（2015）常民终字第0232号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-25
案件名称
胡建胜、李晓玲与常州华德房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第0232号上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号。法定代表人姚富新，该公司总经理。委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡建胜。被上诉人（原审原告）李晓玲。委托代理人吴承艳，江苏钟鸣律师事务所律师。上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）因与被上诉人胡建胜、李晓玲商品房销售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第2431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：胡建胜、李晓玲诉称，我们与华德公司签订了商品房买卖合同1份，约定我们购买华德公司建设的金水华都1幢1307号商品房，房屋总价格872670元，华德公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。我们已经交付房款872670元，但是华德公司没有于2013年4月30日前交付商品房，后华德公司在没有取得房屋竣工备案的情况下将房屋交付给我们，我们误以为房屋已经具备交房条件，于是与华德公司结清相关费用。虽然华德公司已经支付部分违约金，但是该违约金是在华德公司欺诈我们的情况下我们接受的，根据合同约定华德公司应当承担余下的违约金。现起诉要求华德公司支付逾期交房违约金36652元；本案诉讼费由华德公司承担。华德公司辩称，胡建胜、李晓玲与我公司已对有关违约金进行了结算并已经履行，胡建胜、李晓玲主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。我司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。我司支付的违约金已经高于胡建胜、李晓玲的损失，胡建胜、李晓玲要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求，没有法律根据，请求法院驳回胡建胜、李晓玲的诉讼请求。原审经审理查明，胡建胜、李晓玲于2012年8月5日与华德公司签订商品房买卖合同1份，合同主要内容：胡建胜、李晓玲购买华德公司开发的金水华都小区1幢乙单元1307号房，房屋建筑面积126.49平方米，每平方米6899.12元，房屋总金额为872670元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。金水华都小区1#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。胡建胜、李晓玲共向华德公司支付房款872670元。2013年7月2日，胡建胜、李晓玲与华德公司办理了商品房交付手续并结算了房款，华德公司支付胡建胜、李晓玲违约金26180元。胡建胜、李晓玲要求华德公司支付剩余违约金36652元，华德公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，胡建胜、李晓玲于2014年8月26日诉至法院。上述事实，有胡建胜、李晓玲与华德公司陈述、商品房买卖合同、交房流转会签单等证据在卷佐证。原审法院认为，胡建胜、李晓玲与华德公司于2012年8月5日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付胡建胜、李晓玲，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，虽然胡建胜、李晓玲与华德公司于2013年7月2日办理了房屋交付手续，但是此时上述房屋不具备竣工备案手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月29日止华德公司实际违约90日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即62832元（872670元×0.08%×90天），扣除华德公司已经支付的26810元，华德公司仍应当支付胡建胜、李晓玲违约金36652元。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：常州华德房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付胡建胜、李晓玲违约金人民币36652元。案件受理费减半收取人民币358元，由常州华德房地产有限公司负担（该款胡建胜、李晓玲已预交，常州华德房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内径付胡建胜、李晓玲）。上诉人华德公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或以事实不清发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：一、原审判决对常州市中级人民法院关于结算协议的性质未认定，对上诉人提出的被上诉人对结算协议进行反悔起诉、已超过《合同法》规定的一年除斥期间的主张未评判，属认定事实不清，适用法律不当。常州市中级人民法院在已审结的王俊华等8个案件中认定“该项结算是在上诉人欺诈业主的情况下达成的，其结算行为属于可撤销的法律行为，现业主重新主张违约金，应视为其主张不认可原来的结算行为而申请撤销”。根据《合同法》第55条规定，撤销权应在一年内行使，一年期间系除斥期间，该期间不能中止、中断和延长。上诉人可以明确，现在所有的业主起诉已全部超过了一年的除斥期间：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由，该部分业主曾自认陈述“2013年7月初得知华德公司违法交房，其他业主也向金坛住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛住建局的整改通知于2013年7月3日在小区进行了张贴公示，故在2013年7月3日业主就知道结算协议可撤销，现业主起诉撤销已过一年除斥期间。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算违约金当时就知道撤销事由，不存在欺诈，现起诉撤销已过一年除斥期间。二、上诉人支付的违约金已高于被上诉人的损失，被上诉人起诉增加已结违约金没有事实和法律依据。法律规定商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失，在贵院已经判决的十三起案件中，原审法官对逾期交房有何损失进行了询问，徐腊平、沈香案中，沈香明确只有租金损失每月500元，在第二批案件中，有的业主明确表示没有损失。在已结的十三件案件中已经查明，上诉人支付的违约金已经超过被上诉人租金损失的1.3倍以上，约定的日万分之五为银行贷款利率的3.7倍，约定的日万分之八更是超过了银行贷款利率的5.3倍，明显超过了法律规定的1.3倍，本案不可能按日万分之八再重新调整违约金。事实上，房款利息损失与逾期交房并无直接关联，请二审法院以违约金是否超过造成损失的30%为标准进行衡量。故此，在被上诉人知道撤销事由已超过一年的情况下，在上诉人支付的违约金已高于被上诉人损失的情况下，被上诉人诉请撤销双方的结算协议要求增加违约金没有事实与法律依据。综上，原审判决对案件的具体情况不予区分，又以第一批13个案件的相同理由，以房地产公司是主导主体、合同应恪守为由重新计算已结违约金，违反了《合同法》及相关司法解释的规定。原审判决回避了除斥期间，既是对已生效判决就“结算行为”的认定不尊重，又侵害了上诉人的合法权益，明显错误，应予撤销。被上诉人胡建胜、李晓玲书面辩称，一，本案不适用除斥期间。1、被上诉人没有撤销交房时的违约金结算。双方于2013年6月底7月初结算违约金并由上诉人交付商品房时，并未明确上诉人交付的是全部还是部分违约金。对于依合同约定计算的违约金的放弃需采用明示的方式为之，而不能默认放弃。且小区竣工验收的建设资料等均由开发商完成，业主难以得知竣工的资料，其在取得部分违约金时并不知情，故只能认定为双方对部分违约金的结算，对剩余部分未做处理。现被上诉人要求支付余下的违约金，并非否定2013年6月底7月初签订的违约金结算的效力，而是对剩余部分违约金的请求，其独立于原结算协议。2、除斥期间适用于形成权，本案不存在适用除斥期间的前提条件，即没有形成权的存在空间。上诉人在2013年4月底至6月间，被要求多次整改，均没有达到竣工验收备案的要求，却违反建筑工程质量管理条例第十六条及合同的约定，违法交付。被上诉人要求承担违约金，本身系基于物权性的请求权，不属于经过一定时间权利会消灭的除斥期间的形成权。退一步讲，即使上诉人的行为属可撤销的行为。被上诉人是在第一批13户业主起诉上诉人要求支付余下违约金得到贵院支持后，才知道撤销事由的。一年的时间从那时开始计算，不能从上诉人张贴公告的时间起算，更不应从交付房屋时开始计算。事实上，得知公告的业主有100余户已与上诉人进行协商，有的按日万分之七计算九十天的违约金，有的按日万分之五计算九十天的违约金，从而签订了一次性了结的协议（合同约定万分之八违约金的共235户，起诉的不完全统计仅不到90户）。起诉的该部分业主是不知情的业主，所以也谈不上知道撤销事由。二、被上诉人要求上诉人支付余下违约金没有加重其合同责任。按照生效合同的约定，本身上诉人就应该承担该违约金，如果支持被上诉人的请求，是判决本应由上诉人支付的违约金，只是形式上被上诉人分两次拿到违约金，金额并没有增加，但付出时间及诉讼成本。如果仅因上诉人蒙蔽业主、投机取巧的行为而让其减少其违约金的支付，是与法相悖的，违反了民法公平的原则，同时也违背当下全社会所提倡的诚实信用、守法经营的基本原则。至于违约金是否过高，已有生效的判决书予以认定。二审过程中，双方当事人均无新证据向本院提交。二审经审理查明，案涉房屋交付时的“交房流转会签单”内容为：……房屋已具备交付条件，请携带此流程表按如下次序理交付手续：1、验证身份、合同审核及房款结算－销售部财务部，结算表格中注明房款数额、扣违约金、实际房款、已交房款、应补房款、维修基金、应补交款，表单中有业主确认签名。二审另查明，2014年8月20日金坛市信访局出具一份“情况说明”，载明“……2013年8月1日下午，四五个业主代表及开发商代表又来信访局，经协调，双方同意按日万分之五结算拿房，如不同意按日万分之五结算拿房的，由其通过诉讼程序解决”。上述事实，有上诉人原审提交的交房流转会签单、情况说明在卷佐证。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，上诉人华德房产公司虽于2013年7月2日向被上诉人交付了房屋，但房屋直至2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，有效交付时间应为房屋办妥竣工验收备案手续时。同时在上诉人华德房产公司提供的“交房流转会签单”中，虽载明了扣除违约金的数额，但并未告知购房业主该扣除的违约金即是结清了全部逾期交房违约金，作为购房业主的被上诉人也并未明确表示放弃主张剩余部分违约金的权利，当地信访部门出具的“情况说明”也并不能说明双方已对违约金的结算达成了一致意见。此外，华德公司认为双方约定的违约金已经超出被上诉人实际损失，要求减少违约金，但并未提供证据证明约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失。故此，原审判决按双方合同约定判令华德公司补足违约金并无不妥。综上，上诉人华德公司的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由常州华德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏代理审判员 周韵琪代理审判员 顾 佳二〇一五年五月二十日书 记 员 蒋 洁 百度搜索“”