（2015）浙嘉民终字第369号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-07-06
案件名称
庄穆与嘉兴市大业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庄穆,嘉兴市大业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第369号上诉人（原审原告）：庄穆。委托代理人：张春峰、余佳丽（实习），浙江万宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区大树花园商贸中心*号楼。法定代表人：代礼平，该公司董事长。委托代理人：钱益波、汪荣祥，浙江子城律师事务所律师。上诉人庄穆为与被上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称大业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2013）嘉秀民初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年8月14日，庄穆与大业房产公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为3-2503），庄穆购买大业房产公司开发建设的新洲国际大酒店第3幢3-2503号预售商品房，建筑面积55.58平方米，总价款为606724元。双方约定：买受人于合同签订当日付清房款50%首付，剩余房款与银行办妥贷款手续。出卖人应于2010年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，买受人未付清款项的，出卖人有权延期交房至买受人付清款项之次日；合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“买受人采取银行按揭贷款方式付款的，如按揭贷款未在约定时间划到出卖人帐户，自签约之日起第31日开始每日按未付房款万分之五向出卖人支付违约金；如签约之日起45日内按揭贷款仍未划到出卖人帐户，且买受人也未以其他方式付清全部房款，出卖人于次日有权单方解除合同，将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中扣除总房款10%的违约金，剩余房款退还给买受人。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10﹪向买受人支付违约金……”。合同补充协议（1）约定，“买受人应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知出卖人解除合同，逾期则按买受人不解除合同的相应规定处理”。合同签订后，庄穆于2010年8月14日向大业房产公司支付了购房首付款306724元，剩余房款未支付。2010年12月31日，双方约定的交房期限届满，大业房产公司未能按约向庄穆交付商品房，遂成讼。另查明，庄穆起诉要求解除商品房买卖合同的起诉状于2013年10月31日送达给大业房产公司。原审法院认为，庄穆与大业房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合自愿诚信原则，也未违反法律规定，应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于庄穆主张解除合同的诉讼请求。法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。庄穆在签订合同后，向大业房产公司支付了首付房款，但未在合同约定的期限内付清余款，已构成违约，根据双方合同约定，大业房产公司有权延期交房至原告付清房款之次日。且双方合同并未约定庄穆按揭贷款手续应由大业房产公司办理，庄穆亦无确切证据证明未办理按揭贷款的责任在大业房产公司。因此，庄穆应承担不能按时付款的责任，大业房产公司对此抗辩予以采纳。同时，因庄穆没有确切证据证明大业房产公司有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务等情形，故其亦没有行使不安履行抗辩权的合法理由。综上，庄穆以大业房产公司逾期交房构成违约为由要求解除双方签订的购房合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。由于不准许解除双方签订的商品房买卖合同，故基于请求解除合同产生的要求退还房款及支付违约金的诉讼请求不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决驳回庄穆的诉讼请求。案件受理费6678元，由庄穆负担。判决宣告后，庄穆不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。原审没有对无法办理银行贷款的原因进行查证，仅以庄穆没有提供提供书面证据，从而认定是其个人原因所致，既而认定是庄穆违约，这不符合事实。第一，现在房地产界有不成文规则，那就是由房地产商帮助买房者办理银行贷款手续。该事实完全可以向其他业主核实，原审法院没有对此进行核实；第二，不能顺利办理银行贷款手续，问题的关键在于大业房产公司从2007年开始就无法交房，违约情况严重，银行信用极差，没有银行愿意贷款。二、原判适用法律不当。鉴于原判认定事实错误或不清，其适用法律不当必不可逆转。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。大业房产公司在二审答辩称，根据合同约定和司法解释规定，涉案合同已超过一年的解除权行使期限，庄穆现无权解除合同。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人在本院指定的期限内均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审审查重点在于涉案商品房买卖合同能否解除。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，大业房产公司应于2010年12月31日前交付房屋。庄穆以大业房产公司未履行交房义务为由，于2013年10月28日向原审法院起诉要求解除合同。大业房产公司则以庄穆未能按期付清房款以及超过解除权行使期限为由进行抗辩，认为庄穆无权解除合同。原审查明庄穆未在合同约定的期限内付清余款的事实存在，根据双方合同约定大业房产公司有权延期交房为由，驳回庄穆的诉请，并无不当。至于庄穆认为未能办理按揭贷款的责任在于大业房产公司方面，庄穆确实未能提供证据证明。其上诉所称“不成文规则”和“没有银行愿意贷款”等理由，也没有提供任何证据，本院无法采信。应当指出，根据双方合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中有关“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”及补充协议“买受人应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起15天内书面通知出卖人解除合同，逾期则按买受人不解除合同的相应规定处理”等内容，说明双方就有关合同解除有明确约定。但庄穆并未在上述期限内行使解除权，仅在向原审法院起诉时才主张解除合同，并无证据证明之前进行了催告或有相应的主张。我国《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。由此可见，合同解除权的行使不能毫无限制。为督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务不确定的状态，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对权利人行使合同解除权的合理期限作出了明确的规定。根据司法解释相关规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。现庄穆迟至2013年10月28日才起诉要求解除合同，此时解除权早已消灭。故其要求解除合同及基于合同解除后的返还购房款及支付违约金等诉求，应不予支持。当然，由于大业房产公司延迟交房的事实存在，庄穆如认为其权利受到侵害，可另行主张相应的违约责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。庄穆的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6678元，由上诉人庄穆负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一五年五月十九日书 记 员 郑 茜 微信公众号“”