（2014）屯民初字第738号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-10-12
案件名称
原告洋浦新恒基房地产开发有限公司与被告海南和贵投资有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书
法院
屯昌县人民法院
所属地区
屯昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洋浦新恒基房地产开发有限公司,海南和贵投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省屯昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）屯民初字第738号原告洋浦新恒基房地产开发有限公司。住所地：洋浦经济开发区远洋路新恒基大厦*栋****房。法定代表人于子清，该公司总经理。委托代理人程磊，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人侯艳飞，海南东方国信律师事务所律师助理。被告海南和贵投资有限公司。住所地：海口市国贸路**号森堡CMEC大厦*楼***房。法定代表人陈现才,该公司副董事长。委托代理人黄文武，屯昌县城南法律事务所主任。原告洋浦新恒基房地产开发有限公司与被告海南和贵投资有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年11月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告洋浦新恒基房地产开发有限公司的法定代表人于子清及其委托代理人程磊，被告海南和贵投资有限公司的委托代理人黄文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋浦新恒基房地产开发有限公司诉称，2012年11月17日，原告与被告就被告开发的位于屯昌县屯城镇环东二路西侧和贵花园小区第3幢3-3号房签订了《商品房买卖合同》合同编号：HY-0066号。该合同约定：原告以109万元的总价款购买上述商品房，并约定被告应当于2013年1月31日前向原告交付经过验收合格的上述房屋。合同还约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2012年11月23日向被告支付了109万元的全部款项，但被告至原告起诉时止仍然未向原告交付经过验收合格的商品房，已经累计违约663天（违约天数自2013年2月1日暂计至2014年11月25日期间），违约金合计216,801元。原告认为，原告与被告签订的合同系双方真实意思的表示，是合法有效的合同。被告未按约定交付房屋，已构成违约。特向法院起诉，请求判决：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0066号）为有效合同，双方继续履行该合同；2、被告向原告支付逾期交房违约金216,801元；3、被告承担本案诉讼费用。被告海南和贵投资有限公司辩称，1、本案中，我公司在履行双方签订的商品房销售合同中，我公司不构成违约，我公司开发建设的和贵花园工程在2013年1月份已经竣工，并经过了设计、建设和监理等方面的合格验收，现在由于承建商故意不提供合格证，暂时政府审批需要一段时间。但双方只是要求验收合格，没有要求有合格证才验收交房，故我公司在2013年已经通过了验收合格，取得了相关的预售许可证，在2013年1月份也通知原告办理房屋交接手续，但原告要求看到合格证才验房。我公司认为房屋已经达到了交付的条件。故原告主张逾期交房没有事实与法律依据。2、即使法院认为我公司有违约行为，根据合同规定，遇到不可抗力因素被告可以延期交房给原告。根据气象局提供的气象资料，2013年至2014年共有48天雨天，原告计算的违约天数有误，应扣除48天雨天，应为615天。请求合议庭采纳我方的理由。原告洋浦新恒基房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明2012年11月17日原告与被告签订了《商品房买卖合同》；2、发票，证明原告已于2012年11月23日支付购房款109万元；3、《预售备案登记表》、《屯昌县房产预售许可证》、《建设用地规划许可证》，证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》的标的经过相关部门的预售登记，双方签订的合同系有效合同。经质证，被告对原告提供的以上证据的真实性，关联性、合法性均无异议，本院予以确认。被告为支持其抗辩主张，提供如下证据：屯昌县气象局出具的2011年2月至2014年10月期间的降雨量表，证明期间有48天的雨天。如我公司违约，应扣除48天。经质证，原告对被告提供证据的真实性无异议，本院予以确认。根据以上经庭审举证、质证的证据及原、被告双方的陈述意见，本院认定以下事实：2012年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0066号），合同约定原告购买被告位于屯昌县屯城镇环东二路西侧和贵花园小区第3幢3-3号房，该商品房总价款1,090,000元。上述合同约定自合同签订之日起7日内,即2012年11月24日前原告应支付总房款1,090,000元。原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的3％向被告支付违约金；被告应当在2013年1月31日前，将验收合格的商品房交付给原告使用，如遭遇不可抗力，被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实延期交房；被告如未能如期交房，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告于2012年11月23日向被告付购房款1,090,000元，且该房已于2012年12月21日在屯昌房产管理部门进行备案登记。至今涉案房屋尚未取得验收合格证，被告在合同约定的交房时间内未能如期交房。现原告向本院起诉，要求被告继续履行合同，并承担逾期交房违约金216,801元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定被告应当在2013年1月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告逾期超过90日后仍不能按合同约定的交房时间交付经验收合格商品房给原告使用，其行为已构成违约。原告依合同约定要求被告继续履行合同并支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依合同约定，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。故原告请求被告支付自2013年2月1日起至2014年11月25日止，共663天的违约金216,801元，符合法律规定，本院予以支持。被告认为涉案房屋已经过相关部门验收合格，并已通知原告办理房屋交接手续，其行为不构成违约。房屋是否达到交付的条件，应有相关部门出具的验收合格证为凭，但被告未能提供证据证明该涉案房屋已经验收合格，故其不构成违约的抗辩理由不充分，证据不充足，本院不予采纳。被告抗辩所称的2013年至2014年的48天雨天，属于海南的正常天气，是被告签订合同时，能充分预计和考虑到的因素，不属于不可抗力，因此，被告要求扣除48天违约金的理由不充分，证据不充足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：原告洋浦新恒基房地产开发有限公司与被告海南和贵投资有限公司于2012年11月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-0066号）合法有效，双方应继续履行。被告海南和贵投资有限公司于本判决生效后十日内支付违约金216,801元给原告洋浦新恒基房地产开发有限公司。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,561元，由被告海南和贵投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 王大章人民陪审员 杨应锋人民陪审员 刘家瑜二〇一五年五月二十日书 记 员 宋 晶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：