百货根据经营需要可进行装饰并承担装饰的费用，合同期满所装饰的装饰物归佳宇公司所有。如国晟百货中途违约不能履行合同，无权就其装饰物进行拆除或要求佳宇公司补偿。如在履行合同中佳宇公司违约，对国晟百货的装饰物经有资质的中介机构评估后佳宇公司按照评估值的20％给国晟百货予以补偿，未经佳宇公司同意，国晟百货不得对佳宇公司的房屋进行装饰，如国晟百货擅自变动房屋建筑主体或承重结构或者扩建，国晟百货无条件地恢复原状，并赔偿佳宇公司的损失100万元。国晟百货不能按期缴纳租费超过30天，在佳宇公司催促后10天还不支付，佳宇公司有权解除合同，国晟百货每天应当向佳宇公司承担逾期付款金额10％的违约金直至付清租费为止，并由国晟百货向佳宇公司赔偿10万元的损失。佳宇公司于2013年10月4日向国晟百货送达了要求缴纳租赁费的通知，要求于10月10日缴清2013年1—6月的租金194.4万元。10月9日，佳宇公司以特快专递的方式向国晟百货送达了《关于解除（商铺租赁合同）的通知》，通知的主要内容为：根据合同第三条5项的约定，国晟百货应当在2012年12月1日前一次性向佳宇公司缴纳2013年1月1日至6月1日期间半年的租费，6月1日前一次性交纳6月1日至2014年1月1日期间半年的租费。但国晟百货并没有按照合同约定的时间向佳宇公司缴纳租费，国晟百货的行为已经违约，根据合同第八条的约定，依据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，现通知你单位，佳宇公司决定依法解除双方签订的《商铺租赁合同》。2013年12月12日，通渭县公安消防大队向佳宇公司1#楼下达了责令限期改正通知书，要求将擅自拆除一、二层机械排烟管道于12月19日前改正。10月6日因张军映离开通渭，国晟百货的商户向通渭县公安局报案称，张军映诈骗了其货款，于是佳宇公司接管了国晟百货。森美佳公司租赁商铺后没有向佳宇公司交纳租赁费等费用。森美佳公司投入佳宇公司的装饰物的价格原审委托甘肃天德资产评估事务所进行了评估，结论为542.738894万元。原审认为，佳宇公司与森美佳公司成立的不具有法人资格的国晟百货签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。佳宇公司按合同约定将其租赁物交付森美佳公司后，已履行了合同约定的主要义务，森美佳公司应按合同约定履行支付租金、物业管理费等义务，但森美佳公司并未按合同约定的期限向佳宇公司支付租金等费用，也没有证据证实佳宇公司同意延期支付租金等费用，森美佳公司已违约；同时在佳宇公司因森美佳公司未按期支付租金向森美佳公司送达解除租赁合同的通知后，森美佳公司对解除合同的通知没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，森美佳公司没有提出异议，佳宇公司与森美佳公司成立的国晟百货签订的《商铺租赁合同》已解除。原告佳宇公司要求被告森美佳公司支付租费297.1923万元，物业费13.392万元，采暖费10．8万元及违约金10万元符合合同约定，依法应予支持。张军映系森美佳公司的独资出资人，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，因张军映没有证据证明公司财产与股东财产截然分开，张军映应对公司债务承担连带责任。佳宇公司要求张军映妻子王萍对个人独资公司的债务承担责任没有法律依据，不予支持。被告在装饰商场时拆除了商场的通风系统，并将拆除的通风系统的构件放置于佳宇公司院内，视为原告对被告拆除行为的认可，故其要求被告恢复通风系统原状的请求依法不予支持。佳宇公司在没有经过森美佳公司同意的情况下进驻接管国晟百货商场，其行为亦构成违约，应承担相应的违约责任，根据合同“如在履行合同中佳宇公司违约，对国晟百货的装饰物经有资质的中介机构评估后佳宇公司按照评估值的20％给国晟百货予以补偿”的约定，佳宇公司应支付森美佳公司装饰款108.5477788万元。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）甘肃森美佳商贸有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司支付租赁费297.1923万元，物业费13.392万元，采暖费10.8万元及违约金10万元，张军映承担连带清偿责任。二、原告（反诉被告）甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）甘肃森美佳商贸有限责任公司支付装饰费108.5477788万元。三、驳回原告（反诉被告）甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）甘肃森美佳商贸有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费32527元，诉讼保全费5000元，共计37527元，由森美佳公司负担；反诉案件受理费46156元，佳宇公司负担14520元，森美佳公司负担31636元。佳宇公司、森美佳公司、张军映不服上述判决，向本院提起上诉。佳宇公司的上诉请求：1、维持原判第一项，改判第二项为：张军映及妻子王萍对森美佳公司的付款义务承担连带清偿责任；森美佳公司将其拆除的通风系统恢复原状；驳回森美佳公司的反诉请求。2、判决森美佳公司承担本案的全部诉讼费用。理由：1、张军映妻子王萍参与森美佳公司的管理与经营，是典型的家庭经营，应当依法承担责任。最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：债务人应当按夫妻共同债务处理。因此，张军映妻子王萍应承担责任。2、森美佳公司在装饰时将原有的通风系统拆除，佳宇公司发现后对其提出了恢复的要求，并且明确指出其将通风系统拆除对整个商场是不安全的，消防验收难以过关，公安消防部门于2013年12月12日向佳宇公司发出了责令限期整改的通知书，要求将商场一、二层拆除的消防设施即机械防排烟管道予以恢复。故不能因森美佳公司将拆除的通风系统放置在佳宇公司院内就认为是对其拆除行为的认可。3、一审判决佳宇公司“在没有经过森美佳公司同意的情况下进驻接管国晟百货商场，其行为亦构成违约，应承担相应的违约责任”错误。一是佳宇公司并没有接管商场，2013年10月6日张军映突然离开通渭，给商场的经营户应当支付的货款及返点不予支付，致使经营户以张军映涉嫌诈骗向公安机关报案，商场处于极度混乱之中，在此情况下，佳宇公司为了稳定经营户，保证商场经营人员和财产的安全，只是加强了门卫人员，在上下班时负责对大门进行加锁，不存在接管商场的事实。二是由于张军映的突然离开，商场经营人员委托由佳宇公司对部分经营户进行收银管理，事实上并没有直接进行管理。三是在一审第一次开庭后，双方均同意解除合同，后一审发出通告，明确双方的合同于2013年10月10日解除，商场由佳宇公司管理经营，故管理也是从2013年10月10日，并不是10月6日，虽然只有几天时间，但关系到佳宇公司的行为是否合法。森美佳公司、张军映的上诉请求：请求二审法院依法改判或撤销原判并发回重审。理由：一、一审认定事实不清，证据不足。（一）、一审认定《商铺租赁合同》有效错误。1、该《商铺租赁合同》的消防和电梯没有经过相关部门验收合格，佳宇公司出租行为违反法律、行政法规的强制性规定和《消防法》的相关规定。2、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。商场装修之初，该公司就要求签订合同，当投资818万元装修完毕准备开业签订合同时，佳宇公司反悔之前作出的口头承诺，不但提高了租费，还对不足4900平方米的商场，按照6000平方米进行出租，但若不签合同，近千万元的投资款就无法挽回，在这种违背自己真实意思的情况下签订了合同。3、以合法形式掩盖非法目的。佳宇公司想自己经营商场，故以口头形式将该公司骗至商场进行装修。在经营当中还经常无故停水停电，并打发一些社会人员在商场寻衅滋事，以便达到霸占商场的目的。4、合同内容显失公平。佳宇公司以不足4900平方米的商铺要按照6000平方米收取租金、物业费及暖气费。该商场四个上下楼的公共通道、保安室、储藏室均是由佳宇公司占有使用，但还让其承担租金和其他相关费用。对于暖气费，从佳宇公司提供的收据的格式、字迹和印章都明显不符，票号也不连贯，属于伪造。对于物业费，森美佳公司有自己的清洁、保安等人员，不存在佳宇公司提供物业服务之说。合同约定如果佳宇公司违约按照评估值的20％的补偿该公司装修费，而该公司违约，则无权就其装饰物进行拆除或要求补偿，明显不公。（二）、佳宇公司的行为属于单方违约，应当承担因违约造成的包括预期利益在内的所有损失共计1175.2万元。1、合同签订后，佳宇公司要求张军映为其贷款3000万元，称若贷款5000万元一年的利息300多万元正好是交纳的租赁费，张军映未答应，遭到佳宇公司法人的殴打。这才是佳宇公司一直不收租赁费后霸占商场的真正原因。后佳宇公司下发甘佳房产发（2013）23号通知要求在10月10日前交纳2013年前半年的房租而不是全年的租赁费，这足以说明该《商铺租赁合同》关于缴纳租赁费的约定已经根据双方口头的意思表示发生了变更。也更进一步证明未收租金的理由，也和佳宇公司法人关于租赁费问题谈话的录音互相印证。2、由于佳宇公司答应暂时不收租赁费，所以张军映也就没有向商户按与商户的合同约定收取租赁费。后佳宇公司通知收取租费，在准备向商户收取费用时，佳宇公司和商户恶意串通，不让商户向森美佳公司交纳相关费用，却提前于10月6日对其经营的商场强行霸占，其抢占行为足以认定佳宇公司单方违约。（三）、森美佳公司应当收取而无法收取的985246．90元租金由佳宇公司承担。森美佳公司只收取了商户的定金60余万元，一审时，经法院主持调解：“2013年10月10日之前的租费，由森美佳公司依据合同统计制表后和佳宇公司共同找商户进行三方确认，由佳宇公司去收并暂时保管”。因佳宇公司不配合，使该租金无法收回。（四）、森美佳公司在商场销售的222万元货物无法销售造成的损失应依法认定。因佳宇公司的违约行为，虽经一审法院协调大部分货物已经搬出，但因错过了销售季节，冬装无法销售，损失应当由佳宇公司承担。（五）、森美佳公司向甘肃天德评估公司支付的96000元，一审法院没有认定，属于严重的错误。二、一审判决程序违法。甘肃天德评估有限公司的评估报告，对其实际支付的没有合同和预算的个人装修部分9l万元，以无预算和合同没有纳入评估范围不当，而且在评估报告中的吴锋和李雪莲两个评估师根本就没有到过现场，评估长达七个月，既拖延了案件的审理，又加重了其贷款的损失。一审法院应当通知天德公司当庭质证，其审理程序违法。三、一审判决适用《合同法》第二百二十七条的规定明显不当。应适用《民法通则》及《合同法》的相关规定认定合同无效，由佳宇公司返还财产，赔偿其全部投资损失。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点：1、案涉《商铺租赁合同》的效力。2、佳宇公司在履行合同中是否存在违约行为，应如何承担责任。3、佳宇公司主张的由森美佳公司恢复通风系统原状的请求能否成立。4、森美佳公司主张的222万元货物无法销售的损失应如何认定。5、一审程序是否适当、适用法律是否有误。关于案涉《商铺租赁合同》的效力问题。森美佳公司认为，该合同存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，以合法形式掩盖非法目的，其内容显失公平，合同无效，但未提供该合同存在以上情形的相关证据证实。经审查，佳宇公司向森美佳公司出租的房屋规建手续齐全，双方签订合同的意思表示真实，合同内容不违反法律及行政法规的规定，不损害国家利益集体和他人利益，合法有效。故其上诉理由不能成立。关于佳宇公司在履行合同中是否存在违约行为，应如何承担责任的问题。1、是否存在违约。经核，森美佳公司在租赁国晟百货商场期间，因张军映离开当地，佳宇公司对国晟百货商场加强了门卫人员、上下班对大门进行加锁、对商场部分经营户进行收银管理，故原审法院认为佳宇公司在没有经过森美佳公司同意的情况下进驻商场，接管国晟百货，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当。2、应如何承担责任。根据合同约定：“如在履行合同中佳宇公司违约，对国晟百货的装饰物经有资质的中介机构评估后佳宇公司按照评估值的20％给国晟百货予以补偿”，故原审法院据此判令佳宇公司支付森美佳公司装饰款评估值的20％即108.5477788万元，也并无不当。3、关于佳宇公司提出的张军映妻子王萍参与森美佳公司的管理与经营，应当依法承担责任的问题。本案中，森美佳公司系张军映以自然人独资的形式注册成立的公司，张军映没有证据证明公司财产与股东财产截然分开，故应对森美佳公司债务承担连带责任。但佳宇公司要求张军映妻子王萍对个人独资公司的债务承担责任没有法律依据，不予支持。关于佳宇公司主张的由森美佳公司恢复通风系统原状的请求能否成立的问题。经核，森美佳公司在装饰商场时拆除了商场的通风系统，并将拆除的通风系统的构件放置于佳宇公司院内，佳宇公司对森美佳公司的此行为未提出异议，应视为佳宇公司对森美佳公司拆除通风系统行为的认可，故其要求恢复通风系统原状的请求不能成立。关于森美佳公司主张的222万元货物无法销售的损失应如何认定的问题。森美佳公司认为，经一审法院协调，大部分货物已经搬出商场，但因错过了销售的季节，货物无法销售造成了损失，但未提交相关的证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果。关于一审程序是否适当、适用法律是否有误的问题。1、程序问题。森美佳公司认为一审法院没有通知鉴定机构当庭进行质证和答复，其审理程序违法，对鉴定费未予处理错误。经核，一审中，森美佳公司申请对其装潢装饰物进行鉴定，对于鉴定结论，森美佳公司提出异议，针对森美佳公司提出的异议，鉴定机构进行了书面的答复，故一审审判程序合法，但对鉴定费96000元未予处理欠妥，二审予以处理。2、适用法律。原审根据本案事实认定合同有效正确，适用法律并无不当。综上，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，处理适当，二上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78683元，由上诉人甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司负担28683元，上诉人甘肃森美佳商贸有限责任公司、张军映负担50000元。一审案件鉴定费96000元，由上诉人甘肃省佳宇房地产开发有限责任公司负担48000元，上诉人甘肃森美佳商贸有限责任公司张军映负担48000元。本判决为终审判决。审 判 长 薛经华代理审判员 张 岩代理审判员 刘 恒二〇一五年五月二十日书 记 员 华尔丹 来源：百度“”