（2015）穗中法民五终字第1288号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-15
案件名称
骆梅芬与广东华南新城房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东华南新城房地产有限公司,骆梅芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1288号上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地广州市番禺区。委托代理人：汤晓亮、朱楠，均为该公司职员。被上诉人（原审原告）：骆梅芬，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：杨建广，身份证住址同上。上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人骆梅芬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年6月22日，骆梅芬、华南新城公司签订《房地产买卖合同》，约定：骆梅芬购买华南新城公司开发的位于广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷19、21、23、25、27、29、31号地下室212号车位，合同约定车位价款为331000元，并约定了骆梅芬的付款方式和逾期付款的违约责任；华南新城公司须于2011年8月31日前将作为本合同标的物的车位交付给骆梅芬使用。《房地产买卖合同》第四条约定由骆梅芬委托华南新城公司办理产权登记，双方并约定华南新城公司应当在该车位交付使用之日起210个工作日内向产权登记机关为骆梅芬办妥产权登记；《房地产买卖合同》第四条同时约定如华南新城公司逾期不能办理产权登记的，骆梅芬不解除合同，但华南新城公司应每天按本合同总车位价款的万分之二至万分之五向骆梅芬支付违约金。合同第二条约定，若骆梅芬逾期支付车款的，每逾期一天应向华南新城公司支付总价款的万分之五的违约金。上述《房地产买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。骆梅芬在签约后按约向华南新城公司支付了全部车位款，2011年8月31日骆梅芬、华南新城公司办理了涉案房屋的交付手续，2013年3月7日华南新城公司为骆梅芬办妥涉案车位的产权证书，并将涉案车位的产权证书交给骆梅芬。2013年12月24日，骆梅芬向华南新城公司邮寄《关于催交江山帝景御荣轩1栋2302房及其地库212号车位迟办房产证违约金的函》，该函件骆梅芬陈述华南新城公司于2012年9月才通知其领取1栋2302房的房产证，华南新城公司于2013年3月7日才为其办好车位的产权证，故要求华南新城公司支付迟延办理房屋及车位的房产证的违约金分别为6万元及38400元。该邮件由于华南新城公司拒收于2014年1月2日被退回。2014年8月15日，骆梅芬向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华南新城公司支付骆梅芬因迟延办理房产证而产生的违约金38400元；2、华南新城公司承担本案诉讼费。华南新城公司到庭应诉，认为骆梅芬的主张已过诉讼时效，逾期办证违约金的计算标准有误。故请求原审法院驳回骆梅芬的全部诉讼请求。原审法院认为：骆梅芬、华南新城公司双方签订的《房地产买卖合同》，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同。骆梅芬、华南新城公司在上述《房地产买卖合同》中对涉案房屋产权登记逾期办证的违约责任等进行了明确的约定，该约定对合同的双方均有约束力。关于华南新城公司提出骆梅芬主张的逾期办证违约金的部分请求已超出诉讼时效的问题。原审法院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于房地产买卖合同中的约定或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。骆梅芬于2013年12月24日向华南新城公司邮寄了催交违约金的函，诉讼时效由于骆梅芬主张权利而中断，应当从2013年12月23日起重新计算诉讼时效，故华南新城公司的此项抗辩没有法律依据，不予采纳。关于违约金的计算，骆梅芬、华南新城公司均认可逾期办证违约期间从2012年7月8日计算至2013年3月7日，共计逾期240日。关于违约金的计算标准，《房地产买卖合同》第四条约定“如华南新城公司逾期不能办理产权登记的，骆梅芬不解除合同，但华南新城公司应每天按本合同总车位价款的万分之二至万分之五向骆梅芬支付违约金”。华南新城公司抗辩称该条款视为约定不明，应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算。由于该房地产买卖合同为格式合同，依据《中华人民共和国合同法》的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。依据买卖合同第二条的约定，若骆梅芬逾期支付车款的，每逾期一天应向华南新城公司支付总价款的万分之五的违约金，根据公平原则，华南新城公司应当同样按照万分之五的标准向骆梅芬计付违约金，而且骆梅芬所主张的每天按万分之五的标准计算违约金，并没有超出合同所约定的标准。故违约金的计算为331000×0.05%×240=39720元，由于骆梅芬诉讼请求所主张的违约金为38400元，这是骆梅芬对自己权利的自主处分，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2014年11月15日作出如下判决：华南新城公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向骆梅芬支付逾期办证的违约金人民币38400元。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元，由华南新城公司承担。判后，上诉人华南新城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方与骆梅芬所签订的《广州市房地产买卖合同》并非格式合同。该合同是双方在自愿、平等和诚意信用的基础上，经协商一致订立的。对于合同中第四条车位产权登记第四款中万分之二至之万分之五向乙方支付违约金是有下横线标注的，这能表明双方真实的意思表示，不是我方单方提供的格式版本。原审法院采纳骆梅芬单方意见，认为该条款为格式条款是不成立的。二、原审法院认定以每日万分之五的标准计算违约金是错误的，双方关于违约金约定计算标准不明应按照法定标准计算，故违约金应按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计算。对于合同中第四条车位产权登记第四款中万分之二至万分之五的约定不存在多种理解，只是单纯的约定不明，双方对此也没有订立补充协议。因此，违约金应按照法定标准计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人未在约定期限内取得房产证的情况下，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，上诉请求：1、撤销原判判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由骆梅芬承担。被上诉人骆梅芬答辩称：在违约金的计算上，原审法院根据双方合同约定，坚持了公平原则，采用了每日万分之五的违约金计算方法完全有法律依据，公平合理，请求维持原判。经二审审查，双方当事人对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。另查明，涉案《房地产买卖合同》第四条第4点关于“如甲方逾期不能办理产权登记的，乙方不解除合同，但甲方应每天按本合同总车位价款的万分之二至万分之五向乙方支付违约金”的条款中，“万分之二至万分之五向乙方支付违约金”的字句为打印，该字句有下划线予以标注。本院认为：原审法院认定骆梅芬、华南新城公司签订的《房地产买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据合同约定，如华南新城公司逾期不能办理产权登记的，骆梅芬不解除合同，但华南新城公司应每天按合同总车位价款的万分之二至万分之五向骆梅芬支付违约金。本案中，双方当事人均确认逾期办证违约期间从2012年7月8日计算至2013年3月7日，共计逾期240日，原审判决华南新城公司向骆梅芬支付上述期间内的违约金正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于违约金的标准问题。华南新城公司上诉提出涉案合同并非格式合同，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而涉案合同第四条第4点关于“如甲方逾期不能办理产权登记的，乙方不解除合同，但甲方应每天按本合同总车位价款的万分之二至万分之五向乙方支付违约金”的条款中，“万分之二至万分之五向乙方支付违约金”的字句为打印，可见该字句为华南新城公司预先拟定，并未提供空白位置予双方协商填写，故可认定上述条款属格式条款。合同法第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原审判决华南新城公司按每日万分之五的标准向骆梅芬计付违约金，符合法律规定和合同约定，并无不当，本院亦予维持。综上所述，华南新城公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费760元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月二十日书记员 仪文娟 来源：