（2015）二中民终字第04135号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
王秀艳与郭亚庆等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王秀艳,侯玉琴,郭亚强,郭亚丽,郭亚庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04135号上诉人（原审被告）王秀艳，女，1978年1月18日出生。委托代理人李同红，北京市振邦律师事务所律师。委托代理人张赛男，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）侯玉琴，女，1944年9月8日出生。被上诉人（原审原告）郭亚强，男，1968年7月8日出生。被上诉人（原审原告）郭亚丽，女，1963年1月1日出生。以上三被上诉人之共同委托代理人张如宝，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郭亚庆，男，1970年10月1日出生。上诉人王秀艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王秀艳及其委托代理人李同红、张赛男，被上诉人侯玉琴、郭亚强、郭亚丽及其委托代理人张如宝，被上诉人郭亚庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年1月，侯玉琴、郭亚强、郭亚丽向原审法院起诉称：郭××与郭亚庆系父子关系，郭亚庆与王秀艳系夫妻关系。位于4-901号房屋系侯玉琴与郭××夫妻关系存续期间获得的夫妻共同财产，该房登记在郭××名下。2010年12月31日，郭××与郭亚庆、王秀艳签订了上述房屋的《存量房屋买卖合同》，合同约定郭××将诉争房屋出售给郭亚庆、王秀艳，房屋价款为334360元。然而合同订立后，郭亚庆、王秀艳始终未履行合同约定的付款义务，购房款至今分文未付。郭××在2014年1月9日去世。现我们诉至法院，要求解除涉诉《存量房屋买卖合同》。郭亚庆辩称，同意侯玉琴、郭亚强、郭亚丽的诉讼请求，房款确实没有支付。王秀艳辩称：不同意侯玉琴、郭亚强、郭亚丽的诉讼请求。理由如下：一、双方存在房屋买卖合同关系，房款已经支付完毕，房屋已经过户，不存在解除合同的问题；二、侯玉琴、郭亚强、郭亚丽从未主张过房款未付清，也未主张过其他权利，也未要求解除合同，现已超过诉讼时效，应予驳回；三、侯玉琴、郭亚强、郭亚丽的目的在于我与郭亚庆离婚后，想将房屋要回来。从双方的诉讼时间可以看出，2013年6月21日我起诉离婚，6月底7月初，侯玉琴即以不知情为由，提起物权保护之诉讼，被驳回后又提起合同无效之诉，被驳回后又提起解除合同之诉。侯玉琴、郭亚强、郭亚丽只是在合同签订后反悔，是不讲诚信的行为；四、本案不存在解除合同的法定情形，侯玉琴、郭亚强、郭亚丽所主张的房屋买卖合同，实际上在办理过户之前，已经成立房屋买卖合同关系，且已付清房款，在房管局过户时签订的合同，只是为了办理过户需要临时补签的合同，合同目的已经实现，成功办理过户，也不符合解除合同的法定情形；五、没有任何生效判决确认过我没有支付房款。原审法院认为：本案中当事人双方均表示双方为房屋买卖关系，而郭××与王秀艳、郭亚庆所签《存量房屋买卖合同》并未违反法律法规的禁止性规定，该合同为有效合同。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。王秀艳、郭亚庆作为购房人其主要义务为支付房款，而庭审中郭亚庆明确表示其未支付过房款，王秀艳所提供的证据不足以证明其已依约支付了房款，故王秀艳、郭亚庆理应就此承担相应的责任。关于王秀艳所指郭××长期未向其索要房款即说明其早已付清全部房款的问题，仅凭郭××长期未向王秀艳、郭亚庆索要房款的事实，显然不能直接推定为王秀艳、郭亚庆已经付清了房款。另，鉴于《存量房屋买卖合同》中并未约定房款的给付时间，同时考虑到郭××与王秀艳、郭亚庆的亲属关系，郭××的行为亦属正常。现王秀艳、郭亚庆至今未履行合同义务支付房款，郭××取得房款的合同目的显未实现，郭××一方有权要求解除合同。郭××现已去世，其继承人侯玉琴、郭亚强、郭亚丽继承其权利义务，继续主张解除合同于法有据，法院予以支持。据此，原审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，于2014年11月判决：解除侯玉琴、郭亚强、郭亚丽与王秀艳、郭亚庆之间关于买卖4-901号房屋的《存量房屋买卖合同》。判决后，王秀艳不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回侯玉琴、郭亚强、郭亚丽的诉讼请求。理由为：一、一审判决以合同目的未实现判令解除合同，属于适用法律错误。合同解除法定情形为不能实现合同目的，而非未实现合同目的。二、一审认定事实不清。一审法院未审查合同目的是否能够实现。一审判决未审查王秀艳在法院一旦认定其未支付购房款的情况下是否能够继续支付购房款。三、郭亚庆虽与王秀艳同为被告，但是积极配合侯玉琴、郭亚强、郭亚丽一方，达到其一家侵吞王秀艳夫妻共同财产的目的。侯玉琴、郭亚强、郭亚丽同意一审判决。郭亚庆同意一审判决，并答辩称，郭亚庆与王秀艳2010年结婚，王秀艳2010年12月底即将诉争房屋过户，并且与别人有了孩子，是企图霸占郭亚庆一家房产。经审理查明：郭××与侯玉琴系夫妻关系，二人婚后生有子女四人，女儿郭亚丽，长子郭亚东，次子郭亚强，三子郭亚庆。王秀艳与郭亚庆原系夫妻关系，二人于2010年8月16日登记结婚。2010年12月31日，郭××与王秀艳签订《存量房屋买卖合同》，合同首部约定出卖人为郭××，买受人为郭亚庆，买受人共有人为王秀艳，合同第一条房屋基本情况约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为4-901号房屋；合同第四条约定成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币334360元。定金×元，支付日期为：×。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。（二）具体付款方式及期限的约定见附件四。该合同落款出卖人处有郭××签字、手印，买受人处有王秀艳、郭亚庆签字及委托代理人王秀艳签字。本案审理中，王秀艳、郭亚庆认可落款处郭××、郭亚庆签名系王秀艳代签，郭××本人捺手印确认。涉诉《存量房屋买卖合同》未就房款支付日期作出约定。合同签订当日，王秀艳、郭亚庆取得涉案房屋的房屋所有权证书。2013年6月24日，王秀艳向原审法院起诉要求和郭亚庆离婚。2013年8月8日，王秀艳撤回起诉。2013年8月26日，郭亚庆向原审法院起诉要求与王秀艳离婚并处理子女抚养及财产分配问题。2014年10月9日，原审法院作出（2013）丰民初字第15473号民事判决，判决：“一、准予郭亚庆与王秀艳离婚。二、王××由王秀艳自行抚养。三、王秀艳于本判决生效后十日内返还郭亚庆抚养费八千元。四、王秀艳于本判决生效后十日内支付郭亚庆精神损害抚慰金五万元。五、郭亚庆婚后取得的住房公积金归郭亚庆所有，郭亚庆于本判决生效后十日内支付王秀艳一万五千七百八十四元。六、驳回郭亚庆及王秀艳的其他诉讼请求。”该判决现已发生法律效力。该案未对涉诉房屋进行处理。2013年7月24日，侯玉琴以诉争房屋为其与郭××夫妻共同财产，郭××无权单方处分，且王秀艳、郭亚庆未支付房款等为由，以王秀艳、郭亚庆、郭××为被告，向原审法院提起物权保护纠纷诉讼，请求：1、判令王秀艳、郭亚庆将诉争房屋返还给侯玉琴、郭××；2、判令王秀艳、郭亚庆将诉争房屋的所有权人变更登记至郭××名下；3、判令王秀艳、郭亚庆给付侯玉琴、郭××房屋使用费。原审法院经审理认为郭××签订了出售诉争房屋的存量房屋买卖合同之后，又办理了过户手续，将房屋变更登记至郭亚庆、王秀艳名下，现房产证载明诉争房屋归郭亚庆、王秀艳共同所有，在侯玉琴未提供证据证明上述房屋买卖合同已被生效裁判否认效力的情况下，经法院释明，侯玉琴仍坚持直接请求变更房产登记、返还房屋等，没有法律依据，法院不予支持。据此原审法院于2013年9月22日作出（2013）丰民初字第13820号民事判决，判决驳回侯玉琴的诉讼请求。侯玉琴不服提出上诉。2013年12月20日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第16759号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年10月11日，侯玉琴以王秀艳、郭亚庆、郭××为被告向原审法院提起确认合同无效之诉，要求：判令三被告于2010年12月31日签订的4-901号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2013年12月18日，原审法院作出（2013）丰民初字第17757号民事判决，判决驳回侯玉琴的诉讼请求。侯玉琴不服提出上诉。2014年6月18日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第1648号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2014年1月3日，郭××向原审法院提起本案房屋买卖合同纠纷，要求解除其与王秀艳、郭亚庆所签的《存量房屋买卖合同》。郭××于2014年1月9日去世，原审法院追加侯玉琴、郭亚强、郭亚丽作为本案原告（郭亚东于1999年1月16日去世，无子女）。原审庭审中，当事人双方均认可郭××与王秀艳、郭亚庆之间系房屋买卖关系。另，侯玉琴、郭亚强、郭亚丽就其主张提交2013年3月1日的《通知》一张，证明郭××曾向王秀艳、郭亚庆催要房款，表示如郭亚庆、王秀艳在收到通知之日起30日内未全额支付房款则《存量房屋买卖合同》即告解除。该通知尾部有“通知已收郭亚庆王秀艳”等手写内容。王秀艳对该证据真实性不认可，称其也未收过该份通知，并认为该份通知的日期与签订合同的日期相距两年以上，超过了诉讼时效。郭亚庆认可该证据，并表示该通知是其代王秀艳签收。本案审理中，王秀艳就其主张提交取款明细、营业执照、验资证明，证明其有支付购房款的能力，且已经实际支付了购房款。侯玉琴、郭亚强、郭亚丽认为营业执照、验资证明与本案无关，而取款明细不能证明其实际支付了房款。郭亚庆的意见同侯玉琴、郭亚强、郭亚丽一致。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、房产证、证明信、死亡证明、判决书、通知、取款明细、营业执照、验资证明及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案郭××与郭亚庆、王秀艳签订的涉诉《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，已依法成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案双方当事人并未就解除合同协商一致，涉诉《存量房屋买卖合同》亦未就解除合同作出约定。现侯玉琴、郭亚强、郭亚丽作为郭××的继承人以郭亚庆、王秀艳未支付房款为由单方要求解除涉诉《存量房屋买卖合同》。故本案争议焦点为：涉诉《存量房屋买卖合同》是否存在法律规定的合同法定解除情形。第一，关于郭亚庆、王秀艳是否已履行支付房款义务。涉诉《存量房屋买卖合同》签订后，郭××作为买房人已如约履行了交付房屋及产权转移登记义务，郭亚庆、王秀艳作为买房人应当按照合同支付房款。本案中郭亚庆明确表示房款并未支付，王秀艳所提供的现有证据亦不能证明其已履行了支付房款的主要合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中郭亚庆、王秀艳未能举证证明其已经履行支付房款义务。第二，关于郭亚庆、王秀艳是否存在迟延履行支付房款的主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行的违约行为。本案涉诉《存量房屋买卖合同》并未就房款支付期限作出明确约定。合同约定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。侯玉琴、郭亚强、郭亚丽提供《通知》一份，证明郭××于2013年3月1日向郭亚庆、王秀艳催要过房款。对此，王秀艳对该证据真实性不认可，称其未收过该份《通知》，郭亚庆表示系其代王秀艳签收。考虑到郭亚庆与王秀艳的婚姻状况及当事人双方利益冲突，本院对该证据不予采信。故根据现有证据，无法证明郭亚庆、王秀艳存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的违约行为。第三，关于郭亚庆、王秀艳是否存在迟延履行支付房款义务致使不能实现合同目的根本违约行为。由于涉诉《存量房屋买卖合同》并未就房款支付期限作出明确约定，结合本案情况，即使郭亚庆、王秀艳作为买房人未支付房款，侯玉琴、郭亚强、郭亚丽仍可依据法律规定要求其履行支付房款的义务。本案审理中王秀艳亦主张如法院判决确定其未支付房款，其原意支付房款。故本案并非《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“不能实现合同目的”的根本违约情形。综上，涉诉《存量房屋买卖合同》不存在法律规定的合同法定解除情形，侯玉琴、郭亚强、郭亚丽单方要求解除涉诉《存量房屋买卖合同》的请求，无合同及法律依据，本院不予支持。关于房屋价款问题，侯玉琴、郭亚强、郭亚丽可依据相关法律规定另行主张。关于侯玉琴、郭亚强、郭亚丽、郭亚庆主张王秀艳在婚姻关系存续期间存在不忠行为及企图霸占房屋问题，不属本案审理范围，双方可另行解决。综上，原判决适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01812号民事判决；二、驳回侯玉琴、郭亚强、郭亚丽的诉讼请求。一审案件受理费70元，由侯玉琴、郭亚强、郭亚丽负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由侯玉琴、郭亚强、郭亚丽负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍审 判 员 姚 颖代理审判员 王继玉二〇一五年五月二十日书 记 员 马博文 更多数据：