（2015）铁商初字第21号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-17
案件名称
伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司与冯丽平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
铁力市人民法院
所属地区
铁力市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2015）铁商初字第21号原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司。法定代表人樊兆艳，职务经理。委托代理人邵丽丽，该公司销售经理。委托代理人郭宏元，该公司工程师。被告（反诉原告）冯丽平，女，1962年7月8日出生，汉族，个体业主。委托代理人林树龙，黑龙江北方法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司（以下简称翠峦公司）与被告（反诉原告）冯丽平房屋买卖合同纠纷一案（以下均以本诉诉讼地位称呼双方当事人），本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，在法定期限内，被告冯丽平提起反诉，本院于2015年3月6日、4月8日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告翠峦公司委托代理人邵丽丽、郭宏元，被告冯丽平及委托代理人林树龙到庭参加诉讼。现已审理终结。原告（反诉被告）翠峦公司诉称，2013年3月20日，被告为购买＊＊＊＊小区＊＊号楼＊号商铺与原告签订了购房合同，当时未全额付款，双方签订了一份补充协议用以约定付款方式。该补充协议约定，被告购买原告公司铁力项目开发部开发的＊＊＊＊小区＊＊号楼＊号商服楼，面积为21.06平方米，单价为7597.34元每平方米，总价款为160，000元，已给付50，000.00元，被告于2013年4月15日前补交房款30，000.00元，余款80，000.00元必须于2014年3月30日之前付清。原告已将房屋交付给被告，被告于2013年3月30日当天支付了一期房款50，000.00元，又于2013年3月24日支付二期房款30，000.00元。剩余房款80，000.00元未能支付。原告诉至法院，要求被告支付购房款80，000.00元；按银行同类贷款利率向原告支付从2013年3月30日始至执行支付所欠房款结束时止的所欠款项的利息30，000.00元。被告（反诉原告）冯丽平辩称及反诉称：1.欠款80，000.00元属实，但被告不是故意不交剩余房款，是因为原告采取欺诈方式销售房屋，后期被告发现该房屋不具备换气和排烟管道时，原告还允许被告在安装完排烟和换气后交齐剩余房款。2014年8月，原告为被告安装一套排烟管道，但该管道无法正常使用，排烟问题仍未解决，被告才未交剩余房款。2.原告明知被告购买该房屋是加工熟食，明知该房屋不具备排烟和换气管道，不告知被告事实，欺骗被告购买该楼房，原告的行为是欺诈行为，同时导致被告购买该房屋加工熟食的目的不能实现，原告存在违约，被告无需支付相关利息。并提起反诉称，原告开发铁力市＊＊＊＊小区工程，被告的房屋在拆迁范围内，被告是从事熟食加工和销售生意，当时要在回迁的车库内加工熟食，原告不同意。原告提出有一处商服可以加工熟食，并将被告带到＊＊＊＊小区＊＊号楼第＊号商服厅，原告说此商服厅具备加工熟食的条件。2013年3月20日被告与原告签订的购买第＊号商服厅的协议书，被告已经给付原告80，000.00元购房款，剩余80，000.00元约定在2014年3月30日给付。被告在装修时发现第＊号商服厅没有排烟管道和换气管道，找到原告提出给予解决。2014年8月原告才为被告房屋安装一套排烟设施，但排烟设施并不好使，导致原告加工熟食时室内烟气无法排出，不能正常使用，原告同时没有为房屋安装换气管道。被告多次找原告要求解决排烟和换气问题，原告始终拖延不予解决。原告当时销售第＊号商服厅时明知被告从事熟食加工生意，所购楼房必须具备排烟和换气管道才能加工，原告没有向被告知该楼没有排烟和换气管道，原告存在明显欺诈行为，被告依据相关法律规定，依法要求解除双方在2013年3月20日签订的购房协议书，原告返还被告前期购房款80，000.00元和赔偿装修损失20，000.00元。针对被告冯丽平的反诉，原告（反诉被告）翠峦房地产公司辩称：1.双方签订的《房屋买卖补充协议》中没有特殊约定商服用房内原告必须为被告安装排烟管道和换气管道，门市房安装排烟管道及换气管道并不是开发商的法定义务。而且被告要求安装的并不是住宅内正常的烟道，而是烟囱。正常的烟道是给卫生间和厨房设计的，小范围内的烟尘可以通过内部对流带走排出，所有楼内烟道是各家相通的。饭店或者熟食加工使用柴油炉或者明火产生的大规模烟雾和鼓风机吹气，肯定会把烟雾及火星带到其他业主家里，由此带来火灾隐患，被告如果安装户外烟囱经有关部门批准后只能在楼外加烟囱。法律、行政法规对商服房屋设计安装烟道没有明确强制性规定。除建筑质量、消防等符合规范才能通过验收外，公共烟道不同于消防通道等。法律、行政法规、部门规章和行业规范对公共烟道的设计都没有规定。所以，没有预留公共烟道不能说违法。而且已经为被告安装了排烟及换气设施，只不过不能满足被告使用明火的需要。2.被告主张原告存在欺诈行为没有事实及法律依据，车库里不允许使用明火是事实，被告在原告购买的商服楼也是事实。但是被告在购买商服楼时并没有说明用途以及与原告协商一致将用于熟食加工并且将使用明火加工熟食。而且被告从事熟食加工需要使用明火。根据消防管理的相关规定，未经消防部门允许批准不得擅自使用明火。3.即使合同一方存在欺诈行为，也超过了法定的诉讼时效。2013年3月20日双方签订补充协议，约定了被告购买房屋并且承诺了具体还款时间，该合同自2013年3月20日成立。被告的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回其反诉请求。庭审中原告翠峦房地产公司为支持本诉和反诉主张向法庭提交了以下证据：1.2013年3月20日补充协议1份。主要内容：“甲方：伊春市翠峦房地产开发有限责任公司，乙方：高春阳，冯丽平代。乙方购买我公司铁力项目部开发的＊＊＊＊小区＊＊号楼＊号商业，面积为：21.06平方米，单价为：每7，597.34元，总价为：160，000.00元。现已收款人民币50，000.00元，乙方于2013年4月15日以前补交房款30，000.00元整，剩余80，000.00元必须于2014年3月30日之前付清。若逾期未付，甲方有权将此房屋收回，已交房款不予退还。违约责任由乙方承担。”原告举此证据拟证实，见协议内容。2.2013年3月20日、2013年3月24日＊＊＊＊缴款单（复印件与原件核对无异）一份。内容：“业主高春阳，二次缴费金额80，000.00元。”原告举此证据拟证实，补充协议签订后，被告部分履行义务，缴纳80，000.00元尚欠房款80，000.00元。3.图纸一份。原告举此证据拟证实，哈尔滨宇顺设计院于2014年4月变更了诉争房屋的设计图纸，追加设计了房屋通风，建筑物满足商服的使用功能。4.备案证一份。原告举此证据拟证实，工程经房屋质检部门验收合格，可以作为商品房出售。5.审图合格证。原告举此证据拟证实，哈尔滨市筑友施工图审查有限公司经过审查图纸合格。原告按法律规定委托了第三方进行了图纸设计及审图。诉争房屋设计符合法律规定。庭审中本诉被告冯丽平为支持本诉和反诉主张向法庭提交了以下证据：1．13张照片（2015年1月10日由被告冯丽平儿子拍摄）。被告举此证据拟证实，第一、2014年8月原告为被告安装排烟设备的情况及被告在加工熟食时，因排烟无法正常使用，导致烟气无法排出的事实。第二、原告为被告安装排烟设施不符合相关消防规定，存在安全隐患，同时可以看出＊＊号楼在设计时有排烟和换气管道。2.证人杨某某出庭证言。主要内容，证人与被告原来是住平房的邻居。2013年4、5月份，被告丈夫给其打电话，说要在车库加工熟食，其说烟熏火燎的物业不能同意，被告丈夫说物业经理给其找了一个商服，其与被告丈夫宫某一起到过被告所购买的商服楼看到里面的情况，其认为该楼太小，被告丈夫说能搭下锅台就行了，就能做熟食。被告举此证据拟证实，在2013年被告准备在车库内加工熟食，原告不同意，被告这才购买原告的第＊号商服，2012年时，第＊号商服厅就存在，不存在盖楼时为被告设计的事实。3.证人陈某某出庭证言。主要内容，2013年4月份左右，被告找证人给其干活，3、4天后发现没有烟道，其跟被告说，一起去找物业，物业经理说，没有烟道没事，原告以后给按烟道。被告举此证据拟证实，被告是在装修时，才发现没有排烟和换气管道的，被告找到原告人员，原告承诺后期为被告安装相关通道，证明被告购买该楼房时，并不知道没有排烟和换气管道，同时也证明了原告在售楼时没有告知该房屋没有排烟和换气，存在欺诈行为。2015年1月23日，本院对被告冯丽平的调查笔录中，其对在原告公司购买房屋，在装修时发现没有排风及排烟管道，与原告沟通后，原告给安装了排风及排烟管道，但不好烧，如消防部门检查合格，剩余房款给付原告，消防部门检查不合格，要求退房。原告不认可被告的陈述，认为是先安装的烟道，后向被告催房款。本案争议焦点：1.原告、被告签订的房屋买卖合同是否成立有效。2.原告、被告是否有违约行为。3.原告诉请及反诉原告的诉请是否合理，应否得到支持。4.该争议楼房应否具备本诉被告所述的烟道和换气通道。经庭审质证，关于原告所举的证据1.2被告无异议，本院予以采信；对所举的证据3.4.5超过举证期限，不能作出合理解释，本院不予采信。被告所举的证据1.原告对真实性没有异议，对证明事实有异议，但原告未能提供其他证据证实，对其反驳理由不成立，本院予以采信；对所举的证据2.3认为证实的内容有异议，该证据能反映本案真实情况，本院予以采信。本院依据采信的证据及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩主张认定以下事实：原告公司开发铁力市＊＊＊＊小区工程，由庆安鑫欣建筑安装有限公司建筑施工。2013年3月20日，被告购买了原告位于＊＊＊＊小区＊＊号楼＊号商服，面积为21.06平方米，每平方米价格为7，597.34元，总价为160，000.00元，被告于2013年3月20日、3月24日分二次给付原告房款80，000.00元，余款80，000.00元约定2014年3月30日前给付。被告在对该商服楼房装修时，发现该楼房没有排风（换气）及排烟设施，双方协商后，原告于2014年8月给争议房屋安装了排烟管道。但被告认为，原告给安装的排风（换气）及排烟管道，因其做熟食加工，不能将油烟及使用的明火烟排出。并提出反诉，要求解除与原告于2013年3月20日签订的购房补充协议，返还已交付的购房款80，000.00元和装修款20，000.00元。另查明，双方签订的补充协议中，甲方为原告，乙方为高春阳，冯丽平代签，但该楼房实际购买人为本案被告冯丽平；在第二次庭审中，原告承认商服楼应当具备排烟道（用于排油烟）和换气道，争议楼房出售是没有这两项设施，合议庭询问原告能否在短期内为争议楼房安装符合相关法律法规规定的排烟道和换气道，原告公司在庭后书面向法庭说明表示争议楼房现有功能符合建筑设计规范关于通风和排烟的要求，不能再行安装排烟道和换气道。本院认为，原告与被告签订的购房补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应当认定为有效，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务；被告所举证人证言，不能证实双方在签订房屋买卖合同时向原告说明了所购房屋的用途，合同中既没有约定，原告又不予认可，故被告的此项抗辩理由不能成立，原告没有义务为争议楼房安装用于排生烟的排烟设施；争议楼房系现房销售，应视为交付时被告已经验收，原告不存在欺诈行为；原告出售给被告的商服楼，原告承认是其给被告后安装的排烟设施，未安装换气设施，原告亦承认商服楼应该具备此二项设施。因施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计。既然原告将此商服楼交给被告时没有上述设施，则证明此楼房在工程施工时便没有建设此设施，亦能证明工程设计图纸没有此部分设计。原告后安装属于更改了原工程设计，而工程设计的修改应由原设计单位负责，且其设施安装后，亦没有经过有资质的检测部门予以鉴定是否能够满足安全和使用功能，亦没有通过相关部门予以验收。故原告没有证据证实其后安装的设施是否能够满足工程质量标准和使用功能，并拒绝采取补救措施，应当认定原告存在违约行为，其本诉请求本院不予支持；原告与被告签订的合同，因客体无法满足被告的使用需要致使被告无法实现合同目的，故被告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，原告应返还给被告购房款8万元。至于被告要求的装修费2万元，因被告未举出装修费用的票据，其在举证期间又未提出鉴定申请，故其此项反诉请求，本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条（四项）、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国建筑法》第五十八条、五十九条、第六十一条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司与被告（反诉原告）冯丽平于2013年3月20日签订的位于＊＊＊＊小区＊＊号楼＊号商服楼购房补充协议。二、原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后3日内返还被告（反诉原告）购房款80，000.00元。三、被告（反诉原告）冯丽平在原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司履行判项二的义务后立即将位于＊＊＊＊小区＊＊号楼＊号商服楼返还给原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司。四、驳回原告（反诉被告）伊春市翠峦房地产综合开发责任公司的本诉诉讼请求和被告（反诉原告）冯丽平的其它反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，500.00元由本诉原告伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司承担；反诉费案件受理费1，150.00元，由反诉被告伊春市翠峦房地产综合开发有限责任公司承担920.00元，反诉原告冯丽平承担230.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长 赵为群代理审判员 邓宝海代理审判员 张明艳二〇一五年五月二十日书 记 员 张 扬 关注公众号“”