（2015）营民三终字第331号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-24
案件名称
齐云鹏与宋悍平房屋租赁纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）营民三终字第331号上诉人（原审被告）齐云鹏，男，1963年9月27日出生，汉族，营口市人，现住营口市西市区月光园**号1-1-1。被上诉人（原审原告）宋悍平，女，1955年3月20日出生，汉族，营口市人，退休，现住营口市西市区南路里**号24。上诉人齐云鹏因房屋租赁纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐云鹏，被上诉人宋悍平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年11月8日，原、被告签订《房屋租赁合约》，现有涉及本案争议事项的条款如下约定：一、原告将房屋租赁给被告，年缴费7200元，上打租，租金自此协议签署日期计算，一次性交付，租期从2013年11月8日至2014年11月7日；二、租期内被告搭建、铺设任何设施，应征得原告同意后，由双方协商搭建，搭建后一切地上附着物产权归原告所有，如遇政府拆迁此合同自行终止，被告须无条件搬出，原告返还剩余月份租金；三、被告应加强牲畜管理，应在指定区域内圈养，不得私自扩大区域，且应注意环境卫生保持。被告于合同订立后向原告给付7200元租金并在租赁房屋及相应区域内饲养羊。2014年7月25日，原告亲属在租赁房屋院内与被告妻子因琐事发生争吵并撕扯，至被告妻子受伤，后经治安调解。原、被告之间遂生争执，原告于合同约定的履行期满后要求被告从租赁房屋及相应区域中迁出，但被告以其饲养的家畜在租赁期间内被原告饲养的大型犬咬死、应先行赔偿为由，拒不腾房。被告对原告提交的证据无异议，并认为双方另有口头协议约定租期五年，但未提交证据；原告对证人证言提出异议，认为证人并未证明原告饲养的大型犬咬死被告饲养家畜之事实。原审法院认为，原、被告订立的房屋租赁合同虽系当事人真实意思表示，但双方合意内容是原告将房屋出租给被告用于饲养家畜，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第三十三条规定“按国家行政建制设立的市的市区内，禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家畜家禽”，因此原、被告订立的房屋租赁合同违反行政法规强制性规定，该房屋租赁合同无效。鉴于被告在双方约定的期限内已实际使用该房屋并支付合同约定的对价，而参照合同约定的租金标准给付房屋使用费并不违反无效合同的法律性质和处理原则。因此，履行期限届满的合同依法被宣告无效的，被告仍继续使用房屋已构成无权占有，其应承担腾房的民事责任。被告提出在使用房屋期间因原告饲养的大型犬将被告饲养的家畜咬死，故应先行解决赔偿的抗辩，因与本案无牵连关系，被告可在证据充分后另诉处理。原告在诉讼中增加的一万元恢复原状之请求，因原告明知将房屋出租给被告用于饲养家畜，其应当预见房屋被使用的后果；原告无证据支持其所主张的数额。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告齐云鹏于本判决生效之日起10日内从使用原告的房屋及相应区域中迁出。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费300元，由原告宋悍平、被告齐云鹏各承担150元。上诉人齐云鹏上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人犬咬死羊的损失9000元。理由：口头协议租期5年，我的羊在合约租赁的场地内被被上诉人的犬咬死应一并解决。被上诉人宋悍平辩称：合同约定一年租期已到，不存在口头租赁协议，无证据证明上诉人的羊是我家狗咬死的，请求二审法院维持原判。经二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人订立的房屋租赁合同虽系当事人真实意思表示，但双方合意内容是宋悍平将房屋出租给齐云鹏用于饲养家畜，根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》第三十三条规定“按国家行政建制设立的市的市区内，禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家畜家禽”，因此双方订立的房屋租赁合同违反行政法规强制性规定，该房屋租赁合同无效。鉴于齐云鹏在双方约定的期限内已实际使用该房屋并支付合同约定的对价，而参照合同约定的租金标准给付房屋使用费并不违反无效合同的法律性质和处理原则。因此，履行期限届满的合同依法被宣告无效的，齐云鹏仍继续使用房屋已构成无权占有，其应承担腾房的民事责任。上诉人提出在使用房屋期间因被上诉人饲养的大型犬将其饲养的家畜咬死，故应先行解决赔偿，因与本案不属于同一法律关系，上诉人可在证据充分后另行主张权利。上诉人称口头协议租期5年，因被上诉人不予认可，又无相关证据佐证，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人齐云鹏承担。本判决为终审判决。审 判 长 夏克超审 判 员 于永威代理审判员 段建勇二〇一五年五月二十日书 记 员 刘丛博 来源：百度“”