（2015）鄂孝感中民二终字第00033号
裁判日期: 2015-05-02
公开日期: 2015-12-31
案件名称
吴锦秀与孝感保丽房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孝感保丽房地产开发有限公司,吴锦秀
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00033号上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。法定代表人冯芬芬，系该公司总经理。委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）吴锦秀。委托代理人李宗毅、胡青，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，调查提交证据，参与庭审，申请回避，承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、调解。代为签收、签署法律文书，代为申请执行，代为领取执行款、赔偿款，代为答辩。上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）因与被上诉人吴锦秀商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01831号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人吴锦秀委托代理人胡青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年11月3日，吴锦秀与保丽公司签订《商品房买卖合同》，保丽公司出售其开发的保丽国际广场的商品房一套（房号：4-1513）于吴锦秀，房屋面积86.76平方米，总房款368640元。其中合同约定：1、保丽公司应当在2011年10月15日前交付房屋，如果保丽公司未按期和按交付条件交付房屋的，应向吴锦秀支付已交房款日万分之三的逾期交房违约金；2、保丽公司在交房后90日的期限内不能为吴锦秀办理房屋权属证书的，应按已付房款的1%支���违约金，并继续承担办证的义务，直至办理完毕。合同签订后，吴锦秀按合同约定支付了购房价款，保丽公司于2012年8月4日向吴锦秀交付房屋，逾期交房294天，并向吴锦秀补房屋面积差额，吴锦秀实际支付购房款366770元，但保丽公司亦未能按照合同约定的期限办理房地产权属证书。此后吴锦秀多次与保丽公司协商未果，以致成讼。原审法院认为：吴锦秀、保丽公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。吴锦秀在合同签订后履行了合同约定的义务，但保丽公司未按照合同约定期限以及书面、报刊公告通知的方式交付房屋并办理房地产权属证书，故保丽公司应承担相应的民事违约责任，吴锦秀要求保丽公司支付逾期交房违约金和未按合同约定办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，依法予以支持，但吴锦秀要求保丽公司赔偿因其未按约定为吴锦秀办理房地产权属证书给吴锦秀造成损失以及保丽公司应返还因房屋内梁、柱占用房屋面积的购房款的诉请，因其损失没有相关证据予以证明，不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1、孝感保丽房地产开发有限公司向吴锦秀支付逾期交房违约金32514.04元（已付房款的日万分之三×逾期天数294天）、未按合同约定办理房地产权属证书的违约金3667.70元（已付实际房款的1%），合计36181.74元。2、驳回吴锦秀的其他诉讼请求。本案诉讼费725元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担。保丽公司不服原判上���称：一审判令保丽公司向吴锦秀支付32514.04元逾期交房违约金的事实不清，证据不足，依法应当予以撤销。1、保丽公司与吴锦秀虽然在合同中约定了交房时间为2011年10月15日，但该合同同时还约定了据实延期交房的三种情形，其中就有吴锦秀自己原因这一事项。本案中，保丽公司在一审中举证证明了其已履行了合同约定的交房“通知”义务，即按照吴锦秀在合同上留置的约定联系电话号码发过信息、打过电话等，但吴锦秀未按通知的受访时间接受保丽公司的交房，显然，本案所谓逾期的交房时间，实际上是吴锦秀自己原因造成的，故保丽公司不应承担逾期交房的违约金。2、一审判决认定保丽公司逾期交房违约金的计算标准存在明显错误，合同第九条中约定：逾期交房不超过30日的，按照买受人已付房款日万分之二的标准支付违约金。一审判决却按买受人付房款的日万分之三计算，据此，即便是保丽公司构成逾期交房违约行为，那也只能是按照吴锦秀已付购房款的日万分之二的标准计算，何况保丽公司根本就没有逾期交房的事实存在。请求：撤销原审判决的第一项判决内容。吴锦秀二审答辩称：1、逾期交房的责任在保丽公司，保丽公司按约应承担逾期交房违约责任。保丽公司未按照合同约定的履行交房义务，保丽公司诉称电话、信息通知的事由无有效证据支持。2、保丽公司交付的房屋至今仍未经法定验收，不符合、达不到验收合格交付使用的条件，交付的房屋远远超过30日，吴锦秀有权按照《商品房买卖合同》第九条（2）逾期超过30日后，按日万分之三的要求保丽公司承担违约责任。二审中，保丽公司、吴锦秀均未向本院提交证据。经审理查明，原判认定事实属实。同时查明，吴锦秀与保丽公司签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。二审争议焦点：1、保丽公司是否按合同约定方式履行通知吴锦秀办理房屋交付手续的义务、是否构成违约；2、如保丽公司违约，应按何种方式支付逾期交房违约金。本院认为：1、保丽公司未按合同约定方式履行通知吴锦秀办理房屋交付手续的义务，构成违约。《商品房买卖合同》第十一条“交接”条款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。“短信”是“手机服务的一种，用户通过手机或其他电信终端直接发送或接收的文字或数字信息。”本案中，保丽公司主张已通过短信方式通知吴锦秀办理房屋交付手续，但“短信”本质上不能等同于“书面、报刊公告”、不能证明保丽公司已通知买受人办理交房手续。保丽公司诉称的已尽到交房通知义务的理由不能成立。保丽公司未按《商品房买卖合同》第十一条约定的“书面、报刊公告”方式通知吴锦秀办理房屋交付手续，违反合同约定，导致逾期向吴锦秀交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。2、保丽公司应向吴锦秀支付已交付���价款日万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，买受人吴锦秀主张继续履行合同，并向保丽公司主张逾期交房违约金有合同依据。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定保丽公司应当在2011年10月15日前向吴锦秀交付房屋，保丽公司实际在2012年8月4日向吴锦秀交付房屋，逾期交房294天。在吴锦秀主张继续履行合同的前提下，应当按《商品房买卖合同》约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原审判决保丽公司按日向吴锦秀支付已交付房价款万分之三的违约金并无不当，保丽公司的上诉理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元由孝感保丽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘玉安审判员 汪书力审判员 孙 伟二〇一五年五月二日书记员 潘 洁附：适用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”