（2015）穗中法民五终字第1711号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-15
案件名称
广东建工恒福物业有限公司与罗慕贞服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗慕贞,广东建工恒福物业有限公司
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1711号上诉人（原审被告）：罗慕贞，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：罗慕仪，身份证住址广州市越秀区，被上诉人（原审原告）：广东建工恒福物业有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：张国文，该公司总经理。委托代理人：钟仁建，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。上诉人罗慕贞因与被上诉人广东建工恒福物业有限公司（以下简称恒福物业公司）服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：罗慕贞是广州市越秀区东风西路148之3号208房（建筑面积74.31平方米）的产权人。罗慕贞房屋所在小区为嘉和苑小区，该小区于2002年成立业主委员会。2008年12月30日，恒福物业公司（为乙方）与广州市越秀区嘉和苑业主委员会（为甲方）签订《物业服务合同》，内容为：根据有关法律、法规和《嘉和苑管理规约》、《嘉和苑业主大会代表会议议事规则》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将嘉和苑小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理订立本合同。物业名称嘉和苑小区，座落广州市越秀区东风西路148号，建筑面积164447.75平方米，高层12栋；委托管理期限为三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止；委托管理事项有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理等；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费，代收代缴公共水电分摊费（按建筑面积比例分摊，具体根据嘉和苑业主管理规约的规定执行），水电周转金，可视对讲系统维护费，代收代缴商业物业户内自用水电费及水电损耗费；住宅的管理服务费标准为2.20元／月／平方米，按每户的建筑面积计算；可视对讲系统维护费为5元／月／户等；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及其它应缴费用的，从逾期之日起按每日应交管理费及其他应缴费用的千分之一交纳滞纳金，但交纳的滞纳金不得超过本金（业主和物业使用人每月28日前缴交当月费用，超过该日则视为逾期）等。2011年12月28日，恒福物业公司与广州市越秀区嘉和苑业主委员会续签了《物业服务合同》，约定委托管理期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，住宅物业管理服务费标准及缴费期限及其他内容与之前合同约定的一致。恒福物业公司依据《物业服务合同》，为嘉和苑小区提供物业管理服务至今。因本案纠纷，恒福物业公司于2014年3月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、罗慕贞立即向恒福物业公司支付从2012年11月起至2013年9月止共11个月的物业管理费1798.50元及从2012年11月29日起至罗慕贞实际缴清上述拖欠物业管理费之日止的滞纳金（以应交而未交的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准计算）；二、罗慕贞向恒福物业公司支付从2012年9月起至2013年6月止共10个月的公用水电分摊费456.30元及从2012年9月29日起至罗慕贞实际缴清上述拖欠公用水电分摊费之日止的滞纳金（以应交而未交的公用水电分摊费为基数，按每日千分之一的标准计算）。原审诉讼中，恒福物业公司撤回要求罗慕贞支付公共水电分摊费滞纳金的请求，原审法院裁定予以准许。双方确认：2003年至今由恒福物业公司为嘉和苑小区提供物业管理服务，双方没有签订过物业管理委托合同。罗慕贞表示：物业管理服务费缴纳至2012年10月。罗慕贞于2000年入住涉讼房屋，有按2.20元／月／平方米的标准缴纳过物业管理服务费。罗慕贞就其主张提交了广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2014年5月13日向嘉和苑业主大会（全体业主）作出的越国房整字（2014）1号、于8月1日作出的越国房告字（2014）60号《行政处理告知书》及附件2011年2月26日嘉和苑业主大会决定（一）、（二）、2011年11月5日嘉和苑第四届业主大会第二次代表会议会议纪要、2013年12月24日嘉和苑第四届业主大会关于《第四届业主大会代表任期期限的确认书面征求意见》的公告，广东登攀律师事务所受广州市越秀区嘉和苑业主委员会委托于2014年7月30日向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出的《律师函》，广州市越秀区嘉和苑业主委员会于2014年7月30日向嘉和苑广大业主发出的书面公告及附件2014年7月14日嘉和苑第四届业主委员会会议纪要、2014年7月21日嘉和苑业主委员会向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出的《回复函》，广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月8日向嘉和苑业主大会作出的穗国房法字（2014）20号、21号、22号《行政处理决定书》，嘉和苑业主自行制作的有关嘉和苑管理质量的彩报，广州市越华房地产发展有限公司于1999年9月20日出具的管理费按金、维修基金、水电煤气有线电视周转金、供电开户按金合计3098元的收款收据等证据予以证明。其中越国房告字（2014）60号《行政处理告知书》内容为：经查，你会分别于2011年2月26日、2011年11月5日、2013年12月24日召开业主大会并作出决定。召开业主大会前，嘉和苑业主大会代表没有就业主大会会议的事项书面征求所代表的业主意见，对投票表决的事项也没有取得业主的赞同、反对及弃权的具体票数并经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映，上述行为违反了《广东省物业管理条例》第二十条和二十二条的规定，本机关依照《物业管理条例》第十九条的规定，拟对你会作出如下行政处理：撤销嘉和苑业主大会分别于2011年2月26日、2011年11月5日和2013年12月24日作出的会议决定。穗国房法字（2014）20号、21号、22号《行政处理决定书》主要内容为：撤销嘉和苑业主大会于2011年2月26日作出的《业主大会决定（一）》、《业主大会决定（二）》，于2011年11月5日召开的业主大会作出的《嘉和苑第四届业主大会第二次代表会议会议纪要》决定的相关事项，于2013年12月24日召开的业主大会作出的《嘉和苑第四届业主大会关于﹤关于第四届业主大会代表任期期限的确认书面征求意见﹥的公告》决定的相关事项。另罗慕贞提交的《嘉和苑管理规约业主大会议事规则》第五章附则载明：屋苑范围内的绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，服务管理中心用水用电，由服务管理中心负担等。恒福物业公司就其主张的公用水电分摊费用提供了2011年5月至2013年6月《各座住宅楼公摊水、电统计表》及2012年3月至6月的梯灯（含大堂空调）、电梯、加压水泵、公共设施（公共照明）等电费发票予以证明。恒福物业公司并表示：每月28日前，罗慕贞应当缴纳当月的物业管理费，从29日起则视为逾期交纳。公用水电分摊费用是由恒福物业公司代付后，再根据每户的建筑面积进行分摊。至于《各座住宅楼公摊水、电统计表》中公用水电分摊的计算方法是：1、各座住宅楼的公摊为梯灯（含大堂空调）﹢电梯﹢加压水泵，除以各座住宅楼的建筑面积；2、全体业主的公摊为公共设施（公共照明）﹢其他设施费用，除以总建筑面积；3、公摊合计为各座住宅楼的公摊﹢全体业主的公摊；4、其他设施费用为地库抽水上屋顶水泵用电﹢中央草坪路灯用电﹢消防、园林商业用电﹢公共卫生间商业用水﹣会所用电﹣服务管理中心用电﹣居委会用电﹣喷水池用电。经核实，2011年5月至10月公共卫生间商业用水确实偏高，怀疑是由于该段时间公共卫生间管道渗漏造成的，恒福物业公司与业委会协商后，将卫生间的地下管道全部更换维修，更换后用水量回复正常；业委会对维修情况进行了确认。原审法院认为：经审查恒福物业公司与广州市越秀区嘉和苑业主委员会于2011年12月28日签订的《物业服务合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且该合同已实际履行至今。虽然广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局于2014年8月1日作出《行政处理告知书》，撤销了广州市越秀区嘉和苑业主大会分别于2011年2月26日、2011年11月5日和2013年12月24日作出的会议决定，但上述决定被撤销后，对于如何处理与恒福物业公司签订的上述《物业服务合同》，业主大会并无作出相应决定。在此情况下，罗慕贞仅作为嘉和苑的其中一个业主来主张上述《物业服务合同》无效，不予支持。恒福物业公司依据《物业服务合同》，对嘉和苑小区提供了物业管理服务。罗慕贞已享受了恒福物业公司提供的物业管理服务，有义务向恒福物业公司支付相应的物业管理服务费。现恒福物业公司要求罗慕贞支付拖欠的2012年11月至2013年9月共11个月的物业管理服务费和滞纳金，合法合理，予以支持。关于公共水电分摊费，恒福物业公司已就公共水电分摊费的计算作出合理解释，并出示了相应的证据，并不存在罗慕贞所称的收费混乱的情形。至于罗慕贞提及的公共卫生间用水在2011年5月至10月偏高的问题，恒福物业公司也已作出解释，而且，目前也无证据证明是恒福物业公司的原因导致用水偏高。另罗慕贞主张恒福物业公司从2011年11月份起，将公共绿化用水、园林水池用水等用水均计入公共卫生间用水进行分摊。经核实恒福物业公司计费所依据的《各座住宅楼公摊水、电统计表》，不存在上述情形，罗慕贞就此也无提供相关的证据予以证明，故对此不予采信。至于小区清洁用水费用，在罗慕贞提交的《嘉和苑管理规约业主大会议事规则》中并无明确由服务管理中心负担。鉴于小区清洁用水是为了小区全体业主利益而产生的，理应由小区全体业主分摊费用，罗慕贞主张公共分摊费用应剔除小区清洁用水费，理据不足，不予支持。综上，罗慕贞拒不支付公共水电分摊费，理由不成立，不予支持。恒福物业公司要求罗慕贞支付拖欠的公共水电分摊费，合法合理，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，于2014年11月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗慕贞向恒福物业公司支付广州市越秀区东风西路148之3号208房从2012年11月起至2013年9月止共11个月的物业管理服务费（按每月74.31平方米×2.20元／平方米计）和滞纳金（从逾期之日即当月28日的次日起，每日按同期欠付的物业管理服务费的千分之一标准计至实际清付之日止，违约金数额以不超过同期欠付的物业管理服务费数额为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗慕贞向恒福物业公司支付广州市越秀区东风西路148之3号208房从2012年9月起至2013年6月止共10个月的公共水电分摊费456.26元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由恒福物业公司负担5元，罗慕贞负担45元。判后，上诉人罗慕贞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、恒福物业公司的主张依据是与广州市嘉和苑第四届业主委员会签订的《物业管理委托合约》，根据广州市国土资源和房屋管理局穗国房法字（2014）20号、21号、22号《行政处理决定书》，嘉和苑第四届业委会被认定属违规违章。因此其和恒福物业公司所签的《物业管理委托合约》因当事一方属政府认定违规成立的组织，其所签合同应视为无效合同。二、根据上述合同第六章其他约定第三点，乙方每年支出的维修，保养费不低于39万元，但恒福物业公司没有履行，所有费用都是由业主分摊。三、恒福物业公司违反了合同第二章第三条，消防系统至今还没有，严重危及所有业主的人身安全。4、我方购房入住之初已交给恒福物业限公司的上一手物管公司水电周转金、管理费押金共2142910.77元，此款至今下落不明。恒福物业公司应交接原物管和业主一切资料包括债权债务，如果其无法提供此款，请求法院认定该款项由其承担。为此，上诉请求二审法院撤销原审判决并依法改判。被上诉人恒福物业公司答辩同意原审判决，不同意罗慕贞的上诉请求。二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，罗慕贞表示确认恒福物业公司与广州市越秀区嘉和苑业主委员会于2011年12月28日签订的《物业服务合同》物业服务合同有效，另对原审判决认定的欠付物业管理费及公共水电分摊费金额无异议。本院认为：对于恒福物业公司与广州市越秀区嘉和苑业主委员会于2011年12月28日签订的《物业服务合同》的效力问题，原审判决已作充分论述，且罗慕贞在二审中对该合同为有效不持异议，本院予以确认。恒福物业公司已对嘉和苑小区提供了物业管理服务，鉴于罗慕贞已享受恒福物业公司提供的物业管理服务，其应向恒福物业公司支付相应物业管理服务费。罗慕贞上诉以恒福物业公司未按合同约定提供物业管理服务为由不同意支付物业管理服务费，因理据不充分，本院不予支持。至于罗慕贞二审中要求恒福物业公司交还水电周转金、管理费押金一事，与本案不属同一法律关系，本案中不予调处，当事人可另寻法律途径解决。因此，原审法院判决罗慕贞支付拖欠的物业管理服务费、滞纳金及公共水电分摊费，合法合理，本院予以维持。综上，罗慕贞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人罗慕贞负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月二十日书记员 仪文娟 更多数据：搜索“”来源：