（2014）杭下民初字第2132号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-26
案件名称
杭州宁文贸易有限公司与杭州宝仕隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州宁文贸易有限公司,杭州宝仕隆房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭下民初字第2132号原告：杭州宁文贸易有限公司。法定代表人：应永华。委托代理人：韩芳、孙莉。被告：杭州宝仕隆房地产开发有限公司。法定代表人：邵静。委托代理人：唐超峰。原告杭州宁文贸易有限公司（以下简称宁文公司）诉被告杭州宝仕隆房地产开发有限公司（以下简称宝仕隆公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年10月31日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告宁文公司委托代理人韩芳、孙莉，被告宝仕隆公司的委托代理人唐超峰到庭应诉。本案现已审理终结。原告宁文公司诉称：2011年11月，被告因其位于杭州市下城区永华街XX号的华富金座项目滞销，但又面临转贷危机急需回笼资金，故采取团购打折方式对外进行推销。经原、被告双方协商一致，同意按6000元／平方米的价格购买华富金座X号楼XXX、XXX以及7层整层、9层整层共计14套商品房【华富金座X号楼X层整层（XXX室，建筑面积135.83㎡、XXX室，建筑面积150.03㎡；XXX室，建筑面积243.28㎡；XXX室，建筑面积148㎡；XXX室，建筑面积253.42㎡；XXX室，建筑面积202.74㎡），建筑面积1133.30㎡；X号楼X层整层（901室，建筑面积135.83㎡；XXX室，建筑面积150.03㎡；XXX室，建筑面积是243.28㎡；XXX室，建筑面积148㎡；XXX室，建筑面积243.42㎡；XXX室，建筑面积202.74㎡），建筑面积是1133.30㎡；X号楼XXX室，建筑面积148㎡；X号楼XXX室，建筑面积135.83㎡；上述合计2550.43㎡。房屋单价是6000元，总购房款共计15302580.00元】，双方为此签订了《商品房买卖（预售）合同》。但为了不影响楼盘对外宣传均价，在被告要求之下，仍按10000元／平方米的单价办理了14套房产的《商品房买卖合同》预售登记备案手续。2011年12月1日，原告按约支付了涉案房产购房款，但截至原告起诉之日，被告并未按照《商品房买卖合同》第九条约定的交付期限（即2012年9月30日前）交房，亦未按照《商品房买卖合同》第十六条约定的办证期限（即2012年12月31日前）向原告交付初始登记的土地和房产权属证书。根据《商品房买卖合同》第十条之约定，被告逾期交房的，“自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。另据《商品房买卖合同》第十六条之约定，被告逾期交付权属证书的，“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金”。综上，被告逾期交付房屋和逾期交付土地和房屋权属证书等行为已构成违约，致使原告长达数年无法使用涉案房产，亦无法办理产证，造成了极为严重的经济损失。现涉案房产未具备交付条件，经原告多次催告，被告仍无法履行相关义务，为维护自身合法权益，故诉请判令：1、被告继续履行杭州市华富金座X号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，共计14套商品房《商品房买卖（预售）合同》以及已办理预售登记备案手续的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金合计2175000元（以1500万元为基数，自2012年10月1日起按日0.02%计算，暂计至2014年9月25日共725天，以后据实结算至被告实际交付涉案房产之日止）；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金合计474750元（以1500万元为基数，自2013年1月1日起按日0.005%计算，暂计至2014年9月25日共633天，以后据实结算至被告实际交付涉案房产土地及房屋权属证书之日止）；4、被告承担本案诉讼费。被告宝仕隆公司辩称：对原告提出的价格为6000元每平方米的合同不认可，其本身无法确认出让标的。如果确有两份合同的，也应该以房管局备案的10000元每平方米的合同为准。且本案纠纷名为房屋买卖，实为民间借贷。本案1500万元的房款实际为宝仕隆公司原实际控制人王伟以公司为平台的对外借款，再以房屋预售做的借款担保，这从原告打款金额上直接扣减了利息，只支付了1500万就可以看出，这符合民间借贷的特征。目前涉案房产项目尚未竣工验收，且对外欠了几亿元的债务，处于被查封状态，原告要求继续履行合同，交付房屋、办理过户手续，从事实上和法律上被告都不具备履行能力。原告以房屋买卖为由要求被告继续履行合同并承担违约责任的请求与事实不符，即便法院支持原告的相关诉请，也应对原告的违约金进行调整。目前涉案楼盘项目对外贷款1亿多，欠付工程款7000多万元，上述债务均享有优先权，原告诉请房屋归其所有也侵害了其他优先权利人的利益。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告宁文公司提交如下证据材料：1.《商品房买卖（预售）合同》，欲证明双方已就按6000元／平方米价格购买涉案房产达成合同；2.《商品房买卖合同》14份，欲证明原、被告按照10000元／平方米的单价签署了《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记；3.购房款收据及相关汇款凭证，欲证明原告已于2012年12月1日支付了1500万元购房款。对上述证据经质证，被告对证据1三性均有异议，认为该合同并未加盖骑缝章，只有最后一页有被告公司的落款盖章，即意味着该份商品房买卖合同的标的、面积都是无法确定的，本院认为被告未能提出反驳证据否定该证据效力，对其证据效力予以认定。对证据2的真实性无异议，但认为双方实际上是民间借贷关系，而非房屋买卖关系。对证据3的真实性无异议，证明对象有异议，认为原告支付的1500万虽已收到，但相关款项在到账后即被王伟转出，该1500万元属于民间借款的款项，而非购房款。如果本案认定为房屋买卖合同，由于证据2中显示的房款单价1万元／平方米，即意味着原告尚有1000多万元的房款未支付，本案违约的是原告而非被告。本院认为证据2、3与本案纠纷相关，对其证据效力予以认定。为证明答辩意见所依据的事实，被告宝仕隆公司提交了下述证据材料：1.《财产债务概况转让框架书》《民间借贷明细》，欲证明原告名为房屋买卖实为借款，本案的1500万元房款实际为原告出借给被告原实际控制人王伟的借款；2.汇款凭证，欲证明涉案1500万元款项到款当天，王伟就直接将款项划至王伟实际控制的宝华公司账户，涉案1500万元实际为原告出借给王伟的借款；3.（2012）浙杭商终字第1462号判决书、（2014）杭西商初字第2129号判决书，欲证明《财产债务概况转让框架书》是真实的。对上述证据经质证，原告对证据1的三性均有异议，认为无法核实其真实性，且该协议内容与本案无关，且整个表格所列的出借人中无本案原告。对证据3真实性无异议，关联性、证明对象有异议，认为何友富自始至终均在否认该框架协议书的真实性，而民间借贷明细也未经法院确认。对证据2的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为被告在收到款项后，将款项打到哪里，向谁支付，于原告无关。本院认为被告所提交的上述证据与本案纠纷缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。依据上述有效证据及相关当事人的陈述，本院认定的事实如下：2011年12月1日，原、被告签订《商品房买卖（预售）合同》，合同载明：因市场销售困难，被告宝仕隆公司有意邀约原告宁文公司购买宝仕隆华富金座物业，出让物业清单为：华富金座X号楼XXX、XXX以及7层整层、9层整层共计14套商品房，合计建筑面积为2550.43平方米，出让单价为6000元／平方米，总价款为15302580元，被告应为该宗交易办理商品房预售登记，高于本合同约定单价的登记价格以及为此而拟定的备案合同文本并非立约双方本意，所有超出本合同约定且加重原告责任的均视为无效，原告应在被告办毕商品房销售登记当日将所有款项汇入被告指定账号。此前原、被告双方已就上述合同中的房屋于2011年11月30日分别签订14份《商品房买卖合同》【分别为华富金座X号楼X层整层（XXX室，建筑面积135.83㎡、XXX室，建筑面积150.03㎡；XXX室，建筑面积243.28㎡；XXX室，建筑面积148㎡；XXX室，建筑面积253.42㎡；XXX室，建筑面积202.74㎡），建筑面积1133.30㎡；X号楼X层整层（XXX室，建筑面积135.83㎡；XXX室，建筑面积150.03㎡；XXX室，建筑面积是243.28㎡；XXX室，建筑面积148㎡；XXX室，建筑面积243.42㎡；XXX室，建筑面积202.74㎡），建筑面积是1133.30㎡；X号楼XXX室，建筑面积148㎡；X号楼XXX室，建筑面积135.83㎡】，房屋单价均为10000元每平方米，约定在合同签订之日起两日内付清。2011年12月1日被告开具收据，确认收到原告1500万元房款。因至今诉争房屋尚未得以交付，故原告以判令被告交付房屋、承担违约责任为由提起诉讼，案件审理中经释明，原告变更交付房屋的诉讼请求为继续履行合同。本院认为，就同一涉案房屋，原告分别提交有出让价格不同的合同，对此被告认为价格6000元每平方米的合同第一页内容并无被告的公章确认，标的不明，尚不成立，但对此被告并无在限定时间内就否认其真实性而提交反驳证据，且被告也确认除涉案楼盘外，并无其他项目，故对涉案房屋原、被告分别签订有价格不同的合同的事实应予确认，对于哪一份合同为双方真实意思表示并实际履行的，双方各执一词，原告认为价格10000元每平方米的合同仅仅是为了不影响涉案楼盘的整体对外销售而配合被告签订的，而被告认为应以实际房管局备案的价格10000元每平方米的14份合同为准。结合合同签署的时间及合同中相关内容，本院认为原告关于6000元每平方米合同为双方真实意思表示的意见更为可信。但尽管如此，原告亦未按照6000元每平方米的价格支付全部房款，根据合同法相关规定，在合同义务的履行有先后的情况下，后履行方享有先履行抗辩权，故即使原告主张的双方合同为房屋转让合同的意见成立，在尚未按照合同约定履行付款义务的情况下，原告要求被告继续履行并承担违约责任的请求亦缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州宁文贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费27998元，由原告杭州宁文贸易有限公司负担（已缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费27998元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。审 判 长 章幼戎人民陪审员 王土根人民陪审员 阮 军二〇一五年五月二十日书 记 员 王忠可 更多数据：搜索“”来源：