（2015）厦民终字第1470号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-01

案件名称

蔡海波与厦门市禾丰新景房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡海波,厦门市禾丰新景房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第1470号上诉人（原审原告）蔡海波，男，1962年10月16日出生，汉族。委托代理人林建兴、刘涛，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门市禾丰新景房地产有限公司。法定代表人陈中保，董事长。委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。上诉人蔡海波因与被上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡海波向原审法院提起诉讼，请求判令：禾丰新景公司以讼争商品房的全额购房款为基数按照每日万分之二的标准支付自2014年1月1日起��符合合同约定的交付条件且实际交付给蔡海波之日止的逾期交房违约金。原审法院查明，本案系禾丰新景项目商品房逾期交房系列案件之一。2012年7月2日，蔡海波、禾丰新景公司签订一份《商品房买卖合同》，蔡海波向禾丰新景公司购买厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景2#楼15层01单元房产（即厦门市思明区龙山路162号1501室房产），购房款总额为2081641元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人5000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。合同第九条“出卖人逾期交房��违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第二十条“文书送达”约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）款约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。合同补充协议第13条“其他约定”第（4）款约定：本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸，如《厦门日报》等。上述《商品房买卖合同》签订后，蔡海波向禾丰新景公司支付了合同项下的全额购房款。厦门市房地产交易权籍登记中心为上述合同办理了备案登记手续。2014年8月29日，禾丰新景公司向蔡海波邮寄交房通知。2014年8月30日，禾丰新景公司在《��门日报》刊登交房通知，通知禾丰新景项目业主于2014年9月1日至2014年9月3日办理交房手续。蔡海波以讼争商品房不符合交房条件为由未如期办理交房手续。另查明，禾丰新景项目商品房于2014年6月20日通过勘察单位的工程质量检查，于2014年8月4日经厦门市思明区公安消防大队综合评定工程消防验收合格，于2014年8月29日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，包括地基与基础工程、主体工程、装饰装修工程、建筑层面工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯工程等在内的各分部工程均按设计图纸、设计变更文件及相关规范、规程、规定等完成合同约定的项目，工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格。厦门华润燃气有限公司确认禾丰新景项目商品房的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计��求条件。原审判决认为，蔡海波、禾丰新景公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。一、关于禾丰新景项目商品房是否符合交付条件问题。禾丰新景项目商品房所涉合同第八条约定了三个交付条件，原审法院根据双方主张进行逐一分析：（一）经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。根据禾丰新景公司提供的勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见书、厦门市工程竣工验收报告等证据，可以证实禾丰新景项目商品房已通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的竣工验收，勘查单位的质量检查和消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。虽然蔡海波认为禾丰新景项目商品房未经规��验收，禾丰新景公司组织竣工验收无效，并对禾丰新景公司提交的相关验收资料均有异议，但均不足以影响相关验收资料的效力。（二）所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。根据厦门市工程竣工验收报告和厦门华润燃气有限公司出具的《关于“禾丰新景楼盘管道燃气工程”施工情况说明》，给排水、用电、管道燃气等设施均已达到设计要求条件。蔡海波主张相关文件不齐全、未经规划验收和人防验收、未通燃气、宽带、光纤未入户、消防栓未通水、电线裸露、绿化不到位等问题，只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。（三）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建��部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。蔡海波提供的照片，虽可以看出禾丰新景项目存在不规范和需整改的事由，但不足以证明禾丰新景公司通知交房时存在根本违反第三点约定的情形。根据上述分析，原审法院认定2014年9月1日禾丰新景公司通知交房时并不符合约定的交付条件，至2014年9月17日（即管道燃气工程达到设计要求条件，此前禾丰新景项目商品房已于2014年8月29日通过工程竣工验收，各分部工程质量符合设计及质量验收规范要求，质量合格）符合约定的交付条件。至于管道燃气没有通气等问题，蔡海波可就其妨碍使用或损失另行主张。二、关于是否存在据实延期交房情形的问题。合同第八条约定在遭遇风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电的，禾丰新景公司有权予以延期。禾丰新景公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据禾丰新景公司提供的气象资料，可知本案讼争合同签订后，施工过程中确实存在其主张足以影响施工的气象事由。虽然禾丰新景公司未提供施工日志、监理日志予以佐证，但考虑到气象资料所体现的气象事由，客观上确实会给禾丰新景公司的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故原审法院对禾丰新景公司的延期请求予以酌情考虑。综合禾丰新景公司提交的气象资料、双方的签约时间和约定的交房时间，原审法院酌定禾丰新景公司可据以延期交房的天数为30天。扣除该可延期天数，合同约定的交付时间2013年12月31日顺延至2014年1月30日。综上，禾丰新景公司未在约定的期限内向蔡海波交付符合交付条件的商品房，理应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担方式，合同第八条和第九条分别作出了不同的约定，考虑到《商品房买卖合同》系禾丰新景公司提供的格式合同，在蔡海波、禾丰新景公司双方对合同条款的适用发生争议的情况下，应作出有利于蔡海波的解释，且第九条系针对出卖人逾期交房违约责任所作的专门约定，故逾期交房违约金应按照合同第九条约定的方式计算。禾丰新景公司应在2014年1月30日前将讼争商品房交付给蔡海波使用，故违约金依约应以蔡海波已付款2081641元为基数，按日万分之二，自2014年1月31日起计至2014年9月17日止，共计230天，即2081641×0.2‰×230=95755.49元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市禾丰新景房地产有限��司于本判决生效之日起十五日内向蔡海波支付逾期交房违约金95755.49元；二、驳回蔡海波的其他诉讼请求。宣判后，蔡海波不服，向本院提起上诉。上诉人蔡海波上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部原审诉求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、讼争房产项目至今尚未通过规划验收，也未完成竣工备案，依法不得交付使用，原审判决未对此作出认定，属于遗漏审理，直接导致错误判决，依法应予以纠正。根据我国《城乡规划法》第四十五条之规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即规划验收通过之前，被上诉人组织的竣工验收是无效。根据上述规定，规划验收合格是开发商交房的��备前置条件之一，双方的合同虽然没有明确约定交付的房屋必须取得规划验收合格证，但根据相关法律规定，建筑工程必须经规划验收合格，才能投入使用。被上诉人通知交付的房屋未经规划验收合格，不能投入使用。其交付行为即违反了法律规定，也不符合房屋买卖合同的目的，不能视为全面履行了交楼义务。原审判决蓄意回避讼争房产项目未通过规划验收的问题，完全无视法律的强制性规定，是严重错误的，直接侵害了上诉人的合法权益，依法应予以改判。二、原审判决认定讼争房产于9月17日符合交房条件依据不足，是错误的。事实上，直至一审终结前，讼争房产项目的燃气管道仍在施工、整改，讼争项目至今尚未通燃气，且燃气公司出具说明后，仍继续进行整改、施工，讼争房产项目燃气的庭院管与户内管并未连接，直接说明施工尚未完毕。燃气公司的说明也明确区分了庭院管和户内管的验收，原审判决却在户内管经验收合格之前认定符合条件，是对燃气公司“施工情况说明”的曲解和错误认定，依法应予以纠正。讼争房产系上诉人巨资购买的用来居住使用的住宅，而至今尚未通燃气，根本就不具备入住使用条件。对于这样的标的物，原审法院无视合同宗旨和目的，武断地认定符合交房条件，直接侵害了上诉人作为业主的合法权益。三、讼争房产项目尚存在诸多不符合交房条件的情形，包括小区绿化不符合合同约定、房屋楼板存在开裂等严重质量问题，原审判决均未予以查明或正确认定，二审法院依法应予以查明并纠正。四、即便讼争房产符合交房条件，也应当在符合交房条件后，由被上诉人再次通知上诉人交房，上诉人对讼争房屋进行验收合格接收后，才能视为被上诉人完成交房义务，该验收收房日才能作��逾期交房违约金的止算日。五、被上诉人未能举证存在可合理延期情形及事实，原审判决“酌情按40天、30天、20天、10天”计算可延期天数毫无事实和法律依据。首先，根据合同第八条第三款约定，只有导致停工的被上诉人才可以据实延期，而所谓“据实延期”必须根据实际导致停工原因、时间等进行主张。对此，被上诉人虽然提交了包括气象资料、交通管制公告、台风报导等旁证，试图主张工期顺延，但由于其并未举证施工日志、监理日志，其证明主张根本不能成立。原审判决毫无事实和法律依据地“酌情认定”，是对法官自由裁量权的滥用，违背了“谁主张谁举证”的根本原则，直接免除了被上诉人相应的合理延期主张的举证责任，使得上诉人的合法权益遭受侵害，是严重错误的。况且，讼争案件属于系列案件，每个业主签订合同的时间都不一样，审查可合��延期的期间各不相同，原审判决却“一刀切”，统一扣除，毫无依据。被上诉人禾丰新景公司答辩称，第一、城乡规划法第45条并不是效力性法律，不会导致竣工工程无效，因此，禾丰新景公司提供的验收及相应资料，足以证明工程经过各方验收，具备合同第八条的交房条件。市场上也是有很多未取得产权证的房屋进行买卖。第二、关于9月17日的问题，法条的表述是达到设计条件，在开发商通知业主交房时，燃气是达到交房条件的。虽然一审认定9月17日禾丰新景公司没有提出上诉，但讼争燃气工程并不是以通气作为条件，而是达到设计条件。因此，在开发商通知交房的时候已经达到交付的条件。第三、对于房屋的质量问题，大量的工程验收可以证明，讼争商品房是没有质量问题的，即便有墙面开裂，并非不能入住，不能阻断商品房买卖合同不能实现。按照最高院��司法解释，造成业主无法居住的时候，业主才可以拒绝接收房产。所以，禾丰新景公司的证据已经形成优势证据，应该推翻上诉人的理由。四、对于通知的问题，根据每一个业主的每一项诉求，讼争房产是否达到交房条件是处于争议的状态，在每一个业主提出诉求，禾丰新景公司在每一个业主满足之后，再针对每一个业主发一次函通知，这是不合理的。本案作为系列案件之一，三百多名业主在诉讼之前就一直通过信访等手段维权，诉争工程何时验收、何时符合条件，上诉人是非常清楚的。业主现在主张通知不到位是不能成立的。五、关于自由裁量权的问题，举证分配根据证据规则和最高院的司法解释，一审判决认定可以扣除的天数是合理合法的。针对施工过程中，恶劣天气、交通管制导致的停工原因，禾丰新景公司已经提交了相关的气象资料。刮台风的过程，二三十层的楼盘是无法施工的，一审法院根据日常常识酌情扣减天数，是应当得到保护的，讼争商品房项目因为天气等原因造成停工的天数在80天以上，一审认定40天少于我们主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除“厦门华润燃气有限公司确认禾丰新景项目商品房的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计条件”这部分内容有异议以外，对其他事实没有异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审审理过程中，双方当事人均未提出新的证据。本院认为，首先，蔡海波与禾丰新景公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照诚实信用的原则履行合同。从禾丰新景公司提供的勘察单位工程质量检查报告、建设工程消防验收意见��、厦门市工程竣工验收报告等证据，可以证实禾丰新景项目商品房已通过勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收消防部门的消防验收，符合合同关于竣工验收合格和消防验收合格的约定。蔡海波主张禾丰新景项目商品房未经规划验收，禾丰新景公司自行组织竣工验收无效，缺乏法律依据。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。蔡海波主张讼争商品房目前尚不符合交付条件，但未能提供充分证据证明讼争商品房存在质量问题已足以影响商品房的正常使用，本院对其主张不予采纳。原审判决依据燃气公司出具的情况说明认定讼争房产于2014年9月17日符合交房条件，蔡海波及禾丰新景公司对此有异议，但未能提供反驳证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采信。关于管道燃气没有通气等问题，上诉人可就其妨碍使用或损失另行主��。再次，《商品房买卖合同》第八条明确约定了讼争商品房交付使用的期限，禾丰新景公司未能在约定期限内将符合约定条件的商品房交付给蔡海波使用，已构成逾期违约，应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，据实延期交房的原因为非出卖人能控制的原因导致停工。对此，禾丰新景公司应承担本案存在足以影响施工的气象事由，且该事由已实际导致工程停工的举证责任。本案禾丰新景公司仅提供了气象资料，未能提供有效施工日志等基本资料证明因气象事由已实际影响到工程施工，应承担举证不能的法律责任，本院对其提出的可顺延交房的主张不予采信。上诉人蔡海波关于禾丰新景公司不存在合理延期交房事由的上诉理由成立，本院予以支持。本案违约金应以蔡海波已付款2081641元为基数，按日万分之二，自2014年1月1日起计至2014年9月17日止，共计260天，即2081641×0.2‰×260=108245.33元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11809号民事判决第二项；二、变更厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11809号民事判决第一项为：厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向蔡海波支付逾期交房违约金108245.33元；三、驳回蔡海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1232元、二审案件受理费112元，由厦门市禾丰新景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李向阳审判员　　柯艳雪审判员　　胡林蓉二〇一五年五月二十日代书��员陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：搜索“”来源：