（2015）九法民初字第00384号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-17
案件名称
李正华与重庆瑞坤置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李正华,重庆瑞坤置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第00384号原告李正华，男，1976年8月15日生，汉族，户籍地：重庆市璧山县洋河街委托代理人周小山，重庆嘉凯律师事务所律师。被告重庆瑞坤置业发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石新路法定代表人张卫雄，职务董事长。委托代理人文建，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人徐明，男，汉族，1965年6月9日生，住重庆市涪陵区南沱镇原告李正华诉被告重庆瑞坤置业发展有限公司（以下简称瑞坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李金雷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李正华及其委托代理人周小山，被告瑞坤公司的委托代理人文建、徐明参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李正华诉称，2012年5月，双方签订租赁合同及补充协议，原告租赁被告的房屋开设超市，后因被告原因导致无法交付房屋，现原告起诉来院要求：1、判决解除原被告双方于2012年5月15日签订的《蜜糖建材市场商铺租赁合同》及其补充协议已于2014年2月18日解除；2、判令被告双倍返还租房保证金24万元；3、判令被告返还租金272220元；4、判令被告赔偿原告为筹备超市开业所遭受的经济损失1358020.37元、筹备组人员工资人民币98848元；5、该资金的占用费及以上2、3、4共计1969088.37元的资金利息损失从2013年9月16日起至付清该款为止，按人民银行同期贷款利率计算；6、判令被告承担本案鉴定费160000元和诉讼费。被告瑞坤公司辩称，同意协商解除合同，但认为其不存在违约行为，故不同意双倍返还保证金及赔偿其他损失。经审理查明，2012年5月15日，原告李正华作为乙方、被告瑞坤公司作为甲方签订《蜜糖建材市场商铺租赁合同》，约定被告将其位于重庆市九龙坡区玉灵路228号的蜜糖建材市场负一层整层商铺面积3490平方米，租赁给原告经营超市，租期8年，从2012年8月1日起至2020年7月31日至，每月租金90740元，按季度缴纳，每季度租金共计272220元；原告在签订合同时，向被告缴纳保证金和商品质量保证金人民币12万元，原告应及时进场装修，并在规定的时间内结束装修。租赁期间若被告违约，应双倍退还原告履约保证金，并追究甲方的经济责任。同日，双方又签订了《蜜糖建材市场商铺租赁合同补充协议》一份，被告承诺若交房时间在2012年10月31日后，原告有权退租，被告同意收取首次租金时将公共楼道的装修费用合计人民币7.9万元支付给原告，并附表注明了公摊面积1757平方米，其中公共非装修面积957平方米，公共装修面积800平方米。原告陈述缴付的租金272220元实际直接支付被告193220元，另79000元系抵消被告应支付原告的装修商铺公共部分的装修费用。2013年5月27日，原、被告双方签订一份协议，约定被告未能按约定的时间交付超市给原告，被告同意按照每月15000元，作为原告超市延误交付的所有损失补偿，此费用包括延误期间人员工资、联营费、外租商铺、水电费等一切损失的违约补偿费，在此基础上，原告同意被告可延长三个月的等待期，即2013年6月1日至2013年8月30日，支付方式为每月月底前三天按时支付给原告，超过三个月等待期，被告还不能按时交付原告使用，被告必须在半个月内无条件的赔偿原告前期装修的所有装修的实际费用，并退还房租、押金等费用；若被告超过半个月未对原告进行赔偿，原告可起诉追究被告的责任。原告按合同约定对租赁房屋进场装修，2012年10月底前已装修完毕，但由于被告在2013年8月30日仍未能通过综合验收，导致原告的超市无法开业，且现租赁房屋已由被告收回。另查明，经本院委托，重庆中鼎工程造价咨询有限公司对双方争议的重庆市九龙坡区石桥铺玉灵路228号的蜜糖建材市场负一层整层商铺面积3490平方米的装修造价进行了鉴定，鉴定结论为：1、重庆市九龙坡区石桥铺玉灵路228号的蜜糖建材市场负一层整层商铺装修工程鉴定造价为672506.37元，其装饰建筑面积为：3490平方米，单方造成192.7元／平方米。2、家具部分金额：根据双方签认的数量，价格根据市场行情进行估算，估算金额为：35050元，由于缺少计价依据，最终不能准确得到鉴定结果，因此该金额经过原被告协商或法院判案参考，详见家具价格估算表。3、消防设计费原告主张16000元，仅提供收条10000元，且无合同，该金额未计入鉴定造价内。重庆中鼎会计师事务所有限责任公司对蜜糖建材市场负一层筹备超市开业经济损失进行了鉴定，鉴定结论为：鉴定人员通过汇总计算得出李正华开办超市开业受制赔偿商家和租赁户产生的损失金额为391544元，其中采购货架赔偿商家损失为101080元，赔偿租赁户租赁摊位的违约金损失为290464元。同时，经鉴定人员核实，李正华开办超市采购设备账面价值为248920元，未取得正式发票。因该部分设备具有变现价值，产生的损失金额现无法确定。其采购的设备账面价值列示如下：1.采购收银系统及监控防盗设施账面价值120000元，大部分设备已经被水侵蚀，其中：音箱线、视频线、电源线、射频检测天线已安装在超市内；服务器1台、条码秤1台存放超市；其余现存放在巨兆科技公司办公室。2.货架98920元，其中：有43450元存放于蜜糖超市负一层；另55470元未提货，存放于金福吉货架厂仓库。3.保鲜冷藏柜30000元，其中：SSG-W保鲜柜2台、Sc-2000保鲜柜2台存放在超市负一层，毁损严重；BDC-192冰柜2台、宜鑫佳保鲜柜1台存放在科园四路A区地下车库，设备外观完好。两份鉴定共产生鉴定费用160000元，鉴定费由原告方垫付。审理中，原告主张双方于2012年5月15日签订的《蜜糖建材市场商铺租赁合同》及其补充协议于2014年2月18日解除，被告表示同意协商解除；原告认为被告房屋未能通过综合验收，导致其超市无法开业，向被告主张双倍退还保证金，被告认为其并未存在违约行为，其房屋已经通过验收，且原告也已经进行了装修，故不应当双倍退还保证金，另违约金与损失亦不能同时主张；原告主张依据法院委托的鉴定报告主张损失，被告对鉴定报告不予认可，并陈述因双方在补充协议中约定了将公摊面积1757平方米的装修以包干价79000元承包给原告装修，故鉴定报告计算的损失应当扣减1757平方米的装修造价，并向法院提交了补充鉴定申请书。原告主张的筹备组人员工资问题，因为筹备超市开业雇佣的人员实际都是原告另行开设的超市员工，被告对此项损失不予认可。另被告陈述其分别于2013年5月30日、7月12日、7月16日、8月2日、8月19日、11月19日、11月20日7次共计向原告支付了290000元，原告应当予以返还，原告仅认可被告支付了145000元，并且其中的45000元系被告按照2012年5月27日双方签订协议中约定支付的3个月的损失补偿金。以上事实有房屋租赁合同、鉴定报告、以及当事人陈述等证据在卷为证，足以认定。本院认为，出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，被告瑞坤公司未能依约提供符合原告开设超市的房屋，原告有权解除合同且要求被告支付违约金并赔偿损失，双方于2013年5月27日签订的协议也确认了被告未能按约定的实际交付超市给原告的事实。关于原告要求解除双方于2012年5月15日签订的《蜜糖建材市场商铺租赁合同》及其补充协议，被告同意协商解除，本院依据本院（2014）九法民初字第00489号案件中2014年2月18日的开庭笔录，其中被告同意解除双方签订的协议及补充协议，且之后被告将涉诉场地重新装修并开办了建材超市，双方的合同目的已无法实现，故本院对原告主张双方的协议于2014年2月18日解除的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告双倍返还保证金24万元的诉讼请求，因双方在合同中明确约定被告违约应双倍退还保证金，故本院对原告要求被告支付双倍保证金共计24万元的诉讼请求予以支持。关于原告主张要求被告返还租金272220元，被告仅认可193220元，另79000元系折抵公摊面积1757平方米的装修费用，本院认为折抵的装修费用79000元系被告应支付给原告的款项，故被告仍应返还原告租金272220元。关于原告依据鉴定报告中主张的经济损失1358020.37元，被告不予认可，并要求扣除公摊面积1757平方米的装修费用，且向本院提交了补充鉴定申请，本院认为本案中的鉴定程序合法且现场已被破坏，已经丧失了补充鉴定的基础，故对被告提出的补偿鉴定申请不予准许，本院结合鉴定报告，对鉴定报告中的鉴定结果做如下评述：重庆中鼎工程造价咨询有限公司中鼎造价司法鉴定（2014）鉴字第004号鉴定报告中鉴定结论1中重庆市九龙坡区石桥铺玉灵路228号的蜜糖建材市场负一层整层商铺装修工程鉴定造价为672506.37元，本院在本案中予以支持，但因原、被告双方约定将公摊面积的装修以79000元的价格包干给原告，故应当扣除79000元，扣除后被告应承担的工程鉴定造价为593506.37元；对鉴定结论2中家具部分金额：根据双方签认的数量，价格根据市场行情进行估算，估算金额为：35050元，由于缺少计价依据，最终不能准确得到鉴定结果，因此该金额仅供原被告协商或法院判案参考，详见家具价格估算表，因家具部分经原、被告双方签认了数量，本院对鉴定机构根据市场行情估算的金额35050元予以认可，对原告主张该项损失予以支持；对鉴定结论3中消防设计费原告主张16000元，仅提供收条10000元，且无合同，该金额未计入鉴定造价内，因该项结论中仅有收条10000元，本院也仅为原告主张消费设计费10000元。重庆中鼎会计师事务所有限责任公司重庆中鼎（2014）会鉴字第002号鉴定报告中鉴定结论中鉴定人员通过汇总计算得出李正华开办超市开业受制赔偿商家和租赁户产生的损失金额为391544元，本院予以支持；对经鉴定结论中李正华开办超市采购设备账面价值为248920元，未取得正式发票。因该部分设备具有变现价值，且原告应当对该账面价值上的设备毁损的扩大承担责任，故本院对该项账面价值248920元不予支持，相应的设施、设备仍归原告所有。关于原告主张的筹备人员工资98848元，因筹备人员均系原告在其他超市门市的工作人员，本院对原告的此项主张不予支持，综上，被告按照两份鉴定报告应当支付原告1030100.37元。关于原告主张的资金占用损失，本院已为原告双倍主张了保证金，故对原告主张的资金占用损失不予支持。关于被告陈述要求扣除支付给原告的29万元，经本院查实，被告仅支付原告14.5万元，其中4.5万元系被告按照双方于2013年5月27日签订协议中，约定被告每月15000元向原告支付三个月的补偿费用共计4.5万元，故本院在本案中仅为被告抵扣10万元，故被告依照鉴定报告中应支付的金额扣除10万元后，被告还应支付原告930100.37元。关于原告垫付的鉴定费用160000元，应当由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告李正华、被告重庆瑞坤置业发展有限公司于2012年5月15日签订的《蜜糖建材市场商铺租赁合同》及其补充协议的合同关系于2014年2月18日解除；二、被告重庆瑞坤置业发展有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告李正华保证金共计240000元；三、被告重庆瑞坤置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告李正华交付的租金272220元；四、被告重庆瑞坤置业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李正华930100.37元；五、被告重庆瑞坤置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告李正华垫付的鉴定费160000元；六、驳回原告李正华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为12442元，由原告李正华承担2162元，由被告重庆瑞坤置业发展有限公司承担10280元（因案件受理费原告已预交，被告将应承担的受理费于本判决十日内支付给原告李正华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 李金雷二〇一五年五月二十日书 记 员 谭 敏 关注公众号“”