（2015）闵民五（民）初字第418号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-11

案件名称

邵展华与沈明兴、陆妹秀等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邵展华,沈明兴,陆妹秀,王建生,沈秋英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第418号原告邵展华。委托代理人汤茹珺，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告沈明兴。被告陆妹秀。被告王建生。被告沈秋英。原告邵展华与被告沈明兴、陆妹秀、王建生、沈秋英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年5月5日公开开庭进行了审理。原告邵展华的委托代理人汤茹珺、被告沈明兴到庭参加诉讼。被告陆妹秀、王建生、沈秋英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵展华诉称，2014年4月，原告经中介公司居间与被告沈明兴、陆妹秀、王建生达成了购买位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的意向，并支付定金人民币（下同）2万元。同年6月9月，原告与被告沈明兴、陆妹秀、王建生就转让系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》以及《装修补偿协议》，两合同合计金额为182万元，系房屋总价。原告支付首笔86万元房款后，被告沈明兴、陆妹秀、王建生却以各种理由拖延办理过户手续，并表示尾款金额较大，担心过户后原告拖欠房款，要求原告再支付30万元，否则不配合过户。原告本不同意违反合同约定付款，但在中介公司反复斡旋下，原告才同意了按照被告沈明兴、陆妹秀、王建生要求先打30万元至被告沈明兴开立的银行账户内，并由原告保管银行卡及被告沈明兴的身份证。但被告沈明兴只提供了临时身份证。原告于同年7月8日转账30万元至被告沈明兴指定的账户后，被告沈明兴、陆妹秀、王建生才配合原告办理了过户手续。原告事后查实，被告沈明兴过户后随即办理了银行卡挂失，转走了30万元。同年7月18日，上海市XX区房地产交易中心（以下简称房地产交易中心）通知原告系争房屋被上海市XX区人民法院（以下简称XX区法院）查封，至今无法过户。鉴于上述三被告的欺诈与违约行为，现原告依据合同约定主张解除买卖合同并要求被告沈明兴、陆妹秀、王建生返还已付购房款，赔偿相应损失。另经查，被告沈秋英与被告王建生系合法夫妻关系，因上述债务是被告王建生夫妻关系存续期间的共同债务，故被告沈秋英应承担连带责任。因此，原告诉诸法院要求判令：1、解除原告与被告沈明兴、陆妹秀、王建生签订的房屋买卖合同；2、被告沈明兴、陆妹秀、王建生返还原告已付房款118万元；3、被告沈明兴、陆妹秀、王建生按照总房款182万元的20%支付违约金36.4万元；4、被告沈秋英对被告王建生应承担的债务承担连带责任。被告沈明兴辩称，1、其现在还是愿意继续将房屋出售给原告的，只是房屋因为查封所以没有办法过户，现其也同意解除合同。2、对于房款118万元确实收到，其中的86万元用于返还银行贷款，其余款项去还了自己其他的一些债务，其现在没有钱返还给原告。3、118万元是其收取的，应由其与妻子即被告陆妹秀一起偿还，其父母没有收到房款，故被告王建生、沈秋英不应承担返还房款的责任。4、合同中对违约金约定过高，如需计算违约金也应按照银行的利息计算。被告陆妹秀、王建生、沈秋英未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，被告沈明兴与被告陆妹秀系夫妻关系。被告王建生与被告沈秋英系夫妻关系。被告沈明兴与被告陆妹秀系被告王建生与被告沈秋英的儿子和儿媳。被告沈明兴、陆妹秀、王建生为XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2014年5月11日，原告邵展华（签约乙方、作为买受方）与被告沈明兴、陆妹秀、王建生（签约甲方、作为出卖方）签订《协议书》1份，约定由于甲方债务原因导致双方于2014年4月30日签订的买卖位于XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金协议，除付定金外付款时间甲方无法履行，现付款方式以本协议为准。1、甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，甲方5个工作日后迁出户口。2、甲方在交易审税中产证权利人积极配合，甲、乙双方经交易中心审税完毕后，3个工作日，乙方陪同甲方还款（清）上海市XX区农商银行抵押贷款86万元。3、甲、乙双方交易过户后，乙方产证拿到当天支付91万元。4、甲方交房当天，水、电、煤气、有线等过户完后，乙方支付尾款3万元；5、由于甲方因债务纠纷，在交房过程中，若遇到麻烦，中介方给与配合。2014年6月9日，上述买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格为159万元，乙方于本买卖合同签署之前，向甲方支付的定金2万元，自买卖合同签署之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；乙方于本买卖合同签订后当日内，向甲方支付房款86万元；乙方收到以乙方为权利人的产权证当日，向甲方支付房款66万元；乙方于交房当日，向甲方支付房款5万元。同时，双方还约定了于2014年6月22日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续。甲方于2014年7月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。关于违约责任，合同约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同的约定及时全面履行自己的义务（包括签署文书、提供材料、缴纳费用等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按照本合同约定总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。另外，合同还约定，甲方承诺无其它司法查封等不可交易状况，若由于本条所述情况导致无法交易，本买卖合同解除，甲方愿意返还乙方所有已付房款并赔偿乙方实际损失。合同还对其他事项作出了约定。同日，双方还签订《装修补偿协议》1份，约定双方所签订《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价159万元外，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款23万元，乙方在本交易中需向甲方支付款项共计182万元。再查明，关于系争房屋的付款情况如下：1、2014年4月30日，原告向被告支付购房定金2万元；2、2014年6月10日，原告向被告支付房款86万元；3、2014年7月8日，原告向被告支付房款30万元。以上共计118万元。还查明，被告收到房款后于同年6月10日归还了系争房屋上涉农个人生产经营贷款80万元，上海农商银行XX支行就此出具了《贷款结清证明》。同年7月8日，原告向上海市XX区房地产登记处申请办理系争房屋的过户登记手续，并取得了由该登记处出具的房地产登记收件收据。同年7月18日，原告收到上述房地产登记处出具的《不予登记告知书》，告知由于法律、行政法规规定不予登记的其他情形，该处作出不予登记的决定。经查，系争房屋因（2014）X执预字第XXX号案件于2014年7月14日被正式查封、因（2014）X执字第XXX号案件于同年9月15日被轮候查封。以上事实，由原告提供的权利人登记为被告沈明兴、陆妹秀、王建生的房地产权证及产权信息，买卖双方签订的《协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》，原告已经支付了定金及房款的《房款收据》2份、《定金收据》、上海农商银行客户回单，原告申请办理过户登记的房地产登记收件收据、售房款发票、契税缴款书，被告已将系争房屋上银行贷款还清的贷款结清证明，房地产登记处出具的《不予登记告知书》，系争房屋上目前存在两处查封的产权信息以及原告与被告沈明兴的当庭陈述所证实。被告陆妹秀、王建生、沈秋英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。鉴于双方上述合同的约定以及系争房屋存在多处司法限制，造成原、被告继续履行合同存在现实障碍，就此，原告提出要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以2015年4月16日向被告送达起诉状等应诉材料作为合同解除日。合同解除后，双方均有附随义务协助处理与原合同有关的事务，消除合同终止履行给双方带来的影响，即被告已收取原告的房款，应当予以返还，被告沈明兴虽辩称原告的房款打至其账户，系争房屋房款由其一人收取，应由其与配偶承担返还责任，与其父母无关，但本案中的房屋买卖合同由被告沈明兴、陆妹秀、王建生共同与原告签订，原告根据合同相对性原理，要求被告沈明兴、陆妹秀、王建生返还房款，依法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，鉴于系争房屋上存在多处司法限制系因被告的原因所致，对此，被告应当承担合同无法继续履行的违约责任，故对原告要求被告沈明兴、陆妹秀、王建生支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。现被告沈明兴提出违约金约定过高要求予以调整，本院在综合考虑双方当事人履约情况、违约方的过错程度以及守约方实际遭受的损失等因素的基础上，酌情认定被告沈明兴、陆妹秀、王建生向原告支付违约金10万元。同时，因本案债务形成于被告王建生与被告沈秋英夫妻关系存续期间，根据相关法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。现被告王建生与被告沈秋英未到庭抗辩亦未举证证明上述债务属于夫妻一方独自承担债务的例外情形，故本案中被告王建生所负的债务应认定为夫妻共同债务，原告要求被告沈秋英对本案中确定由被告王建生承担的债务负连带赔偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告陆妹秀、王建生、沈秋英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由三被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告邵展华与被告沈明兴、陆妹秀、王建生就位于上海市XX区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及原告邵展华与被告沈明兴就上述房屋签订的《装修补偿协议》已于2015年4月16日解除；二、被告沈明兴、陆妹秀、王建生于本判决生效之日起十日内返还原告邵展华房款1，180，000元；三、被告沈明兴、陆妹秀、王建生于本判决生效之日起十日内支付原告邵展华违约金100，000元；四、被告沈秋英对上述第二、三项条款中确定由被告王建生履行的债务承担连带清偿责任。案件受理费19，421.85元，减半收取计9，710.93元，由原告邵展华负担2，060.93元，被告沈明兴、陆妹秀、王建生负担7，650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　陈　洁二〇一五年五月二十日书记员　陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债务人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 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