（2015）二中民终字第05808号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
王秀梅与徐萌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王秀梅,徐萌
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05808号上诉人（原审被告）王秀梅，女，1972年11月15日出生。委托代理人程广庆，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐萌，女，1979年10月10日出生。委托代理人关乃文，北京市英岛律师事务所律师。上诉人王秀梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，徐萌诉至原审法院称：2013年1月13日，我作为买受人与出卖人王秀梅签订了《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为×5号（以下简称涉诉房屋），房屋成交价格250万元；买受人支付定金2万元；买受人分三次支付购房款；当事人双方同意在2013年3月20日前申请办理房屋产权转移手续；出卖人在房屋产权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付房款总价百分之五的违约金；逾期7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我依约支付了定金及全部购房款，2013年3月22日，双方完成房屋产权转移手续。但是王秀梅至今未将与本房屋相关的户口从涉诉房屋内迁出，经多次沟通，王秀梅仍不履行其迁出户口的义务，我认为王秀梅已属违约。故诉至法院，请求判令王秀梅支付我逾期迁出户口违约金（按照房屋总价款250万元每日万分之五的标准，从2013年4月1日计算至户口实际迁出之日止）；诉讼费由王秀梅承担。王秀梅辩称：徐萌陈述的我与其签署房屋买卖合同情况、价款支付情况、房屋产权转移情况均属实。涉诉房屋现在册户籍并非我本人或亲属户籍，尚未迁出并非我自身原因导致，我不应该承担法律责任。我在现有政策条件下，已经积极充分履行义务，对户口问题完全不负有任何责任。徐萌属于恶意诉讼。2014年9月，我在原审法院起诉涉诉房屋上一手房主常嵩，要求其履行合同义务，迁出涉诉房屋内的户口。综上，不同意徐萌诉讼请求，保留另案向徐萌主张精神损失的权利。原审法院经审理认为：根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐萌与王秀梅签订的房屋买卖合同对涉诉房屋户口迁出事项有明确约定，如果因王秀梅自身原因未按约定期限将与涉诉房屋相关的户口迁出，王秀梅需要承担相应违约责任向徐萌支付违约金，但是现在涉诉房屋内的户口除了徐萌及其家人外，还有案外人户口，王秀梅及其家人的户口并不在涉诉房屋内。户口迁移属于相关行政机关主管范围，案外人的户口能否迁出，并非王秀梅自身能完全决定，但是王秀梅在双方签订房屋买卖合同后向徐萌书面承诺协助徐萌办理涉诉房屋内户口迁出事宜，并且约定了协助的方式包括协商及起诉，还明确约定了如采取诉讼方式，会在2013年2月底前诉至法院直至问题解决，因此王秀梅应当遵守该承诺，履行相关协助义务。现王秀梅虽于2014年9月9日将其上一手房主诉至法院要求承担逾期过户的违约责任，但是王秀梅未举证证明其按照其承诺期限进行相关诉讼，故徐萌关于王秀梅怠于履行协助迁出户口的义务的主张，有事实依据，法院予以采纳。徐萌要求王秀梅支付违约金的诉讼请求于法有据，法院予以支持。但是王秀梅现已经就逾期迁出涉诉房屋内户口起诉其上一手房主，故违约金期间应当自双方合同约定之日起至王秀梅实际起诉上一手房主之前一日止。徐萌未举证证明其因王秀梅违约而实际已经发生的损失及数额，王秀梅亦请求法院酌减违约金数额，故违约金标准由法院综合双方合同约定、涉诉房屋总价款、当事人过错程度等因素依法酌定为日万分之一。据此，原审法院于2014年11月判决：一、判决生效后七日内，王秀梅给付徐萌二○一四年四月一日起至二○一四年九月八日期间的违约金四万零二百五十元；二、驳回徐萌的其他诉讼请求。如果王秀梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王秀梅不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回徐萌的全部诉讼请求。王秀梅的主要上诉理由为：依据合同约定，如因出卖人自身原因导致未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人承担违约责任，但王秀梅及家人的户口并未在涉诉房屋内，且王秀梅亦积极协助徐萌办理户口迁出事宜，故原审法院仅依据王秀梅书写的书面承诺认定只要王秀梅未在2013年2月底之前诉至法院，就应当承担违约责任错误；虽然现尚有案外人的户籍登记在涉诉房屋，但徐萌及其家人的户口已经迁入涉诉房屋，案外人户口未迁出并未给徐萌造成任何损失；原审法院判令由王秀梅承担全部案件受理费，于法无据。徐萌虽不同意原判，但未上诉。经审理查明：2013年1月13日，王秀梅与徐萌签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王秀梅将其所有的涉诉房屋出售给徐萌，房屋总价款250万元；王秀梅应当在房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因王秀梅自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向徐萌支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，王秀梅应当按日计算向徐萌支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，徐萌向王秀梅支付了全部购房款。2013年3月22日，涉诉房屋所有权转移登记至徐萌名下。原审审理中，徐萌提交王秀梅于2013年2月2日出具的书面材料，用以证明双方此前已经就户口迁出问题协商一致，王秀梅曾经承诺由其将户口迁出，徐萌有理由相信王秀梅可以将户口迁出，才继续支付了后续房款。该书面材料内容为：“甲方愿意协助乙方将×5号的现有户口迁出；使用之方法包括协商、法院起诉等，如起诉，会在2013年2月底前诉至法院，直至问题解决止。”王秀梅认可徐萌提交的上述书面材料的真实性，但称：合同约定因其自身原因导致户口无法迁出才承担违约责任，根据现有政策其无权将案外人户籍迁出；徐萌在房产过户之前确实与其多次沟通，房屋过户后徐萌就没有再与其联系，直至2014年6月3日才通过短信联系；其出具字条的背景是徐萌明知涉诉房屋处有案外人户口情况下，仍坚决要求履行合同，故由其出具该书面材料；故2013年2月2日的约定应取代合同中相关约定，即其愿意协助徐萌进行户口迁出，但此后考虑现有政策，无法起诉。王秀梅向原审法院提交2014年9月10日受理案件通知书及2014年9月9日起诉书一份，用于证明其已积极履行合同义务，要求相关人员迁出户口，并将上一房主常嵩诉至法院。徐萌认可上述证据的真实性，但称：该证据与本案无关；2013年2月王秀梅已经出具承诺书，但时至今日，王秀梅在本案诉讼过程中才将常嵩诉至法院，且起诉内容与本案无关；王秀梅现将常嵩诉至法院，能够在一定程度上对第三方迁出户口起到督促作用。另查，涉诉房屋内现户籍情况为两户，其中一户户主为徐萌、同户李灿（迁入时间均为2013年3月25日）；另一户户主陈欣欣（迁入时间1990年9月13日），同户孙欣然（迁入时间2009年9月21日）。王秀梅户籍无迁入该地址的记录。现王秀梅及其家人户口在×22号。原审审理中，王秀梅表示如果法院判决其承担违约金，请求法院酌情减少违约金数额。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、户口薄、受理案件通知书、起诉书、收款证明、收条、房屋所有权证、书面材料及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，徐萌与王秀梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依据双方所签买卖合同之约定，王秀梅应在涉诉房屋所有权转移登记之日起七日内办理原有户口迁出手续，如因自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向徐萌支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起应当按日计算向徐萌支付全部已付款万分之五的违约金。加之在买卖合同签订之后就户口迁出问题，王秀梅又向徐萌出具了书面承诺“甲方愿意协助乙方将白云路西里9号楼4门5号的现有户口迁出；使用之方法包括协商、法院起诉等，如起诉，会在2013年2月底前诉至法院，直至问题解决”，而双方已于2013年3月22日办理了房屋产权过户手续，但该房屋内还有他人户口，现徐萌要求王秀梅支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，具有合同依据，应予支持。关于违约金的计算标准，合同约定王秀梅应在房屋产权过户之日起七日内办理户口迁出手续，双方已于2013年3月22日办理房屋过户手续，现徐萌起诉要求王秀梅支付自2013年4月1日至户口实际迁出之日止的违约金，原审法院亦认定违约金的计算期间应当自双方合同约定之日起至王秀梅实际起诉上一手房主之前一日止，但原审法院判决确认王秀梅向徐萌支付2014年4月1日至2014年9月8日期间的违约金40250元，处理有误，本院予以纠正。关于违约金的具体数额，虽然合同约定，逾期超过7日未迁出的，王秀梅应当按照已付房款的日万分之五向徐萌支付违约金，但鉴于户口迁移属于相关行政机关主管范围，案外人的户口能否迁出，并非王秀梅自身能完全决定，加之王秀梅事后亦向法院提起了相关诉讼，且徐萌及其家人的户口已经迁入了涉诉房屋，故综合考虑到双方的履约情况、当事人的过错程度及案外人户口未迁出给徐萌造成的影响等因素，本院认为原审法院认定王秀梅应按照已付房款的日万分之一向徐萌支付自双方合同约定之日起至王秀梅实际起诉上一手房主之前一日止的违约金，标准过高，且王秀梅亦认为合同约定违约金过高，并要求法院予以酌减。对此，本院予以调整。现王秀梅以户口未迁出并非因其自身原因所致且未给徐萌造成损失为由不同意支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17516号民事判决；二、王秀梅于本判决生效之日起七日内给付徐萌违约金人民币四万元；三、驳回徐萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由徐萌负担8800元（已交纳），由王秀梅负担800元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费806元，由王秀梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊代理审判员 马兴芳代理审判员 陈雨菡二〇一五年五月二十日书 记 员 刘 曈 来自