（2015）相民初字第00434号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-10-27
案件名称
陶美华与上海奥银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶美华,上海奥银房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2015）相民初字第00434号原告陶美华。委托代理人王立琴、李军，江苏唐城律师师事务所律师。被告上海奥银房地产开发有限公司，住上海市黄浦区金陵东路500号710室。法定代表人董建晶。委托代理人李兰兰、刘小霞，该公司员工。原告陶美华与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，由上海市黄浦区人民法院受理后，于2015年1月5日以不动产所在地位于我院辖区为由移送我院管辖。本院于2015年3月31日依法受理，由审判员乔宁宁适用简易程序独任审判，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告陶美华的委托代理人李军、被告奥银房地产公司的委托代理人李兰兰、刘小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶美华诉称，原、被告于2012年3月9日签订认购合同书，原告按照合同约定付清全部款项后，被告却不能依约办理相关权属证明，2013年11月3日，经上海市黄浦区公安局经侦支队协调，被告向原告出具了退款计划书，承诺同意为原告办理推出手续，且按年利率8%支付违约金，直到退完全部款项，其中本金337565元，违约金51760元。但被告近履行了前三期给付义务以及第四期的违约金50000元，原告多次催讨未果，故原告现起诉请求判令被告退还原告本金137565元，并支付违约金（以第四期未付的违约金1760元，再加上以未付的本金137565元为基数，从2014年2月1日开始按照年息8%计算至被告实际给付之日止），另外本案诉讼费用由被告承担。被告奥银房地产公司辩称，对于退款计划没有异议，对于已经退还的前三期的金额及时间没有异议。我方认为我方最后给付的5万元的那笔是给付的本金，不是违约金。经审理查明，2012年3月9日，原告陶美华（乙方）与被告奥银房地产公司（甲方）签订认购合同书一份，约定由原告陶美华认购被告奥银房地产公司位于苏州市相城区元和街道华元路906号苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）项目中的第D馆地上一层1246号，建筑面积14.05㎡，总价款人民币337565元等内容。当日，原告陶美华向被告奥银房地产公司交纳购房预约金337565元。其后，双方因该房屋交付、办证等事宜产生纠纷，2013年11月3日，被告奥银房地产公司向原告出具退款计划一份，载明：“客户陶美华于2012年3月9日认购苏州理财商铺，共计投资本金337565元，客户于2013年11月3日过来办理退出手续，现沟通按年化8%违约金到2013年1月31日退完，按23个月违约金51760元，共计本金及违约金389325元。现退款计划如下，2013年11月8日前退本金50000元、2013年11月30日前退本金50000元、2013年12月31日前退本金100000元、2014年1月31日前退本金137565元＋违约金51760元”。原告陶美华在该退款计划上签署“同意以上计划”的字样，并签名确认。其后，被告奥银房地产公司分别于2013年11月5日支付原告陶美华50000元、11月29日支付50000元、12月31日支付50000元、2014年2月10日支付100000元。其后被告奥银房地产公司未再付款。原告现诉至法院。以上事实有原告举证的认购合同书、退款计划、银行转账记录以及当事人陈述等附卷佐证。本院认为，原告陶美华与被告奥银房地产公司签订的认购合同书上对于商铺的位置、面积、单价、总价等重要信息和条款均已有明确约定，而且原告陶美华在签约后一次性支付了全部购房款，故该合同名义上为认购合同，但其实质上已经具备了商铺买卖合同所应该具备的主要条款，故应认定系双方关于原告购买被告奥银房地产公司所持有的商铺买卖合同。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规效力型强制性规定，合法有效，应作为确定双方权利义务的依据。在该合同履行过程中，原告陶美华与被告奥银房地产公司经协商并达成退款计划书一份，应认定双方已协商解除该份认购合同书并就退还款项的事宜达成一致，双方现应按照该退款计划中的约定履行各自的义务。根据该退款计划，被告除了退还原告购房款337565元以外，还须支付原告23个月的违约金51760元【（8%／12个月）×23个月×337565元】，相当于被告支付该购房款337565元从2012年3月9日至2014年2月8日的违约金，其后在此期间，被告分三批归还了部分本金，但总体来算，该违约金标准和时间并未超过法定范围，本院予以认定和支持。现被告奥银房地产公司已先后分四笔退还原告250000元，其中前两笔系遵照退款计划的约定退款无误，但后两笔均未按约定期限和金额退款，原告认为该150000元系退还的第三期退款100000元和第四期的违约金51760元中的50000元，被告对此并不认可，本院认为原告该主张并无任何依据，故认定后两笔150000元均系退还的本金。据此，被告奥银房地产公司现尚欠原告本金87565元和违约金51760元，应当及时予以清偿，否则应当承担相应的违约责任。对于该违约责任，由于尚欠违约金51760元本身已经是退款的利息，不应再计算复利，故本院认定被告还应承担尚欠本金87565元的逾期付款利息，即以87565元为本金，从2014年2月10日起按照年利率8%标准计算至被告实际还款之日的利息。另外，由于被告的违约金已支付到2014年2月8日，而在2014年2月9日前被告尚欠本金为187565元，故被告还应按照年利率8%计算2月9日一天的利息，经核算为41.1元，被告应当支付原告。综上，现依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：被告上海奥银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶美华购房款人民币87565元并支付该款的逾期利息（以87565元为本金，从2014年2月11日起按照年利率8%标准计算至被告实际还款之日的利息），另外支付原告陶美华违约金51760元、利息41.1元（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3251.6元，由被告上海奥银房地产开发有限公司负担3251.6元（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 乔宁宁二〇一五年五月二十日书记员 遆志恒 关注公众号“”