（2015）三中民终字第05347号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-15
案件名称
郭天凤与中源瑞丰（北京）物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭天凤,中源瑞丰（北京）物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05347号上诉人（原审被告）郭天凤，女，1954年9月8日出生。被上诉人（原审原告）中源瑞丰（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区×乡×村42号院甲号楼101。法定代表人常怡鹏，总经理。委托代理人黄文鑫，北京中首律师事务所律师。委托代理人李春香，北京中首律师事务所律师。上诉人郭天凤因与被上诉人中源瑞丰（北京）物业管理有限公司（以下简称中源瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第06361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年1月，中源瑞丰公司诉至原审法院称：2009年9月25日，我公司与郭天凤签订《房屋租赁合同》，约定郭天凤租用北京市朝阳区×乡×村41号院19号房屋三间（下称诉争房屋），租期5年：2009年9月30日-2014年9月30日。现该合同已经到期，我公司要求郭天凤腾退诉争房屋，郭天凤却拒绝腾退。我公司认为，双方之间的租赁合同合法有效，合同到期后，郭天凤理应按照约定腾退房屋。郭天凤一直占用诉争房屋的行为给我公司造成了相关损失，故诉至法院，请求判令郭天凤立即腾退并交还诉争房屋、郭天凤按照每月2000元的标准支付合同终止后至实际腾退房屋之日的房屋使用费。郭天凤辩称：不同意中源瑞丰公司的诉讼请求。我与中源瑞丰公司签订《房屋租赁合同》时曾另行约定：如果承租方在一年之内将租期延续为10年，全部租金按照9万元计算，即再补交3万元，后来我在一年以内想要延续租期，便拿着钱去找中源瑞丰公司，中源瑞丰公司却没有接收，所以我认为租赁合同并没有终止。原审法院经审理查明：2009年9月25日，中源瑞丰公司与郭天凤签订《房屋租赁合同》，约定：中源瑞丰公司将诉争房屋出租给郭天凤使用，用途为住宅、公寓，租赁期限为5年：2009年9月30日至2014年9月30日，总租金为60000元；租赁期满，乙方未提出续租或者甲方不同意续租，本合同自然终止。该合同还约定有房屋交付时间等事项。在该合同条款尾部，加注有：“自合同生效之日起壹年之内如续租拾年，按玖万元计算，则补交叁万元整。”合同签订当日，郭天凤向中源瑞丰公司支付租金60000元及第一年度的物业费360元，中源瑞丰公司将诉争房屋交付给郭天凤，现该房屋仍在郭天凤手中。庭审中，中源瑞丰公司称诉争房屋所在土地系其与案外人合伙所租，房屋均系自建，就此，其提交了北京市朝阳区盛华汽车运输队与案外人常加平所签的《土地租赁合同》。郭天凤称其将自己的房屋给其子婚后居住，其租用诉争房屋系自住。经郭天凤申请，证人赵×1、赵×2到庭作证，均证明其二人曾一同租赁中源瑞丰公司位于×村41号院内的房屋，中源瑞丰公司曾允诺可以在合同生效后一年内续租为10年，后来她们在规定的时限内找中源瑞丰公司补钱续租时，中源瑞丰公司没有收钱及续租。郭天凤对证人证言的真实性予以认可。中源瑞丰公司称证人只能证明其曾在×村41号院内居住过，能否续租需要双方的合意，双方在合同中约定的仅是续租的条件，最终并没有续租。原审法院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立并生效的合同具有拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，中源瑞丰公司与郭天凤之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同虽然加注了续租条款，但郭天凤并未举证证明双方就续租一事达成了合意，且中源瑞丰公司已明确表示不同意续租，现该合同租期已经届满，郭天凤理应将诉争房屋返还给中源瑞丰公司。关于中源瑞丰公司要求郭天凤腾空并返还诉争房屋的诉讼请求，法院应予支持。郭天凤在租赁合同期限届满后仍使用诉争房屋至今，理应向中源瑞丰公司支付房屋使用费。关于中源瑞丰公司要求郭天凤支付房屋使用费的诉讼请求，法院应予支持。但中源瑞丰公司要求郭天凤按照合同所约日租金的二倍支付房屋使用费过高且无依据，法院将参照双方在租赁合同中所约定的租金标准予以调整。据此，2015年2月原审法院判决：一、郭天凤于判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区×乡×村四十一号院十九号房屋三间腾空并返还给中源瑞丰公司；二、郭天凤于判决生效之日起七日内按照月租金一百元的标准向中源瑞丰公司支付自二○一四年十月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费；三、驳回中源瑞丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，郭天凤不服原审判决，上诉至本院，上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回中源瑞丰公司的诉讼请求或者发回重审。上诉理由：原审判决部分事实认定不清，本案中的续租条款上盖有中源瑞丰公司的公章，表明中源瑞丰公司对此予以认可。双方就续约条款达成合意，郭天凤按照合同约定提出续租，中源瑞丰公司单方违约拒绝续租，违反诚实信用原则。中源瑞丰公司同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。此外，中源瑞丰公司称按照其与郭天凤签订的《房屋租赁合同》，5年租金6万元，月租金应当是1000元，原审判决每月租金100元可能系笔误，其对原审判决郭天凤按照月租金100元的标准给付房屋使用费予以认可。上述事实，有《房屋租赁合同》、《租金收据》、《物业费收据》、证人证言、当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案中，中源瑞丰公司与郭天凤之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。而双方争议的焦点在于续租条款是仅在续租时间和续租金额等条件上达成合意，还是对续租一事达成了合意。本院认为从续租条款本身来看，该合同中的续租条款仅仅是在续租时间和续租金额上达成了一致，如果郭天凤想要续租合同，仍需得到中源瑞丰公司的同意。而郭天凤也未能举证证明双方就续租一事达成了合意，故郭天凤主张“中源瑞丰公司在续租条款上的盖章已经表明其对于续租一事予以认可，双方达成了续租合意”并无依据，本院不予支持。中源瑞丰公司已明确表示不同意续租，则郭天凤不能续租诉争房屋。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现该合同租期已经届满，郭天凤应将诉争房屋返还给中源瑞丰公司。郭天凤在租赁合同期限届满后仍使用诉争房屋至今，理应向中源瑞丰公司支付房屋使用费。按照中源瑞丰公司与郭天凤签订的《房屋租赁合同》，5年租金6万元，月租金应当是1000元，原审判决郭天凤每月给付房屋使用费100元低于合同约定的月租金标准，但因中源瑞丰公司对原审判决郭天凤按照月租金100元的标准给付房屋使用费予以认可，本院予以维持。综上，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由郭天凤负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由郭天凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 高 贵代理审判员 张清波二〇一五年五月二十日书 记 员 卢园园 关注公众号“”