（2015）临民初字第319号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-09-29
案件名称
临桂某某物业服务有限公司与曹某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市临桂区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2015）临民初字第319号原告临桂某某物业服务有限公司，住所地临桂县临桂镇某某居民区健安巷81号。法定代表人李某，该公司总经理。委托代理人王焕明，桂林市星宇法律事务所法律工作者。被告曹某。原告临桂某某物业服务有限公司（以下简称原告某某物业公司）诉被告曹某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成由代理审判员金汕担任审判长，人民陪审员周道奕、王顺有参加的合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。书记员朱艳红担任记录。原告某某物业公司的委托代理人王焕明到庭参加诉讼，被告曹某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司诉称，原告某某物业公司分别于2010年8月23日与房产公司签订了前期物业管理服务委托合同，2011年3月1日与被告住所佳和花园的业主委员会签订了物业管理服务委托合同。被告自2010年9月1日至2014年12月，四年间从未缴纳物业管理费，其中2010年9月至2011年2月的物业管理费每平方米0.3元，2011年3月至2014年12月物业管理费每平方米0.38元，即238.88㎡×0.3元／㎡×6个月＋238.88㎡×0.38元／㎡×46个月=4606元。水电公摊费从2010年9月至2011年2月每月1元，2011年3月至2014年12月每月2.5元，即6个月×1元／月＋46个月×2.5元／月=121元。生活垃圾费每月7元，从2010年9月1日至2014年12月一共52个月，即7元／月×52个月=364元，以上三项共计5091元。以上三项，经本公司多次催缴，被告以各种理由予以拒绝缴付。原告为维护本公司的合法权利不受非法侵害，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告缴纳物业管理费4606元，水电公摊费121元，生活垃圾费364元，以上3项共计人民币5091元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。原告某某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、原告的身份证明、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份，证明原告的合法主体资格；证据2、物管委托合同复印件一份，证明业主委员会与某某物业服务有限公司签订了物业管理委托合同的事实；证据3、物业缴费通知单及照片复印件各一份，证明某某物业公司已书面通知业主缴费的事实；证据4、业主委员会证明原件一份，证明被告系佳和花园业主及住房的面积。被告曹某未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曹某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告某某物业公司提交的证据及对本案事实的陈述，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。结合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年8月23日，委托方（甲方）桂林市某某房地产开发有限公司有限责任公司临桂分公司与受托方（乙方）原告某某物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，该合同约定了双方的权利义务，并约定委托管理期限为二年，自2010年9月1日起至2012年8月31日止。同时，该合同第二十二条约定物业管理服务费收取的标准：1、本物业的管理服务费，别墅住宅由乙方按照建筑面积每月每栋100元向业主或物业使用人收取；其余略。2、代收生活垃圾费7元／月一户，单元楼道电费及灯具维修费2元／户，绿化管护费1元／户。3-4（略）。该合同履行过程中，2011年3月1日，委托方（甲方）桂林市临桂县佳和花园业主委员会与受托方（乙方）原告某某物业公司签订了《物业服务委托合同》一份，该合同亦约定了双方的权利义务，并约定委托管理期限为叁年，自2011年3月1日起至2014年3月1日止。该合同第二十二条约定物业管理服务费收取的标准：1（略）。2、物业管理服务费用，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：0.38元／月·㎡；其余略。3、代收生活垃圾费7元／月一户，水电公摊费（单元楼道电费及灯具维修费1.50元／户，绿化管护费1.00元／户）。4-5（略）。对于合同期限届满的约定，该合同第三十九条约定合同期限届满，甲方没有以书面形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务。本合同继续延续有效。上述合同签订后，原告即按合同的约定对临桂县佳和花园小区的物业进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告曹某是临桂县佳和花园小区的业主，其所有的房屋建筑面积为238.88㎡。被告自2010年9月1日至2014年12月31日止拖欠原告的物业服务费为4775.62元（2010年9月1日至2011年2月28日止拖欠物业服务费为600元（6个月×100元／栋·月）＋2011年3月1日至2014年12月31日止拖欠物业服务费为4175.62元（46个月×238.88㎡×0.38元／月·㎡）］；原告自2010年9月1日至2014年12月31日止代被告支付了水电公摊费为121元（2010年9月1日至2011年2月28日止，原告仅按1元／月计算，被告所拖欠水电公摊费为6元（6个月×1元／月=6元）＋2011年3月1日至2014年12月31日止拖欠水电公摊费为115元（46个月×2.5元／月=115元）］；原告自2010年9月1日至2014年12月31日止代被告支付了生活垃圾费为364元［52个月×7元／月=364元］。对于上述费用，原告多次向被告催收，被告均未支付。2015年2月3日，原告诉至本院，请求：1、判令被告缴纳物业管理费4606元，水电公摊费121元，生活垃圾费364元，合计5091元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。另查明，原告某某物业公司于2009年4月23日向临桂县工商行政管理局申请成立，营业期限从2009年4月23日至2029年4月23日，资质等级为三级。从2010年9月1日起至今，原告某某物业公司一直为临桂县佳和花园小区提供物业管理服务。本院认为，桂林市某某房地产开发有限公司有限责任公司临桂分公司作为房地产开发企业，在销售物业之前，为保障业主的利益，进行物业管理活动，在过渡期选聘并与原告某某物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，其内容未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害被告的利益，应属有效合同，受到法律的保护。同时，临桂县佳和花园业主委员会是由临桂县佳和花园小区的业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告某某物业公司与临桂县佳和花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告依照上述合同的约定，为被告提供物业管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费及原告代为支付的水电公摊费、生活垃圾费。被告未交纳物业服务费及支付原告代为支付的水电公摊费、生活垃圾费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，原告诉请被告支付物业服务费、水电公摊费、生活垃圾费要求合理，且符合法律的规定，本院予以支持。经本院审核，物业服务费为4606元（按合同约定计算应为4775.62，但因原告只诉请4606元，故从其诉请）、水电公摊费为121元、生活垃圾费为364元，以上三项共计5091元，并应由被告支付给原告。同时，被告曹某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告曹某支付2010年9月1日至2014年12月31日止的物业服务费4606元、水电公摊费121元、生活垃圾费364元，合计5091元给原告临桂某某物业服务有限公司。本案案件受理费50元，由被告曹某负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长金汕人民陪审员周道奕人民陪审员王顺有二〇一五年五月十九日书记员朱艳红广西壮族自治区临桂县人民法院民事判决书（2015）临民初字第319号原告临桂某某物业服务有限公司，住所地临桂县临桂镇某某居民区健安巷81号。法定代表人李某，该公司总经理。委托代理人王焕明，桂林市星宇法律事务所法律工作者。被告曹某，女，1978年10月24日出生，汉族，住广西临桂县临桂镇佳和花园75栋别墅。原告临桂某某物业服务有限公司（以下简称原告某某物业公司）诉被告曹某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成由代理审判员金汕担任审判长，人民陪审员周道奕、王顺有参加的合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。书记员朱艳红担任记录。原告某某物业公司的委托代理人王焕明到庭参加诉讼，被告曹某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司诉称，原告某某物业公司分别于2010年8月23日与房产公司签订了前期物业管理服务委托合同，2011年3月1日与被告住所佳和花园的业主委员会签订了物业管理服务委托合同。被告自2010年9月1日至2014年12月，四年间从未缴纳物业管理费，其中2010年9月至2011年2月的物业管理费每平方米0.3元，2011年3月至2014年12月物业管理费每平方米0.38元，即238.88㎡×0.3元／㎡×6个月＋238.88㎡×0.38元／㎡×46个月=4606元。水电公摊费从2010年9月至2011年2月每月1元，2011年3月至2014年12月每月2.5元，即6个月×1元／月＋46个月×2.5元／月=121元。生活垃圾费每月7元，从2010年9月1日至2014年12月一共52个月，即7元／月×52个月=364元，以上三项共计5091元。以上三项，经本公司多次催缴，被告以各种理由予以拒绝缴付。原告为维护本公司的合法权利不受非法侵害，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告缴纳物业管理费4606元，水电公摊费121元，生活垃圾费364元，以上3项共计人民币5091元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。原告某某物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、原告的身份证明、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份，证明原告的合法主体资格；证据2、物管委托合同复印件一份，证明业主委员会与某某物业服务有限公司签订了物业管理委托合同的事实；证据3、物业缴费通知单及照片复印件各一份，证明某某物业公司已书面通知业主缴费的事实；证据4、业主委员会证明原件一份，证明被告系佳和花园业主及住房的面积。被告曹某未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曹某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告某某物业公司提交的证据及对本案事实的陈述，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。结合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年8月23日，委托方（甲方）桂林市某某房地产开发有限公司有限责任公司临桂分公司与受托方（乙方）原告某某物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，该合同约定了双方的权利义务，并约定委托管理期限为二年，自2010年9月1日起至2012年8月31日止。同时，该合同第二十二条约定物业管理服务费收取的标准：1、本物业的管理服务费，别墅住宅由乙方按照建筑面积每月每栋100元向业主或物业使用人收取；其余略。2、代收生活垃圾费7元／月一户，单元楼道电费及灯具维修费2元／户，绿化管护费1元／户。3-4（略）。该合同履行过程中，2011年3月1日，委托方（甲方）桂林市临桂县佳和花园业主委员会与受托方（乙方）原告某某物业公司签订了《物业服务委托合同》一份，该合同亦约定了双方的权利义务，并约定委托管理期限为叁年，自2011年3月1日起至2014年3月1日止。该合同第二十二条约定物业管理服务费收取的标准：1（略）。2、物业管理服务费用，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：0.38元／月·㎡；其余略。3、代收生活垃圾费7元／月一户，水电公摊费（单元楼道电费及灯具维修费1.50元／户，绿化管护费1.00元／户）。4-5（略）。对于合同期限届满的约定，该合同第三十九条约定合同期限届满，甲方没有以书面形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务。本合同继续延续有效。上述合同签订后，原告即按合同的约定对临桂县佳和花园小区的物业进行管理，并为该小区的业主及住户提供服务。本案诉讼中查明，被告曹某是临桂县佳和花园小区的业主，其所有的房屋建筑面积为238.88㎡。被告自2010年9月1日至2014年12月31日止拖欠原告的物业服务费为4775.62元（2010年9月1日至2011年2月28日止拖欠物业服务费为600元（6个月×100元／栋·月）＋2011年3月1日至2014年12月31日止拖欠物业服务费为4175.62元（46个月×238.88㎡×0.38元／月·㎡）］；原告自2010年9月1日至2014年12月31日止代被告支付了水电公摊费为121元（2010年9月1日至2011年2月28日止，原告仅按1元／月计算，被告所拖欠水电公摊费为6元（6个月×1元／月=6元）＋2011年3月1日至2014年12月31日止拖欠水电公摊费为115元（46个月×2.5元／月=115元）］；原告自2010年9月1日至2014年12月31日止代被告支付了生活垃圾费为364元［52个月×7元／月=364元］。对于上述费用，原告多次向被告催收，被告均未支付。2015年2月3日，原告诉至本院，请求：1、判令被告缴纳物业管理费4606元，水电公摊费121元，生活垃圾费364元，合计5091元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。另查明，原告某某物业公司于2009年4月23日向临桂县工商行政管理局申请成立，营业期限从2009年4月23日至2029年4月23日，资质等级为三级。从2010年9月1日起至今，原告某某物业公司一直为临桂县佳和花园小区提供物业管理服务。本院认为，桂林市某某房地产开发有限公司有限责任公司临桂分公司作为房地产开发企业，在销售物业之前，为保障业主的利益，进行物业管理活动，在过渡期选聘并与原告某某物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，其内容未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害被告的利益，应属有效合同，受到法律的保护。同时，临桂县佳和花园业主委员会是由临桂县佳和花园小区的业主选举而产生，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告某某物业公司与临桂县佳和花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是原、被告双方在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，是原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，受到法律的保护。原告依照上述合同的约定，为被告提供物业管理服务，被告应依照合同的约定，向原告交纳物业服务费及原告代为支付的水电公摊费、生活垃圾费。被告未交纳物业服务费及支付原告代为支付的水电公摊费、生活垃圾费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因此，原告诉请被告支付物业服务费、水电公摊费、生活垃圾费要求合理，且符合法律的规定，本院予以支持。经本院审核，物业服务费为4606元（按合同约定计算应为4775.62，但因原告只诉请4606元，故从其诉请）、水电公摊费为121元、生活垃圾费为364元，以上三项共计5091元，并应由被告支付给原告。同时，被告曹某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告曹某支付2010年9月1日至2014年12月31日止的物业服务费4606元、水电公摊费121元、生活垃圾费364元，合计5091元给原告临桂某某物业服务有限公司。本案案件受理费50元，由被告曹某负担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长金汕人民陪审员周道奕人民陪审员王顺有二0一五年五月十九日书记员朱艳红 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