（2015）衢江民初字第583号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-01
案件名称
王正军、吴福英与浙江长河房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江山市人民法院
所属地区
江山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王正军,吴福英,浙江长河房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书（2015）衢江民初字第583号原告王正军，农民。原告吴福英，农民。委托代理人（特别授权）王正军，即第一原告，系原告吴福英丈夫。被告浙江长河房地产有限公司。法定代表人：王日敖。委托代理人（特别授权）徐俊华，浙江达正（江山）律师事务所律师。委托代理人（特别授权）姜丽莹，浙江达正律师事务所律师。原告王正军、吴福英与被告浙江长河房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理，依法由审判员毛寅适用简易程序独任审判，于2015年5月13日和19日公开开庭进行了审理。原告王正军即原告吴福英特别授权代理人、被告特别授权代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正军、吴福英诉称，二原告系夫妻关系。2011年9月4日，二原告与被告签订编号为浙F1-2008-1《商品房买卖合同》，向被告购买被告开发的虎山三区（长河·江南绿城）9幢601室房产。《商品房买卖合同》第十六条第二款关于产权登记约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》；第三款约定出卖人承诺于2014年6月28日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。第四款约定出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日之内将已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。现二原告已向被告履行支付相关购房款等义务，但被告并未依约向原告交付上述房产的《房屋所有权证》和《土地使用权证书》。现二原告起诉要求被告向原告交付江山市虎山三区（长河·江南绿城）9幢601室房产的《房屋所有权证》和《土地使用权证书》，支付违约金79742元，并承担本案诉讼费用。为支持其主张，原告向本院提供了商品房买卖合同一份、购房发票一份，证明二原告到被告处购买了江山市虎山三区（长河·江南绿城）9幢601室房屋一套，已依照合同约定支付了全部购房款，但被告未按约将权属证书交付给原告的事实。被告对真实性无异议，对原告付清全部购房款也无异议，但主张原告采用银行按揭贷款的方式向被告支付购房款，办好的房屋所有权证和土地使用权证已按照银行要求交付给银行办理他项权证，不存在被告向原告交付权属证书问题；因为预售面积与最终确权面积可能存在差异，故原告是否付清全部购房款应以被告通知为准，如原告实际未付清购房款则办证会相应延迟。被告浙江长河房地产有限公司辩称，原、被告签订商品房买卖合同、二原告到被告处购买江山市虎山三区（长河·江南绿城）9幢601室房屋、原告已付清全部购房款情况属实。商品房买卖合同约定交房日期为2013年12月28日，被告于2013年12月17日就通过挂号信形式通知原告收房，但二原告基于转售房屋考虑，一直拖延至2014年3月15日才交清购房款，办理了交房手续，导致办证手续迟延开展。尽管原告拖延办理交房手续，被告仍在2014年6月20日为原告办妥了房屋所有权证，在合同约定的2014年6月28日期限之内，过了几天办妥了土地使用权证书。因原告采用按揭贷款方式购房，相关权属证书已按照银行要求交付给贷款银行收押、保管，并非被告拒绝向原告交付权属证书。现被告浙江长河房地产有限公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告向本院提供了以下证据：（1）整付零寄交寄清单一份、现金存款凭证一份、收据一份，证明被告在2013年12月17日向原告寄送信函，通知原告办理交房手续、补交购房款、缴纳物业费和办证费用等，但原告在2014年3月15日才交清购房款，导致办证手续无法正常开展。原告对真实性无异议，对被告通知原告办理交房手续也无异议，但主张合同仅约定逾期交房的法律后果，未约定逾期收房的法律后果，并不必然导致被告迟延交付权属证书，故该通知书与本案无关联性；原告于2104年3月15日交付的是物业费，并非购房款。（2）房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，中国农业银行股份有限公司江山市支行书面证明一份，证明被告已按约定办妥了房屋所有权证和土地使用权证，因原告按揭贷款，该权属证书原件已由贷款银行收押、保管，并非被告故意不交付给原告。原告要求核对房屋所有权证和土地使用权证原件，并主张贷款银行并非合同相对方，合同未约定贷款银行可以收押、保管上述权属证书，故该证明与本案无关联性。本院依职权到中国农业银行股份有限公司江山市支行调取个人购房担保借款合同、江房权证字第××号房屋所有权证、江房权证字第××号房屋所有权证、江国用（2014）第04683号国有土地使用权证各一份，核实了原告到农行按揭贷款购房和该权属证书原件现在银行的事实。原告对真实性无异议，但主张根据合同相对性原则，该合同系二原告与案外人签订的担保贷款合同，与本案无关联性；该合同并未约定原告同意被告将权属证书交付给银行保管、持有，签订合同时尚未办理相关权属证书，不可能约定将尚未办理的权属证书交付给银行持有；合同第10.2.5第（2）项所指的是抵押预告登记的条款，没有明确约定由被告将权属证书直接交付给银行，即使要交付给银行持有，也应当由原告交付，不能依据该担保贷款合同来抵销或者消灭被告将权属证书交付给原告的义务。被告对真实性、合法性、关联性均无异议，主张被告系该担保贷款合同的保证人，系合同当事人之一，根据合同第10.2.5第（2）项约定，原告的相关权属证书均由贷款人即银行持有，被告有义务将相关权属证书交由贷款银行持有，该条款已明确约定原告将签订合同当时尚未办理的他项权证、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有，被告将权属证书交给银行持有并未造成原告损失，反而减少原告劳累。经庭审质证，本院对当事人提供证据无异议部分予以确认，有异议部分结合争议焦点进行论述。双方当事人陈述一致的事实：二原告系夫妻关系。2011年9月4日，二原告与被告签订编号为浙F1-2008-1《商品房买卖合同》，向被告购买被告开发的虎山三区（长河·江南绿城）9幢601室房屋一套，并对相关权利义务进行了约定。2012年1月10日，原告王正军作为借款人、原告吴福英作为抵押人、被告浙江长河房地产有限公司作为保证人、中国农业银行股份有限公司江山市支行作为贷款人签订个人购房担保贷款合同一份，对原告到中国农业银行股份有限公司江山市支行按揭贷款支付购房款的相关权利义务进行了约定。2014年3月15日，原告付清全部购房费用，办理了交房手续。被告于2014年6月20日为原告办理了江房权证字第××号房屋所有权证、江房权证字第××号房屋所有权证，于2014年7月23日为原告办理了江国用（2014）第04683号国有土地使用权证。现上述权属证书由中国农业银行股份有限公司江山市支行收押代为保管。本案争议焦点一：被告是否存在迟延办理权属证书行为。本院认为，被告2014年6月20日办理了房屋所有权证，之后按照相关规定办理了土地使用权证，在《商品房买卖合同》约定的期限之内，原告对此无异议，故可认定被告不存在迟延办理权属证书行为。本案争议焦点二：被告是否存在迟延交付权属证书行为。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定被告承诺于2014年6月28日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记，但原、被告及中国农业银行股份有限公司江山市支行签订的《个人购房担保借款合同》第10.2.5第（2）项约定抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有，应认定该“其他权利证书”包含了原告的房屋所有权证和土地使用权证，即原告同意将房屋所有权证和土地使用权证交由贷款银行持有。至于原告主张权属证书应由被告先交付给原告，再由原告交付给贷款银行问题，本院认为，虽然《个人购房担保借款合同》未明确约定由被告将上述权属证书交由贷款人持有，但在上述权属证书办好后原告未及时到被告处领取，直到2015年4月份才向被告主张，而被告作为《个人购房担保借款合同》当事人之一，有权利也有义务将上述权属证书交付贷款银行持有，及时办理抵押登记手续，该行为符合当事人签订合同本意，也未造成原告任何经济损失，故可认定被告未将权属证书交付给原告而直接交由贷款银行持有的行为不属于违约行为，即被告不存在迟延交付权属证书行为。本案争议焦点三：原告主张的违约金是否符合法律规定或者当事人约定。因本院已认定被告不存在违约行为，故对原告主张的违约金不再审查。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽主张被告应当在约定期限内将权属证书交付给原告，但被告提供证据证明原告同意将权属证书交由贷款银行持有，现被告已按照约定将上述权属证书交由贷款银行持有，原告再要求被告交付权属证书缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王正军、吴福英的诉讼请求。案件受理费897元（已减半收取），由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 毛 寅二〇一五年五月二十日书记员 徐新伟 搜索“”