（2015）二中民终字第03998号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
庞来生与北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庞来生,庞进生,北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所,顾立珠,崔奡
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第03998号上诉人（原审原告）庞来生，男，1960年4月7日出生。委托代理人金全意，北京晋熙律师事务所律师。委托代理人庞燕生，女，1956年5月3日出生。上诉人（原审第三人）庞进生，男，1958年4月13日出生。委托代理人胡秀华，河北金房律师事务所律师。委托代理人庞文生，女，1963年12月13日出生。被上诉人（原审被告）北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所，住所地北京市西城区鼓楼西大街***号。法定代表人白森，所长。委托代理人王津，男，1957年1月4日出生。委托代理人李颜，男，1980年9月20日出生。被上诉人（原审被告）顾立珠，女，1942年5月5日出生。委托代理人申冰，北京市汉周律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）崔奡，男，1982年8月22日出生。上诉人庞来生、庞进生因确认合同无效纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人庞来生之委托代理人金全意、庞燕生，上诉人庞进生及其委托代理人胡秀华、庞文生；被上诉人北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称房管所）之委托代理人李颜，被上诉人顾立珠之委托代理人申冰，被上诉人崔奡均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2014年7月，庞来生诉至原审法院称：我为残疾人，靠政府救济生活。我父亲庞连岐、母亲罗云平均已去世，共有兄弟姐妹七人：长兄庞继生、二哥庞继才、三哥庞继宽、四姐庞燕生、五哥庞进生、七妹庞文生。北京市×号四间房屋原承租人为罗云平。2000年左右，我家庭分为两户。北京市×号由我和五哥庞进生共同居住生活。因我为残疾人，由五哥庞进生作为承租人，代表我与房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》。2014年初，我得知房管所在未通知我的情况下，非法将我居住使用至今的北京市×号房屋（以下简称涉诉房屋）承租人由庞进生变更为顾立珠。我不认识顾立珠。我认为，从1970年至今，我一直居住使用涉诉房屋，为该房的共居人，户籍也登记在此。庞进生和房管所在未通知我的情况下非法签订《北京市公有住宅租赁合同》，变更承租人的行为，严重侵犯了我的合法权益，故我诉请法院判令：1、确认房管所与顾立珠于2007年就北京市×号房屋签署的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：西房新3字第×号）无效；2、诉讼费由房管所和顾立珠承担。房管所辩称，经我所核查档案资料，涉诉房屋承租人原系庞进生，并非庞来生，故庞来生非本案适格主体，其无权主张合同无效。庞来生起诉无事实、法律依据。顾立珠承租房屋程序合法，有双方至房管所写的变更申请以及原承租人庞进生写明有偿转让申请，双方叙述事实清楚，我所给双方办理承租合同，系双方真实意思表示，变更程序无任何瑕疵。现我所不同意庞来生的诉讼请求。顾立珠辩称，我现为涉诉房屋的承租人，变更承租人之前，我已尽审查义务，现场查看，变更承租人手续后庞进生也实际交付了房屋。后庞进生撬锁进入，霸占房屋至今。事实情况以崔奡陈述为准，其为实际购买人。我为涉诉房屋的实际承租人，属于善意取得。如果庞来生与庞进生之间有纠纷，应另案自行解决。我不同意庞来生的诉讼请求。原审第三人崔奡述称，2007年4月18日庞进生与我洽谈涉诉房屋的出售问题，我询问庞进生房屋居住情况，并实际现场查看。那时罗云平还在世，卧床，庞进生、庞来生都没有居住在该房内。我询问庞进生房屋出售后的居住问题，庞进生告知其需要伺候母亲，家里人也都知道房屋出售情况，而且院子里都是他家的房子，我要求将此情况写入购房协议。2007年4月19日，我与庞进生至房管所办理承租人变更手续，当时我大姨顾立珠年岁大了，购房过程由我作为代理人，以顾立珠名义签署的租赁合同，实际房屋由我购买。我与庞进生前期约定支付11万元售房款，此后考虑庞进生条件，又加价3万元。承租人手续变更后，我将房屋更换门锁，之后庞进生撬锁进入。我一再要求庞进生腾房未果。故我不同意庞来生的诉讼请求。原审第三人庞进生述称，2000年4月，罗云平承租涉诉房屋，我一直居住在该房内，从未离开，且该房系我的唯一居所。2007年4月19日，我因急需用钱，至房屋中介处准备借款10万元，后经引荐，与崔奡商谈。崔奡称其不同意房屋抵押予以借款，要求我与其过户，否则不同意借款。当天下午，我与崔奡签署房屋买卖合同，并至房管所办理相关手续。手续办理完毕后，崔奡向我支付现金8.8万元，即之前商量的借款10万元，崔奡直接将10万元一个月的利息1.2万元予以扣除，仅支付我8.8万元。现我不知道涉诉房屋如何过户至顾立珠名下的，也不认识顾立珠。崔奡提交的落款为我名字的“收条”、《房屋转让申请》均非我签署。故我同意庞来生的诉讼请求，并请求法院判令：1、房管所与顾立珠于2007年就×号房屋签署的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：西房新3字第×号）无效；2、我与崔奡于2007年4月19日签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。针对第三人庞进生的诉讼请求，庞来生表示同意。房管所称庞进生已经认可《房屋买卖合同》及《补充协议》均系其签署，现其要求确认上述合同无效，非本案审理范围，应另案起诉；顾立珠及崔奡表示同意房管所的意见，此外，庞进生提出以合法形式掩盖非法目的，但其陈述的非法目的为借贷关系，也并非非法目的。原审法院经审理认为：根据法律规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。根据合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定。根据司法解释相关规定，合同法中的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，庞来生主张庞进生代表其承租涉诉公房，但是庞来生提供的居委会居住情况证明仅可以证明2006年后庞来生居住情况，并不能证明庞来生系涉诉公房的承租人，故对庞来生的诉讼请求，法院不予支持。庞进生当庭承认《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性，顾立珠当庭承认《授权委托书》、《申请》的真实性；“收条”仅涉及合同项下价款支付情况，其真实性不影响合同的效力；涉诉房屋承租人变更为顾立珠过程中，变更手续是否存在瑕疵，并不影响双方民事合同的效力，庞来生申请鉴定的其他事项不属于本案确认合同无效民事纠纷审查范围。故对庞来生的相关鉴定申请，法院不予准许。庞进生主张实际为抵押借款关系，但是未提供充分有效证据证明双方存在抵押、借款关系，也未举证证明其事后实际偿还了其所称的“借款”，故对庞进生的该项事实主张，法院不予采纳。庞进生当庭承认《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性，但是主张该合同及补充协议因违反北京市人民政府的相关规定、符合合同法以合法形式掩盖非法目的的情形而无效，对此法院认为，庞进生所称的相关规定不属于法律或行政法规的效力性强制性规定，该管理性规定不影响双方民事合同的效力；现有证据无法证明双方签订合同时存在何种具体非法目的，庞进生也未向法院提供相应证据证明存在致使该合同及补充协议无效的其他法定情形。双方合同并未约定具体付款时间，且合同项下价款是否实际支付，属于合同履行问题，不影响合同本身的效力，故庞进生关于《房屋买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，法院不予支持。庞进生主张房管所与顾立珠签订的关于涉诉公房的租赁合同因违反北京市直管公房的相关管理规定而无效，对此法院认为，庞进生所称的相关规定不属于法律或行政法规的效力性强制性规定，该管理性规定不影响双方民事合同的效力，庞进生也未向法院提供相应证据证明存在致使该租赁合同无效的其他法定情形，故庞进生关于顾立珠《公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。综上，原审法院于2014年12月判决：一、驳回庞来生的诉讼请求；二、驳回庞进生的诉讼请求。判决后，庞来生和庞进生均不服，向本院提起上诉。庞来生的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：我为残疾人，系肢体残疾二级，涉诉房屋系庞进生代我与房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》，现其出售涉诉房屋及房管所变更该房承租人为顾立珠，损害了我对涉诉房屋的承租权和居住使用权；且公有住房承租权不得擅自转让。故房管所与顾立珠签订的《北京市公有住宅租赁合同》应属无效。庞进生的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持其原审作为有独立请求权第三人的全部诉求。其主要上诉理由为：我与崔奡之间不存在房屋买卖合同关系，系民间借款关系，事实是因我急需用钱，故向崔奡借款，并以涉诉房屋作为借款的抵押；我不清楚涉诉房屋承租人是如何变更至顾立珠名下的。我认为《北京市公有住宅租赁合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》均属无效。庞来生与庞进生就对方的上诉请求均表示同意。房管所、顾立珠及崔奡均表示同意原审判决。经审理查明：庞来生与庞进生系兄弟关系，罗云平系二人之母。2000年5月22日，罗云平与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由罗云平承租北京市×号房屋3间（总使用面积24.9平方米）。2000年5月22日，庞进生与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由庞进生承租北京市×号房屋1间（即涉诉房屋，总使用面积12平方米）。2007年4月18日，顾立珠与崔奡签订《授权委托书》，约定顾立珠全权委托崔奡帮助其购买北京市×号房产事宜（将原房主庞进生名下房产过户至顾立珠名下）。2007年4月19日，庞进生（甲方）与崔奡（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将北京市×号的房产（使用面积12平方米）卖与乙方所有；房价十一万元，付款方式为现金一次性支付；甲方保证所出售房产现状与《北京市公有住宅租赁合同》一致，房屋权属清楚、无纠纷、无债权债务，出售后如发生与甲方有关的权属纠纷、债权债务，一律由甲方负责，甲方应保证该房屋真实性、合法性不涉及继承等家庭财产纠纷，甲方及其全家人一致同意出售该房屋；买卖双方在房地局相关管理部门办理房屋买卖登记或置换手续后，任何一方不得单方撤销或置换手续，不得擅自变更和解除合同；甲方负责结清更名过户之前的物业供暖、水电、煤气、房租等各项费用，乙方负责更名过户后的一切费用；其他事宜均按补充协议，合同自签订之日起生效。同日，庞进生（甲方）与崔奡（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方不得在三个月内出售此房产；2、甲方如三个月内没有腾空×号屋内物品，乙方可自行处理，视甲方放弃屋内物品所有权。2007年4月19日，顾立珠与北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由顾立珠承租北京市×号房屋1间（总使用面积12平方米）。原审庭审中，庞来生出示居委会的居住情况证明一份，用以证明其居住情况。该证明的主要内容为庞来生户籍所在地为×号，庞来生自2006年至今一直居住在×号。房管所认为该证明与本案无关。顾立珠、崔奡不认可该证明的真实性，并称购房前现场查看涉诉房屋，当时庞来生未居住在该房内。庞来生出示房租交纳凭证若干，用于证明截至今日的房租仍由庞进生交纳，庞进生向其隐瞒了将房屋使用权出卖给顾立珠的事。对此，房管所称交纳租金与否与本案合同效力无关，且庞来生居住在顾立珠房屋，其与顾立珠之间是否形成事实租赁关系、之间如何交付租金与该所无关，顾立珠已按时交纳房租。顾立珠、崔奡称已一次性缴纳了几年的房屋租金，共计一千余元，房管员告知将房租票据别到涉诉房屋门上了。庞进生认可庞来生出示的上述证据的真实性及证明目的。顾立珠、崔奡出示落款人为庞进生的“收条”两张，用于证明其实际支付价款。庞进生否认该“收条”上庞进生签字及指纹的真实性。庞来生否认“收条”上庞进生签字的真实性。房管所表示认可“收条”的真实性。原审诉讼中，房管所出示2007年4月19日庞进生书写的《房屋转让申请》两份、庞进生身份证、庞进生户口本的复印件，用于证明庞进生本人申请转让房屋的情况，系其真实意思表示；2007年4月19日顾立珠书写的《申请》两份、顾立珠身份证、顾立珠户口本，用于证明顾立珠本人申请变更房屋承租人的情况；罗云平、庞进生、顾立珠分别签署的《北京市公有住宅租赁合同》，用于证明房屋承租人变更情况，承租合法。庞来生不认可上述申请的真实性，认为缺少共居人即其本人的意见；不认可顾立珠的《北京市公有住宅租赁合同》的合法性。另，庞进生坚称其与崔奡之间并非房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系，并以涉诉房屋进行借款抵押。就上述主张，其于一审诉讼中曾申请证人出庭作证。二审诉讼中，庞进生认可除了上述证人证言及《补充协议》，其并无其他证据进一步佐证所主张的借款关系。此外，诉讼中，庞进生本人对《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性予以确认。但不认可“收条”及《房屋转让申请》上庞进生签字及指纹的真实性；不认可《授权委托书》、《申请》及《北京市公有住宅租赁合同》上顾立珠签字的真实性，于两审诉讼中均提出对上述不认可的签字及指纹申请司法鉴定。一审诉讼中顾立珠代理人到庭认可上述证据中顾立珠签名及所捺指纹之真实性；二审诉讼中顾立珠本人到庭，对《授权委托书》上其签字的真实性予以确认，亦认可崔奡与庞进生之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是代其签署的，并认可《北京市公有住宅租赁合同》及相关变更手续系其本人签署及捺指纹。2003年7月14日，北京市西城区机构编制委员会发布西编字第（2003）21号通知，载明将原隶属于西城区房屋土地管理局的24个事业单位划归西城区房屋土地经营管理中心所属，其中包括有新街口管理所；2005年3月18日，北京市西城区机构编制委员会发布西编字（2005）10号通知，载明撤销原新街口管理所、厂桥管理所，成立什刹海管理所。上述事实有派出所证明信、户口簿、居委会证明、名为罗云平的《北京市公有住宅租赁合同》、房租交纳凭证、名为庞进生的《北京市公有住宅租赁合同》、名为顾立珠的《北京市公有住宅租赁合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》、《授权委托书》、租金收据、通知，以及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之情形的，合同无效。本案中，2000年5月22日，庞进生与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由庞进生承租北京市×号房屋1间。基于在案事实，庞进生与庞来生系兄弟关系，庞来生的户籍在北京市×号，且其居住在×号，故庞来生在庞进生承租涉诉房屋期间为庞进生在承租公房处的共同居住人。在此情况下，2007年4月19日，庞进生与顾立珠之代理人崔奡签订《房屋买卖合同》，转让涉诉房屋之公房承租权，及当日，庞进生和顾立珠向北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所提交申请，并由顾立珠与房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》，上述合同行为之实质系通过有偿转让方式，变更涉诉公房的承租人。庞来生自述对庞进生转让涉诉房屋承租权的行为不知情，现不能同意；庞进生明知有共居人而擅自转让房屋；北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所并未就涉诉房屋公房承租权之变更征求共居人庞来生之意见，故上述行为已损害了庞来生之合法权益，应属无效。综上所述，庞来生、庞进生的之上诉请求和理由，有事实及法律依据，本院予以支持。原审判决处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16905号民事判决；二、确认顾立珠与北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所于二ΟΟ七年四月十九日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；三、确认庞进生与崔奡于二ΟΟ七年四月十九日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。一审案件受理费1285元，由北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由顾立珠负担625元（于本判决生效之日起七日内交纳），由庞进生负担625元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2570元，由北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所负担70元（已交纳），由顾立珠负担1250元（于本判决生效之日起七日内交纳），由庞进生负担1250元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊代理审判员 马兴芳代理审判员 陈雨菡二〇一五年五月二十日书 记 员 胡 月 关注公众号“”