（2015）东江西民初字第220号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-07-20
案件名称
通化市祥和物业管理有限责任公司与宋淑梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
通化市东昌区人民法院
所属地区
通化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
通化市祥和物业管理有限公司,杨云龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）东江西民初字第220号原告通化市祥和物业管理有限公司。委托代理人曲强，该公司经理。代理权限：立案，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，上诉、反诉，代收法律文书。委托代理人周立娟，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：立案，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，上诉、反诉，代收法律文书。被告杨云龙，男，67岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。原告通化市祥和物业管理有限责任公司与被告杨云龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日收到原告起诉状，同日决定立案受理，受理后依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人曲强、周立娟，被告杨云龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经华翔五月花小区业主委员会选定，由原告对该小区提供物业管理服务，双方签订了合同，受益人为该小区的全体业主，受益人按服务面积向原告支付物业服务费，按年度提前缴纳。被告系该小区业主，物业面积79.53平方米。原告提供了优质高效的物业服务，但被告拒绝缴纳物业费，原告多次催缴未果，现要求被告缴纳2013年10月26日至2014年10月26日的物业费572.60元。2014年11月13日，祥和物业撤出对该15号楼的物业服务。被告辩称，原告服务不到位，小区内环境脏、乱、差。2013年11月13日原告宣布弃管，原告主张2015年的物业费没有道理。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回起诉。本案在开庭审理过程中，原告与被告对本案以下事实有争议，本院综合评判如下：1、原告主张被告应缴纳2013年10月26日至2014年10月26日的物业费572.60元是否合理？被告是否应当缴纳？2、被告抗辩主张原告未尽到物业管理服务义务，是否有事实根据？原告针对其主张提供的证据是：1、法人营业执照及物业资质证书（复印件）一份。证明：原告具备法人主体资格及物业服务管理资质。被告质证意见：没有异议。2、物业服务合同一份。证明：2013年9月20日被告所居住小区的业主委员会与原告签订物业服务合同，合同约定：1.由原告为该小区提供物业服务，其中第九条物业服务标准为多层住宅每平方米每月0.60元；2.第十条约定业主应当于签订合同之日缴纳物业服务费用，由原告按年向业主收取，每年元月15日缴费；3.合同履行期限为2013年9月20日至2016年9月19日止。被告质证意见：对合同有异议，签订合同的业主委员会主任不是经过业主大会选举的。故对该合同不予认可。3、被告居住房屋面积核定表一份。证明：来源于开发单位华翔置业公司。被告居住面积为79.53平方米，依据每平米每月0.60元，一年为572.60元。被告质证意见：房屋面积没有异议，对价格有异议。4、照片15张（物业进入园区后与原脏乱差的园区相对比的照片）。证明：原告为小区提供了基本的物业管理服务。被告质证意见：没有真实地反映小区的情况。5、关于祥和物业2014整年度为五月花4区15号楼建造与维修的详细记录，部分内容涉及业主，由各业主签字。证明：物业公司履行了其合同义务，并在2014年11月份撤出该楼服务后，依然替该楼业主缴付共用设施用电，有电费收据证明。被告质证意见：没有异议。6、关于五月花业主委员会、五月花物业服务合同和物业优质服务的证明两份。（分别由光复社区和龙兴社区提供。）证明：五月花业主委员会和业主委员会签署的物业合同具有法律效力，受法律保护。物业服务按合同标准优质、高效地履行完毕并得到两个社区的认可。证据提交完毕。被告质证意见：我不认可，证实的内容不真实。被告针对其主张提供的证据是：1、五月花城小区业主委员会成员选举主任、副主任公告。（此公告为大会筹备组，2010年8月30日）发布的公告。证明：选举出的主任为王仁先、副主任杨云龙，签订物业服务合同的人不是业主大会选举出的。原告质证意见：对于2010年8月30日五月花城业主大会筹备组所提供选举主任与副主任，由光复社区及物业办备案，物业公司对其该组织没有认定与否的权利。真实性有异议，没有公章，不清楚是谁发布的公告，而且对证明内容，业主委员会的选举程序、方式是否合法与本案无关。2、关于五月花四区15号楼民意调查结果通报一份。证明：（1）、原告已撤出服务，故不应该收取2015年的物业费用。（2）、在经营期间不能单独放弃一栋楼的服务，是违法的。原告质证意见：放弃五月花4区15号楼的服务是根据2014年10月6日经该楼全体业主签字，超半数以上同意物业公司撤出服务后，物业公司报请业委会及协管社区同意后，撤离该楼服务。其中物业公司备有民意测验调查结果一份，所以经业委会及社区同意后撤离服务，民意测验选票在业委会及社区备档。提交该调查结果通报、通知、向业委会及社区的呈报各一份。此行为属该楼居民意愿。3、照片59张。（2015年3月8日至4月23日期间的照片。）证明：小区环境脏乱差，有安全隐患。原告质证意见：被告提供的证据是2015年3月8日至4月23日期间的照片，原告在2014年11月13日已根据被告所在楼居民的要求，对该楼进行弃管，照片是弃管期间居民自治时期的，在未向被告收取物业费的情况下，被告无权要求原告提供物业服务，原告服务好坏已与被告无关，本案原告要求被告支付的物业费是在原告提供物业服务期间的。就被告提出地下消防通道一事，由原华联天翼数码广场自行管理，与祥和物业有详细分割，并有资料存档。4、吉林省物业企业管理收费细则一份。证明：原告的物业服务没有达到三级服务标准。原告质证意见：不认可。5、证人刘某某出庭证实：我要证实被告提交的照片是真实可信的。今年3月20多号，我在小区遛狗，我遇到被告在拍照，我问他干什么，他说被起诉了，是为了物业费的事情，后来不知道什么原因，他就不拍了，后来我俩就分手了。祥和物业服务的不到位。原告质证意见：证人证言只能证明在2015年3月20日知道了被告被原告起诉的事实，并看见被告在小区内拍照，其他的证明不了。本院认为，原告提供的法人营业执照及物业资质证书，被告无异议，本院采信。原告提供的物业服务合同，被告认为不予认可，但未有证据否定该合同的合法性。根据相关法律规定，该合同系业主委员会与原告签订，对被告具有约束力，本院采信。原告提供的被告居住房屋面积核定表，被告对面积无异议，对价格有异议。该面积被告无异议，且价格系合同约定，本院采信。原告提供的照片，证明其提供了基本的物业管理服务，被告认为没有真实反映小区的情况，通过该照片能客观地反映出原告对该小区提供了基本物业服务，故本院采信。原告提供的祥和物业2014整年度为五月花4区15号楼建造与维修的详细记录，部分内容涉及业主，由各业主签字，证明物业公司履行了其合同义务，被告无异议，本院采信。原告提供五月花业主委员会、五月花物业服务合同和物业优质服务的证明两份，证明五月花业主委员会和业主委员会签署的物业合同具有法律效力，受法律保护。物业服务按合同标准优质、高效地履行完毕。被告不予认可。该证明系基层组织出具的，其具有客观性、关联性，本院采信。被告提供的五月花城小区业主委员会成员选举主任、副主任公告。原告对真实性有异议，认为没有公章，不清楚是谁发布的公告，而且对证明内容，业主委员会的选举程序、方式是否合法与本案无关。被告提供的该证据，没有其他证据证明其来源的合法性，其系孤证，故不予采信。被告提供的关于五月花四区15号楼民意调查结果通报，原告对真实性无异议，本院采信。被告提供的照片，欲证明2015年3月8日至4月23日期间小区环境脏乱差，有安全隐患。原告认为，照片反映的居民自治时期的，被告未缴纳物业费的情况下，无权要求原告提供物业服务。该照片体现的是原告放弃对该居民楼物业服务后，业主自治期间的状况，不能客观反映原告提供服务期间存在服务不到位的实际情况，故对其证明目的不予采信。被告提供的吉林省物业企业管理收费细则，原告不予认可，被告未能提供证据证明原告的服务与该文件要求不符，故不予采信。证人刘兴孝出庭证实原告拍摄照片的经过，并未证实原告物业服务存在的问题，证明被告拍摄行为的真实性本院采信。经过庭审对无争议事实的归纳和本院综上认定的证据，可以证明本案如下事实：被告所有的房屋位于通化市东昌区华翔五月花4区15号楼2-302室，面积为79.53平方米。2013年9月20日该小区的业主委员会与原告签订了物业服务合同，合同约定物业服务期限为2013年9月20日至2016年9月19日，物业服务费住宅为每平方米每月0.60元。2014年11月13日，原告撤出对该15号楼的物业服务。被告未缴纳2013年10月26日至2014年10月26日期间物业费572.60元。在庭审诉辨中原、被告对原告的诉讼请求发生争议，本院评判如下：原告认为，其与业主委员会签订了合法有效的物业服务合同，并提供了合格的物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业费。被告认为，原告服务不到位，小区内环境脏、乱、差。且放弃了管理，应当驳回原告的起诉。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，原告与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，该合同对被告具有约束力。被告抗辩原告服务不到位，小区内环境脏、乱、差。原告提供的证据，可以证明原告提供了合格的物业服务，且原告在合理期限对缴费进行了催告。被告提供的证据并不能客观反映原告提供物业服务期间所提供的物业服务不到位，被告拒绝缴纳原告提供物业服务期间的物业服务费的抗辩理由不能成立，被告应当缴纳所拖欠的物业服务费572.60元。依照上述法律的规定，判决如下：被告杨云龙于本判决生效后五日内将其应缴纳的2013年10月26日至2014年10月26日期间的物业费572.60元支付给原告通化市祥和物业管理有限责任公司。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元由被告负担.被告到期不履行本判决确定的义务，原告向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 韩春雷审 判 员 张晓云人民陪审员 张立斌二〇一五年五月二十日书 记 员 刘一博 微信公众号“”