（2014）鄂孝南民初字第02204号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-31

案件名称

孝感市老干部活动中心管理办公室与熊芝兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

孝感市孝南区人民法院

所属地区

孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孝感市老干部活动中心管理办公室,熊芝兰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省孝感市孝南区人民法院民事判决书（2014）鄂孝南民初字第02204号原告孝感市老干部活动中心管理办公室。住所地：孝感市孝南区园林二路**号。法定代表人肖杨，该办公室主任。委托代理人连向东，系该办公室干部。代理权限为一般代理。委托代理人晏和平，湖北法辉律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告熊芝兰。委托代理人顾祖成，湖北熠耀律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告孝感市老干部活动中心管理办公室（以下简称“老干部活动中心”）诉被告熊芝兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成由审判员胡艳鹃担任审判长，审判员周晓、人民陪审员潘亮参加的合议庭，于2015年1月15日、4月29日公开开庭进行了审理。原告老干部活动中心的委托代理人连向东、晏和平，被告熊芝兰及其委托代理人顾祖成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老干部活动中心诉称，2011年3月1日，原、被告签订了一份《扬子江招待所租赁协议》，协议约定原告将其所属的扬子江招待所房屋及其设施、设备等租赁给被告用于招待所经营，协议对租赁期限、租金、水电费及房屋的正常使用均进行了约定。在租赁期间，被告违反协议约定，逾期未支付租金，拒不支付水电费。原告多次向被告发出书面催收通知，但被告置若罔闻拒不交纳，为此，原告根据协议第八条第九款约定，于2014年7月7日向被告送达了《终止协议通知书》，通知书明确告知被告，通知自到达被告之日即行生效，并限于30日内迁出承租房屋，现事隔3个月之久，被告仍未腾退房屋和补交所欠房屋租金、电费等。原、被告签订的《扬子江招待所租赁协议》经原告通知已被解除，被告拒不腾退房屋的行为损害了原告的合法权益，故原告特诉至法院，请求依法判令被告立即腾退承租房屋，参照合同约定租金标��判令被告承担逾期腾退房屋的占用费直至实际腾退房屋日止，判令被告补交所欠房屋租金、逾期腾退房屋的房屋占用费、电费等费用66515.60元（含房屋租金35000元），由被告承担全部诉讼费用。原告老干部活动中心为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告的组织机构代码证及法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格适格。证据二、2011年3月1日，原、被告签订的《扬子江招待所租赁协议》，证明原、被告存在租赁关系，并约定了租金及水电费的标准、交纳方式、期限。证据三、2014年7月7日，原告向被告发出的《终止协议通知书》，证明原告已书面向被告下达了解除租赁协议通知，协议已经解除。证据四、原告计算的被告欠款总额及明细、交纳通知单，证明被告下欠租金及逾期腾退房屋占用费、电费的具体金额。证据五、电表截止度数��照片，证明用电量。证据六、2013年2月7日，孝感市人民政府《关于机关大院实施水改的会议纪要》。证据七、2015年1月26日，孝感市机关事务管理局的证明一份。证据八、《关于大院全面水改的工作实施方案》。以上证据六、七、八证明原告实施水改属于政府行为。证据九、2014年5月30日，《关于扬子江招待所租赁纠纷对熊芝兰提出的四点解决意见的综合回复》，证明原告积极应对被告有关诉求并同意水电费价格按照原合同和原水电中心水价执行。证据十、2014年4月29日，《关于扬子江招待所承租人熊芝兰要求延长扬子江招待所租赁期限及提出招待所用水水费交纳等事项的回复》，证明原告积极应对被告提出的诉求。被告熊芝兰辩称，1、原告的行为构成根本违约。原、被告在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同，没有违反法律法规禁止性、强行性规范，是��法有效的。被告全面履行了合同义务，2011年3月至2013年11月，被告积极履行了缴费义务，不存在欠缴、迟交、缓交等现象。2013年8月23日，原告内部人员产生矛盾，为达到终止合同又不承担损害赔偿的目的，先后采取私拆水表、锁电箱、停水、断电等侵权行为，规避法律、合同规定的义务，导致被告根本不能经营招待所，丧失了合同履行的目的，其行为构成根本违约。2、被告熊芝兰的行为不是违约行为，而是行使先履行抗辩权的合法行为。房屋租赁合同是双务合同，原告先履行义务，被告后交纳租金，双方存在先后履行义务。3、原告行使合同单方解除权是无效的，租赁合同关系继续有效。协议约定，单方解除权产生的根本原因是承租人违约，而被告依法行使先履行抗辩权是法律赋予的法定权利，不是违约行为，原告单方解除权没有产生法律效力。综上，原告的先前��为构成根本违约，严重违反诚实信用、公平的原则，给被告造成严重损失，被告行使合同履行抗辩权的行为合法合理，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求，并赔偿被告因此的一切损失。被告熊芝兰为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、2011年3月1日，原、被告签订的《扬子江招待所租赁协议》，证明原、被告存在合法有效的房屋租赁关系。证据二、水电费缴费通知单，证明原告先向被告下达收费通知单后，被告再依据收费通知单缴纳费用的收费模式，原告违约擅自涨电费标准，多收取电费9655.60元。证据三、物业收费凭证，证明协议指定水费收取权利人的身份及严格按协议履行义务的事实。证据四、汇款凭证、收款人账号、收款收据，证明被告自2011年3月至2013年10月按照协议认真积极履行了义务，被告是诚实守信之人。证据五、停水通知，��明原告诉称被告拒不交纳水费事实不成立，原告不是扬子江客房水费收取的权利人。证据六、照片一张，证明原告擅自拆除水表侵权的事实。证据七、照片两张，证明原告锁电箱断电侵权的事实。证据八、证人证言，证明原告擅自停电、停水是在被告不知情、不在场的情况下进行的。证据九、停业通知，证明原告故意严重侵权、违约而致使被告停业。证据十、短信，证明原告的侵权行为激怒被告后邀请被告协议解决的事实。证据十一、信访书，证明原告严重侵权、违约，被告多次协商未果而被迫选择信访维权的事实。证据十二、来访事项告知单，证明被告的行为已构成侵权和违约的事实。证据十三、情况反映与答复意见，证明原告为达到自己违约又不承担责任的目的，歪曲真实诉求，还将违约的罪名强加在被告身上。证据十四、《终止协议通知书》，证明原告侵权违约的目的就是为了收回招待所。证据十五、被告的签收单一份，证明被告对原告单方终止协议的行为表示强烈抗议，且明确告知终止是无效的。证据十六、出院诊断证明，证明原告的侵权行为给被告的利益造成巨大损失，身体也带来巨大伤害。证据十七、记账凭证，证明原告的侵权行为给被告造成经济损失的事实。证据十八、原告的起诉状，证明原告侵害被告的名誉权。证据十九、照片，证明被告主要经营业务是住宿、棋牌的事实。证据二十、欠账单一份，证明原告拒不结账的事实。证据二十一、发票记录，证明原扬子江招待所一切设施设备均给被告使用的事实。证据二十二、催费单，证明原告多次书面催缴水费事实不实，不成立。证据二十三、关于灭火器换粉的通知，证明原告合法通知，被告都会依法履行。证据二十四、被告的身份证，证明被告诉讼主体适格。证据二十五、证人证言，原告的水改于2013年8月已完成。证据二十六、文件，证明原告违约事实。证据二十七、证人证言，证明原告违约事实。证据二十八、医疗证、低保证明、诊断证明，证明原告身体状况。证据二十九、经被告申请，本院对孝感市自来水公司进行调查的有关情况说明。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、六无异议，原告对被告提交的证据二十九无异议，对上述无争议的证据，本院依法予以支持。被告对原告提交的二、三、四、五、七、八、九、十有异议，认为对证据二、三、九、十的真实性无异议，但对证明目的有异议，证据二不能证明被告逾期缴纳房屋租金，证据三的证明目的有异议，证据九是原告单方提出的回复证明，证据十不能证明原告同意被告重新加装水表，水费由被告缴纳的事实；证据四被告不欠租金，没有占有房屋；证据五是原告单方拍摄的，不予认可；证据七真实性、关联性均有异议，原告没有尽到告知义务；证据八作为公文缺乏要件。原告对被告提交的证据一至二十八有异议，认为对证据一至五、证据九、十、十二、十三、十四、十五、二十二、二十三、二十四、二十六的真实性无异议，但认为原、被告签订的《扬子江招待所租赁协议》已被解除，原告解除协议已履行通知义务，被告也签收了解除协议的通知，水电费原告早已同意按原标准执行；对证据六、七、八、十一、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十五、二十七、二十八的真实性有异议，不能达到被告的证明目的，与本案争议的事实无关。对上述有争议的证据，本院认为，被告对原告提交的证据二、三、九、十的真实性不持异议，且该证据二、三、九、十的内容与本案均具有关联性，故本院对原告提交的证据二、三、九、十的真实性予以认可；证据四、五、八系原告单方出具的，无其他证据予以佐证，不能单独证明其证明目的，故对该证据四、五、八本院依法不予采信；证据七经本院核实，系孝感市机关事务管理局出具的，对其内容本院依法予以采信。被告提交的证据一与原告提交的证据二内容相同，对此，本院依法予以采信；原告对被告提交的证据二至五、证据九、十、十二、十三、十四、十五、二十二、二十三、二十四、二十六的真实性无异议，上述证据与本案亦具有关联性，故对该证据二至五、证据九、十、十二、十三、十四、十五、二十二、二十三、二十四、二十六的真实性本院依法予以采信；证据六、七、八、十一、十七、十九、二十、二十一无其他证据予以佐证，不能单独证明其证明目的，故对该证据六、七、��、十一、十七、十九、二十、二十一本院依法不予采信；证据十八系原告的民事起诉状，对此本院依法予以采信；证据十六、二十八系被告身体状况诊断情况，与本案争议的事实无关联性，故本院不予采信；证据二十五、二十七证人未出庭接受质询，不能单独作为认定案件事实的依据，故对该证据二十五、二十七本院依法不予采信。经审理查明，2011年3月1日，原、被告签订了一份《扬子江招待所租赁协议》，协议约定，被告租赁原告扬子江招待所宾馆一楼大厅、二楼、三楼及原招待所所有设施、设备、器具及物品（详见财产移交清单）；租赁期限共五年，自2011年3月1日至2016年2月28日止；每年租金60000元（五年内租金不变），按季度支付，即每季度最后一个月底28-30日三日内交清15000元整；租赁期间被告使用的水电费及其它一切税费均由被告承担，水费按行管局水电中心标准直接收取，电费收费标准暂按每度1元计价由原告收取，每月按原告电费通知单要求一次性交清，如供电部门提高对原告现行收费标准，该价格按提高幅度随之上升，水电设施的维修被告自理；租赁协议签字之日，被告向原告交纳保证金10000元，保证金不抵租赁费，不计利息，租赁期满退还，如不按协议履行，保证金不退还；租金逾期未交，原告有权终止协议，由此造成的损失被告自负，由被告承担违约责任；租赁期满，被告租用的设施、设备、物品等财产如数、完整、完好、原样交原告，被告投资改造添置的所有设备、物品归被告所有等等。协议还对装修、日常维修，安全等方面进行了约定。合同签订后，截止2013年11月，原、被告均按上述协议约定履行了各自义务。2013年11月25日，被告收到孝感市自来水公司供水用水管理所的停水通知，停水通知中记载被��经营的扬子江招待所用水1299吨，计水费3065.64元，经该所多次派员催促至今未缴，根据《湖北省城市供水管理实施办法》第二十七条的规定，于2日内给予实施停水措施。之后，被告因该停水通知与原告产生纠纷，于2013年11月起至今未向原告缴纳租金及向水电部门缴纳水电费。2014年4月29日、5月30日，原告分两次就被告提出的要求扬子江招待所延长租赁期限、招待所用水水费交纳等事项对被告进行了回复，并要求被告缴纳租金及水电费。2014年7月8日，原告向被告送达了《终止协议通知书》，通知终止原、被告于2011年3月1日签订的《扬子江招待所租赁协议》，限令被告于2014年7月11日结清所欠电费及租赁费用，要求被告接到通知之日起三十日内撤出所租赁的场地，同时双方进行结算及财产交接等等。被告收到原告《终止协议通知书》后，未在要求期限内撤出所租赁的场地��故引起诉讼。另查明，2015年1月26日，孝感市机关事务管理局作出《关于孝感市老干部活动中心水改情况的证明》，证明内容为2013年1月至9月，孝感市人民政府由孝感市机关事务管理局牵头对政府机关大院（含孝感市老干部活动中心）的用水管网及供水方式进行改造，其中原告孝感市老干部活动中心水改工作于2013年6月结束。2015年3月9日，孝感市自来水公司作出说明孝感市机关大院水改工程于2013年初开工，2013年9月基本完成，因大院水改设计单位居民多，且散布各区域，至2014年春节前才完工。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2011年3月1日签订的《扬子江招待所租赁协议》是双方在平等自愿基础上签订的，该协议依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。在租赁期限内，被告违反《扬子江招待所租赁协议》的约定，自2013年11月起至今未向原告缴纳房屋租金，依据该协议约定原告有权终止协议。原告主张解除该协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，该协议自2014年7月8日被告收到《终止协议通知书》时解除。协议解除后，原告要求被告立即腾退承租的房屋的诉讼请求合理合法，本院依法予以支持。原告主张参照协议约定的租金要求被告支付房屋占有使用费，本院依法予以支持，但应支付至本判决确定的腾退之日止。原告主张要求被告补交租金35000元的请求合理合法，本院依法予以支持。原告主张的电费因提交的证据不足以证明其明确数额，故对该请求不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告熊芝兰于本判决书生效后二十日内迁出原告孝感市老干部活动中心管理办公室的扬子江招待所。二、被告熊芝兰支付原告孝感市老干部活动中心管理办公室租金35000元。三、被告熊芝兰支付原告孝感市老干部活动中心管理办公室房屋占有使用费（按每季度15000元，从2014年7月8日算至本判决确定的迁出之日止）。四、驳回原告孝感市老干部活动中心管理办公室其他诉讼请求。上述给付义务，于本判决生效后十日内付清，逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1460元，由原告孝感市老干部活动中心管理办公室负担230元，由被告熊芝兰负担1230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中��人民法院。审　判　长　　胡艳鹃审　判　员　　周　晓人民陪审员　　潘　亮二〇一五年五月二十日书　记　员　　朱芸芸附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第13页共14页微信公众号“”