（2015）美民二初字第60号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-28

案件名称

潘海燕与吴地兴、陈亚梅、吴文武、海南省房地产开发总公司胡兴福房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

海口市美兰区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘海燕,吴地兴,陈亚梅,吴文武,海南省房地产开发总公司,胡兴福

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民二初字第60号原告：潘海燕。被告：吴地兴。被告：陈亚梅。被告：吴文武。被告：海南省房地产开发总公司。法定代表人：林一明，该司总经理。被告：胡兴福。原告潘海燕诉被告吴地兴、陈亚梅、吴文武、海南省房地产开发总公司（以下简称“省房地产总公司”）、胡兴福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日受理后，依法由审判员何新独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告潘海燕及其委托代理人陈壮到庭参加诉讼，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武、省房地产总公司及胡兴福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘海燕诉称，2002年2月2日，原告与被告省房地产总公司签订一份《商品房代售合同》，合同约定，被告省房地产总公司受吴地兴、胡兴福委托代为销售美舍苑17栋房屋，原告购买美舍苑17栋301房，购房款为219211元，购房款分三期支付，其中第三期5%尾款于领取房产证时支付，被告须于房屋交付之日起六个月内办理原告房产证，逾期则按已付购房款并按每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告已付第一、二期房款共计208250元，按被告要求，收款人为海南美舍物业管理有限公司和吴文武，被告也已将房屋交付原告使用，原告一直居住至今，但被告一直未给原告办理房屋产权证。2009年10月，原告等美舍苑16.17栋业主向海口市政府有关部门进申报，要求解决房产证办证问题。经过业主们的努力，通过国土，规划、消防、人防、气象、环保等部门的验收，并交清相关房屋检测等费用，2014年3月，海口市住建部门为美舍苑16、17栋房产办理房屋产权的总证，美舍苑17栋房产所有人登记为吴地兴、陈亚梅、吴文武，美舍苑16栋房产所有人登记为胡兴福。原告认为，原告与被告省房地产总公司签订的《商品房代售合同》系双方真实意思表示，合同内容合法，属有效合同，省房地产总公司在2000年11月即开始接受胡兴福、吴地兴的委托代售房屋，胡兴福对省房地产总公司在涉案房屋上的代售权限未提出异议，故省房地产总公司根据吴地兴的委托代售行为构成有效代理，委托人应承担代售房屋的行为后果，该事实已经生效的法律文书确认。原告已交房款占总房款的93%，已履行了合同主要义务。因吴地兴、陈亚梅、吴文武为涉案房屋的登记所有权人，故被告吴地兴、陈亚梅、吴文武应当按约履行协助原告办理房屋过户手续的义务。经17栋部分业主向贵院起诉，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武与各业主达成调解，同意为各业主办证，据此，被告现已具备了可办理产权过户登记条件，依约应及时为原告办理房产过户登记，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武作为产权人十多年来未为原告办理房产证的违约行为已对原告造成了巨大经济损失和严重后果，根据民事诉讼法第119条的规定，特向人民法院提出诉讼，请求判令：一、确认原告与被告海南省房地产开发总公司签的《商品房代售合同》为有效合同；二、判令被告吴地兴、陈亚梅、吴文武协助原告将登记在被告吴地兴、陈亚梅、吴文武名下的位于海口市振兴南路26号美舍苑第17栋301房（总证号：海房字第HKYL4126**号）的房屋所有权证办理至原告名下。三、判令被告方承担本案诉讼费用。被告吴地兴、陈亚梅、吴文武共同辩称，对原告的起诉没有意见，当时确实是委托省房地产总公司和原告签订了合同，也收到了相应的购房款，但是因为种种历史原因未能协助原告办理房屋产权证，我们愿意配合原告办理房屋产权证。被告省房地产总公司及胡兴福均未答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、商品房代售合同，证明原告购房事实及双方的权利义务。证据2、收据，证明原告已按合同的约定履行了合同的付款义务。证据3、海口市房权证海房字第HK4126**号产权总证，证明经各业主的努力，由政府协办了美舍苑小区的总证，总证登记为被告吴地兴、陈亚梅、吴文武名下，故三被告应按合同约定为原告办理产权过户登记的义务。证据4、（2014）美民二初字第142号民事调解书，证明小区部分业主已通过诉讼确权，相关事实已经认定，被告方具有办证的能力。证据5、楼房代售合同，证明省房地产总公司接受被告吴地兴、胡兴福、陈亚梅、吴文斌的委托代售房屋，故双方签订的商品房代售合同合法有效。证据6、物业公司的证明书，证明房屋的使用情况，证明原告自交房至今一直居住在房子里。经质证，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武对证据1-6的真实性、合法性、关联性及证明效力均无异议。被告吴地兴、陈亚梅、吴文武、省房地产总公司及胡兴福均未向本院提交证据。经审查，本院认为，原告证据1、2、4、6均有原件予以核对，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武对证据1-6的真实性、关联性、合法性均无异议，各证据之间相互印证，形成完整的证据链，故本院对原告证据1-6的真实性、关联性、合法性及证明效力予以确认。根据庭审质证和本院的审查，确认以下事实：2002年2月2日，原告潘海燕与被告省房地产总公司签订一份《商品房代售合同》。约定：省房地产总公司接受委托代为销售美舍苑小区16、17栋房屋，原告购买的房屋为海口市振兴南路26号美舍苑小区第17幢第301号房；建筑面积共为142.53平方米，建筑面积最后以房产所有权证的面积为准；购房单价为1538元／平方米，总购房款暂定为219211元；买方全部购房款应汇入代售方指定的海南美舍河物业管理有限公司（以下简称“美舍河公司”）的银行帐户；购房款分二期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%合计人民币208250元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款合计人民币10961；委托方于2001年12月15日前将房产移交给买方使用；房屋所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担；委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房屋所有权证。上述合同签订后，原告于2002年2月6日按约定向美舍河公司支付了购房款208250元。美舍河公司亦向原告开具发票予以确认。之后，涉案房屋交付给原告使用，原告一直居住至今。因涉案房屋的所有权证一直未办理至原告名下，遂成讼。在案件审理过程中，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武称当时美舍苑小区16、17栋由其三人与胡兴福双方共同开发，共同对外销售，期间也曾委托省房地产总公司代为销售部分房屋。另查，2002年3月14日，被告吴地兴、陈亚梅、吴文武、胡兴福作为甲方，被告省房地产总公司作为乙方，甲、乙双方共同签订一份《楼房代售合同》，约定：甲方委托乙方出售的楼房为美舍苑小区南侧的二栋住宅楼，乙方将二栋楼分别定为十六、十七号楼；甲方委托权限仅由乙方代为销售；售房款由购房客户存入乙方帐户，甲方两人同时要求将房款转甲方的指定帐户时，乙方才给予受理；甲方办理所有房产证手续并承担因此产生的一切费用；乙方代出具销售房款收据给客户等。再查，2014年4月11日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑17号楼办理了初始登记，房屋所有权人为被告吴地兴、吴文武、陈亚梅共同共有，房屋所有权证号为海口市房权证海房字第HKYL4126**号，房屋总层数为9层。截止2015年5月13日，涉案房屋至今仍为被告吴地兴、吴文武、陈亚梅共同共有，涉案房屋无查封、抵押记录。本院认为，一、关于涉案《商品房代售合同》的效力问题。虽然本案涉案《商品房代售合同》签订时间早于被告省房地产总公司与被告吴地兴、陈亚梅、吴文武、胡兴福签订的《楼房代售合同》，但是被告吴地兴、陈亚梅、吴文武对省房地产总公司在此之前已实际接受委托代售房屋给原告的事实并无异议，故本院认定省房地产总公司具有涉案房屋的代售权。省房地产总公司接受委托代售房屋的行为，构成代理，其代售房屋的行为结果应由委托人承担。上述合同系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。因此，原告请求确认其与省房地产总公司签订的《商品房代售合同》有效，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、关于被告吴地兴、陈亚梅、吴文武就涉案房屋是否承担所有权证过户义务的问题。根据涉案《商品房代售合同》的约定，购房款分二期支付，其中第一期支付208250元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款10961元。原告已依约支付了第一期购房款208250元，履行了合同主要义务，原告在付款后即享有请求办理涉案房屋所有权证的权利。因被告吴地兴、陈亚梅、吴文武为涉案房屋的登记所有权人，原告履行了合同义务并实际占有使用讼争房屋，故被告吴地兴、陈亚梅、吴文武应当按约履行协助原告办理房屋过户手续的义务。原告请求被告吴地兴、陈亚梅、吴文武协助其办理涉案房屋所有权证的过户手续，合法合理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告潘海燕与被告海南省房地产开发总公司于2002年2月2日签订的《商品房代售合同》合法有效；二、被告吴地兴、陈亚梅、吴文武须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助将位于海口市振兴南路26号美舍苑第17幢第301号房（总证号：海房字第HKYL4126**号）的房屋所有权证办理至原告潘海燕名下；案件受理费人民币2294元，由被告吴地兴、陈亚梅、吴文武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员　何　新二〇一五年五月二十日书记员　黄祖新附：相关的法律及司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。审核：何新撰稿：何新校对：黄祖新印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2015年5月20日印制（共印15份） 关注公众号“”