（2015）二中速民终字第0582号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-16
案件名称
招商局物业管理有限公司天津公司与北京九州绿源头投资顾问有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书2
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
招商局物业管理有限公司天津分公司,北京九州绿源投资顾问有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中速民终字第0582号上诉人（原审原告）招商局物业管理有限公司天津分公司。代表人李高峰，总经理。委托代理人王亮，男，该公司职员。委托代理人李铁燕，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京九州绿源投资顾问有限公司。法定代表人齐建华，总经理。委托代理人荣辉，天津泽惠律师事务所律师。委托代理人郭堃，天津泽惠律师事务所律师。上诉人招商局物业管理有限公司天津分公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院2014年11月27日作出的（2014）滨塘民初字第5557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后，依法组成合议庭于当日公开开庭审理了本案。上诉人招商局物业管理有限公司天津分公司委托代理人王亮、李铁燕，被上诉人北京九州绿源投资顾问有限公司委托代理人荣辉、郭堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年3月31日招商局物业管理有限公司天津分公司（以下简称“招商局物业天津分公司”）与塘沽海洋科技商务园一期的房屋开发单位天津博海缘置业投资有限公司（以下简称“博海缘公司”）签订《天津市前期物业管理服务合同》，期限自2009年6月1日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米5元由业主交纳。后招商局物业天津分公司与博海缘公司签订《塘沽海洋科技商务园一期前期物业管理服务合同物业费协议》，约定该协议为《天津市前期物业管理服务合同》的附件，其中非住宅房屋收费标准变更为按建筑面积每月每平方米5.8元由业主交纳。2013年11月20日北京九州绿源投资顾问有限公司（以下简称“九州绿源公司”）与博海缘公司签订房屋买卖合同，购买塘沽海洋科技商务园一期的商品房，建筑面积为1769.02平方米，约定房屋交付时间为2013年8月31日前，实际房屋交付时间为2014年3月11日。后九州绿源公司在确认书上盖章，确认九州绿源公司对前期物业服务合同条款已全文阅读，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。2013年4月12日九州绿源公司（甲方）与北京经开投资开发股份有限公司（乙方）、博海缘公司（丙方）签订《关于履行﹤并购协议﹥、﹤资产转让协议﹥的备忘录（一）》，其中第三条第2项约定“E3-17楼未完成交付前，与持有该相资产有关的费用（包括但不限于物业费、水电暖费等）均由博海缘公司承担，自该项资产完成交付后，前述费用均由九州绿源承担。”2013年5月16日博海缘公司向招商局物业天津分公司送达债务转移通知，告知招商局物业天津分公司塘沽海洋科技商务园一期E3-17栋房屋在交付后物业费、水电暖增费用由九州绿源公司负担。就该房屋产生的物业服务费招商局物业天津分公司于2014年5月13日向九州绿源公司进行书面催要。招商局物业天津分公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令：九州绿源公司交纳2013年11月15日至2013年11月30日物业服务费5130.16元；本案诉讼费由九州绿源公司负担。原审法院认为，招商局物业天津分公司与塘沽海洋科技商务园一期的房屋开发单位博海缘公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，应确认合法有效。九州绿源公司购买该小区房屋成为业主后，该合同对九州绿源公司即具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。九州绿源公司购买E3-17房屋后，应以领取房屋钥匙的时间作为房屋交付时间，故房屋交付时间为2014年3月11日，此前该房屋产生的物业服务费应由房屋开发单位负担。包括九州绿源公司、博海缘公司在内的三方签订的《关于履行﹤并购协议﹥、﹤资产转让协议﹥的备忘录（一）》中对将房屋物业服务费缴纳的约定与法律规定一致，应予准许。现招商局物业公司要求九州绿源公司交纳2013年11月15日至2013年11月30日的物业服务费缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告招商局物业管理有限公司天津分公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交），由原告负担”原审法院判决后，招商局物业天津分公司不服该判决，向本院提起上诉。请求：依法改判九州绿源公司支付E3-17号楼2013年11月15日至2013年11月30日物业服务费5130.16元；一、二审案件诉讼费用由九州绿源公司负担。理由：涉诉房屋的买卖实际是博海缘公司以房作价抵股权收购对价，与普通商品房买卖不同；涉诉备忘录等约定的2013年1月1日后物业费由九州绿源公司负担明确且不附加条件，涉诉房屋是否实际交付与九州绿源公司承担物业费无关；博海缘公司基于买卖关系（实质为股权转让关系），将涉诉房屋交付九州绿源公司，博海缘公司不是本案当事人，原审法院在博海缘公司没有参加诉讼的情况下，直接认定涉诉房屋的实际交付情况，侵害了博海缘公司的诉讼权益，原审法院认定涉诉房屋交付时间为2014年3月11日错误。被上诉人九州绿源公司辩称，不同意招商局物业天津分公司的上诉请求，同意原审法院判决，请求依法维持原审法院判决。本院二审审理期间，招商局物业天津分公司提交涉诉房屋房地产登记薄查询证明，以证明涉诉房屋产权人已于2013年12月4日登记为九州绿源公司，其认可房屋产权登记日为涉诉房屋交付日。对招商局物业天津分公司提交的上述证据，九州绿源公司质证认为，该证据真实、合法，但其在办理产权证时并没有实际占有使用涉诉房屋，物业费在实际占有使用后才应交纳，该证据与本案无关联性，对该证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，招商局物业天津分公司二审提交的证据真实、合法、与本案具有关联性，但因该证据涉及博海缘公司权益，本院对该证据的证明目的不予采信。二审经审理查明，2013年12月4日涉诉房屋办理产权登记，登记权利人为九州绿源公司。招商局物业天津分公司认可涉诉房屋产权登记日为房屋交付日。本院二审审理查明的其他事实与原审一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，招商局物业天津分公司主张涉诉房屋产权登记日为房屋交付日，涉诉房屋在招商局物业天津分公司所主张的物业费期间并未登记在九州绿源公司名下。虽双方对交纳物业费的条件是否成就存在争议，但招商局物业天津分公司主张九州绿源公司给付2013年11月15日至2013年11月30日期间的物业费缺乏事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人招商局物业管理有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 景 新代理审判员 田 雷代理审判员 邓晓萱代理审判员 王孟璐代理审判员 王 晶二〇一五年五月二十日书 记 员 何日升速 录 员 刘熙钰 搜索“”