（2015）浙绍商终字第539号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-28

案件名称

诸暨市中金房地产开发有限公司与诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社,诸暨市中金房地产开发有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2015）浙绍商终字第539号上诉人（原审被告）：诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社。法定代表人：蒋钊铭。委托代理人：孙建林。被上诉人（原审原告）：诸暨市中金房地产开发有限公司。法定代表人：周利忠。委托代理人：杨绍军，浙江剑竹律师事务所律师。上诉人诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社（以下简称“盘山村合作社”）为与被上诉人诸暨市中金房地产开发有限公司（以下简称“中金公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸璜商初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成由审判员柳雪松担任审判长，审判员彭丽莉、代理审判员ＸＸ斌参加评议的合议庭，并于2015年4月30日进行了公开开庭审理。上诉人盘山村合作社的法定代表人蒋钊铭及其委托代理人孙建林、被上诉人中金公司的委托代理人杨绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：中金公司在诸暨市浬浦镇盘山村开发“中金碧水豪庭”楼盘。楼盘边上为盘山村合作社所有的土地（该土地状况为经挖沙后形成的不规则水塘）。2011年中金公司与当时浬浦镇盘山村主要干部协商达成合意，由盘山村合作社将该片土地回填，回填后��赁给中金公司，作为楼盘绿化配套使用，回填费用由中金公司负担。2011年8月4日，盘山村合作社以招投标方式将该填土工程承包给蒋炎，中标价为967777元。后中金公司于2011年7月29日付款200000元给蒋超杰；2012年1月22日付填土工程款1000000元给蒋炎；2012年7月26日由户名“倪跃华”账户付款180000元给蒋炎；2012年9月6日由户名“倪跃华”账户付款20000元给蒋炎。其中2012年1月22日的1000000元，由盘山村合作社向中金公司出具发票，因考虑时值年关，为方便承包者支付工资等原因，盘山村合作社同意由中金公司直接支付给承包者蒋炎。2012年5月9日，中金公司与盘山村合作社补签“协议书”一份，约定盘山村合作社将该土地出租给中金公司，租期自2012年1月1日起，与中金碧水豪庭产权年限相同；租赁用途为中金公司开发住宅小区配套使用；中金公司向盘山村合作社支付保证金30000元；水塘回填费用计为1400000元由中金公司负担等内容。2012年5月16日，中金公司支付盘山村合作社保证金30000元。后盘山村合作社未将该土地交付中金公司使用。原审法院认为，中金公司与盘山村合作社之间土地租赁行为，违反《中华人民共和国农村土地承包法》中相关“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，应属无效。盘山村合作社作为土地所有、管理方，对该无效行为产生具有重大过错，且该土地租赁相关的填土行为对盘山村合作社具有相应得益，故应全部赔偿中金公司相应经济损失。中金公司的合理经济损失中保证金30000元，应由盘山村合作社返还；2012年1月22日支付的填土工程款1000000元，应由盘山村合作社赔偿。中金公司另行支付蒋超杰、蒋炎的400000元，因无证据证明系盘山村合作社同意支付的填土工程款，故在本案中不作处置，中金公司认为其利益受损的，可以分别向相应相对方主张权利。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、中金公司与盘山村合作社于2012年5月9日签订的土地租赁“协议书”无效；二、盘山村合作社应返还中金公司合同保证金人民币30000元，并赔偿中金公司该款自2012年5月16日起至款付清日止按中国人民银行公布同期同档次贷款基准利率计算的利息损失，款限判决生效之日起十日内付清；三、盘山村合作社应赔偿中金公司支付的填土费用计人民币1000000元及该款自2012年1月22日起至款付清日止按中国人民银行公布同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；款限判决生效之日起十日内付清；四、驳回中金公司的其他诉讼请求。案件受理费17670元，由中金公司负担5000元，被告盘山村合作社负担12670元。上诉人盘山村合作社不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案“协议书”因违反法律法规强制性规定而无效。上诉人与被上诉人签订的土地租赁协议，协议约定的出租土地界址不清，内容空虚，在履行中出现诸多问题。被上诉人在一审中明知“继续履行协议”难以支持，补充诉请为“如合同无效，则要求赔偿填土支出1400000元，并退还保证金30000元”。一审法院不能因此而认定上诉人“对无效行为产生具有重大过错”。二、协议无效，不是上诉人行为所致。被上诉人为开发“中金碧水豪庭”楼盘，有意想占有楼盘边属上诉人所有的土地，便以以租代征的方式与上诉人签订了土地租赁协议，被上诉人在涉案土地上种植树木、堆放建筑材料等，对无效行为的产生，上诉人虽有过失但不是故意，被上诉人应具有重大过错。三、一审判决上诉人应赔偿被上诉人支付的填土费用1000000元，有失公允。上诉人与填土工程承包人签订的“合同协议书”，属被上诉人的商住填方A地块，该地块在被上诉人正在开发的楼盘内，楼盘周边土地属上诉人所有，部分土地形成不规则水塘是被上诉人挖沙所形成。因围填工程必须要通过楼盘周边的土地，围填需先填好周边地块再进入被上诉人开发的楼盘内，所以在2012年5月9日上诉人与被上诉人签订了该楼盘周边的土地租赁协议书，被上诉人把填土工程款直接支付给承包人。至于2012年1月21日被上诉人支付的1000000元填土工程款也是直接支付给承包人，上诉人出具的收据是“碧水豪庭工程款”，并不是一审判决确认的是“土地租赁相关的填土行为”，由于被上诉人的行为致使涉案土地所有的粮田、道路丧失了其基本功能和利用价值，至今被上诉人堆放的建筑石料、种植的树木等物还未被清除，理应由被上诉人赔偿全部损失。为此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、中金公司清除涉案土地上堆放的石块和种植的树木等物，恢复土地原状；3、中金公司赔偿上诉人2000000元；4、本案一、二审诉讼费由中金公司承担。被上诉人中金公司答辩称：1、按照民事诉讼法的规定，上诉人只能就一审判决的审理范围进行上诉，上诉人在一审时并没有提出反诉，因此，上诉人提出的第2、3项上诉请求已经超出了一审判决的审理范围。2、关于上诉人在上诉状中提出的过错问题。双方的过错离不开土地租赁协议签订的背景，被上诉人在向上诉人租赁土地之前，该土地上已经由很多第三方挖沙形成的水塘，根本无法种植，当时是由镇政府出面协调签订的租赁协议。双方产生纠纷的真正原因是村里新老领导班子之间的矛盾，根据上诉人与��上诉人签订的土地租赁协议，被上诉人要支付给上诉人140万元回填费用，当时回填招投标中标价是90多万元，其间上诉人得益40多万元，但实际上在回填过程中该费用由被承包人（系该村的村民）全部拿走了，上诉人没有真正得益，所以被上诉人认为上诉人的过错是很明显的。综上，一审判决对事实的认定和责任的认定是正确的，适用法律正确。被上诉人已经支付了140万元，一审仅判决了100万元，其余部分被上诉人可以向承包人主张，故被上诉人对此也没有提出上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了浬浦镇盘山村地块的住宅用地规划图二份（系复印件），欲证明本案所涉租赁土地所填土的位置已经在开发的楼盘以外。被上诉人质证认为，证据系复印件，不属于二审中的新证据，无法确定这两份图纸与现场是否吻合，对真实性和关联性有异议。本院认证认为，这二份规划图不属二审中的新证据，且系复印件，对其真实性、关联性均不予认定。被上诉人未向本院提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年5月9日签订的《协议书》明确载明了上诉人将村集体土地出租给被上诉人用于小区配套，且未经相关部门批准。一审判决认为该土地租赁行为因违反《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定无效，认定正确。因《协议书》被认定无效，双方据此取得的财产理应予以返还或赔偿。从双方的过错程度看，上诉人作为涉案土地的所有者和管理方，对无效行为产生的损失承担主要过错责任，被上诉人作为房地产开发企业，对土地租赁行为的限制应具备相应的常识，因未尽审慎义务而造成合同无效，也存在一定的过错，理应承��相应的过错责任。上诉人主张被上诉人于2012年1月22日支付的1000000元系工程款，而非填土费用，但上诉人对此未能举证证明其与被上诉人之间尚有其他工程款的往来，且被上诉人对此也予以否认，因此，上诉人对该1000000元系工程款的主张无事实依据，本院不予采信。对该1000000元款项应认定为被上诉人为履行2012年5月9日的协议向上诉人支付的填土费用。原审判决由上诉人赔偿被上诉人支付的填土费用1000000元，即由上诉人承担全部过错责任不当，应予纠正。对该1000000元的填土损失，本院酌定由上诉人与被上诉人按70%、30%的比例予以承担。因双方均存有过错，被上诉人在原审中诉请的利息损失，本院不予支持。至于上诉人提出的恢复原状、赔偿2000000元损失的上诉请求，因上诉人在一审期间对此并未提出反诉，不属二审审理的范围，上诉人可另行主张。一审判决认定事��清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸璜商初字第160号民事判决第一、四项，即：诸暨市中金房地产开发有限公司与诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社于2012年5月9日签订的土地租赁“协议书”无效；驳回诸暨市中金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二、撤销浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸璜商初字第160号民事判决第二、三项。三、诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社应返还诸暨市中金房地产开发有限公司合同保证金人民币30000元，款限本判决生效之日起十日内付清。四、诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社应赔偿诸暨��中金房地产开发有限公司支付的填土费用计人民币700000元，款限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17670元，由诸暨市中金房地产开发有限公司负担8650元，诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社负担9020元；二审案件受理费17670元，由诸暨市中金房地产开发有限公司负担8650元，诸暨市浬浦镇盘山村经济合作社负担9020元。本判决为终审判决。审　判　长　　柳雪松审　判　员　　彭丽莉代理审判员　　ＸＸ斌二〇一五年五月二十日书　记　员　　张　娟微信公众号“”