（2015）浙杭民终字第756号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-03
案件名称
杭州三华园物业管理有限公司与胡关龙、娄跃英物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡关龙,娄跃英,杭州三华园物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第756号上诉人（原审被告）胡关龙。上诉人（原审被告）娄跃英。委托代理人胡关龙。被上诉人（原审原告）杭州三华园物业管理有限公司。法定代表人周桂荣。委托代理人朱俊刚，浙ＸＸ新律师事务所律师。上诉人胡关龙、娄跃英因与被上诉人杭州三华园物业管理有限公司（以下简称三华园公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：胡关龙、娄跃英系杭州市江干区天运路X号商铺的所有权人，建筑面积101.7平方米。杭州市江干区房产管理局于2004年3月30日批准，杭州市江干区建设局于2005年6月22日批准，确认三华园公司为三华·天运花园前期物业管理公司。杭州市物价局批复三华·天运花园商铺的收费标准为每月每平方米2元-2.5元。2007年6月27日，胡关龙与开发商杭州三华园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同物业管理补充合同1份，约定该物业已采用协议方式选聘三华园公司实施前期物业管理；前期物业服务合同原则上最高不超过三年，但是期限未满，业主大会、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止；物业买受人应当按时缴纳物业管理各项费用；商铺物业服务费为2.5元／平方米／月。2007年12月3日，胡关龙签署了承诺书1份，承诺遵守天运路沿街商铺管理公约。该公约要求商户按时缴纳物业服务管理费及其他应缴费用，商铺商户在收到当期费用通知单后，须在一个星期内前往物业管理处交纳；实行预交方式，六个月为一个缴费周期，首次预缴期限为一年。该承诺书中加盖有“三华·天运花园物业管理处业务专用章”。2014年9月19日，杭州市江干区天运花园业主委员会出具证明，载明：三华园公司与业委会签订的物业服务合同于2013年12月31日到期；业委会于2014年8月1日与上海深和平物业管理有限公司签订了新的物业管理合同；2014年1月1日至2014年7月31日，三华园公司仍为该物业提供物业管理服务。2014年10月22日，三华园公司委托律师向胡关龙、娄跃英寄送律师函，催讨2012年6月1日起至2014年7月31日的物业服务费。该邮件投递结果显示，该邮件于2014年10月23日由同事代收，胡关龙、娄跃英确认收到了该函件。三华园公司于2014年11月20日诉至原审法院，请求判令：胡关龙、娄跃英向三华园公司支付物业费6610.50元并支付利息损失（自2014年8月1日起按一年期银行贷款基本利率计付至生效法律文书确定给付之日止）。原审法院认为：物业服务企业提供物业服务，业主应当支付物业服务费。胡关龙、娄跃英辩称其与开发商约定前期物业服务合同原则上不超过三年，故其不应向三华园公司支付2010年之后的物业服务费。原审法院认为，三华园公司作为案涉物业开发商选聘的前期物业管理公司，实际提供物业服务至2014年7月31日，业主理应支付该期间的物业服务费。胡关龙、娄跃英辩称其与三华园公司约定由承租的商户向三华园公司支付物业服务费，三华园公司不应向其主张物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”原审法院认为，缴纳物业服务费是业主的义务，即使物业公司与业主约定由承租人直接缴纳物业服务费，在承租人不支付的情况下，物业公司仍有权起诉业主要求其履行相应的义务。综上，胡关龙、娄跃英应当向三华园公司支付拖欠的2012年6月1日至2014年7月31日期间的物业服务费，经计算为6610.50元（2.5元／平方米／月×101.7平方米×26个月）。因三华园公司未提供证据证明双方对物业服务费支付时间的约定，故对其主张的利息损失，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、胡关龙、娄跃英支付杭州三华园物业管理有限公司物业服务费6610.50元，于判决生效之日起十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回杭州三华园物业管理有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费25元，由胡关龙、娄跃英负担。胡关龙、娄跃英应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交付原审法院。宣判后，胡关龙、娄跃英不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，不采纳上诉人的证据，偏袒被上诉人一方。1、业主在2007年6月27日购买该商铺是家庭资产，一直是租给别人经营，并在2007年12月3日与被上诉人根据有关法规签署合同（承诺书），双方约定物业费由商铺商户缴费。商铺商户在收到当期费用通知单后，须在一个星期内交纳，实行预交方式，六个月为一个缴费周期，首次预交期限为一年，逾期一个月未能按时交费的商户，物业公司将采取适当措施。该承诺书是合法、有效、真实的。上诉人无意去关注该商铺的经营状况和物业管理，直到2014年12月5日收到法院传票，才知道商铺欠物业费2年多。原审判决认定律师函邮件于2014年10月23日由同事代收是不真实的。被上诉人没有尽到承诺书的义务，导致物业费拖欠的主要原因是物业公司依仗是开发商的前期物业，长期以来管理混乱，无人管理（水管漏水没人管，连施工图纸也找不到，小区所有资料至今没移交给新的物业公司），应由被上诉人承担主要责任。2、退一步讲，被上诉人如尽到承诺书的义务，商户仍拖欠物业费，为什么不与上诉人联系，就不会造成这么多物业费的拖欠。如果被上诉人能证明有开具缴费通知单给商铺商户，或者电话、短信、邮件方式通知上诉人，上诉人理应会采取措施减少损失，必要时给商铺商户停电停水等方法。3、物业费是物业公司付出服务，商户受益付费，理应由商户付费，被上诉人是因本公司管理混乱到被清退后数月，才主张拖欠物业费。二、再退一步讲，被上诉人已过诉讼时效二年，双方承诺该物业费实行预缴，即2012年5月底应缴，2012年12月5日前的物业费已过诉讼时效。三、请求二审法院考虑分期付清物业费。胡关龙是灵活就业人员，收入不稳定，娄跃英刚退休在家，一次性付清有困难。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判。上诉人胡关龙、娄跃英在二审中未提交新的证据。被上诉人三华园公司提交书面答辩状，辩称：一、被上诉人在一审中提交证据“天运花园业主委员会证明”表明被上诉人截止2014年7月31日为天运花园提供物业管理服务。二、市物价局文件以及上诉人在一审中提供的“物业管理补充合同”亦表明被上诉人按2.5元／月／平方米收取物业费，符合规定，未超标准收费。三、根据合同法第65条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。本案上诉人作为物业业主，在物业管理人提供物业管理后理应缴纳物业费。四、对于上诉人提及的漏水造成物业损失的情况，上诉人在一审中没有提起反诉或者新的诉讼情况下，不应合并在本案中处理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人三华园公司在二审中未提交新的证据。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为：缴纳物业服务费是业主的义务，虽然胡关龙、娄跃英与三华园公司约定物业服务费由商铺承租户支付，但在商铺承租户不支付物业服务费的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条关于“当事人约定第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，三华园公司仍有权向业主即胡关龙、娄跃英主张物业服务费，故胡关龙、娄跃英认为物业服务费应由商铺承租户支付的上诉理由，本院不予采纳。三华园公司委托律师向胡关龙、娄跃英邮寄了物业服务费催收函，胡关龙、娄跃英确认收到了该函件，三华园公司已经履行了催告物业费义务，胡关龙、娄跃英理应向三华园公司支付拖欠的物业费。胡关龙、娄跃英认为三华园公司提供的物业服务存在瑕疵，但未提交充足证据加以证明，且物业服务瑕疵也非业主当然不交纳物业费的合法事由，故该上诉理由，本院不予采纳。胡关龙、娄跃英上诉认为2012年12月5日前的物业费已超过诉讼时效，但胡关龙、娄跃英在一审中并未就诉讼时效提出过抗辩，故其在二审提出部分物业费超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。至于胡关龙、娄跃英要求分期支付物业费的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡关龙、娄跃英负担。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年五月二十日书 记 员 王琳 来自：