（2014）东民初字第15036号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京郭兰聚工艺品商行与北京万商汇赛格数码电子有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京郭兰聚工艺品商行,北京万商汇赛格数码电子有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第15036号原告北京郭兰聚工艺品商行，住所地北京市东城区珠市口东大街*号****号。经营者郭兰聚，男，1971年6月25日出生，汉族，个体工商户，住北京市东城区东晓市一巷**号，身份证号：×××。被告北京万商汇赛格数码电子有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街2号3层，组织机构代码：66314552-6。法定代表人高意，董事长。委托代理人宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。原告北京郭兰聚工艺品商行（以下简称郭兰聚商行）与被告北京万商汇赛格数码电子有限公司（以下简称万商汇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭兰聚商行的经营者郭兰聚，被告万商汇公司的委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭兰聚商行诉称：2013年12月20日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于北京市东城区珠市口东大街2号商场第二层第×号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，合同约定双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。后原告按照合同约定支付了全年租金23000元及保证金1000元。2014年10月23日，被告向原告下发《商场停业通告》，要求原告于2014年11月30日停止营业，限期搬迁。被告在11月20日至30日期间将商场内滚梯停运，在11月初开始一楼停止打开水，导致原告无法正常经营，并寻找其他租赁地点。原告已于2014年12月9日搬离涉案商铺，但未将铺位交还被告。原告认为，被告的行为属违约，故起诉要求被告1、返还自2014年11月1日至2014年12月31日止的剩余租金3900元、租赁押金1000元；2、要求被告支付违约金11700元；3、要求被告赔偿搬家费用3100元。被告万商汇公司辩称：认可双方订立合同及原告交纳租金、押金情况属实。被告确曾向原告下发《商场停业通告》，但仅系被告要求解除合同的邀约，被告并未采取任何解除合同的行动，被告不认可自2014年10月23日原告无法正常经营。因原告一直未交还商铺，不同意退还押金。现双方合同已到期终止，原告要求退还租金及支付违约金没有依据。双方合同已于2014年12月底到期，搬家的费用应由原告自行负担。经审理查明：2013年12月20日，原、被告订立《租赁合同》，约定原告租赁位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第×号商铺作为经营场地，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金23400元，保证金2000元。合同约定双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。合同订立后，原告向被告交纳租赁押金1000元、2014年1月1日至2014年12月30日止的租金23000元。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”2014年11月28日，被告向原告发放《催告函》，内容为“……我公司于2014年10月23日下发的《商场停业通告》，我司与你方2013年12月20日签订的《租赁合同》须在2014年11月30日前商洽签订退租搬迁协议，望你方收到此函后在上述时间内与我方办理签订退租协议……”。原告出示《聚亨祥瑞珠宝城商务用房租赁合同》及收据，证明原告因被告提出解除合同而另外承租商铺，并已交纳租金。经质证，被告认可合同的真实性，但认为原告在与被告合同到期后另行签订合同，没有损失。另，原告主张因被告违约行为造成其无法正常经营，其于2014年11月底曾两次向河北搬运石头，每次运费1000元，12月7日向古玩城搬用物品产生运费500元，搬运石头费用300元，12月9日整体搬家运费300元，共计产生3100元运费损失，并提交北京金银达物流有限公司开具的运费发票一张，金额为3100元，被告不认可该发票的真实性，称该发票不能体现搬家次数，亦不能体现为搬运石头产生的费用，且双方合同于2014年底到期，搬家的费用应由原告自行承担。诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。本院询问原告是否同意将涉案商铺交还被告，原告当庭表示同意并于当日将商铺交还被告，后原告于2015年1月5日将商铺交还被告，被告表示同意退还原告所交纳押金。以上事实，有双方当事人陈述，《租赁合同》、《商场停业通告》、《告知函》、发票等证据在案佐证。本院认为：原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，要求与原告提前解除合同，属于明确表示不履行合同主要债务的行为，原告据此取得合同解除权。原告于2014年11月28日诉至本院，提出解除双方合同的要求，故本院确认双方合同于原告起诉之日解除。被告应向原告支付提前解除合同的违约金。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。因原告一直占用涉案商铺，且在起诉之前并未通知被告同意解除合同，故对于原告要求被告自2014年11月1日始退还全部租金的诉讼请求，本院不予采纳。原告直至2015年1月5日才将涉案商铺返还被告，被告虽表示原告不需支付2015年1月1日至同年1月5日的占有使用费，但原告仍应承担合同解除之后至2014年12月31日的占有使用费，具体数额由本院酌定。被告已经收取的此期间的租金在扣除占有使用费后应予退还。合同期内，被告的违约行为导致原告经营受到影响，故自2014年11月1日始至2014年11月28日止被告收取的租金应予以适当减免，被告需根据酌减后的租金标准退还原告已交纳的剩余租金，具体数额由本院酌定。关于押金返还问题，被告亦同意退还原告所交纳押金，本院对此不持异议。鉴于原告并无证据证明其主张的搬家费用系由被告的违约行为产生的必然损失，且本院已对原告主张的违约金予以支持，故对原告要求被告承担搬家费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京郭兰聚工艺品商行退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第××××号商铺自二〇一四年十一月一日始至同年十二月三十一日止剩余租金一千九百一十六元七角；二、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京郭兰聚工艺品商行退还租赁押金一千元；三、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告北京郭兰聚工艺品商行支付违约金一千九百一十六元七角；四、驳回原告北京郭兰聚工艺品商行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由原告北京郭兰聚工艺品商行负担146元（已交纳）、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司负担146元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 艳代理审判员 王裴裴人民陪审员 张光鹏二〇一五年五月十九日书 记 员 冯晓光 搜索“”