（2015）三中民终字第06093号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-30
案件名称
高蕊与汪义锋房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06093号上诉人（原审原告）高蕊，女，1967年8月14日出生。委托代理人张峪崎，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）汪义峰，男，1973年5月27日出生。委托代理人于爱军，北京市金洋律师事务所律师。上诉人高蕊因与被上诉人汪义峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第37543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年8月，高蕊起诉至原审法院称：2009年8月14日，我与汪义峰签署《商业用房租赁协议》，约定我将北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给汪义峰商业经营使用，面积为1429.44平方米，年租金为1043900元，租期为15年，自2009年11月3日至2024年11月2日止。合同签订后，自2009年起汪义峰多次严重违约。汪义峰应按半年支付租金，但汪义峰总是拖欠。2014年年初，汪义峰应支付房租时，又出现拖欠房租情形，依约超过30日的，我可以解除合同。我已向汪义峰发出通知解除《商业用房租赁协议》。汪义峰长期拖欠物业费，导致物业公司向我催缴，属于汪义峰严重违约。汪义峰擅自将房屋转租第三方。汪义峰向我索要房产证及身份证后用作金融贷款手续。汪义峰的种种违约行为导致合同目的无法实现，故诉至法院，请求法院判令解除双方签订的《商业用房租赁协议》，汪义峰腾退涉案房屋。汪义峰在原审法院辩称：不同意高蕊的诉讼请求，我依约交纳了租金，不存在逾期交纳租金情形。我不拖欠物业费，且物业费的交纳与否与解除合同没有关系。我没有进行整体转租。金融贷款与本案无关。高蕊的诉讼请求缺乏事实与法律的依据，事实上双方签订合同后我一直按照合同约定经营菜市场，而且合同中约定了不允许整体出租，却允许分租，我按照合同约定持续了长达五年的经营，履行了主要的义务。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的租赁合同系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同项下之权利义务。根据现有查明事实，汪义峰对于2013年11月3日至2014年5月2日期间租金，虽有迟延支付之情形，但于2013年11月11日已经履行了绝大部分义务且此后剩余房租及滞纳金一并补齐交予了高蕊，结合此后双方又继续履行了该份合同的情形，法院认为汪义峰不存在重大违约恶意，对于高蕊据此主张的解约请求法院不予支持。汪义峰已交纳至2014年6月的物业费，未有明显拖欠支付情形，供暖费的欠缴事由汪义峰提出了其自己的主张，虽该主张成立与否有待定论，但欠缴供暖费一事并不足以构成解除合同之理由，高蕊可另行主张汪义峰清缴供暖费，故高蕊以汪义峰未交纳物业费、供暖费为由主张解除合同法院不予支持。双方合同中约定汪义峰如整体转租需经高蕊书面准许，但根据现有查明事实，汪义峰并未整体转租，而是自行经营管理将各项目分租，故高蕊据此主张解除合同法院不予支持。高蕊主张汪义峰使用涉案房屋所有权证及高蕊身份证进行融资事项未提交证据加以证明，高蕊据此主张解除合同法院不予支持。据此，原审法院于2015年3月作出判决：驳回高蕊的全部诉讼请求。原审法院判决后，高蕊不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。其事实及理由为：汪义峰迟延支付租金，我已向其寄送了解除合同通知，符合约定的解除合同情形；汪义峰拖欠物业费和供暖费，属严重违约，符合法定解除的情形；汪义峰存在整体转租的情形，且北京博爱伟业菜市场有限公司（以下简称博爱伟业公司）无权转租。汪义峰同意原审法院判决。本院经审理查明：2009年8月14日，高蕊（出租方、甲方）与汪义峰（承租方、乙方）签订《商业用房租赁协议》，约定乙方向甲方承租的涉案房屋作为商业经营，租赁年限为15年，自2009年11月3日起至2024年11月2日止，年租金为1043900元，租金按半年付；自2014年8月12日起，按每平米2.2元＊1430米的5%递增租金；如乙方逾期交纳租金，则应向甲方交纳每天应交租金的千分之一滞纳金，如逾期15天仍未交清，甲方可以停水、停电的方式督促乙方交纳租金，超过30日仍未交清可视为乙方违约，并自动放弃承租权，甲方有权收回房屋，并不退还乙方所交租金、押金及装修损失；乙方应按期向物业及其他相关部门交纳与房屋使用相关的一切费用，如水、电、暖、收视费、物业费等各项管理费等。如乙方不服从物业公司的各项管理规章制度并未付清应付费用，所造成物业管理部门停水停电等一切后果乙方自负。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋整体转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。合同签订后，高蕊向汪义峰交付了涉案房屋，汪义峰将涉案房屋用以经营菜市场。2013年11月11日汪义峰向高蕊交纳2013年11月3日至2014年5月2日租金490000元。2014年1月26日，高蕊通过公证方式向汪义峰寄送解除租赁合同通知书，载明因汪义峰逾期支付租金超过30日，故要求解除合同，汪义峰腾退房屋。2014年1月27日，汪义峰向高蕊交纳了租金及滞纳金共计35000元。对于迟延支付租金，汪义峰称由于交纳租金时人在外地，且高蕊同意了其剩余租金与下次租金一并支付。此后，汪义峰依约向高蕊支付了后几期租金，现租金已支付至2015年11月3日。经查，汪义峰已交纳物业费至2015年6月。2009年至2015年期间，汪义峰未交纳供暖费，高蕊亦未交纳供暖费。对于汪义峰未交纳供暖费的原因，汪义峰称涉案房屋中没有供暖设备、供暖公司未提供供暖，且由于涉案房屋用以经营菜市场，无法使用暖气，现正与供暖公司就供暖费事宜进行沟通。汪义峰以涉案房屋为住所设立了博爱伟业公司。原审法院审理中，前往涉案房屋进行了查看，涉案房屋现招牌为美又美生活超市双花园店，并在门口处设立有博爱伟业公司双花园菜市场的铜牌，涉案房屋内经营生鲜、调料等多样产品。汪义峰提交了多份商铺租赁合同，租赁合同出租方均为博爱伟业公司，承租方各经营项目，如牛羊肉、豆腐坊等。汪义峰称其经营菜市场，统一管理，将各项目分租，并没有整体转租。汪义峰还提交了其缴纳电费的发票及向购物人出具的发票，主体均为博爱伟业公司。高蕊并未举证证明其所主张汪义峰使用涉案房屋所有权证及高蕊身份证进行融资事项。以上事实，有《商业用房租赁协议》、公证书、银行明细、证明、发票、企业查询信息、商铺租赁合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：高蕊与汪义峰签订的《商业用房租赁协议》合法有效，双方均应遵照履行。高蕊以汪义峰迟延交付租金为由解除合同，本院认为，对于2013年11月3日至2014年5月2日期间的租金，汪义峰确有少部分迟延支付的情形，但此后汪义峰将剩余租金及滞纳金一并支付给高蕊，高蕊予以接受，且此后汪义峰交纳租金至2015年11月3日，双方继续履行了租赁协议，高蕊据此解除合同依据不足。高蕊提出汪义峰拖欠物业费和供暖费，符合法定解除情形。根据现查明的事实，汪义峰已交纳物业费至2015年6月，并不存在拖欠的情形。关于供暖费，双方对于汪义峰是否享受了供暖服务、是否应交纳供暖费存在较大争议，高蕊亦未交纳供暖费，且欠缴供暖费一节并不足以构成高蕊解除合同的理由，故对高蕊该部分主张，本院不予采信。高蕊认为汪义峰存在整体转租的情形、且博爱伟业公司无权转租，根据高蕊现提供的证据及法院查明的事实，汪义峰并不存在将涉案房屋整体转租的违约情节，汪义峰委托博爱伟业公司将房屋分租，并不违反合同约定，高蕊据此主张解除合同，本院不予支持。综上，高蕊的上诉请求，于法无据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由高蕊负担（35元已交纳，另35元于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由高蕊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香代理审判员 赵 霞代理审判员 闫 慧二〇一五年五月二十日书 记 员 王 艳 来自：