（2015）乌当民初字第00328号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-28
案件名称
原告XX社区业主委员会诉被告张X物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
贵阳市乌当区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ社区业主委员会,张Ｘ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2015）乌当民初字第00328号原告XX社区业主委员会，住所地贵阳市乌当区新添寨北衙路XX花园X栋。负责人潘XX，该委员会主任。委托代理人李X，贵州XX律师事务所律师。委托代理人耿XX，贵州XX律师事务所律师。被告张X，女，XX年X月X日出生，汉族，住贵阳市乌当区北衙路**号，身份证号码略。原告XX社区业主委员会诉被告张X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告XX社区业主委员会的负责人潘上品，委托代理人李X、耿XX，被告张XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告XX社区业主委员会诉称，原告于2006年1月20日经召开业主大会研究制定了《XX社区业主委员会章程》（以下简称章程）与《金江苑社区物业管理制度》（以下简称《管理制度》）。《章程》中第十条第（八）项规定：原告对违法、违章、违约而损害全体业主共同利益的行为，有权代表全体业主提起诉讼。《管理制度》第六章第四十条第（一）项规定：住宅物业按建筑面积每月0.3元／㎡的标准收费；第（二）项规定：商业物业按建筑面积每月1元／㎡的标准收费。同年9月22日修订的《金江苑社区业主公约》（以下简称《公约》）第八条第（三）项规定逾期未缴纳物业管理费的，每逾期一日应加收应缴款额0.3%的违约金。2011年12月28日将住宅物业管理费提高到0.5元／㎡；门面房（商业）物业管理费提高到1.5元／㎡，并于2012年11月14日请求乌当区物价局予以备案。被告迄今为止共欠物业管理费合计1587元，应支付违约金1565.8元，滞纳金2095元，共计5247.8元。原告曾多次要求被告交纳物业管理费，被告拒绝交纳。原告于2014年8月5日向被告发出最后通知要求交纳所欠物业管理费用，并明确说明，若拖欠不交，将从2015年元月1日起，每天按所欠总额的3‰收取滞纳金。现被告的行为已经违反业主大会制定的《章程》、《管理制度》、《公约》，侵犯了原告的合法权益，因此，特诉至人民法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费1587元、违约金1565.8元及从2014年元月1日起至2015年3月16日止期间的滞纳金2095元，共计5247.8元；2、由被告承担诉讼费用。被告张X辩称，1、原告与我没有物业服务合同关系。我2009年买房子在金江苑，从未与原告签订过任何物业服务合同，所以根本不存在我违约的问题。2、我家从2012年底开始，就不断出现问题，楼下餐馆的声音很大，吵得像地震一样。同时，油烟往我家蔓延，这种情况持续到2013年6月份。在此期间，我向原告负责人反映过7次，但每次原告的负责人都说“不会有什么声音吧，不会有什么油烟吧”。每当我要他去我家看看时，他都不去。3、2014年8月15日，原告向我下发通知要求我交纳物业管理费，我再一次找到潘主任协调处理上述事情，结果潘主任的回答是“餐馆是厂里租的，不关我的事，是厂里让下的通知，你去找厂里面。”。4、2015年元月，杨恢刚打电话叫我交纳物管费，我就又把情况说了一遍，杨恢刚说餐馆整好了。所以，因为原告的不作为而产生的所有费用，均不应当由我承担，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2006年1月20日经召开业主大会研究制定了《XX社区业主委员会章程》（以下简称章程）与《金江苑社区物业管理制度》（以下简称《管理制度》）。《章程》中第十条第（八）项规定：原告对违法、违章、违约而损害全体业主共同利益的行为，有权代表全体业主提起诉讼。《管理制度》第六章第四十条第（一）项规定：住宅物业按建筑面积每月0.3元／㎡的标准收费；第（二）项规定：商业物业按建筑面积每月1元／㎡的标准收费。同年9月22日修订的《金江苑社区业主公约》（以下简称《公约》）第八条第（三）项规定逾期未缴纳物业管理费的，每逾期一日应加收应缴款额0.3%的违约金。2011年12月28日将住宅物业管理费提高到0.5元／㎡；门面房（商业）物业管理费提高到1.5元／㎡，并于2012年11月14日请求乌当区物价局予以备案。同时查明，原告确对金江苑小区进行了物业服务。另查明，被告房屋的建筑面积为115平方米，原告的物业管理费支付到了2012年6月20日。参照上述标准计算，计算至2014年12月31日，物业管理费为1587元。还查明，被告与原告未签订书面《物业服务合同》。上述事实，有原被告双方当事人的当庭陈述，《XX社区业主委员会章程》，《金江苑社区物业管理制度》，《金江苑社区业主公约》，金江苑居委会出具的证明等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，虽然被告未与原告签订物业服务合同，但从庭审查明的情况看，原告确为被告所在的小区提供了物业服务。同时，也制定相应的《章程》、《管理制度》和《公约》，其收费标准也得到了政府职能部门的许可。原被告之间实际形成了事实上的物业服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定。故原告要求被告给付物业管理费有理，原告主张的物业管理费从2012年7月起至2014年12月31日止共计1587元，本院予以支持。但原告要求被告支付违约金和滞纳金的诉请，因违约金及滞纳金应有合同明确约定或法律明确规定。本案中，因原被告之间未签订书面《物业服务合同》，双方形成的事实上的合同关系只能理解为原告为被告提供物业服务，被告交付物业管理费，对违约金和滞纳金并无明确约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告辩称与原告没有签订书面《物业服务合同》，故不应当支付物业管理费的辩解理由，因原告实际为被告提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，加之原告主张的计算标准已经经过政府相关职能部门的批准，有依有据，故原告的该抗辩理由不能成立。关于被告辩称原告未尽到物业服务相关职责的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因被告的抗辩理由是其楼下餐馆噪音和油烟侵犯其权利时，被告未尽到相关职责，一是原告提供的证据不足以证明其主张，二是制止餐馆噪音和油烟并非原告的法定职责，故对被告的该辩解理由，本院不予采信。对于被告不同意支付违约金和滞纳金的抗辩理由，因违约金及滞纳金应有合同明确约定或法律明确规定，本案中，因原被告之间未签订书面《物业服务合同》，故被告的该抗辩理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告张X于本判决生效之日起三日内向原告XX社区业主委员会交纳物业管理费1587元；驳回原告XX社区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费50元，由原告XX社区业主委员会与被告张X各负担25元（该费原告已预交，被告在支付上述款项时将其负担的部分一并支付给原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长 李照黔代理审判员 罗 欣人民陪审员 周 明二〇一五年五月十九日书 记 员 尹扬蓉