（2014）蓝民初字第01461号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-18
案件名称
张永明与蓝田县西蓝开发投资有限公司、蓝田县吉祥物业管理有限责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
蓝田县人民法院
所属地区
蓝田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张永明,蓝田县西蓝开发投资有限公司,蓝田县吉祥物业管理有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
陕西省蓝田县人民法院民 事 判 决 书（2014）蓝民初字第01461号原告张永明，男，1972年10月21日出生，汉族，居民。委托代理人张攀，陕西群鑫律师事务所律师。被告蓝田县西蓝开发投资有限公司。法定代表人潘亚宁，系该公司经理。委托代理人杨欣，陕西白鹿原律师事务所律师。委托代理人张林，陕西白鹿原律师事务所律师。被告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司。法定代表人胡文彬，系该公司经理。委托代理人惠红林，陕西白鹿原律师事务所律师。原告张永明诉被告蓝田县西蓝开发投资有限公司（以下简称西蓝开发公司）、蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下简称吉祥物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张永明及其委托代理人张攀，被告西蓝开发公司的委托代理人杨欣、张林，被告吉祥物业公司的法定代表人胡文彬及委托代理人惠红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永明诉称，2007年12月，原告与蓝田县西蓝农副产品交易有限公司签订《集资建房专用合同书》，购买位于蓝田县长坪路中段西蓝农副小区3号楼4单元6层东户单元房一套。2008年12月10日，该公司变更为被告西蓝开发公司。2010年8月1日，被告西蓝开发公司将原告居住房屋的物业服务交由被告吉祥物业公司管理。2009年原告入住该房屋，正常交纳各种物业管理服务费用，但入住不久，原告发现住房屋顶有漏水现象，遂多次向二被告反映要求解决。二被告采取简单的维修措施，但未从根本上解决问题，原告房屋漏水问题现依然存在，并导致原告房屋内墙体多处损坏。现诉讼请求法院依法判令：1、二被告共同维修原告住房屋顶渗漏及因屋顶渗漏造成的室内墙面损坏（约需10000元维修费）；2、由二被告共同承担本案诉讼费用。被告西蓝开发公司辩称，被告西蓝开发公司对西蓝农副小区3号楼的屋面防水工程的保修期限已满，原告于2009年4月办理了房屋交接验收手续，领取房屋钥匙入住，而房屋屋面防水工程保修期为5年，即2009年初至2014年初，该5年保修期间为固定期间，不发生中断和延长，原告要求维修的时间是2014年11月，该房屋的保修期已满，对于保修期满后的屋面防水维修，被告西蓝开发公司不承担任何责任。西蓝农副产品交易市场3号商住楼的屋面防水工程在保修期满后的维修应从行政部门管理的住宅专项维修资金支出。原告要求被告西蓝开发公司在保修期满后承担屋顶渗漏的维修责任的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告吉祥物业公司辩称，2010年7月12日，被告西蓝开发公司与被告吉祥物业公司签订物业服务合同，同年8月1日，被告吉祥物业公司对原告居住小区进行物业管理。但被告吉祥物业公司仅是物业服务提供者，并无房屋屋面防水工程的维修义务。屋面防水工程保修期为5年，在保修期内，应由施工单位承担维修义务。2011年被告吉祥物业公司还联系施工单位对西蓝农副产品交易市场3号商住楼屋面防水进行维修。原告屋面防水工程的保修期已满，应启动住宅专项资金，由被告吉祥物业公司组织维修。但因3号商住楼的业主未缴纳专项维修资金，致使维修3号商住楼屋面防水工程无法进行。且3号商住楼屋顶系业主公用部分，原告的主体资格存在问题。故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年3月26日，原告作为乙方与蓝田县西蓝农副产品交易有限公司（以下简称西蓝交易公司）作为甲方签订《集资建房专用合同书》，约定：原告购买位于蓝田县城长坪路中段西面，汽车站以北约200米处西蓝农副产品交易市场商住楼第3幢4单元6层东户的商品房一套，建筑面积为111平方米，房屋总价款为66045元。保修责任为：甲方自商住房交付使用之日起，按照《住宅质量保修书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商住房保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。2008年11月10日，西蓝交易公司开发建设的西蓝农副产品交易市场2号、3号楼竣工，同年11月24日，蓝田县建设局同意工程竣工验收备案。2008年12月6日，西蓝交易公司与陕西省兴业房屋建设公司签订《房屋建筑工程质量保修书》，质量保修期中第2条约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。2008年12月10日，西蓝交易公司名称变更为被告西蓝开发公司。2009年4月10日，被告西蓝开发公司向原告交付房屋，同年8月原告发现该房屋屋顶有渗漏地方，被告西蓝开发公司自己的物业公司曾两次进行维修，但维修后房屋依然渗漏。2010年7月12日，被告西蓝开发公司与被告吉祥物业公司签订《前期物业服务合同》，同年8月1日，被告吉祥物业公司管理该小区的物业。2010年8、9月原告的房屋屋顶又渗漏，原告找被告吉祥物业公司，被告吉祥物业公司通过被告西蓝开发公司联系房屋施工方对原告的房屋进行维修，2011年8月至今原告的房屋仍然渗漏，并导致原告的室内多处墙面损坏。2014年11月26日，原告诉至本院，诉讼请求如前所述。诉讼中，原告放弃要求二被告对因屋顶渗漏造成原告室内墙面损坏进行维修并赔偿其维修费10000元的诉讼请求，变更诉讼请求为：要求二被告共同按照建筑行业的相关标准对原告屋顶渗漏进行维修，且屋顶渗漏的维修保证5年内不渗漏。上述事实，有当事人的陈述、《集资建房专用合同书》、照片、《前期物业服务合同》、《西安市建设工程竣工验收备案表》、《房屋建设工程质量保修书》等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告西蓝开发公司自愿签订的《集资建房专用合同书》，意思表示真实，内容合法，依法认定为有效合同。合同签订后，原、被告均依照合同履行相应义务，原告交付了相应的房款，被告西蓝开发公司向原告交付了房屋。原、被告在合同中约定原告房屋屋面防水工程的质量保质期为5年，但原告2009年4月接收房屋后不久，房屋屋面便出现渗漏，此后被告西蓝开发公司自己的物业公司及被告吉祥物业公司联系的房屋施工方虽曾多次对原告的屋顶进行维修，但原告的房屋屋顶一直渗漏，所以被告西蓝开发公司应承担违约责任，对原告的房屋屋顶进行维修，故原告要求被告西蓝开发公司对其房屋屋顶进行维修的诉讼请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告西蓝开发公司辩称原告的房屋屋面渗漏超过5年保质期的辩称理由不成立，依法不予采信。原告的房屋屋面在5年保质期发生渗漏，多次维修后问题未得到解决，被告吉祥物业公司对原告房屋屋顶的渗漏没有维修义务，故原告要求被告吉祥物业公司对其屋顶渗漏进行维修的请求，不符合法律规定，应予以驳回。诉讼中，原告放弃部分诉讼请求，系其对自己民事权利的处分，符合法律规定，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、在本判决生效后10日内，由被告蓝田县西蓝开发投资有限公司对原告张永明位于蓝田县蓝关镇西关村二组沿长坪路中段西侧西蓝农副小区3号楼4单元6层东户的房屋屋顶渗漏进行维修；二、驳回原告张永明要求被告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司对其房屋屋顶渗漏进行维修的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告蓝田县西蓝开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 毛 朝 晖代理审判员 周玲玲人民陪审员杨军利二〇一五年五月二十日书 记 员 罗 林 关注公众号“”