（2014）浦民一（民）初字第36142号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-27

案件名称

尚卫平、胡焕英等与朱文英、成俊等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尚卫平,胡焕英,尚华,朱文英,成俊,朱晨俊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四��

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第36142号原告尚卫平。原告胡焕英。原告尚华。上述三原告的共同委托代理人刘自章，上海创远律师事务所律师。被告朱文英。被告成俊。被告朱晨俊。原告尚卫平、胡焕英、尚华诉被告朱文英、成俊、朱晨俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告尚卫平、胡焕英、尚华及其委托代理人刘自章到庭参加诉讼。被告朱文英、成俊、朱晨俊经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尚卫平、胡焕英、尚华诉称，三被告以共同开办小龙虾店和快餐店资金短缺为由骗取原告信任，将三原告所有的浦东南路XXX号XXX室（以下简称系争房屋）虚列为交易标的，套取被告朱文英名下的住房公积金。三原告与三被告遂于2009年11月28日、2010年3月1日、2010年5月12日签订了协议书，约定：以系争房屋为标的，提取朱文英名下的公积金，并由三被告共同向原告借取其作为售房款所得的公积金；公积金贷款及利息由三被告全额承担，并在两年内还清；交易后2个月内将系争房屋无条件回转至三原告名下，并承担相关的过户费。2010年5月23日，尚卫平与朱文英签订了虚假的买卖合同，5月31日将系争房屋过户至朱文英名下，6月26日原告将售房款人民币（以下币种同）56万元交付给了成俊、朱晨俊。但被告收款后以各种理由推脱，亦未按约定开办小龙虾店，资金不知去向。2011年8月，被告多次未按时归还贷款，银行多次发催款单，被告以无钱还贷和银行没收系争房屋为由威胁原告，迫使原告多次为被告还公积金贷款共计104，400元。之后被告又骗取存放在原告处的系争房屋产证，在未告知原告的情况下将系争房屋抵押于案外人颜征强以借款60万元。原告得知后与被告交涉，三被告于2014年6月7日、2014年6月20日作出书面承诺，限期清偿颜征强及银行房贷的全部债务，解除系争房屋��所有抵押，并将该房屋回转至原告名下。但被告仅于近期将所欠颜征强款项付清，三被告至今尚未清偿系争房屋上的房贷，更未按约定将系争房屋无条件回转至三原告名下。故三原告诉请来院，要求：1、确认原告尚卫平、胡焕英、尚华与被告朱文英、成俊、朱晨俊之间签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告朱文英、成俊、朱晨俊立即偿付浦东南路XXX号XXX室上所负担的银行贷款、原告尚华代为垫付的房贷104，400元及相应利息、其他债务；3、判令被告朱文英、成俊、朱晨俊立即将浦东南路XXX号XXX室的产权登记回转至原告尚卫平、胡焕英、尚华名下，并承担过户费用；4、本案诉讼费、律师代理费由三被告承担。被告朱文英、成俊、朱晨俊未进行答辩，也未提供证据。经审理查明，2009年11月28日，三原告与三被告签订“协议书”一份，该“协议书”包括三部分。其中��第一部分”，由三原告作为乙方，朱文英、成俊作为甲方，双方约定：“1、甲方因加盟开办复茂小龙虾店和位于南汇的快餐店，由于资金短缺，故想动用其自身公积金贷款作店面装修。2、甲方假借买乙方房产之名将自身公积金套出，划入乙方帐户，而乙方在交易过程中未收甲方任何现金和银行转账欠款。3、乙方自收到甲方公积金贷款后与甲方签订此协议后，将公积金贷款交由甲方用于店面装修，甲方收到钱款后再写一份收到钱款的收条交由乙方保管。4、甲方必须在最短时间（2个月）内无条件配合乙方将此房屋产权无条件转回给乙方，不得以任何理由推脱。5、乙方对此房产拥有最终产权使用权和控制权，因帮助甲方套用自身公积金加盟开办复茂小龙虾店，故将此房产暂时交易给甲方。6、乙方可每月从开店的利润中分取一部分作为回报。7、此房产权更名到甲方后，此房产证原件、购房合同，发票和交易密码等一系列有关文件由乙方保管……”。“协议书（第二部分）”，亦由三原告作为乙方，朱文英、成俊作为甲方，双方约定：“1、甲方无论在任何时间都不得自行交易、买卖、出租此房产或将此房产转让给除乙方之外的任何第三方……；4、若甲方无法正常按时归还公积金贷款，则需以甲方其他财产作抵押……；5、若甲方发生无法在最短时间内将房屋产权无条件转回给乙方时，惟有乙方可继续享有此房屋的使用权……”。“协议书（第三部分）”，由成俊作为甲方，尚华作为乙方，朱晨俊作为丙方，三方约定：“甲乙丙三方共同出资经营复茂龙虾店和位于南汇的饮食店（目前在筹划中），三方均有权知晓各店面的赢利情况，而不得向任何一方隐瞒赢利状况为谋取私利。2、除去所有成本后利润分配为甲方35%，乙方30%，丙方35%……”。2010年3月1日，三原告作为乙方，成俊、朱文英作为甲方，朱晨俊作为丙方，三方签订“协议书”一份，约定：“1、此协议接甲乙丙三方此前共同签署生效的三份协议，专为保护乙方权益而签订……。3、房屋产权始终为乙方所有，因帮助甲方套用其自身公积金加盟开办复茂小龙虾店和南汇饮食店，故将此房产暂时交易给甲方。……5、此公积金贷款为甲方和丙方共同向乙方所借由乙方交给甲方和丙方共同支配使用，贷款金额中的32万为甲方所借，其余20万为丙方所借。所有金额由乙方向甲方和丙方银行账户转账。转账后甲方和丙方必须另向乙方提供书面文件确认收到各自钱款，当时2份银行转账单据存根由乙方保管。归还公积金贷款和利息由甲方和丙方全额承担，如甲方无法按时足额还清公积金贷款则甲方和丙方各自承担相应责任，乙方无须承担任何责任……。”2010年4月16日，三原告作为乙方，成俊、朱文英作为甲方，朱晨俊作为丙方，三方签订“承诺书”一份，内容为：“……2、乙方配合甲方向银行写收到甲方首付款和定金共计26万元，但乙方在整个房产交易过程中未收取甲方和丙方任何现金和银行转账等钱款，此26万元为三方虚假交易其目的为帮助甲方拿到公积金贷款。3、乙方在交易过程中只是配合甲方顺利拿到自身公积金贷款，故让甲方和丙方签订此承诺书证明乙方在整个交易中未收取甲方和丙方任何现金和银行对账等钱款……”。2010年5月12日，三原告作为乙方，成俊、朱文英作为甲方，朱晨俊作为丙方，三方签订“协议书”一份，约定：“……2、甲方公积金贷款先由中介负责先帮甲方归还，乙方有权当面知晓中介还清贷款后确认该房产能够正常过户给乙方……。3、乙方和甲方共同到房产交易中心拿新��已将房屋产权暂时转给甲方的房产证，新的房产证由乙方保管，且甲方不得将自己的身份证户口簿和房产证原件抵押给除乙方之外的任何一方……”。2010年5月23日，尚卫平与朱文英签订“上海市房地产买卖合同”一份，约定由朱文英向尚卫平购买系争房屋。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为820，000元。合同第六条约定，双方确认，在2010年6月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该买卖合同对房款的支付时间未作约定。2010年6月26日，成俊和朱晨俊出具“收条”一张，确认“收到尚卫平现金56万元”。2014年6月7日，朱晨俊出具书面承诺两份，承诺“在10天内凑齐100万……用于赎回系争房屋的债务纠纷和抵押贷款，并无条件将房屋交易回尚卫平、胡焕英。所有费用由本人自理，与尚卫平及家人无关……”。同日，成俊亦出具书面承诺，承诺“自愿将名下房产……用于赎回系争房屋并转回尚卫平名下。产生费用本人自理……”。2014年6月20日，三被告共同出具承诺书，内容如下：“1、三被告必须于2014年6月23日当天将此房产抵押给颜征强的所有欠款还清，并当场撤销颜征强名下的关于此房屋的抵押……。三被告必须在2014年7月4日前还清抵押给中国邮政储蓄银行的一切钱款并转回胡焕英、尚卫平名下……”。2014年7月1日、2日，三原告分别向三被告发送了律师函，要求三被告“在2014年7月10日前将相关事项处理完毕”。另查明，2010年5月23日，朱文英与邮储银行松江支行签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定由朱文英向邮储银行松江支行借款56万元，借款期限自2010年5月21日至2022年5月21日，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款利率基础上上浮25%；还款方式为按月等额本息还款；若朱文英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，邮储银行松江支行有权宣布已经发放的贷款提前到期，并要求提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息和其他费用；朱文英以系争房屋为上述借款提供抵押担保，担保的范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应付费用；等等。后双方办妥抵押登记手续，邮储银行于2010年6月24日向朱文英发放全部贷款560，000元。然截止至2014年7月16日，朱文英共发生8次逾期还款。故邮储银行于2014年7月9日向朱文英发出提前收回贷款通知书，要求其立即清偿全部借款本息等。后朱文英仍未履行还款，故邮储银行松江支行于2014年7月17日诉至本市松江区人民法院（2014松民二（商）初字第2022号），请求判令朱文英偿还借款本��、利息及罚息，并要求系争房屋折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。审理中，邮储银行松江支行申请财产保全，松江法院出具了查封、扣押和冻结朱文英财产41万元的民事裁定书。2014年8月29日，松江区人民法院经缺席审理后判决如下：1、朱文英偿还借款本金405，102.63元；2、朱文英支付截止至2014年8月28日的借款利息1，644.07元，及自2014年8月29日起至借款本息实际清偿日止的利息及罚息；3、若朱文英不能清偿上述债务时，邮储银行松江支行有权与朱文英协议，以系争房屋折价，或拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，其价款超过债权部分归朱文英所有，不足部分由朱文英继续清偿。根据原告提供于2014年7月1日调取的“上海市房地产登记簿”信息显示，系争房屋于2010年5月31日核准登记在朱文英名下，当日亦设立了以中国邮政储蓄银行有限责任公司上��市松江区支行（以下简称为邮储银行松江支行）为抵押权人，债权数额56万元，履行期限从2010年5月21日起至2022年5月21日的抵押权，并在2013年11月11日设立了以颜征强为抵押权人，债权数额60万元，履行期限自2013年11月6日起至2014年2月5日的抵押权。审理中，原告于2015年3月23日再次调取“上海市房地产登记簿”，显示除了所有权人朱文英和邮储银行松江支行抵押权债权数额56万元不变之外，颜征强为抵押权人的债券数额60万元已经注销，但于2014年7月8日又设立了以胡焕英为抵押权人，债权数额250万元，履行期限自2014年7月8日起至2014年8月31日的抵押权，并在2014年7月31日被本市松江区人民法院予以司法查封{限制文书为2014松民二（商）初字第2022号}。庭审中，原告陈述如下：56万元公积金贷款的返还，实际以现金支付了51万元，另外的5万元作为成俊欠款予以抵扣；诉请2��要求三被告偿付银行贷款实际是要求三被告涤除系争房屋上的邮储银行松江支行的抵押权；同意变更诉请3将系争房屋回转登记至尚卫平一人名下。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、收据、上海市房地产权证、个人住房抵押保证借款合同、2014松民二（商）初字第2022号案件相关材料等在案佐证。本院认为，根据三原告向法庭提供的一系列协议书及承诺书，已能证明尚卫平与朱文英之间就系争房屋签订的“上海市房地产买卖合同”并非两人的真实意思表示，而是本案原、被告为了通过房屋买卖的形式向相关银行套取贷款，是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，本院认定尚卫平与朱文英于2010年5月23日签订的“上海市房地产买卖合同”为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因无效合同��得的财产应当返还，基于买卖合同被确认无效，出售方因无效合同取得的买受方名下的贷款，应当返还给买受方，而买受方则应与银行结清贷款，并涤除抵押权。本案中，三原告在取得有关贷款后即将之交给成俊、朱晨俊两人，之后三被告又曾多次共同或单独向三原告出具还清有关贷款、回转登记的承诺书，故本院认定三原告已经向三被告返还了有关贷款。同时，因无效买卖合同而变更的系争房屋的权利登记人应当恢复原状，故三被告应当涤除以邮储银行松江支行为抵押权人的抵押权，并协助恢复系争房屋权利登记人为尚卫平的原状。另外，三原告表示曾垫付了邮储银行贷款104，400元，诉请要求三被告支付该款及利息，因该事实与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，即便属实，三原告也应以另案再行追索，本案不予处理。最后，三原告诉请要求三被告支付律师��于法无据，不予支持。三被告未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法作出缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告尚卫平与被告朱文英于2010年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告朱文英、成俊、朱晨俊于本判决生效之日起十五日内涤除设定在上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室房屋上的以中国邮政储蓄银行有限责任公司上海市松江区支行为抵押权人的抵押权；三、在上述第二项履行完毕后的十五日内被告朱文英、成俊、朱晨俊协助原告尚卫平、胡焕英、尚华办理恢复上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室房屋的产权登记人为原告尚卫平的原状，过户费用（如有）由被告朱文英、成俊、朱晨俊承担。负有给付金钱义务的��事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13，044元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张卓郁代理审判员　　张　斌人民陪审员　　梅丽华二〇一五年五月二十日书　记　员　　陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一立以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。