（2015）三中民终字第06324号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-09-24

案件名称

北京市融鼎时代土地科技有限公司与北京赫茨凯尔商贸有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京市融鼎时代土地科技有限公司,北京栋格林投资顾问有限公司,北京赫茨凯尔商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第06324号上诉人（原审被告）北京市融鼎时代土地科技有限公司，住所地北京市朝阳区大黄庄南里甲8号一层1002号。法定代表人吴有龙，总经理。被上诉人（原审被告）北京栋格林投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院3号楼1610室。法定代表人边栋，董事长。委托代理人田旷，北京市嘉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京赫茨凯尔商贸有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路71号3层312号。法定代表人谭博超，总经理。委托代理人周若琪，北京市中友律师事务所律师。委托代理人樊志强，北京市中友律师事务所律师。上诉人北京市融鼎时代土地科技有限公司（以下简称融鼎时代公司）因与被上诉人北京栋格林投资顾问有限公司（以下简称栋格林公司）、北京赫茨凯尔商贸有限公司（以下简称赫茨凯尔公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年6月，赫茨凯尔公司起诉至原审法院称：2014年3月28日，我公司与融鼎时代公司签订房屋租赁合同，约定我公司向其承租北京市朝阳区大黄庄南里甲8号地下二层房屋（简称涉案房屋），租赁期限为一年，自2014年5月1日至2015年4月30日，免租期自2014年4月1日至4月30日止。在签订合同时，融鼎时代公司向我公司出具了栋格林公司给其开具的委托书，委托内容是代栋格林公司出租涉案房屋，期限为2013年1月8日至2022年6月15日。我方签订合同后，向融鼎时代公司交纳了租金押金等费用，并开始对涉案房屋进行装修。2014年4月9日，栋格林公司单方解除合同，导致我方正在进行的装修工程停滞，且无法继续占有涉案房屋。经过多次协调未果，故诉至法院，要求解除双方于2014年3月28日签订的《租赁合同》，并要求栋格林公司和融鼎时代公司连带承担返还我公司的租金10000元、押金2000元的责任，并连带赔偿我公司的房屋的装修费63156.67元及经济损失63000元，同时支付我公司上述费用及损失的利息，自2014年4月10日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付款项之日止。栋格林公司在原审辩称：涉案房屋所在的北京市朝阳区大黄庄南里甲8号楼（简称甲8号楼）系我公司所有，性质为社区综合楼。我公司从未委托融鼎时代公司对外出租涉案房屋，与融鼎时代公司也没有合同关系。我方认为融鼎时代公司和赫茨凯尔公司签订的租赁合同是无效的。我方也没有收取过赫茨凯尔公司任何费用，因此不同意其诉讼请求。2012年6月，我公司曾经委托江苏顺通能源发展有限公司（简称顺通公司）将甲8号楼出租给北京市融鼎律师事务所（简称融鼎律所）。在合同履行过程中，融鼎律所对房屋主体及外立面进行改造，并长期拖欠租金，我公司已经委托顺通公司向融鼎律所发出了解除合同通知，并在2014年4月8日开始对甲8号楼限制进出，同时要求楼内各租户限期搬离。对于赫茨凯尔公司主张解除租赁合同之请求，我方没有意见，对其他请求，我方均不予认可。融鼎时代公司在原审辩称：我公司和融鼎律所是同一股东。甲8号楼是融鼎律所接受我公司委托在2012年6月与顺通公司签订租赁合同承租，并约定我公司有权转租。顺通公司在签约时未能出具房屋产权证，只是出示了其与房屋原所有权人北京房修一公司的买卖合同。我公司进驻甲8号楼后，将部分房屋转租他人。后来，顺通公司将甲8号楼卖与栋格林公司，并由栋格林公司取得了房屋所有权证。我公司经过和栋格林公司协商沟通，由栋格林公司于2013年9月给我公司出具了一份《声明》，认可我公司系甲8号楼的承租人。此后，我公司一直希望能够与栋格林公司签订合同，并沟通房屋租金的交纳事宜，但是一直未果。2014年4月8日，栋格林公司找到一帮黑社会打手，将甲8号楼大门强行封堵，不允许我公司人员及其他承租人的工作人员进入大楼，同时逼迫所有承租人与其签订承诺书，限期搬离。栋格林公司的这种行为导致相应承租人利益受损，故纷纷起诉。针对本案而言，我公司和栋格林公司之间以及我公司和赫茨凯尔公司之间均系租赁合同关系，并无委托关系，我公司也从未向赫茨凯尔公司出具过委托书。我公司认为，赫茨凯尔公司和我公司之间的合同应当继续履行，不应当解除。在合同履行过程中，我公司没有任何过错，因此赫茨凯尔公司主张的损失也与我公司无关，不同意赫茨凯尔公司的全部诉讼请求。原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，赫茨凯尔公司与融鼎时代公司签订之《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同签订后，赫茨凯尔公司已经依约支付了租金和押金，融鼎时代公司负有保障赫茨凯尔公司正常使用涉案房屋的义务。在合同履行过程中，因栋格林公司的阻碍，导致赫茨凯尔公司无法正常使用涉案房屋，致其合同目的无法实现。现赫茨凯尔公司据此要求解除合同并要求融鼎时代公司返还其已经交纳的租金和押金，同时要求融鼎时代公司赔偿其装修损失，主张均合理有据，法院应当予以支持。赫茨凯尔公司主张融鼎时代公司受栋格林公司的委托与其订立《租赁合同》，但仅能就此提交委托书复印件，且融鼎时代公司和栋格林公司对该委托关系均不予认可，故无法认定赫茨凯尔公司的主张成立，对其要求栋格林公司承担连带责任之请求，法院不予支持。赫茨凯尔公司主张经济损失及相应款项的利息，但所提交之证据不足以证明其主张，法院对此不予支持。栋格林公司主张融鼎时代公司无权对甲8号楼进行处分，因而本案《租赁合同》应属无效，但其在2013年9月11日出具的《声明》确认了融鼎时代公司系甲8号楼的承租人，故对其相应辩解，法院不予采信。据此，原审法院于2014年11月作出判决：一、解除赫茨凯尔公司与融鼎时代公司于二〇一四年三月二十八日所签订之《租赁合同》；二、融鼎时代公司于判决生效后七日内返还赫茨凯尔公司租金一万元、押金二千元；三、融鼎时代公司于判决生效后七日内赔偿赫茨凯尔公司装修损失五千九百五十六元；四、驳回赫茨凯尔公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，融鼎时代公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第二、三项，改判由栋格林公司与其就返还租金、押金以及赔偿装修损失承担连带责任。事实及理由为：融鼎时代公司的转租行为有效，栋格林公司违约，赫茨凯尔公司的损失应当由栋格林公司承担；赫茨凯尔公司为善意第三人，一直认为我公司受栋格林公司委托将房屋出租予赫茨凯尔公司，栋格林公司应当承担连带责任。赫茨凯尔公司同意原审判决。栋格林公司同意原审判决。本院经审理查明：2014年3月28日，赫茨凯尔公司与融鼎时代公司签订《租赁合同》，约定，赫茨凯尔公司向融鼎时代公司承租涉案房屋，租赁期限为一年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，其中免租期为2014年4月1日至2014年4月30日；房屋租金每年20000元，分两次支付，押金为2000元，于2014年4月1日前交付；因融鼎时代公司原因造成本合同无法继续履行，赫茨凯尔公司有权解除本合同，融鼎时代公司应当退还赫茨凯尔公司已经支付但未使用的租金和押金。合同签订后，赫茨凯尔公司向融鼎时代公司交付租金10000元、押金2000元，融鼎时代公司将涉案房屋交付赫茨凯尔公司占有，赫茨凯尔公司则开始对涉案房屋进行装修。2014年4月8日，因栋格林公司对涉案房屋所在的甲8号楼限制进入，导致赫茨凯尔公司无法继续占有涉案房屋，装修工作停止。该涉案房屋现处于空置状态由栋格林公司派人看管。另查，涉案房屋所在的甲8号楼系栋格林公司所有，取得所有权的时间为2012年10月30日。2012年6月15日，顺通公司作为出租方，与承租方融鼎律所签订《北京市房屋租赁合同》，将甲8号楼整体出租给融鼎律所，租赁期限为10年。2013年9月11日，栋格林公司出具《声明》，内容为：“本公司因贷款需要委托北京市融鼎时代土地科技有限公司与北京典佳盛投资有限公司签订的合同无效，由此产生的法律后果一律由本公司承担，本公司只认可北京市融鼎时代土地科技有限公司作为朝阳区大黄庄南里甲8号楼的直接承租人。”此后，在合同履行过程中，因租金支付等问题导致栋格林公司与融鼎时代公司产生分歧，双方及顺通公司、融鼎律所多次往来函件沟通，但最终未能化解相关争议。原审庭审中，栋格林公司称其委托顺通公司与融鼎律所订立合同出租甲8号楼，并称融鼎时代公司并非该楼承租人。融鼎时代公司对此不予认可，称其与融鼎律所系同一股东，委托融鼎律所签订租赁合同承租甲8号楼。赫茨凯尔公司主张融鼎时代公司受栋格林公司委托与其订立《租赁合同》，并提交了委托书复印件佐证该主张。融鼎时代公司和栋格林公司均不予认可，否认其二人之间存在委托关系。本院审理中，融鼎时代公司则表示该公司与融鼎律所虽在股东上有交叉但并非同一股东，赫茨凯尔公司作为善意第三人有权认为该公司该受栋格林公司委托与其签订《租赁合同》，故栋格林公司应对赫茨凯尔公司承担返还及赔偿责任。原审诉讼中，原审法院组织双方对涉案房屋进行了现场勘验。涉案房屋内为装修工程停工状态。涉案房屋所在的甲108楼也均空置，大门处有人看守，不能随意进出该楼。针对所主张的装修损失，赫茨凯尔公司申请进行价值评估。法院依法委托北京中威正平工程造价咨询有限公司进行该评估。该公司经过现场查勘，出具鉴定报告书，确定涉案房屋内装修价值为5956元。评估费2000元，由赫茨凯尔公司垫付。针对该鉴定报告，赫茨凯尔公司表示认可，栋格林公司和融鼎时代公司亦未提出实体异议。赫茨凯尔公司起诉要求解除其与融鼎时代公司之间的《租赁合同》，并要求栋格林公司和融鼎时代公司连带承担全额返还其已交纳的租金及押金的责任，同时要求二人连带赔偿其装修损失和经济损失，并支付相应款项的利息。原审庭审中，栋格林公司表示上述合同应属无效，对解除不持异议，但以与赫茨凯尔公司无合同关系为由不同意其他诉讼请求；融鼎时代公司则认为合同不应当解除，可以继续履行，并表示其对合同履行中的障碍并无过错，赔偿责任应当由栋格林公司承担。本院审理中，栋格林公司称该公司原主张融鼎时代公司与赫茨凯尔公司之间签订《租赁合同》无效是基于该公司与融鼎时代公司并无委托关系，现该公司认为上述《租赁合同》是转租合同性质，并认可该合同的效力，但坚持该合同现已解除；融鼎时代公司现同意解除上述《租赁合同》，并同意返还赫茨凯尔公司所交纳租金及押金、赔偿该公司合理装修损失，但坚持栋格林公司应就此承担连带责任。针对所主张的经济损失，赫茨凯尔公司称系其另行承租其他房屋所产生的租金差异，并提交了其与他人签订的租赁合同佐证。栋格林公司和融鼎时代公司对此均以无法核实真实性为由不予认可。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、租金等费用收据、房屋所有权证书、《北京市房屋租赁合同》、《声明》、勘验笔录等证据材料在案佐证。本院认为：赫茨凯尔公司与融鼎时代公司就涉案房屋所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约全面适当的履行各自的合同义务。本案中，赫茨凯尔公司已经按照约定履行了支付租金及押金的合同义务，而融鼎时代公司未能履行保证赫茨凯尔公司正常使用所租赁涉案房屋的义务，已经构成违约，并致使赫茨凯尔公司合同目的无法实现，现赫茨凯尔公司据此提出解除《租赁合同》，符合法律规定，原审判决解除双方《租赁合同》，同时判令融鼎时代公司返还赫茨凯尔公司已经交纳的租金及押金并对融鼎时代合理的装修损失予以赔偿，并无不当，本院予以维持。依据当事人诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点为栋格林公司应否就融鼎时代公司的上述返还及赔偿责任承担连带责任。对此，从赫茨凯尔公司未能正常使用涉案房屋的原因而言，的确系因房屋产权人栋格林公司与融鼎时代公司产生纠纷后栋格林公司对涉案房屋限制进入所致，但本案系赫茨凯尔公司基于其与融鼎时代公司之间的租赁合同关系所提起的合同之诉，其与栋格林公司之间并无直接的合同关系。赫茨凯尔公司与融鼎时代公司之间的《租赁合同》解除后，融鼎时代公司向赫茨凯尔公司承担返还租金、押金的义务并承担赔偿损失的违约责任，均系作为合同当事人所应承担的合同解除的法律后果，现其上诉要求栋格林公司对此承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。另，融鼎时代公司上诉称赫茨凯尔公司作为善意第三人有权认为融鼎时代公司系受栋格林公司委托与其签订《租赁合同》，但融鼎时代公司在原审中自认与栋格林公司之间并无委托关系，且现亦没有证据显示栋格林公司与融鼎时代公司之间构成了表见代理，故融鼎时代公司据此主张栋格林公司应对赫茨凯尔公司直接承担责任的主张不能成立。融鼎时代公司如坚持认为系栋格林公司的行为造成其相应损失，其可在向赫茨凯尔公司承担返还及赔偿责任后，与栋格林公司另行解决。综上，融鼎时代公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费2000元，由北京融鼎时代土地科技有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费1532元，由北京赫茨凯尔商贸有限公司负担1408元（已交纳），由北京融鼎时代土地科技有限公司负担124元（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费248元，由北京融鼎时代土地科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　赵　霞代理审判员　　李春香代理审判员　　吴强兵二〇一五年五月二十日书　记　员　　王　艳关注公众号“”