（2015）于民二初字第08119号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
张军与沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张军,沈阳宏发经龙物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书[2015]于民二初字第08119号原告：张军，男，1983年7月31日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被告：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李全全，系该公司经理。委托代理人：王涛，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。原告张军诉被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月21日立案受理后，依法由审判员周楠担任审判长，与代理审判员栾岚、人民陪审员房丽娜组成合议庭，公开进行了审理。原告张军、被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月16日，原告购买了位于沈阳市于洪区吉力湖街218-5-1-19-2号二手房屋，面积53.04平方米。2013年11月11日取得了房屋的所有权证书，原房主向原告移交了包括《前期物业管理服务合同》，房屋维修基金发票等相关材料，其中包括2014年度的物业费缴费收据。前期物业管理服务合同约定被告负有维修小区正常公共秩序的义务，被告同时承诺“物业管理处人员24小时值班”、“公共秩序维护人员24小时值班、巡视”、“配合有关部门预防、制止违法犯罪”。但自原告迁入宏发三千院小区居住以来，园区绿化、卫生安全条件极差。园区内路灯损坏，一到夜间园区内照明严重不足。园区内各门禁形同虚设，各类社会人员随意进出，原本应该封闭的园区内和楼道内充斥着各类小张贴，打扫不及时，垃圾遍地。业主随意搭建违章建筑，被告未提供24小时巡逻服务。小区内电动丢失事件频繁发生，楼院内摄像头形同虚设。原告居住的218-5号楼门禁损坏，一直没有进行维修，高层应急逃生楼梯没有照明、绿地缺乏必要的维护和修剪，被告对此无任何管理措施，住宅失窃也是经常发生。对此，原告曾多次向被告反映此情况，要求被告履行物业服务义务，但至今无果。请求：1、依法判令被告减收原告2016年的物业服务费，渐收幅度为40%；2、依法判令被告返还原告已支付2015年物业管理费的40%（330.8元）；3、依法判决被告制定的业主临时规约中《物业管理服务费收缴协议》第六条无效；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：原告要求减收2016年的物业费，因其尚未缴纳，且该物业服务尚在进行中，争议的事实尚未实际发生，原告无权要求予以减收；原告已缴纳的2015年物业费，已经缴纳完毕，被告已经提供物业服务，原告要求退还没有事实根据；原告要求确认业主临时规约中的收缴协议无效，因该规约系全体业主代表的业主委员会与物业公司达成，原告作为单一业主在业主大会未作出决议之前无权要求确认部分条款无效；原告诉状主张的事实与客观实际不符，自广大业主入主至今，小区内安保24小时实时进行，并且三班倒园区绿化、景点养护每年物业公司都投入大量人力、物力，物业服务到位，园区保洁按合同规定按时按量完成，生活垃圾第一时间清运，楼宇内走廊及绿地和道路整洁通畅，园区内车辆并未允许随意进出，门禁不好使时，物业第一时间维修监控等设备，重新办理刷卡等系统，给广大业主提供一个安全舒适的环境。原告提到的有关治安等问题是社会问题，不能完全由物业公司承担责任，受社会所限，也不应作为被告服务义务。原告主张的诉讼请求，没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，原告系居住在由被告负责物业管理服务的宏发华城世界.三千院园区的业主。双方的业主临时规约中物业管理服务费收缴协议第六条约定“业主同意永久性委托沈阳宏发经龙物业服务有限公司对本小区进行物业管理”。原告于2015年10月20日交纳了2015年度的物业费885元，2016年度物业费尚未交纳。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、发票、业主临时规约载卷佐证，上述材料经开庭质证，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求减收2016年度物业费的诉请，因原告尚未缴纳，且2016年度的物业服务尚在进行中，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求减收2015年度物业费的诉请，作为业主享受了物业服务即应履行交纳相应费用的义务，原告于2015年10月20日交纳了2015年度的物业费，系对2015年度被告提供的物业服务的认可，同时结合本院对该小区物业费案件的生效判决，本院对原告该诉请不予支持。关于原告请求确认《物业管理服务费收缴协议》第六条无效的诉请。根据物权法和物业管理条例的规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理服务费收缴协议第六条约定“业主同意永久性委托沈阳宏发经龙物业服务有限公司对本小区进行物业管理”，该条款侵害了业主选聘和解聘物业公司的合法权利，违反法律的强制性规定，应属无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、原告张军与被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司签订的《业主临时规约》中《物业管理服务费收缴协议》第六条“业主同意永久性委托沈阳宏发经龙物业服务有限公司对本小区进行物业管理”无效；二、驳回原告其他诉讼请求。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周 楠代理审判员 栾 岚人民陪审员 房丽娜二〇一五年五月二十日书 记 员 施 洋 微信公众号“”