（2014）和民二初字第0347号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-26
案件名称
曹丽娜与天津盛世鑫和置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹丽娜,天津盛世鑫和置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二初字第0347号原告曹丽娜。委托代理人尚新元（原告之夫）。委托代理人张福来，天津唯岩律师事务所律师。被告天津盛世鑫和置业有限公司，住所地天津市和平区和平路20号。法定代表人刘世春，该公司董事长。委托代理人高亚宁，该公司法务。委托代理人梁晓光，该公司法务。原告曹丽娜与被告天津盛世鑫和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹丽娜的委托代理人尚新元、张福来，被告天津盛世鑫和置业有限公司的委托代理人高亚宁、梁晓光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹丽娜诉称，原、被告于2012年9月9日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市和平区房屋，原告一次性支付被告4748455元的购房款，被告交付精装修标准的住宅房屋。后原告依约履行了全部合同义务，但被告以装修人员回家过年不能继续施工为由，向后延期交房，在原告再次去验房时发现房屋被水浸泡，与被告协商重新铺置地板砖及木地板等，在原告的强烈要求检测地采暖压力后，才发现地采暖压力不稳有漏点，刨开地面发现，地采暖敷设时存在严重的质量问题，原告已知的存在两处地采暖漏水，最终导致涉案房屋地板、踢脚线等全部被泡，且至今卫生间未能装修完成，刨开的漏水的地采暖仍未重新敷设等等，故被告未能按约将取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证并符合约定精装修标准的涉案房屋交付原告，经原告多次催促未果。综上，原告认为：被告作为涉案房屋的开发商，应当将符合约定和法定标准的涉案房屋交付原告，被告拒不履行义务的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，故诉至法院请求判令：1、被告支付原告自2014年1月1日起至实际交付已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证并符合约定精装修标准的合格房屋日止，以4748455元的购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付逾期交房利息损失；2、被告支付原告自2014年3月2日起至实际交付已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证并符合约定精装修标准的合格房屋日止，每日按商品房价款4748455元的万分之一的标准支付逾期交房违约金；3、被告拆除天汇雅苑6-1-2504号房屋不合格的地采暖并按施工图纸和施工规范重新敷设合格的地采暖；4、被告给原告更换卧室门前倾斜的地砖，更换已被地采暖漏水浸泡的家具；5、被告给原告按照《天津市商品房买卖合同》及合同附件约定的交付标准交房；6、本案诉讼费用由被告承担。原告提交的证据材料：1、天津市商品房买卖合同，用以证明原、被告存在房屋买卖合同关系，原告系购买人，被告系出卖人，被告依约有将符合精装修标准的涉案房屋、取得天津市新建住宅商品房准许使用证且符合施工规范并验收合格的房屋交付原告的义务，且约定的交房日期为2012年12月30日及逾期交房的违约责任；2、地采暖施工图，用以证明被告地采暖的敷设情况，各房间施工图纸注明的地采暖管的长度及间距，被告违反施工规范将多个房间串联，长度及间距均未按图纸施工；3、报纸；4、音频及图片的光盘；5、录音笔录；证据3-5用以证明直至2014年4月11日涉案房屋的木地板、地采暖地面、卫生间淋浴器等未施工完毕，已知的地采暖在敷设时违反施工规范存在2处漏点，地采暖管的间距忽大忽小，大的极大违反了施工规范，违反施工图纸地采暖的长度及间距的规定，且地采暖漏水将涉案房屋全部浸泡，厨房和卧室的对拉门存在巨大空隙不能关紧，卧室门前倾斜的地板是斜的，家具、踢脚线、实木地板均被泡也未更换，其中一扇窗户不能全开，至今涉案房屋一直不具备交付条件。同时被告认可地采暖存在漏水的事实。6、客户报修记录单，用以证明除地采暖问题外，被告的房屋一直不符合入住条件，问题极多；7、部分照片（地采暖照片），用以证明被告地采暖敷设违反施工图纸和施工规范，应依法重新敷设；8、其他照片（房屋状况照片），用以证明被告至今未能按照合同约定履行完毕交付合格精装修房屋的义务。被告对原告证据材料的质证意见：1、没有异议；2、真实性有异议；3、没有异议；4-5、对录音的真实性、合法性不予认可，录音未经被告同意，可能有歪曲，证明目的不予认可；6、没有异议；7、对照片的现状认可；8、照片没有拍照日期，对发生的时间有异议。原告提交的证据材料，经被告质证及本院审查：对证据材料1、2、4（图片）、6、7、8的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。证据材料3与本案无关联性，证据4材料中的音频及证据材料5，尚缺乏其他证据印证录音内容的真实性，对上述证据材料的真实性和合法性均不予认可。被告天津盛世鑫和置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。针对原告的第一、二项诉讼请求，被告不存在逾期交房的行为，不应承担因逾期交房支付利息及违约金的责任。原告的第三项诉讼请求，被告已经按照施工规范履行完了维修义务，不认可原告提出的重新铺设地采暖的请求。原告的第四、五项诉讼请求中请求维修的部位被告已经履行完了维修义务。被告提交的证据材料：1、天津市建筑工程竣工备案书，用以证明涉诉房屋已于2013年12月20日取得了《天津市建筑工程竣工备案书》，房屋竣工验收合格，符合法定交付条件；2、邮寄交房通知书的快递单及业主收房回执，用以证明被告于合同约定的交付日期前发出《交付通知》，履行通知义务，原告已收到该通知并前来收房；3、《天津市新建住宅商品房准许交付房屋的管理规定》、《天津市公寓项目建设管理暂行办法》、《天津市商品房买卖合同示范文本》，用以证明涉诉房屋设计用途为居住型公寓，不适用“商品住宅准入证”的规范，交付时不需提供准入证；4、地板采暖管道安装、打压、隐蔽报验申请表，承压管道系统、设备、阀门强度及严密性试验记录，采暖系统运行调试记录，建筑给排水、采暖、通风、空调工程隐蔽验收记录，地板采暖系统成品交接单，用以证明地暖施工过程、验收程序严格、规范，符合设计规范要求，且运行调试合格，无渗漏、运行通畅；5、辐射供暖供冷技术规程；6、6-2504客户投诉处理单及维修记录，用以证明地采暖施工验收后若发现损坏，行业规范允许增设街头进行维修；7、房屋维修现状照片，用以证明原告的第4、5项诉讼请求被告以履行完毕。原告对被告证据材料的质证意见：1、本次被告没有提交原件，真实性无法确认。同时，依据双方的商品房买卖合同第三条及附件中的天汇雅苑6号楼住宅交房标准，该房屋属于住宅，应以取得交房准入证作为交房条件，同时依据双方的补充协议附件6第一条约定，被告应取得初装修竣工验收备案表，因此对被告的证明目的不予认可；2、没有异议；3、真实性没有异议，但是依据双方签订的商品房买卖合同及相关附件已经明确表明是住宅交付标准，应适用住宅的交房规定，对被告的证明目的不予认可，也与本案没有任何关联性，4、真实性不予认可，表格中写的14号楼，我们的6号楼没有任何关系，另外这份文件是抽检的概念，事实上被告认可确实存在漏点，抽检与事实不一致，因此对证明目的不予认可；5、真实性没有异议，证明目的不予认可，原告认为涉案房屋在交付之前适用的施工规范，不存在保修期起算问题，不存在维修的问题，只有当业主事实上接收房屋后，或者是验收合格后才存在保修期起算期，才有维修的问题；6、维修的事实存在，但是维修内容只是部分内容。被告提交的证据材料，经原告质证及本院审查：对被告提交的证据材料1、2、3、5、6的真实性和合法性真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。证据材料4的真实性、合法性予以确认，但证明目的不予确认。经审理查明，2012年9月9日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于本市和平区商品房一套，设计用途居住型公寓，建筑面积211.95平方米，每平方米价格为22403.66元，总价款为4748455元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。被告于2013年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告。原告付款方式为一次性付款，应于2012年10月27日前，一次性存入全部价款4748455元。合同第五条被告逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同第八条商品房质量及保修责任：被告交付的商品房的质量和设备的等符合国家有关规定和被告的承诺（附件三：天汇雅苑6号楼住宅交房标准），未到达国家标准和承诺的，应承担责任。在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责，因原告擅自拆改造成损坏的，被告不承担责任。合同第十一条商品房交接：商品房交付的，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同附件六《补充合同》第一条第1款约定，买卖合同第三条第一款所述的商品房竣工验收合格，系指被告按照政府相关部门规定，完成施工并取得初装修竣工验收备案表。第五条第1款约定，被告交付的商品房质量应当符合国家规定。被告交付的商品房的装饰、设备应当符合附件三所确定的标准，被告有权以同档次的装饰、设备代替附件三约定的装饰、设备。如附件三装饰、设备标明了相应的品牌，则原告同意只要求被告向原告交付的该商品房装饰、设备为该品牌或者该品牌同级的其他品牌，即为符合双方约定的标准。如该商品房装饰、设备达不到附件三约定的标准，原告可选择要求被告进行整改或补偿装饰、设备的差价，但原告不得以此为由拒绝办理商品房交接手续，同时也不构成原告要求其他赔偿及或退房的权利。第八条第4款约定，商品房质量存在瑕疵时，被告应按国家相关法律规定积极承担维修义务，但不得以商品房质量存在瑕疵为由拒绝收房或要求被告承担任何违约责任，原告拒绝收房的，则自交付通知书所载明的商品房交接期限届满之日为交付日。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款支付被告，被告于2013年12月20日取得了《天津市建筑工程竣工备案书》。后被告于2013年12月18日向原告邮寄了《交房通知书》，通知原告按照合同约定的商品房交接时间办理商品房交接手续。原告收到《交房通知书》后，按照通知约定的时间到现场办理交接手续并签收了回执。但原告在验收房屋时，以其所购的商品房装修存在严重质量问题为由拒绝接收房屋，并填写了《客户保修记录单》，要求被告对房屋存在的质量问题予以维修，此后被告也进行了维修。期间，原告所购商品房内的书房（地采暖图标注为娱乐室）的地采暖在2014年3月17日发生漏水，当天由地采暖的施工单位天津市衡岳设备安装工程有限公司进行了维修，对漏点进行了热熔连接处理，维修后经试验无渗漏。而原告认为按照《辐射供暖供冷技术规程》的要求，应该整根管材更换，而不应拼接使用。另查，被告开发的商品房室内铺设有地采暖设施，由天津市衡岳设备安装工程有限公司进行施工，于2012年10月10日进行了室内采暖系统的试验并验收合格，又于2012年12月1日对采暖系统进行运行调试，调试结果室内地采暖无渗漏，运行正常，满足验收规范，符合使用要求。后于2013年4月进行了交接。再查，原告所购被告开发的商品房为居住型公寓，工程验收执行非住宅技术规范，不属于新建住宅商品房范围，无需发放《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本案审理期间，本院与原、被告于2014年7月28日共同到讼争的商品房进行现场勘验，经勘验后原告又提出多处尚需维修的部位，被告也表示可以继续履行维修义务并进行了维修。本案审理期间，原告申请对其购买的商品房地采暖的施工是否符合施工图纸和施工规范及是否合格进行鉴定，被告则不同鉴定，本院组织原、被告就原告的申请鉴定的内容进行了举证和质证。后原告申请仅对其购买的商品房娱乐室地采暖的施工是否符合施工图纸和施工规范及是否合格进行鉴定。经本院委托，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具了北京建研院司鉴中心（2014）建鉴字第159号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、涉案房屋娱乐室地采暖管道采用热熔接头的维修措施，不符合国家相关标准规范的规定。2、该房屋娱乐室地采暖管线管卡设置不符合相关标准规范的规定。3、该房屋娱乐室地采暖管线铺设不平直，间距不均匀，且管间距与设计存在较大偏差，不符合相关标准规范的规定。4、该房屋娱乐室地面辐射供暖构造层次符合相关设计要求。本案庭审后，被告出具了原告所购房屋娱乐室地采暖的维修方案，原告进行了补充后，双方对地采暖的维修方案达成了一致意见。上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据予以证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告开发建设的商品房取得了“天津市建设工程竣工验收备案书”，已经竣工验收合格，具备了交付条件。同时，被告也给原告寄送了《交房通知书》，履行了应书面通知原告办理商品房交接手续的义务，原告就应按照约定的商品房交付时间办理其所购商品房的交接手续。对于在办理交接手续过程中商品房存在的装修质量问题，依照合同附件六《补充合同》的约定，原告在交接时发现商品房装修存在质量问题，应在办理商品房交接手续后，要求被告按照合同约定的装饰标准承担维修义务，而原告拒绝接收房屋的行为违反了合同约定，故按照合同约定原告拒绝收房的，自交付通知书所载明的商品房交接期限届满之日即2013年12月30日，应为原告所购商品房的交付日。综上所述，被告不存在逾期交房的情形，原告要求被告依照合同约定支付逾期交房所产生的利息及违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告提出的被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件的主张，因原告所购商品房为居住型公寓，无需发放使用证，本院不予采信。原告所购商品房的书房（娱乐室）地采暖发生漏水的事实原、被告均无异议，被告虽进行了维修，但依据鉴定机构出具的司法鉴定意见书的鉴定意见，被告的维修措施不符合国家相关标准规范的规定，且娱乐室地采暖管线管卡设置不符合相关标准规范的规定，管线铺设不平直，间距不均匀，且管间距与设计存在较大偏差，不符合相关标准规范的规定。因此，被告应按照相关标准规范对书房（娱乐室）地采暖出现的质量问题按照敷设地采暖的相关标准规范进行维修，故原告要求被告拆除天汇雅苑6-1-2504号房屋不合格的地采暖并按施工图纸和施工规范重新敷设合格的地采暖的诉讼请求，本院予以支持。具体维修方法以原、被告达一致意见的维修方案予以维修。原告要求被告给原告更换卧室门前倾斜的地砖，更换已被地采暖漏水浸泡的家具的诉讼请求，被告已对上述部位进行了维修，虽原告要求更换，但对其更换的主张未能提供相关证据加以证明需要更换事实，本院不予支持。原告要求被告按照《天津市商品房买卖合同》及合同附件约定的交付标准交房的诉讼请求，按照合同约定原告所购商品房于2013年12月30日已应视为交付，不存在维修后再二次交付的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告对原告所购的坐落本市和平区房屋的书房（娱乐室）不合格的地采暖履进行维修；（以原、被告达成一致意见的维修方案予以维修）二、原告的其他诉讼请求均予以驳回。本案诉讼受理费2554元，减半收取1277元，由原告负担200元，被告负担1077元；鉴定费50000元及拆除费用1500元，由被告负担。（于本判决生效后十五日内直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 卞志杰二〇一五年五月二十日书 记 员 刘 义附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 更多数据：