（2014）商州民初字第00533号

裁判日期: 2015-05-19

公开日期: 2015-12-01

案件名称

周银山、周蕾与刘粉娥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

商洛市商州区人民法院

所属地区

商洛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

商洛市商州区人民法院民事判决书（2014）商州民初字第00533号原告（反诉被告）周银山，男，生于1962年3月5日，汉族，系商洛市商州区某局职工。原告（反诉被告）周蕾，女，生于1989年7月2日，汉族，农民。系周银山儿媳。委托代理人是陕西秦南律师事务所律师。被告（反诉原告）刘粉娥，女，生于1957年6月29日，汉族，居民。委托代理人邱勇，男，生于1986年12月26日，汉族，系商洛市某单位职工。系刘粉娥之子。委托代理人是陕西鹏鲲律师事务所律师。原告（反诉被告）周银山、周蕾与被告（反诉原告）刘粉娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周银山及二原告委托代理律师，被告刘粉娥及其委托代理人邱勇、律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周银山、周蕾诉称，2013年12月8日原告与被告签订了房屋租赁合同，租赁了被告面积68.5平方米的房屋开办皮鞋店，租赁期限自2013年12月8日至2014年12月8日止，共12个月。年租金60000元于合同签订之日交付被告。不幸的是2014年1月23日房屋发生火灾，致原告将近50万元的财产化为灰烬。房屋不能用来经营利用，但房租已交至2014年12月8日，原告多次向被告提出请求解除合同，愿意对火灾造成被告的房屋损失做适当赔偿，由被告将火灾后10个月房租费50000元退还给原告，被告不同意。综上所述，由于火灾这一不可抗力的意外事件，致使原告无法经营，不能实现经营皮鞋订作的目的，被告又不同意退还房租。请求判令，被告返还原告房屋租赁费50000元。原告为证明其主张，提供了以下证据，1、周银山、周蕾的身份证，证明周银山、周蕾的身份情况。2、租赁房屋合同、支付房租费收据，证明原被告之间形成房屋租赁合同关系，租赁期限一年，租赁费6万元，原告已付清。3、照片，证明被烧房屋系砖木结构，比较陈旧，消防队拍摄的照片没有指出着火的位置和残骸，171张照片均没有当事人的签名。4、姚安利、刘福喜的调查笔录及身份证，证明火灾发生时被烧房屋后有很多柴禾，是柴禾助燃火灾的蔓延，火灾没有烧燃裤子和毛线，只是扑火时将裤子和毛线浇湿。5、万井新和周银山的装修合同、万井新调查笔录和万井新身份证，证明第一个合同是2011年11月8日签订的，装修地点是“神鹤皮鞋店”，总共花费61980元。6、周建曹、金东生调查笔录、身份证，2013年5月7日合同，证明因房屋漏雨周银山对墙面进行了粉刷，花费25555元。7、金建军、刘建生调查笔录、身份证。8、贺拴红、白刚军调查笔录、身份证，证明房子比较陈旧，原告周银山对房子进行了装修，亦有损失。被告反诉称，2013年12月8日反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，将反诉人位于商州区中心街教育书店隔壁的门面房租给被反诉人经营皮鞋生意。合同第四条约定，乙方租用期间，须注意安全，如发生火灾，由乙方负责。2014年1月23日，反诉人租给被反诉人的房屋发生火灾，火灾不但将该门面房烧毁，还将隔壁反诉人所有的租给另一租户的门面房一并烧毁。火灾事故经商州区公安消防大队认定为：“家用电器长时间工作，引燃周围物品等可燃物蔓延成灾”。被反诉人对该认定书不服，申请商洛市消防支队复核，消防支队维持了商州区公安消防大队的火灾事故认定书。此后，反诉人多次要求被反诉人就房屋及损失问题进行协商赔偿，被反诉人避而不见。正当反诉人准备诉讼时，被反诉人却提起诉讼，要求反诉人退还租金。因此请求判令：1、被反诉人赔偿因火灾造成反诉人两间约150平方米的房屋损失22.5万元。2、被反诉人承担反诉人的建房期间和房屋再次出租之前的房租费用。3、被反诉人支付反诉人另一间房屋的租金损失年36000元，至房屋恢复原状并出租后止。4、被反诉人支付反诉人对出租房屋屋顶加固彩钢蓬费用29305元。5、诉讼费和可能产生的其他费用由被告负担。庭审时反诉人变更诉讼请求为：1、原告赔偿反诉人房屋重建费用、重建期间租金、彩钢费用、鉴定费及诉讼费共计145970.65元。2、原告支付从失火之日至重新出租之日的租金损失，每日租金按266.67元计算，截止开庭之日的租金为59667.02元。3、驳回原告的诉讼请求。4、诉讼费用由原告承担。被告（反诉原告）为证明其主张，提供了以下证据，1、刘粉娥身份证，证明刘粉娥的身份情况。2、2013年12月8日房屋租赁合同，证明租房合同的期限和租金为60000元／年。3、龙录时、付秀英、问桂娥调查笔录，证明神鹤皮鞋店失火后消防队救火，及火灾现场情况。4、商州区公安消防大队（2014）第0003号火灾事故认定书及商洛市公安消防支队（2014）第0002号火灾事故认定复核决定书，证明火灾的时间、地点、原因。5、刘粉娥房屋失火前的照片，证明失火后被告房屋被毁情况及房屋状况。6、商县房屋所有权证，证明房屋位于中心街75号，系砖木结构，商州区法院民事判决书，证明邱安平修建两间房屋，系坐东向西，砖木结构；福鑫彩钢厂工程计价单、收条，证明加固彩钢瓦花费情况；商洛市劳动就业中心证明，证明邱卓安和邱安平为同一人；（2014）商州民初字第00675号民事判决书，证明因火灾致反诉人出租给王玉珍的另一间房屋烧损，房屋出租合同不能履行，赔偿王玉珍8300元及承担诉讼费100元的事实；7、鉴定意见书，证明房屋因烧毁承载能力降低，房屋不具备修复条件，建议整体拆除。拆除单价100元／平米，重建费用950元／平米，共计费用120225元。重建期限95天，房屋折旧费、房屋的残值情况。8、刘粉娥火灾损失清单，说明被烧毁房屋重建费用68412元，房屋重建期间租金25333.65元，房租损失每天266.67元，彩钢费用29325元，反诉费等22900元，合计205637.67元。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见是，证据1周银山、周蕾身份证，证据2租赁合同、收条属实。证据3照片说明不了来源于消防队，着火位置和残骸通过消防事故认定书可以说明，消防队是执法机关，可以对现场进行拍照，不需要双方签字认可。证据4姚安利和刘福喜证言不实，证言中说房后面放有柴禾，对火势助燃，但没有说明是谁放的，勘验笔录也没有说明放有柴禾的事。被告没在家住，又不做饭，被告没有放柴禾。两份调查笔录不能作为证据使用。证据5及之后证据装修材料及花费，装修合同与案件没有关系。原告对被告证据的质证意见是，证据1身份证属实。2、租房合同最后一行“如发生电火灾由乙方负责”，这项内容约定不明确、不公平，不能因为发生火灾，损失就应该由乙方负责。证据3证人证言，刘粉娥和问桂娥有主要亲属关系，周银山与问桂娥未见面，怎能说周银山说在家里烧水，电线着了火，该证据不真实。证据4区消防队火灾认定书过于简单，没有说明是什么电器、工作多长时间，正常的烧水壶不会长时间工作，这种认定没有说清最基本的东西。原告证据中现场拍摄的171张照片没有当事人签名，说不清照片是在哪里拍的。认定书上有“拒绝签字”字样，消防队没有分清火灾主体，程序有错误。市支队复核认定书是向姜清芳发的，也出现程序错误，所以该认定书也难以认定事实。证据5至8，周银山租的房子长期漏雨，周银山自己修缮，后房东在房屋屋顶加固彩钢瓦，彩钢瓦搭建是违章建筑，彩钢瓦的搭建阻碍拖延火灾的扑救，使火肆意蔓延，助长了火灾损失的扩大。对陕西蓝图司法鉴定中心司法鉴定意见书认可，火灾的损失，重建费用不持异议。损失清单，租金损失原告不同意，按照合同法规定，合同无法履行，当事人一方可以申请终止履行合同，本案事实是火灾发生于一月份，周银山二月份提出解除租赁合同。现在双方应协商如何赔偿损失，房东收了全年的房租，但房子只使用了两个月就失火，如果被告当时与原告达成协议，那损失只有房屋的重建费用及重建期限内房租损失。所以现在的损失计算应该以重建费用及重建期间的房租为限。根据以上质证意见，本院对原告证据作以下认定，原告证据1周银山、周蕾的身份证，证据2租赁房屋合同、支付房租费收据，证据3照片，客观真实，本院予以认定。证据4姚安利和刘福喜证言不客观，不予认定。证据5万井新和周银山的装修合同、万井新调查笔录和万井新身份证、证据6周建曹、金东生调查笔录、身份证、2013年5月7日合同，证据7金建军、刘建生调查笔录、身份证，证据8贺栓红、白刚军调查笔录、身份证与本案没有关联性，本院不予认定。对被告的证据作以下认定，被告证据1身份证、证据2房屋租赁合同，客观真实，本院应予认定。证据7鉴定意见书原告认可，予以认定。证据3问桂娥、龙禄时、付秀盈证言，证明火灾发生的事实予以认定，其他不予认定。证据4商州区公安消防大队（2014）第0003号火灾事故认定书、商洛市公安消防支队（2014）第0002号火灾事故认定复核决定书，属生效法律文书，应予认定。证据5照片反映了火灾的情况，对照片予以认定。证据6商州区人民法院《民事判决书》、商洛市中级人民法院《民事判决书》、复兴彩钢厂《工程计价单》、收条、任佰庆证言、商洛市劳动就业技术培训中心证明，客观真实，应予认定。根据以上认定的证据，结合原被告陈述，本院确认以下事实，被告刘粉娥在商洛市商州区中心街教育书店隔壁有座东向西门面房两间，2011年原告租用被告北边的一间房屋开办神鹤皮鞋店，2013年12月8日原告与被告续签了房屋租赁合同，期限一年，合同自2013年12月8日至2014年12月8日止，年租金60000元，原告在签订合同时向被告交清了房租。2012年4月18日被告刘粉娥与王玉珍、魏治民签订房屋租赁合同将南边的一间房租赁给王玉珍、魏治民开办柒捌玖裤吧经营服装生意。租期三年，从2012年4月18日至2015年4月17日，约定租金每月3000元，房租费一年交一次。被告刘粉娥房屋因年久失修漏雨，于2013年1月在房屋顶上加架彩钢棚，花费29325元。2014年1月23日晚21时40分，原告开办的“神鹤皮鞋店”发生火灾，商州区公安局消防大队于2014年3月19日作出商州公消火认字（2014）第0003号火灾事故认定书，认定起火时间为2014年1月23日晚21时40分；起火部位为“神鹤皮鞋店”，起火点为“神鹤皮鞋店”后侧屋内中间处。起火原因为家用电器长时间工作，引燃周围物品等可燃物蔓延成灾。火灾引燃南侧柒捌玖裤吧及健康毛线红樱桃店，致问桂娥家房屋、刘粉娥家房屋不同程度受损，房屋顶部塌落，无人员伤亡。原告周银山之妻姜清芳不服，向商洛市公安消防支队申请复议，商洛市公安消防支队于2014年4月30日作出商公消火复字（2014）第0002号火灾事故复核决定书，维持了商州区公安局消防大队商州公消火认字（2014）第0003号火灾事故认定书。双方因赔偿问题发生纠纷，原告于2014年6月向本院起诉，要求被告退还房租，审理中被告提起反诉。2014年10月28日被告向本院申请要求对火灾事故造成的房屋损失进行鉴定。经商洛市中级人民法院委托，陕西蓝图司法鉴定中心对被告房屋进行了司法鉴定。该鉴定中心于2015年1月30日作出（2015）陕蓝鉴字第004号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、刘粉娥房屋不具备修复条件，建议整体拆除。房屋拆除重建费用为120225元，重建期限是95天。2、刘粉娥房屋的折旧费用为50725元，现房残值为1088元。刘粉娥为房屋鉴定支付鉴定费20000元。另查明，被告刘粉娥租给王玉珍、魏治民开办柒捌玖裤吧经营服装生意的一间房屋因火灾烧毁，魏治民、王玉珍于2014年7月14日向本院起诉，要求与刘粉娥解除房屋租赁合同，退还房租费8300元。本院于2014年9月15日作出（2014）商州民初字第00675号民事判决书，判决解除了魏治民、王玉珍与被告刘粉娥的房屋租赁合同。刘粉娥退还魏治民、王玉珍2014年1月23日至2015年4月17日房租8300元，承担诉讼费100元。本院认为，原告共同租赁被告房屋，就有保证被告房屋安全的责任。原告在租赁期间，造成火灾，致被告房屋毁损，给被告造成了损失，在被告房屋损失赔偿问题未解决、原被告房屋租赁合同未解除时，原告要求被告退还房租，违背常理和法律规定，故对原告要求被告退还房租50000元的请求，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失的请求，符合法律规定，应予支持。损失数额结合本案实际界定为1、房屋损失68412元。2、重建期间房租损失25333.65元；原告所租房屋2014年12月8日至2015年3月23日房租损失17667.02元；王玉珍所租房屋房租损失2014年1月23日至2015年3月23日为42000元。房租损失共计85000.67元。3、鉴定费20000元，王玉珍诉被告解除房屋租赁合同被告承担的诉讼费100元。损失共计173512.67元。被告在房屋上加盖彩钢瓦，充当房顶，是为了防止房屋漏雨，故对被告要求原告赔偿彩钢瓦损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十条、第十五条（六）项，第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、原告周银山、周蕾连带赔偿被告刘粉娥房屋损失68412元、房租损失85000.67元、鉴定费20000元、诉讼费100元，共计173512.67元。限判决生效之日起10日内付清。二、驳回原被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。诉讼费1050元，反诉费2800元，共计3850元，原告负担3500元，被告负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审　判　长　　刘　涛审　判　员　　王志超人民陪审员　　李高岐二〇一五年五月十九日书　记　员　　杨娟娟更多数据：搜索“”来源：