（2014）穗中法民五终字第4673号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-02
案件名称
胡惠娟与广东广源工程公司、广州市共青河贸易有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡惠娟,广东广源工程公司,广州市共青河贸易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4673号上诉人（原审原告）：胡惠娟，香港特别行政区居民，现住广东省佛山市顺德区。委托代理人：刘红增，欧凤金，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东广源工程公司，住所地广州市越秀区环市东路486号广良大厦十楼。法定代表人：邓才元，总经理。委托代理人：陈晔，广东海外建设集团有限公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1881号广园致友汽配城分场自编A办18号。法定代表人：吴日成，董事。委托代理人：麦耀坤，职员。上诉人胡惠娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年8月5日，胡惠娟（乙方，订购方）与广东广源工程公司（以下简称广源公司，甲方、卖方）签订了《房地产订购书》，其中约定：一、乙方现向甲方订购由甲方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市南堤二马路36-42幢（座）第二车层车位A59、A60号的房地产；二、甲、乙双方同意并确认，该房地产的定价为700000元；三、甲、乙双方同意并确认，乙方向甲方支付20000元作为乙方履行《房地产订购书》的定金；在签署本《房地产订购书》时，乙方必须向甲方支付前款定金；四、乙方应在双方正式签署《房地产预售契约》前，选择甲方的售楼说明书所列的其中一项付款方式；六、甲、乙双方必须严格遵守本《房地产订购书》所定的规定，如乙方未能在本《房地产订购书》规定的期限内向甲方提交有关文件并与甲方签署《房地产预售契约》，或未能依时缴付首期房价款，即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该房地产另行出售，无须知会乙方；七、该房地产的用途为住宅；十一、该房地产将按《房地产预售契约》规定的日期内交付使用等。双方至今未就上述两车位签订《房地产预售契约》。另，胡惠娟与广源公司分别于1997年8月5日签订《房地产订购书》、于1997年9月2日与广源公司签订《房地产预售契约》，购买南堤二马路36-42京隆阁第39层14号房。另查明：2008年5月28日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路36-40号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为竞得人须解决包括但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。现该地块上胡惠娟购买房产所在大楼已由共青河公司建设完毕，现名“御江苑”。2013年4月18日，胡惠娟向原审法院提起本案诉讼，请求判令：广源公司、共青河公司立即向胡惠娟交付“京隆阁”项目（现“御江苑”）广州市南堤二马路36-42号，第二车层A59、A60号的两个车位。在本案原审审理过程中，胡惠娟为证明已支付购买两个车位的购房款共70万元，提交2张盖“广州市京隆房地产服务有限公司财务专用章”的《收款收据》作为证据。其中，日期为1997年8月5日的《收款收据》上面记载：代广东广源工程公司收胡惠娟购京隆阁A59、A60首期款项100000元；日期为1997年9月2日的《收款收据》上面记载：代广东广源工程公司收胡惠娟购京隆阁复式3914单位二期房款、车位款项1500000元，胡惠娟表示：该150万元的收据包含了购买住宅房屋约定的第二期购房款90万元以及购车位尾款60万元。广源公司对此表示由于现在已托管给广东海外建设集团有限公司（以下简称海外公司），不清楚当时的情况，但对收据的真实性无异议。共青河公司对此未持异议。2014年8月18日，原审法院组织胡惠娟和广源公司、共青河公司共同到广州市南堤二马路36-42号御江苑地下二层勘查。经查看，现场所见有已编号的车位若干，均有黄线划分，且有几台汽车停泊。胡惠娟补充提交建筑功能指标明细表，表示结合胡惠娟提交的竣工图，可证明地下汽车库有7个车位。共青河公司则表示：现在的黄线划分是其自己划的，编号也是自己编的，大约有12个车位，主要是提供给涉案大楼施工方使用，实际地下负二层是人防地下室，是没有产权的。广源公司则表示对具体建筑划分和产权情况不清楚。同时，胡惠娟表示现场所见与胡惠娟提交的竣工图上的车位划分不一致，共青河公司现在所划的车位是在原来七个的基础上增加了五个，胡惠娟认为竣工图纸上的七个车位没有变动位置，增多的是共青河公司利用空间多划出来的。共青河公司则表示：车位还没有确权，具体位置以确权为准；现在车位还没有对外销售，由于还没确权，也没有办理预售。广源公司表示对车位的具体情况不清楚。至于胡惠娟诉请的交付编号A59、A60两个车位的问题，共青河公司表示：胡惠娟没有证据证明上述两车位具体地点，现有的已划分的车位中无编号A59、A60这两个车位。对此，胡惠娟表示；车位本身的编号是开发商编定，胡惠娟认为这么多车位肯定有两个车位是属于胡惠娟的，是共青河公司不愿意编定，且据胡惠娟所知，涉讼大楼的业主都没有买车位，只有胡惠娟买了两个车位。广源公司则表示，根据现场所见，没有编号A59、A60这两个编号的车位。此外，在勘验现场，胡惠娟明确其诉讼请求要求广源公司、共青河公司交付的两个车位为现在编号A05、A06的两个车位（同时，胡惠娟在涉讼大楼地下二层平面图中框出所主张的两个车位，广源公司、共青河公司表示清楚胡惠娟主张车位位置），共青河公司表示不同意交付。原审法院认为：胡惠娟在本案诉请要求广源公司、共青河公司交付《房地产订购书》中所约定的A59、A60两个车位，首先，现并未有证据显示胡惠娟主张车位所在的“御江苑”负二层存在广源公司、共青河公司曾取得预售许可或者现已确权至广源公司、共青河公司名下的车位；其次，胡惠娟、广源公司、共青河公司间亦无书面约定车位交付的确切时点；再者，原审法院组织现场勘验时，共青河公司表示现“御江苑”负二层是其用黄线划分作停车用，现有十二个车位，编号也是自行编排，虽胡惠娟当场明确要求广源公司、共青河公司交付的是现场编号为A05、A06的两个车位，但既与原《房地产订购书》约定的A59、A60编号不符，也未有证据证明该A05、A06即为签订合同之时双方合意交付的标的物，故综上三点，胡惠娟在本案的诉讼请求，理据欠缺，原审法院实难支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款的规定，于2014年9月9日作出判决：驳回胡惠娟的诉讼请求。案件受理费10800元，由胡惠娟负担。判后，上诉人胡惠娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决错误。一审判决既认定胡惠娟支付了二个车位的全部款项70万元，也明知广源公司、共青河公司有车位可交付，但仍驳回胡惠娟的诉讼请求，这就意味着当初收款的广源公司和现在接盘的共青河公司谁都不要对胡惠娟支付的款项负责。二、一审判决认定事实不清、避重就轻、偏帮广源公司、共青河公司，表现在：（一）故意对本案争议焦点有无车位可交的事实不予认定。（二）无视胡惠娟是因购房而购车位这一事实，无视胡惠娟属拍卖公告要求入住的小业主。（三）错误分配举证责任。即使是房地产市场比较规范的今天，楼盘房号与车位号均由开发商编写，因编写错误引发纠纷也时有发生。就本案涉案楼盘“御江苑”而言，胡惠娟原购买该复式单元原编号为3914，现交付的编号却变为“4014”。当时买该单元时和买车位一样，开发商也无图纸交给业主，但业主同样可以在虽改变了房号的楼层中确认自己当年认购的单元，这说明只要开发商有诚意交付，尽管编号改变，根本不受影响。三、一审判决针对胡惠娟交付车位的请求罗列了三个理由，无一能令人信服。其一，一审法院认为广源公司、共青河公司未曾取得预售许可或者现己确权至广源公司、共青河公司名下。这一理由就是说广源公司、共青河公司交付车位的前提是它先需要取得预售许可或已确权，这实际上混淆了商品房与车位的概念，把车位销售等同于商品房销售。同时也错误理解了胡惠娟的诉求，胡惠娟要求的只是车位的使用权和收益权，至于所有权无法取得也就罢了。据胡惠娟多方了解，广州曾对“人防车位”可办证确权并准许二手交易，退一万步说，即使不能办理确权，但“人防车位”也有使用权与收益权，一审法院完全可以要求广源公司、共青河公司通过把“人防车位”的使用权、收益权转让给胡惠娟以此来履行其交付车位的义务并解决纷争。其二，一审法院认为“胡惠娟、广源公司、共青河公司间亦无书面约定车位交付的确切时点”。这一理由与前述一审法院根本无视胡惠娟因购房而买车位的事实有关，既然胡惠娟购买“京隆阁”，第39层14号单元且在《房地产预售契约》中约定了房屋交付时间为1999年3月30日前，车位也可推定按交易习惯在收楼时一起交付。其三，一审法院错误分配举证责任，显然一审法院把胡惠娟要求的车位当特定物（即一定要在车位上写了A59、A60的）看待了。实际上胡惠娟要求的只是种类物即交付位于“御江苑”负二层任两个车位，它具有可替代性，不应受合同中写的A59、A60编号限制。请求法院判令：1、撤销原审判决并改判；2、一审、二审诉讼费用由广源公司、共青河公司承担。被上诉人广源公司答辩称：涉案地块在2008年拍卖时，拍卖公告约定所有后续手续都由共青河公司承担责任，广源公司不应承担任何责任。被上诉人共青河公司答辩称：涉案地块是烂尾地，共青河公司是通过烂尾地的拍卖取得涉案地块，在拍卖公告中载明共青河公司的责任，共青河公司要解决的问题是已经办理合同登记，胡惠娟的合同是无办理登记的，不是共青河公司负责的范围。经审理查明，上诉人胡惠娟与被上诉人广源公司、共青河公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：《城市商品房预售管理办法》（本院注：1994年11月15日建设部发布，此后有修改）第六条规定，商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。本案中，胡惠娟、广源公司、共青河公司均未提交涉案车位取得预售许可的证据。胡惠娟与广源公司签订《房地产订购书》后，并没有依约签订《房地产预售契约》，也未向广州房地产交易所办理审核、登记手续。此后，涉案楼盘“烂尾”，2008年5月28日，广州市国土资源和房屋管理局受法院委托拍卖涉案楼盘的土地使用权，由共青河公司竞得。2008年3月20日，广州市国土资源和房屋管理局、广州市交通委员会发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，其中第四条规定，房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。2009年6月3日，广州市国土资源和房屋管理局、广州市交通委员会发布《关于执行﹤广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定﹥的补充通知》，其中规定：“（一）《通知》发布日期（即2008年4月1日，下同）前已核发《商品房预售许可证》的房地产开发项目车位、车库租售，自本《补充通知》下发之日起，按以下办法处理：1．未销售（销售指已签订车位、车库买卖合同，下同）的车位、车库，应在办理初始登记后方可销售；……2．已销售但未办理预告登记（含合同备案）的车位、车库，应在2009年7月31日前到市房地产交易登记中心依法申请办理预告登记（含合同备案）手续。……（二）《通知》下发前已办理初始登记的房地产开发项目车位、车库租售，自本《补充通知》下发之日起，按以下办法处理：……2．已销售的车位、车库，应在2009年7月31日前到市房地产交易登记中心依法申请办理房地产登记手续。”胡惠娟没有签订车位买卖合同，没有办理预告登记，涉案车位至今尚未办理权属登记，因此，胡惠娟要求广源公司、共青河公司交付涉案车位的诉讼请求依据不足，原审法院予以驳回其诉讼请求的处理并无不当。至于胡惠娟已经交付的款项可另行主张。上诉人胡惠娟的上诉请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由胡惠娟负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 万力平审判员 李 静二〇一五年五月二十日书记员 徐毅敏 搜索“”