（2014）渝高法民终字第00391号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-19
案件名称
曾长峰与蒋国帅、梁艳芝债权人撤销权纠纷二审民事判决书
法院
重庆市高级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾长峰,梁艳芝,蒋国帅,中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行
案由
债权人撤销权纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝高法民终字第00391号上诉人（原审被告）：曾长峰，男，汉族，1967年11月15日出生。委托代理人：杨继云，重庆恒昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁艳芝，女，壮族，1979年6月24日出生。委托代理人：韩克刚，重庆志和智律师事务所律师。委托代理人：陈健康，重庆志和智律师事务所律师。原审被告：蒋国帅，男，汉族，1963年5月18日出生。委托代理人：陈小令，重庆渝汇律师事务所律师。委托代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行。负责人：万旭志，该行行长。委托代理人：吴强，重庆海外律师事务所律师。委托代理人：伍燕，重庆海外律师事务所律师。上诉人曾长峰与被上诉人梁艳芝、原审被告蒋国帅、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行（以下简称邮政银行渝中支行）撤销权纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2014年9月30日作出（2012）渝一中法民初字第00701号民事判决，曾长峰对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭分别于2015年1月14日、2015年4月27日公开开庭审理了本案，曾长峰的委托代理人杨继云，梁艳芝的委托代理人韩克刚、陈健康，蒋国帅的委托代理人陈小令，邮政银行渝中支行的委托代理人伍燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年8月11日，邮政银行渝中支行（甲方）与蒋国帅（乙方）签订《中国邮政储蓄银行个人额度借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》，约定在2010年8月11日至2020年8月11日期间，由甲方向乙方提供可以循环使用的借款额度500万元，乙方以重庆市渝北区人和万年路169号附16号，建筑面积1494.81平方米的商服用房为抵押，并办理了抵押登记。抵押合同载明抵押物即涉案房屋的现值为10314200元。此后，邮政银行渝中支行陆续向蒋国帅发放借款。2012年5月29日，蒋国帅（甲方、卖方）、曾长峰（乙方、买方）与邮政银行渝中支行（丙方、银行方）签订了《房屋买卖协议书》，约定位于重庆市渝北区人和万年路169号附16号、建筑面积1494.81平方米的商服用房属蒋国帅所有，因蒋国帅用上述房产作抵押在邮政银行渝中支行借款，无力偿还借款，同意将上述房屋卖给曾长峰以偿还借款，总价款为510万元；上述房屋过户应缴纳的全部税、费由曾长峰自行承担；曾长峰应付房款转入曾长峰在邮政银行渝中支行账户，由该行监管，首先用于偿还蒋国帅欠该行借款本金及利息，其余房款在办理完过户手续并在乙方取得房屋产权证后当日付给蒋国帅。该合同还对涉案房屋的租赁情况等进行了约定。2012年5月30日，蒋国帅向邮政银行渝中支行偿还借款本息共计4590144.06元。同年5月31日，蒋国帅将涉案房屋转让给曾长峰并缴纳了营业税、城市维护建设税、印花税、地方教育附加、个人所得税、教育费附加等共计79276.10元。2011年11月18日和2011年11月22日，梁艳芝与蒋国帅签订了两份《借款合同》，约定梁艳芝借款700万元给蒋国帅，蒋国帅以其所有的房屋所有权证号为101-2001-51361、51360、51359、51357号的房屋以及房屋所有权证号为101-2001-51362、51305、51302、51354、51294、51293、51303、51358、51355、51300、51290号的房屋作为上述借款的抵押担保。合同签订当天，梁艳芝向蒋国帅支付了前述借款。后双方办理了抵押登记。后因蒋国帅未按期偿还借款，梁艳芝于2012年5月4日诉至重庆市第一中级人民法院，请求蒋国帅偿还借款本息并承担律师费等实现债权的费用。重庆市第一中级人民法院于2013年1月31日分别作出（2012）渝一中法民初字第00332号、第00337号民事判决，判决蒋国帅向梁艳芝归还借款共计700万元，支付相应利息、违约金及律师费。前述判决发生法律效力后，梁艳芝向重庆市第一中级人民法院申请执行。执行程序中，经重庆市第一中级人民法院委托，重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司就蒋国帅所有的房屋所有权证号为101-2001-51361、51360、51359、51357号的房屋以及房屋所有权证号为101-2001-51362、51305、51302、51354、51294、51293、51303、51358、51355、51300、51290号的房屋的市场价值进行了评估，估价时点为2014年6月16日，市场价值分别为82.34万元、154.16万元。梁艳芝为证明曾长峰购买涉案房屋的价格明显低于市场价，于2012年11月20日申请就涉案房屋在2012年5月的市场交易价格进行司法鉴定。一审法院予以准许，并委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行鉴定。2013年4月25日，该公司出具普华评报字（2013）第5036号《房地产估价报告》，确定估价对象在估价时点2012年5月31日的评估总价为950.70万元。由于该评估报告未考虑涉案房屋租赁情况对估价结果的影响，故一审法院委托该公司进行补充鉴定。2013年10月12日，该公司出具《关于“原告梁艳芝诉被告蒋国帅、曾长峰撤销权纠纷”一案的涉案房地产补充鉴定意见》，经评估测算，其影响金额为-108.16万元，即在考虑已有租约对估价结果影响的前提下，估价对象的市场价格为842.54万元。2013年10月29日，该公司出具《关于“原告梁艳芝诉被告蒋国帅、曾长峰撤销权纠纷”一案的涉案房地产补充鉴定意见回函》，载明：1.北部新区新红庄浴足会所租约的影响金额为-50.74万元，北部新区茂松招待所租约影响金额为-57.42万元，合计影响金额为-108.16万元；2.估价结果不包括买卖双方各自应负担的税费。前述鉴定意见均交各方当事人质证，各方均未予认可。蒋国帅、曾长峰及邮政银行渝中支行认为前述鉴定意见中时为市场价值、时为市场价格，且租金影响方面并未考虑原租赁合同，对该鉴定结论不予认可。2013年12月3日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具《关于“原告梁艳芝诉被告蒋国帅、曾长峰撤销权纠纷”一案的涉案房地产鉴定结论的说明》，说明该公司测算租约影响金额时，按自估价基准日起至承租方与原产权人蒋国帅签订的租赁合同租约开始时的合同租金和承租方与现产权人曾长峰签订的租赁合同的合同租金进行测算，并公布了本次租约影响金额测算的基本公式和取值原则。并说明在房地产评估中，市场价值和市场价格的说法均是可以的，在价值类型上都属于市场价值。司法评估的价值类型为市场价值。该说明经交各方当事人质证，蒋国帅、曾长峰及邮政银行渝中支行对此不予认可，并认为租约影响金额测算参考依据并无证据予以证明。经一审法院补充委托，2014年4月27日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具《关于“原告梁艳芝诉被告蒋国帅、曾长峰撤销权纠纷”一案的涉案房地产补充说明》，说明租约影响金额是根据估价人员对估价周边同类物业租赁价格的调查，并公布了询价依据即租金情况调查表。该说明经交各方当事人质证，蒋国帅、曾长峰及邮政银行渝中支行对此不予认可，并提出租约影响鉴定程序问题，并要求鉴定单位公布鉴定基础资料。2014年7月7日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司针对一审法院提出的问题作出《回函》，说明司法评估报告中提到的市场价值与市场价格问题，系因估价人员笔误在个别地方提到市场价格，一般提市场价值比较严谨。但根据资产评估中关于价值类型的定义，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，估价对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。并向一审法院提供了关于本案司法评估报告的所有档案。一审法院在提取鉴定单位关于本案司法评估报告的所有档案后，向各方当事人释明，一审法院已提取鉴定档案，如各方当事人不服该鉴定结论，可在5日内就鉴定程序等申请司法鉴定，逾期不提出，将承担举证不能的法律后果。各方当事人在一审法院指定的期限内，均未申请司法鉴定，也未举示反驳证据。梁艳芝向一审法院提起诉讼，请求：1.撤销蒋国帅与曾长峰之间的关于重庆市渝北区人和万年路169号附16号房屋买卖的全部合同，包括登记的《重庆市房屋买卖合同》、未登记的《房屋买卖协议书》中关于房屋买卖的条款；2.判令蒋国帅、曾长峰将涉案房屋产权变更登记至蒋国帅名下；3.本案保全担保费用4万元由蒋国帅、曾长峰承担；4.本案保全费、案件受理费等诉讼费用由蒋国帅、曾长峰承担。一审法院认为，本案争议的焦点问题是蒋国帅与曾长峰之间签订的关于重庆市渝北区人和万年路169号附16号房屋买卖的全部合同，包括登记的《重庆市房屋买卖合同》、未登记的《房屋买卖协议书》中关于房屋买卖的条款是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”依据该条规定，梁艳芝主张撤销蒋国帅与曾长峰之间签订的涉案房屋买卖合同中的买卖条款，应具备的构成要件是：1.梁艳芝是蒋国帅的债权人；2.蒋国帅以明显不合理的低价转让财产；3.蒋国帅转让财产给梁艳芝的债权造成损害；4.曾长峰知道该情形。对此，一审法院逐一评判如下：关于梁艳芝是否是蒋国帅的债权人的问题。根据重庆市第一中级人民法院于2013年1月31日作出（2012）渝一中法民初字第00332号、第00337号民事判决书，梁艳芝对蒋国帅享有700万元及其利息、违约金等债权，故梁艳芝是蒋国帅的债权人。关于蒋国帅是否以明显不合理的低价转让财产的问题。首先，为证明蒋国帅是以明显不合理的低价转让财产，梁艳芝申请了司法鉴定，鉴定结论是涉案房屋在估价时点2012年5月31日的评估总价为950.70万元；在考虑已有租约对估价结果影响的前提下，涉案房屋的市场价格为842.54万元。虽然蒋国帅等对市场价值和市场价格的问题提出异议，但根据经济学原理，物具有价值，只有物进入市场才能实现价格。司法评估使用的是市场价值。本案中，重庆普华房地产土地资产评估有限公司向一审法院出具的回函中表明由于估价人员笔误在个别地方提到了市场价格，严谨应为市场价值，故该鉴定结论是，在考虑已有租约对估价结果的影响前提下，涉案房屋在估价时点的评估总价为842.54万元。至于蒋国帅等当事人对于鉴定结论不予认可，但在一审法院指定的期限内未申请司法鉴定，故一审法院确认涉案房屋在估价时点的市场价为842.54万元。其次，蒋国帅出让涉案房屋的价款问题。本案中，蒋国帅等举示了蒋国帅、曾长峰与邮政银行渝中支行签订的《房屋买卖协议书》以证明房屋买卖价款为510万元，各方当事人对此均无异议，一审法院予以确认。此外，曾长峰主张其在510万元之外另向蒋国帅支付了92万元的包税款，该税款应计入房屋价款中。一审法院认为，由于《房屋买卖协议书》中约定由曾长峰承担交易双方的税、费，故根据相关法律法规应由蒋国帅承担的税费已由曾长峰缴纳部分应计入房屋价款，故蒋国帅实际缴纳的税费79276.10元应计入房屋价款。但司法鉴定结论中的房屋总价为未含税价，故曾长峰应缴纳的税费应由其自行承担，不应计入房屋价款。审理中，蒋国帅对曾长峰主张的事实予以认可，但由于蒋国帅与曾长峰在本案中利益一致，仅凭曾长峰举示的协议书和二人的陈述不足以证明该事实。曾长峰举示的支付凭据收款人均不是蒋国帅，金额为90万元，与协议书约定的金额不符，其中重庆金地置信房地产策划销售有限公司收取的关于涉案房屋的50万元过户税款，不能证明该公司在代缴了双方的税费后将其余款项支付给了蒋国帅；其余款项，即使是收款人代蒋国帅收取，但由于本案510万元房屋价款中有曾长峰向蒋国帅直接支付部分，而支付凭证无法证明与涉案房屋过户税费之间的关联性，故前述证据不能证明蒋国帅收取了92万元包税款。据此，蒋国帅出让涉案房屋的价款为5179276.10元。综上，由于蒋国帅出让涉案房屋的价款约占涉案房屋评估总价的61.47%，距评估总价的70%的价差为718503.90元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，应认定蒋国帅是以明显不合理的低价转让财产。关于蒋国帅转让财产是否给梁艳芝的债权造成损害的问题。目前，梁艳芝就（2012）渝一中法民初字第00332号、第00337号民事判决已向重庆市第一中级人民法院申请执行，尚无证据表明其债权已得到清偿，且蒋国帅向曾长峰出让涉案房屋的时间为梁艳芝债权到期，梁艳芝提起前述两案诉讼的当月月末，且转让价为明显低价，故一审法院确认蒋国帅转让财产给梁艳芝的债权造成了损害。关于曾长峰是否知道该情形的问题。本案中，由于曾长峰与蒋国帅的诉讼利益一致，与梁艳芝诉讼利益相对，梁艳芝并未参与涉案房屋的交易过程，因此，梁艳芝无法举证证明曾长峰明知蒋国帅转让涉案房屋给梁艳芝的债权造成损害。但由于曾长峰的买入价明显低于市场价，且曾长峰未举证证明其系通过邮政银行渝中支行或该行工作人员介绍与蒋国帅认识并就涉案房屋买卖事宜进行协商，或通过该行拍卖、竞买等公开程序购买涉案房屋，在蒋国帅、曾长峰与邮政银行渝中支行签订的《房屋买卖协议书》中亦载明蒋国帅无力偿还银行借款，说明曾长峰应当知晓蒋国帅财务状况恶化，因此曾长峰未能证明其购买涉案房屋时属于善意，应推定曾长峰在购买涉案房屋时知晓蒋国帅以明显低价转让涉案房屋，损害了蒋国帅债权人的利益。综上所述，梁艳芝请求撤销蒋国帅与曾长峰之间签订的关于重庆市渝北区人和万年路169号附16号房屋买卖的全部合同，包括登记的《重庆市房屋买卖合同》、未登记的《房屋买卖协议书》中关于房屋买卖的条款，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，应予支持。至于梁艳芝请求判令蒋国帅、曾长峰将涉案房屋产权登记变更至蒋国帅名下。由于《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定仅赋予债权人撤销权，并无其他请求权，且合同被撤销的法律后果是合同相对人相互返还，故梁艳芝该项诉请于法无据，一审法院不予支持。梁艳芝请求本案保全担保费用4万元由蒋国帅、曾长峰承担，但由于本案保全可用其自有财产担保，故担保费用并非其行使撤销权的必要费用，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：1.撤销蒋国帅与曾长峰之间签订的关于重庆市渝北区人和万年路169号附16号房屋买卖的全部合同，包括登记的《重庆市房屋买卖合同》、未登记的《房屋买卖协议书》中关于房屋买卖的条款；2.驳回梁艳芝的其他诉讼请求。一审案件受理费38800元，诉讼保全费5000元，共计43800元，由梁艳芝负担21900元，由蒋国帅、曾长峰负担21900元。曾长峰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁艳芝的全部诉讼请求；2.一审诉讼费、保全费，二审诉讼费均由梁艳芝承担。事实和理由：1.一审法院错误认定蒋国帅以明显不合理低价转让财产。（1）蒋国帅除支付了510万元的房屋价款外，还承担了92万元的税费，按照当时的市场需求情况，该转让价格是合理的；（2）一审法院仅仅将蒋国帅以400万元的虚假交易价格为基础缴纳的税费79276.10元作为房屋交易价格的组成部分，但事实上蒋国帅与曾长峰买卖房屋的真实价格为510万元，因此应当以510万元的价格为基础计算蒋国帅应缴纳的税费，并将该金额作为房屋价款的组成部分，现曾长峰已经向税务机关披露了交易的真实价格，因此按照税收的相关规定，补缴税款必然会发生；（3）一审中鉴定机构对涉案房屋的评估价842.54万元，并没有反映房屋当时真实的市场价值。2.一审判决错误认定蒋国帅转让房屋损害了梁艳芝的债权。（1）蒋国帅为担保梁艳芝的债权，已经提供了相应的抵押物；（2）梁艳芝起诉本案时，并不知道其债权是否能够通过处置抵押物得到实现。3.一审判决错误推定曾长峰购买涉案房屋时知晓蒋国帅以明显低价转让房屋并损害了蒋国帅债权人利益。（1）曾长峰是与蒋国帅、邮政银行渝中支行共同签订的房屋买卖协议，购房款直接支付给了邮政银行渝中支行，其交易过程是善意的，无法推定出曾长峰与蒋国帅恶意串通逃避债务的结论，更不能推定曾长峰有诈害债权人的意思；（2）本案中曾长峰与蒋国帅之间不具有亲属及其他关联关系，双方之前不认识，从交易过程看也没有诈害蒋国帅债权人的意思，因此本案不能采用推定的方式，而应当由梁艳芝对曾长峰主观上明知购买房屋会损害债权人利益承担举证责任。梁艳芝答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审法院对于房屋交易价格是否偏低的认定是以鉴定机构的评估结论为基础的，符合实际情况；2.本案房屋的评估价格并未含税，因此如果要在510万元的价格基础上加上应缴纳的税费的话，评估价格上也应加上相应的税费；3.曾长峰在购买房屋时明知邮政银行渝中支行对于该涉案房屋的评估价值为1000余万元；4.本案的房屋并非是在公开的交易市场进行处置和拍卖的，因此不合理的交易低价就能够推断出曾长峰主观上明知会损害蒋国帅其他债权人的事实。邮政银行渝中支行陈述：同意曾长峰的上诉理由。同时认为，1.邮政银行渝中支行收回到期债权的行为是合法的；2.房屋的市场价格是波动的；3.邮政银行渝中支行对于蒋国帅之前对梁艳芝负有债务的事实并不知情。蒋国帅未陈述意见。曾长峰在二审中举示以下证据：1.中国农业银行重庆永川支行出具的结算业务申请书、重庆市云登建筑工程有限公司的营业执照。拟证明：曾长峰是重庆市云登建筑工程有限公司的法定代表人，重庆市云登建筑工程有限公司向邮政银行渝中支行支付了510万元的房屋转让款。2.曾长峰与叶茂的结婚证。拟证明：曾长峰与叶茂系夫妻关系。3.蒋国帅缴纳的房屋过户税费发票2张。拟证明：蒋国帅除一审法院查明的缴纳税款之外，还缴纳了40073.80元的费用。4.曾长峰缴纳的房屋过户税费票据4张。拟证明：曾长峰缴纳了房屋过户税费总计为162570元，其中122000元的税款包含在92万元的包税款中，40570元的费用是由曾长峰自己缴纳。梁艳芝经质证认为：对证据1的真实性无异议但不认可其合法性和关联性，510万元的支付凭证上款项用途为借款，且是由重庆市云登建筑工程有限公司支付，不能达到曾长峰的证明目的。对证据2的真实性无异议，但不认可其关联性，该证据仅能证明2004年时曾长峰与叶茂是夫妻关系，无法证明在本案房屋交易时，曾长峰与叶茂仍然是夫妻关系。对证据3、证据4的真实性没有异议，但不认可其合法性和关联性，所有税费的计算基础是400万元，而事实上曾长峰与蒋国帅的交易价格是510万元，因此以400万元计算的税费是违背了国家税收管理的规定，且本案的房屋评估价格是不含税费的，如果要计算税费，则应当以评估价为计算基数计算出应当缴纳的税费。邮政银行渝中支行经质证认为：对曾长峰举示的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。蒋国帅经质证认为：对曾长峰举示的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，曾长峰举示的证据1、2、3均与本案的处理没有关联性，本院不予采信。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，对该证据予以采信。本院二审查明以下事实：1.2012年5月30日，曾长峰（甲方）与蒋国帅（乙方）签订《协议书》，约定：“甲、乙双方就有关重庆市渝北区人和万年路169号附16号的房屋过户税费一事达成如下协议：一、甲方委托乙方办理过户税费缴纳一事。二、甲方承诺实际税费与九十二万元之间的差额，甲方支付给乙方。如税费超过九十二万元由乙方承担。”2.2012年5月31日，曾长峰、蒋国帅签订《重庆市房屋买卖合同》，双方约定的房屋总成交价为400万元。3.曾长峰在本案所涉房屋买卖交易过程中承担的税费是162570元。4.曾长峰的代理人在二审庭审中陈述，“三方签订的合同（《房屋买卖协议书》）是真实意思表示，而且是实际履行的，两方签订的合同（《重庆市房屋买卖合同》）是为了避税而签订的假合同”。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：本案所涉的《重庆市房屋买卖合同》和《房屋买卖协议书》中关于房屋买卖的条款是否应当被撤销。首先，关于蒋国帅与曾长峰签订的《重庆市房屋买卖合同》中关于房屋买卖的条款是否应当被撤销的问题。本院认为，本案各方当事人均认可曾长峰、蒋国帅、邮政银行渝中支行三方签订的《房屋买卖协议》是各方当事人真实意思表示，且根据查明的事实，各方当事人实际履行的也系该份合同。而《重庆市房屋买卖合同》系曾长峰、蒋国帅为避税而作出的虚假意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同，应为无效，因此蒋国帅与曾长峰签订的《重庆市房屋买卖合同》本身就是为了逃避缴纳税费而签订，并非当事人的真实意思表示，应为无效合同。其次，关于曾长峰、蒋国帅、邮政银行渝中支行签订的《房屋买卖协议书》中的房屋买卖条款是否应当被撤销的问题。在阐述《房屋买卖协议书》中的房屋买卖条款是否应当撤销之前，本案首先应确定涉案房屋的实际交易价格。根据《房屋买卖协议》，曾长峰与蒋国帅约定的价款是510万元，各方当事人对该价款无异议。除该510万元之外，曾长峰上诉认为其还支付了92万元的包税款，本院认为曾长峰与蒋国帅签订的关于支付92万元包税款的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为有效，该92万元应认定为曾长峰为购买房屋需支付的款项。梁艳芝认为曾长峰举示的证据不能证明该92万元实际履行，本院认为即使该92万元未实际履行，涉及到的也仅仅是履行问题，如果蒋国帅存在怠于行使到期债权的情形，梁艳芝可依法主张代位清偿，但不能据此否定该92万元是曾长峰为购买房屋应向蒋国帅支付的款项。同时，由于《房屋买卖协议》约定涉案房屋过户出卖人和买受人应缴纳的全部税、费均由曾长峰承担，且房屋的鉴定价格中并不包含税费，因此曾长峰自己承担的税费不应当作为购买房屋对价的组成部分，应从92万元的包税款中扣除，二审查明曾长峰自己负担的税费是162570元，即该162570元应当从92万元包税款中扣除。曾长峰在二审质证阶段认为其应缴纳的房屋过户税费162570元中只有122000元的税款包含在92万元的包税款中，40570元的费用未包含在92万元包税款中，而是由曾长峰自己缴纳的，本院认为该理由没有事实依据，不予支持。综上，曾长峰购买涉案房屋的价格是510万元＋92万元-162570元=5857430元。曾长峰上诉还认为房屋的价格除510万元外还应当加上以510万元的房屋价格为基础计算出的卖方应当承担的税费，本院认为，本案需要考量的是双方买卖房屋的实际价格，而非理论上的价格，且根据曾长峰与蒋国帅签订的关于包税款《协议书》的约定，超过92万元的税费由蒋国帅自己承担，即如果以510万元为基础计算出的卖方应当承担的税费超过了92万元，也应当由蒋国帅自己承担，并不会增加曾长峰支付的房屋对价款。因此，曾长峰的该上诉理由不能成立。根据一审中的鉴定结论，涉案房屋的评估价格为842.54万元。本案中房屋交易的实际价格为5857430元，大约是房屋评估价的69.52%。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本院认为，结合上述法律规定和本案的事实，本案所涉的《房屋买卖协议书》中的房屋买卖条款不应被撤销。理由如下：第一，债权人的撤销权是撤销债务人所为之行为，影响及于债权人与债务人关系之外的第三人，是对已经成立的法律关系加以破坏，因此应当严格把握适用的条件。第二，如上所述，本案所涉房屋的实际交易价格应确定为5857430元，已达到房屋评估价的69.52%。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条中所确定的“明显不合理的低价”的认定标准，是在综合考虑相关因素的情况下，转让价格达不到市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。该规定之所以用“一般可以”这样的表述，主要是基于转让财产的行为和转让财产的性质具有复杂性，很难用一个确定的标准予以衡量。结合本案看，房产交易与宏观的市场因素、供需关系以及买卖的时限要求等都有密切的联系，房屋交易价格尤其是面积较大的房屋交易价格在适当幅度内的起伏一般应视为是符合情理的，本案曾长峰与蒋国帅之间的房屋实际交易价格已经达到了房屋评估价的69.52%，不能简单的认为实际交易价格未达到房屋评估价格的百分之七十就视为是明显不合理的低价。第三，本案所涉的《房屋买卖协议书》是曾长峰、蒋国帅、邮政银行渝中支行三方签订的，曾长峰在签订该房屋买卖合同时就知道其购买房屋所支付的价款首先是用于偿还蒋国帅欠邮政银行渝中支行的债务，且实际履行中曾长峰支付的款项也的确首先归还了蒋国帅欠邮政银行渝中支行的债务，因此曾长峰购买房屋的目的就是使蒋国帅的债权人受偿，其作为房屋的受让人主观上并不存在明知会损害蒋国帅债权人的情形。同时本案中梁艳芝没有举证证明曾长峰与蒋国帅之间有较为特殊的朋友或者亲属关系。虽然梁艳芝一审中举示了蒋国帅作为重庆市高级人民法院曝光的44个老赖之一刊登在重庆晨报上以及重庆市第三中级人民法院的网站上发布公告禁止蒋国帅从事高消费行为等证据，但并不能据此推定曾长峰对该情形明知，更不能进一步推定曾长峰对其以较低价格购买蒋国帅房屋会损害蒋国帅债权人的情形明知。综上，曾长峰的部分上诉理由成立。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民初字第00701号民事判决；二、驳回梁艳芝的诉讼请求。一审案件受理费38800元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费38800元，由梁艳芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 达 燕代理审判员 陈 瑜代理审判员 田桔光二〇一五年五月十九日书 记 员 曾 宇 微信公众号“”