（2015）穗荔法民三初字第705号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-11
案件名称
广东厚园物业管理有限公司与严伟明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东厚园物业管理有限公司,严伟明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗荔法民三初字第705号原告：广东厚园物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：谢礼海，职务：董事长。委托代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。被告：严伟明，住广州市荔湾区。委托代理人：黄凤琼，住址同上。原告广东厚园物业管理有限公司诉被告严伟明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托代理人范成年和被告严伟明及其委托代理人黄凤琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东厚园物业管理有限公司诉称：2008年3月7日，原告通过与广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）签订广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，进场提供前期物业管理服务。2008年6月5日，原告在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金某甲公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房产管理局荔湾分局备案登记。被告于2005年购买辉洋苑金某乙2701房后并入住，至今拖欠原告代垫的2008年9月至2015年2月的公摊电费2528.8元。因此，原告起诉要求被告支付2008年9月至2015年2月的代垫公摊电费2528.8元，并承担本案诉讼费用。被告严伟明辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不应该单独起诉每一个业主，这样业主在诉讼地位上处于弱势。原告更改了收费标准，因为我方购买房屋时候的物管费是已经包含管理费和公摊费用的，每个月每平方米是1.87元。自从原告接收管理后，就通知提高物管费标准，另收公摊的费用。对于管理费我一直都没有拖欠，但是认为公摊费用已经包括在每个月的管理费当中，所以原告不应该再另外收取。经审理查明：广州金辉洋房地产有限公司（下称金辉洋公司）是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商。原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月5日，金某甲公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金某甲公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主／住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金某甲公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金某甲公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金某甲公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托予乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元／平方米；物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，公摊电费包括公共照明与水泵公摊电费，电梯公摊电费等项。合同另约定了各户公摊电费分配的计算方式。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金某甲公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金某甲公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。另查，被告向金某甲公司购买辉洋苑金某乙2701房，并于2005年10月底收楼入住后开始向原告缴纳物业管理费。从2008年9月至今，被告没有向原告支付由其代垫的公摊电费2528.8元。诉讼中，原告提供广东电网公司开具的电力收费发票、公用电表抄表记录等证据，以证明被告应支付2008年9月至2015年2月的公摊电费。被告则提供2006年、2007年间向广州市东胜物业管理有限公司缴纳物业管理费的收款收据，拟证明其一直按1.87元／平方米／月支付物业管理费，且该管理费已包含公摊电费等费用。但该单据上的内容并不能显示物业管理费已包含公摊费用。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。该合同书对业主有约束力。关于原告能否要求被告支付由其代垫的公摊电费的问题。虽然被告主张已缴纳的物业服务费包含了公摊电费，但其提供的证据并不能对此予以证实，且依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定，物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，该费用应由小区各户分摊。因此，被告上述主张不符合合同约定且依据不足，本院不予采纳。原告要求被告支付代垫的公摊电费合法合理，本院予以支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告严伟明自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东厚园物业管理有限公司支付从2008年9月至2015年2月的代垫公摊电费2528.8元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告严伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 浩二〇一五年五月二十日书记员 魏冬菊 更多数据：