（2015）穗中法民五终字第1429号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-08
案件名称
林启英与周霭琳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭基,苏惠,林启英,周霭琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1429号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭基，住广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏惠，住址同上。上述两上诉人共同委托代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周霭琳，住广州市越秀区。委托代理人：陈瑞莲，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：谢婷婷，国信信扬律师事务所实习律师。原审原告（反诉被告）：林启英，住广州市越秀区。委托代理人：陈瑞莲，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：谢婷婷，国信信扬律师事务所实习律师。上诉人彭基、苏惠因与被上诉人周霭琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据林启英、周霭琳持有的签署日期为“2011年3月19日”的《房屋买卖协议书》记载，卖方（彭基）向买方（林启英）出售广州市海珠区滨江东路931号2502房，具体内容如下：“一、本房屋以每平方米叁万元人民币的单价予以买卖（不包含室内的家俱、电器），本房屋的买卖面积以房地产权证书上的建筑面积为准。连同本房屋一块出售的车位价另计算为人民币伍拾万元整（车位价格为卖方实收，该价不包含成交过户的所有税费）。二、卖方保证所出售的本房屋内的基本情况与自己在网上挂卖所拍摄的照片所反映的室内装饰情况一致，买方对此予以信任。三、因看楼人甚多而影响卖方的正常生活，卖方因此提出：买方在看到卖方的网上挂卖照片后如愿意购买本房屋，买方必须先支付购房定金人民币伍万元整才能到现场看楼，并保证如果买方所看到的本房屋室内装饰与卖方网上挂卖的照片所拍摄的室内情况不一致（不包含家俱、地毯在内），则愿意双倍返还买方所支付的定金；如买方看楼后不购买本房屋，则无权要求返还定金。对此，买方表示同意。四、买方应将上述定金以现金形式支付给卖方。五、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字后生效，具有同等法律效力。”该《房屋买卖协议书》在第一条空白处还手写如下内容：“房屋含车位总价实收915万元（含097号车位），人民币玖佰壹拾伍万元正。彭基”。此外，协议第三条“买方必须先支付购房定金人民币伍万元整”中“伍万元整”被划掉，并手改为“肆万陆仟元”。据彭基、苏惠持有的签署日期为“2011年3月19日”的《房屋买卖协议书》记载，卖方（彭基）向买方（林启英）出售广州市海珠区滨江东路931号2502房，具体内容如下：“一、本房屋以每平方米叁万元人民币的单价予以买卖（不包含室内的家俱、电器），本房屋的买卖面积以房地产权证书上的建筑面积为准。连同本房屋一块出售的车位价另计算为人民币伍拾万元整（车位价格为卖方实收，该价不包含成交过户的所有税费）。二、卖方保证所出售的本房屋内的基本情况与自己在网上挂卖所拍摄的照片所反映的室内装饰情况一致，买方对此予以信任。三、因看楼人甚多而影响卖方的正常生活，卖方因此提出：买方在看到卖方的网上挂卖照片后如愿意购买本房屋，买方必须先支付购房定金人民币伍万元整才能到现场看楼，并保证如果买方所看到的本房屋室内装饰与卖方网上挂卖的照片所拍摄的室内情况不一致（不包含家俱、地毯在内），则愿意双倍返还买方所支付的定金；如买方看楼后不购买本房屋，则无权要求返还定金。对此，买方表示同意。四、买方应将上述定金以现金形式支付给卖方。五、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字后生效，具有同等法律效力。”该《房屋买卖协议书》第一条中“本房屋以每平方米叁万元人民币的单价予以买卖”被手写增加为“本房屋以每平方米叁万贰仟元人民币的单价予以买卖”，此外，第一条空白处还手写为“房屋总价实收915万元。彭基”，其中“房屋总价实收915万元”明显有涂改痕迹（用涂改液覆盖原手写内容）。据落款日期为“2011年3月31日”的《收款收据》记载：“本人／公司彭基、苏蕙，身份证号码（营业执照号）442527195411250893，是海珠区滨江东路931号2502房（下称‘该物业’）之所有权人，现收到买方林启英、周霭琳交来承购该物业之（全部／部分）定金，金额为人民币伍万元整。备注：①双方约定于2011年4月12日前签订双方买卖合同。②本次交易成交价为人民币玖佰壹拾伍万元整（￥9150000）。③本次交易税费由买方支付，卖方实收”，签署人记载为“彭基、苏惠（代）”。据盖有“中国银行股份有限公司广州开发区分行零售贷款业务合同专用章”的《结清证明》（2012年8月17日）记载，彭基于2011年3月15日提前结清了抵押物为海珠区滨江东路931号2502房项下的贷款，共计归还贷款3554413.55元，其中本金3537272.24元，利息2448.76元，违约金14692.55元。据盖有“广州市诚赛按揭咨询有限公司合同专用章”的《证明》（2012年8月14日）记载，2011年3月14日，彭基、苏惠委托该公司办理提前还贷及相关手续，经该公司初步查询中行广州开发区分行，彭、苏需归还贷款本金、利息、违约金共计约360万元，该公司按双方签订的协议书及初步计算，借款3681600元给彭、苏，还贷金额以银行最终确认的数额为准，最终收取手续代办费为人民币3万元。另查，彭基与苏惠之间是夫妻关系，1990年4月30日办理结婚手续。据《房地产他项权证》记载，海珠区滨江东路931号2502房于2005年4月18日登记于彭基与苏惠名下，建筑面积290.2701平方米，抵押权人是中国银行广州开发区分行。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间2012年2月8日）记载，彭基与苏惠是涉案2502房的产权人，抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行，抵押权登记时间为2011年3月19日。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间2013年7月8日）记载，2007年8月16日彭基等2人，中国银行股份有限公司广州开发区分行申请涂销再抵押；2011年3月17日彭基等2人，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、换证登记；2011年3月21日核准登记；2012年9月20日，ＸＸ英，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行申请转移（商品房过户）、抵押（含涂销再抵押）。另外，据“他项权利涂销摘要”记载的涂销日期分别为：2007年8月20日、2011年3月17日、2012年9月20日。2012年7月30日，林启英向原审法院提起本案诉讼。原审诉讼中，彭基、苏惠认为周霭琳也应成为本案共同原告，周霭琳在诉讼中申请以原告的身份参加诉讼。林启英与周霭琳请求判令：1.彭基与苏惠双倍返还购房定金10万元给林启英与周霭琳；2.彭基与苏惠双倍返还购房定金之利息8542.28元（暂由2011年4月13日计算至2012年7月30日，以中国人民银行同期贷款利率计算）给林启英与周霭琳；3.案件诉讼费用由彭基与苏惠承担。彭基、苏惠针对林启英的起诉在原审答辩称：不同意林启英与周霭琳的诉讼请求。本案不履行义务的是林启英与周霭琳，而非彭基、苏惠。2011年3月初，林启英通过中介与彭基联系并经过多次协商，最后决定以一次性付款方式来购买前述房屋，单价为建筑面积每平方米3.2万元（建筑面积290.2701平方米），车位买卖价格为50万元。林启英向彭基支付了0.5%的总房价款即4.6万元作为定金后，彭基、苏惠通过按揭担保公司，以高价将按揭于中国银行广州开发区分行的涉案房屋提前还贷，涂销抵押登记，以便与林启英进行交易。2011年3月19日，双方签订《房屋买卖协议书》，确定房交易总价为人民币915万元，车位为50万元人民币，定金为4.6万元人民币。但随后林启英又提出资金不够，付款方式要改为转按揭方式，双方到银行了解转按揭的情况时，林启英被银行告知，其属于政府住房限购政策范围，无法贷款。这对彭基、苏惠是个重大打击，因为彭基、苏惠是以短期拆借方式高息向按揭担保公司借的款，每日利息高企。无奈下，彭基、苏惠当天通过朋友介绍立即将上述房屋按揭于工商银行广州工业道支行，以减少损失。几天后，林启英与彭基电话商量，说可以以自己的女儿名字购买上述房屋，车位不购买，之前签订的《房屋买卖议书》作废，这样可以让彭基、苏惠不受提前还贷的损失，同时也希望定金不要没收，这样双方都减少损失，彭基、苏惠觉得这样也未尝不可，便表示同意。2011年3月31日，双方经过协商后，确定由彭基、苏惠收取林启英及其女儿周霭琳定金5万元，并在定金收据上注明：1、双方于2011年4月12日前再签双方买卖合同（因周霭琳在美国读书，回国需要时间准备）；2、房屋交易总价为915万元；3、交易税费由买方支付，卖方实收。周霭琳回国后与林启英到银行咨询时又被告知，因其是在校学生，仍无法大量贷到款。至此，林启英、周霭琳再次向彭基、苏惠买房的计划破产，周霭琳无法与彭基、苏惠签订房屋买卖合同。由于周霭琳自身的原因导致不能按时与彭基、苏惠签订房屋买卖合同，其过错全部在林启英、周霭琳，故请求法院驳回林启英、周霭琳的诉讼请求，在原审审理过程中，彭基、苏惠提出反诉请求判令：1.林启英与周霭琳赔偿因提前还贷涂销抵押登记而花费的费用44692.45元；2、林启英与周霭琳承担本诉和反诉的诉讼费。针对彭基、苏惠的反诉，林启英与周霭琳辩称：由于彭基与苏惠违约，故不同意彭基与苏惠的反诉请求。各方在原审诉讼中均表示：1.林启英与周霭琳之间是母女关系，林启英与其代理人周密之间，是夫妻关系；2.林启英与彭基签订《房屋买卖协议书》，一式贰份，林启英、彭基各执一份。签订协议时在场共有五人，分别是合富地产公司的中介工作人员、林启英、林启英的丈夫周密、彭基、彭基聘请的装修人员。合同签订当天，林启英向彭基支付定金46000元，支付完毕46000元后，林启英和丈夫周密前往涉案房屋看房；3.林启英与周霭琳、林启英的丈夫、彭基曾经共同前往工商银行工业大道支行，咨询相关抵押贷款事宜。林启英与周霭琳在原审第一次、第二次庭审中表示：1.对于其提交的《房屋买卖协议书》中手写的“房屋含车位总价实收915万元（含097号车位），人民币玖佰壹拾伍万元正”，该笔迹是林启英亲笔写的；协议第三条“买方必须先支付购房定金人民币伍万元整”中“伍万元整”被划掉，并手改为“肆万陆仟元”，是由林启英的丈夫周密书写的。上述手写的部分都是双方一致同意修改的，该协议中有关当事人的姓名都是当事人亲笔书写的；2.对于彭基、苏惠提交的《房屋买卖协议书》，该该协议中增加的“房屋总价实收915万元”有明显的涂改痕迹，涂改之前是到底是哪些字，林启英也想不起来，但这些字的意思就是含车位915万元，林启英与周霭琳从来没有同意彭基、苏惠进行涂改，签订该协议时并没有进行过涂改，林启英与周霭琳怀疑是彭基回去之后私自用涂改液涂改，如果是当时林启英同意涂改，林启英也会在涂改的部位签名确认；3.彭基、苏惠提交的《房屋买卖协议书》第一条增加了“贰仟”这两个字，林启英在签订协议书时是没有“贰仟”这两个字，所以林启英周霭琳也不同意增加“贰仟”这两个字，林启英与周霭琳怀疑是彭基、苏惠之后私自增加的，而且增加了这两个字后，房屋总价与单价也不相符；4.在签订3月19日的合同之前，林启英及丈夫周密已经向中介、彭基告知，林启英不符合购房政策，涉案房屋是以周霭琳的名义购买，当时各方都是同意由林启英签署2011年3月19日的房屋买卖协议，但实际由周霭琳的名义购买且将房屋登记在周霭琳名下。签订该《房屋买卖协议书》并看房的当天，林启英就要求与彭基签订正式的买卖协议，但彭基表示林启英没有出具周霭琳同意购买房屋的委托书，所以不肯当天签订正式的买卖协议。由于周霭琳当时在美国读书，在此之下，林启英于2011年3月21日左右飞往美国办理公证委托书，2011年3月31日林启英向彭基再支付了4000元定金并向彭基出示了周霭琳在美国办理的公证委托书，并要求与彭基签订正式的买卖协议，所以彭基才在2011年3月31日出具的收据中把买方也注明为周霭琳，但当天彭基还是不愿意签订正式的合同，原因是彭基要求周霭琳必须亲自当面签订正式买卖合同。3月31日当天，林启英就当场打电话给周霭琳，确定2011年4月12日之前，由周霭琳亲自与彭基签订合同，周霭琳在电话中也表示，能够安排好时间在4月12日前飞往广州与彭基签订正式的买卖合同。2011年4月9日，周霭琳飞往广州，准备与彭基签订正式的买卖合同，但这时彭基、苏惠要求加价15万元，林启英与周霭琳不同意，所以双方最终没有签订正式的房屋买卖合同。由于彭基、苏惠加价而没有签订正式的买卖协议，周霭琳就在4月17日飞回美国。2011年3月19日签订房屋买卖协议时，中介和彭基没有向林启英告诉过涉案房屋是否存在抵押或查封情况，林启英当时也没有主动询问过，当时也不清楚房屋是否存在抵押和查封，2011年3月19日签订房屋买卖协议书时，彭基口头表示林启英可以一次性付款也可以向银行贷款付款，但就没有谈到林启英向银行贷款的具体细节问题（含首期款的金额及贷款银行的选择），当天双方并没有具体明确林启英到底是一次性支付还是通过银行贷款支付。2011年3月31日，彭基才告诉林启英，涉案房屋由彭基曾经抵押在银行，3月31日当天，林启英提出以周霭琳的名义抵押贷款的方式向彭基支付购房款，并准备到交通银行办理抵押贷款手续，当时彭基表示同意以抵押贷款的方式支付房款，但建议林启英到工商银行工业大道支行办理贷款手续，因为彭基说其房屋也是在该银行办理了抵押手续，如果林启英在该银行办理抵押手续就会手续简便一些，此时林启英才知道彭基的房屋也是被抵押在银行。在3月31日彭基才向林启英表示，涉案房屋在3月19日之前就抵押于中国银行，其把中国银行的贷款还清后，又把房屋抵押在工商银行。但3月19日这天彭基并没有告诉林启英该情况，3月31日之后由于彭基、苏惠加价，双方就产生纠纷直到诉讼；5.2011年4月12日，各方共同前往工商银行工业大道支行咨询相关抵押贷款事宜，并准备签订正式的买卖合同，但彭基、苏惠所称的去银行的情况不属实，实际情况是：当时林启英与周霭琳也向银行提供了周霭琳的银行流水账，银行工作人员口头答复说没有问题，周霭琳符合贷款的条件，当时银行经理还告诉林启英买卖有风险，因为彭基既然想出售涉案房屋，为何高息还清贷款后又抵押登记，这样的情况很蹊跷，但林启英、周霭琳与彭基商谈付款详细过程表示银行能批准多少贷款，剩余的价款作为首期房款支付给彭基；6.2011年4月10日左右，林启英与周霭琳到彭基家里商谈，彭基表示由于当时房屋还抵押在银行，欠款668万元，其表示还需要再找他人高息贷款涂销抵押以后才能把房屋过户到周霭琳名下，所以就要求加价15万元，林启英、周霭琳不同意。虽然林启英与周霭琳不同意加价，但林启英是想搞清楚彭基加价的真正目的，就在4月12日各方一起到银行询问，当天林启英与周霭琳也向银行工作人员出示过周霭琳的流水帐；7.交易无法进行的原因是彭基、苏惠临时加价，而非彭基、苏惠所称的周霭琳无法取得银行的抵押贷款。周霭琳有能力一次性付清房款，而且银行也是同意周霭琳以抵押贷款的方式付款，彭基、苏惠的反诉状中也承认，当时协商时，林启英提出是一次性付款。彭基、苏惠所讲的周霭琳不能贷款的理由不能成立，因为即使周霭琳是学生，银行也会同意贷款，因为银行都会让学生的父母作为担保人，而周霭琳的父母也会作为其担保人为其担保。周霭琳的父母是有能力作为周霭琳的担保人的，因为其父母可以将其名下的房屋作为资产担保。即使银行不同意周霭琳抵押贷款，林启英、周霭琳也有能力一次性付清全部的房款。林启英与周霭琳在原审第三次庭审中表示：1.确认在2011年3月19日，林启英向彭基支付了46000元现金，2011年3月31日又支付了4000元现金，故截止到2011年3月31日，彭基共收到林启英支付的5万元定金，但该5万元定金是彭基与苏惠收取了关于涉案房屋和097号车位的定金；2.2011年3月19日彭基是缺钱用，所以低价与林启英签订了房屋买卖合同，当天房屋虽然抵押在工商银行名下，但银行尚未实际放款660多万元，当银行放款后，彭基就不再缺钱，就反悔，不再将房屋出售给林启英与周霭琳。当林启英与周霭琳坚持购买时，彭基、苏惠表示还欠工商银行660万元的抵押贷款，要想过户需要偿还这660万元的贷款及偿还相应的手续费，所以就要求加价15万元，在4月12日林启英、周霭琳在银行协商时，林启英与周霭琳是加价10万元的，但在那一天，彭基、苏惠又表示其不缺钱，所以又不同意将房屋出售给林启英、周霭琳了，并表示加多少都不同意购买。以上陈述的事实是林启英与周霭琳的代理人向当事人核对的结果，如果之前关于彭基、苏惠不出售的原因与本次陈述不一致的，以本次庭审陈述为准。彭基与苏惠在原审第一次庭审中表示：涉案房屋的买方是林启英和周霭琳，当时是林启英来商谈要求买房，但是后来林启英并没有能力一次性支付房款，申请贷款也没有被银行批准，所以林启英提出以周霭琳名义贷款，房产证写林启英和周霭琳的名字，但是最后周霭琳也没有成功贷款。彭基与苏惠在原审第二次庭审中表示：1.对于林启英与周霭琳提交的《房屋买卖协议书》中“房屋含车位总价实收915万元（含097号车位），人民币玖佰壹拾伍万元正”相关手写内容虽然是林启英书写的，但当时手写的内容应当为“房屋总价实收915万元不含097号车位人民币玖佰壹拾伍元正”，林启英与周霭琳提交的《房屋买卖协议书》中“（含07号车位）”中的“（”应当是“不”字，所以据彭基、苏惠推测，林启英与周霭琳对该手写的部分事后进行过增添；2.确认协议第三条中把“伍万元”修改为“肆万陆仟元”，是林启英的丈夫周密书写的，确认当时彭基与苏惠是同意林启英把该协议第三点中“伍万元”改为“肆万陆仟元”，因为当时林启英只能支付46000元定金；3.对于彭基、苏惠提交的《房屋买卖协议书》增加手写“房屋总价实收915万元”，该内容是彭基亲笔书写的，该句话原件有明显的涂改痕迹，在涂改之前是哪些字，彭基想不起来了，该经过涂改的“房屋总价实收915万元”当时涂改时（即签订协议书时），是各方都同意涂改为“房屋总价实收915万元”；4.彭基、苏惠提交的《房屋买卖协议书》第一条将每平方米3万元增加两个字“贰仟”，该“贰仟”是彭基手写的，当时各方都同意增加“贰仟”这两个字；5.2011年3月19日上午中介合富公司告知，彭基能够提供符合要求的房屋供林启英购买，并向林启英提供了房屋的照片。2011年3月19日下午六点左右，林启英与彭基签订房屋买卖协议书；6.彭基与苏惠准备出售涉案房屋，所以在网上发布了一些房屋的照片，同时也到合富置业公司表示可以放盘，在3月5、6日左右就接到合富公司的电话，说有个客户很有钱，有能力一次性购买，中介也知道房屋是抵押在银行，所以中介就提出，如果客户一次性付款，涉案房屋就不能存在抵押，彭基、苏惠多次向中介确定能一次性付款后，彭基、苏惠通过向他人高息借款的方式还清了在中国银行的贷款，然后等待合富公司的电话联系，在此过程中，多个中介联系彭基、苏惠要求看房，由于看房人太多，但有意向购买的并不多，所以彭基、苏惠就向中介提出，要想看房必须先缴纳5万元定金才能看，后来中介公司就告诉彭基，林启英同意先支付5万元定金再看房，在此情况下，双方在中介的介绍下于2011年3月19日下午第一次见面，当时林启英提出银行取钱不方便，只有46000元，彭基考虑到林启英有真实购买的想法，才同意其支付46000元就可以看房，当时也告诉林启英，如果看到房屋的真实情况与照片不一致，彭基就双倍返还定金给林启英，如果是一致的，林启英必须要购买，但当时没有将详细的金额定下来，所以《房屋买卖协议书》实际上是看房的协议书，定金也是看房的定金，彭基收到46000元以后双方看房，然后在当天签订《房屋买卖协议书》，双方各执一份。直到看房之前，林启英直接承诺可以一次性付款，看到房屋后签订协议之前，林启英表示不能一次性付款，需要向银行贷款，在协商之后彭基同意林启英向银行贷款，当天就确定了房屋总价款915万元，车位50万元，总价款965万元。林启英所称3月19日当天林启英曾表示以周霭琳的名义购买并登记在周霭琳的名下不属实，当天对方从来没有提过她女儿即周霭琳的事情，中介也没有向彭基提到这件事。当天林启英和中介都没有向彭基提到过林启英属于限购人员。由于林启英当天表示不能一次性付款，所以都约定好第二天前往银行了解贷款的相关事宜，由于彭基之前有多个房屋抵押在工商银行工业大道支行，所以彭基也建议林启英在该银行办理贷款，在3月20日上午10点左右，林启英及其丈夫和彭基共三人去工商银行工业大道支行了解林启英关于贷款的事宜，经向该银行咨询，银行工作人员表示林启英属于限购的人员，不能贷款，此时林启英提出以周霭琳即林启英女儿的名义办理贷款手续，银行工作人员表示需要看周霭琳是否符合贷款的手续才能答复是否同意放贷，然后双方一致都同意以周霭琳的名义购买该房屋并申请贷款，并将房屋登记在周霭琳名下，但是由于周霭琳当时在美国，各方都同意等待周霭琳回到广州再继续办理下一步手续。2011年3月31日各方又见面商谈，分别有林启英及其丈夫、彭基、彭基的朋友（即代理人申武潮）及相关中介人员，苏惠并没有在场。林启英表示其曾于3月31日出示过由周霭琳办理的美国公证书不属实，当天彭基并没有见过林启英、周霭琳所称的公证书，该天各方都一致同意由周霭琳作为买方与彭基与苏惠在2011年4月12日之前签订房屋买卖合同，并同意林启英退出买卖关系，不作为买方。彭基在3月31日出具的收款收据中，之所以将林启英仍称为买方，是因为林启英支付了总共5万元的定金，当天各方还一致同意彭基不再将车位出售给周霭琳，而是单独将房屋以915万元的价格出售给周霭琳，而约定税费由周霭琳负担，彭基与苏惠实收。4月10日左右，林启英与周霭琳及林启英的丈夫和彭基前往工商银行工业大道支行，了解周霭琳贷款的有关事宜，当时是口头向银行工作人员咨询，银行工作人员现场口头答复，由于周霭琳是学生，在国内没有收入，也提供不了流水的帐单，所以银行不同意以周霭琳的名义抵押贷款。当时林启英、周霭琳提出在加10万元换个银行申请贷款，当时彭基考虑到去其他银行也不会同意的，所以彭基就不同意买卖，双方之后就产生纠纷；6.2011年3月15日，彭基把欠中国银行的款项全部还清，但具体房管部门涂销抵押的时间，要具体核实；7.彭基、苏惠在工商银行工业大道支行申请抵押贷款的情况如下：2011年3月15日左右，彭基、苏惠授权按揭公司办理涂销中国银行的抵押手续并且告知按揭公司，如果此次买卖不成，就由按揭公司代为办理将涉案房屋抵押登记在中国工商银行工业大道支行名下，所以说按揭公司是得到彭基授权的情况下，向工商银行工业大道支行递件申请抵押贷款，但按揭公司是何时向工商银行工业大道支行递件申请抵押贷款的不清楚，需要具体核实。据房管部门的查册表，工商银行是在2011年3月19日将涉案房屋抵押在该银行名下，据此推测，至少在3月19日之前，按揭公司就已经向工商银行工业大道支行递件申请抵押贷款；8.彭基收取的5万元定金是林启英支付的，但其是代表周霭琳支付的，并且彭基、苏惠与林启英之间的《房屋买卖协议书》已经于2011年3月31日解除，不需要再履行了，因为3月31日当天，双方都同意由周霭琳以915万元的价格购买2502房。同时由于林启英不符合购买政策，其退出买卖关系，3月19日签订的《房屋买卖协议书》本质上是看房协议书，在3月31日已经被周霭琳和彭基、苏惠的买卖关系所取代，所以不需要再履行。林启英已经缴纳的5万元定金应视为代周霭琳缴纳的；9.2011年4月12日，彭基与周霭琳等人一起去工商银行工业大道支行，但银行工作人员口头表示学生不符合贷款条件。彭基只与周霭琳见过二次，第一次是在家里（2011年4月10日），当天不是商谈签订合同，不是周霭琳过来看房，彭基、苏惠也从来没有说过加价的问题，并且3月31日已经谈妥是卖房不是卖车位。第二次是在银行（2011年4月12日）。彭基与苏惠在第三次庭审中表示：1.房屋交易无法进行的原因，是因为周霭琳无法取得银行的抵押贷款，事后双方也无法达成一致意见，所以导致交易无法完成；2.2011年3月19日，林启英向彭基支付了46000元现金，2011年3月31日，其又支付了4000元现金，故截止到2011年3月31日彭基共收到林启英支付的5万元定金，但在2011年3月31日该5万元现金已经转化为周霭琳支付给彭基与苏惠的关于涉案房屋的购房定金；3.3月31日的收款收据中只记载了房屋，没有记载车位，是因为：3月31日是重新达成的新协议，是不包含车位的，而且《房屋买卖协议书》没有具体的车位和号码，而收款收据特别注明了房号，且不包括车位；4.事实上，双方是在4月12日去工商银行工业大道支行去了解周霭琳贷款的情况，银行明确告知周霭琳，不能贷到款项，在当时周霭琳的父亲与本案彭基的代理人在一边商谈，本次交易如何处理时，周霭琳的父亲提出是否可以加价10万元，让彭基同意以便周霭琳想其他的办法，彭基的代理人当时提出如果不能解决周霭琳的贷款问题，再加价多少都无法改变；如果周霭琳无法一次性付款，最终还是无法解决本次交易，彭基的代理人与周霭琳父亲的这一番话，是双方之间的商量，但周霭琳和彭基并没有听到这些话。事后，林启英与周霭琳及周霭琳的父亲也从没有与彭基的代理人通过电话说加价10万元的事宜；5.本案实质上是两个房屋买卖关系，第一次是林启英与彭基于3月19日签订的《房屋买卖协议书》，该协议书实质是看房协议书，约定的定金是看房定金，而不是买卖定金，由于林启英不能从银行贷到款项，因其名下有十几套房屋，因而该房屋买卖协议没有履行；彭基于2011年3月31日收到周霭琳的定金5万元，双方并约定了房屋的总价、签订合同的时间以及交易税费的支付，这是彭基与周霭琳重新形成的一个新的买卖法律关系。而且3月31日的收款收据与3月19日的房屋买卖协议书，有诸多的不同，如：买卖主体不同、收取定金的性质不同、交易的标的不同（后一次交易不包括车位）、交易的价格不同、买卖交易的合同时间不同，所以它是两个不同的房屋买卖关系。本案是因为林启英与周霭琳的违约才导致两次买卖协议不能履行，责任是林启英与周霭琳，第一次是因为林启英名下有十几套房屋，无法从银行再次贷款，第二次是因为周霭琳在美国读书，没有稳定收入，银行明确答复不能贷款，才导致合同不能履行，而且至今为止，林启英、周霭琳也没有证据证明是因为彭基、苏惠违约不去交易，相反，林启英、周霭琳的陈述以及向法庭递交的公证书，反而证明了违约的是林启英、周霭琳。本案的两次房屋交易是没有关联性的，第一次交易因为林启英不能贷款，双方事实上没有继续履行，也没有互相追究责任，第二次买卖法律关系是因为林启英不能贷款后，其请求让周霭琳继续作为房屋的买方与彭基、苏惠进行新的房屋买卖法律关系，他们是完全没有联系的两个法律关系。关于本案的证据两份《房屋买卖协议书》的法律效力问题，两份买卖协议书，都是林启英、彭基双方的签名，证据应该是真实的，但是由于其内容相冲突，而且事实上双方又没有实际履行，只能反映出涉案房屋交易过程中的一个阶段，对本案第二个法律关系的处理，没有任何作用。同时，本案房屋交易的真实价格，林启英、周霭琳主张房屋加车位共915万元全部都是不成立的。彭基与苏惠在第四次庭审中表示：1.涉案097号车位由彭基于2002年向开发商购买，2005年办理了房产证，由于林启英、周霭琳和彭基、苏惠之间对该车位不存在买卖关系，彭基于2013年9月将该车位出售给他人，并已登记至他人名下；2.涉案2052房是彭基与苏惠于2002年向开发商购买，2005年办理的房产证，由于双方之间的交易失败，彭基与苏惠于2012年9月将该房屋出售给案外人ＸＸ英，并于2012年10月登记至ＸＸ英名下；3.据彭基回忆，上述《房屋买卖协议书》的签订时间不是2011年3月19日，而是在2011年3月13日至3月19日之间签订的。由于时间太久，记不清楚为何把落款日期写为“2011年3月19日”；4.《房屋买卖协议书》手写的“房屋总价实收915万元”，该手写内容明显有涂改痕迹，被覆盖的文字大概的意思是说房屋及车位总价实收915万元，但该文字后经各方一致同意由中介公司用涂改液将原手写内容覆盖，覆盖后，彭基手写为“房屋总价实收915万元”，该过程是各方均同意的；5.彭基、苏惠最初向开发商购买房屋时，将房屋抵押登记于中国银行广州开发区分行名下，2011年3月17日，彭基、苏惠为了与林启英交易，还清贷款并于当天涂销抵押。2011年3月19日，彭基、苏惠向中国工商银行广州工业大道支行申请抵押贷款并于当天抵押登记于该银行名下，借款金额为600多万元，直至2012年9月彭基、苏惠将该房屋出售给案外人ＸＸ英，并由ＸＸ英办理了转按手续，仍然抵押于中国工商银行广州工业大道支行名下。原审法院认为：关于房屋的交易主体。林启英、周霭琳对此表示：林启英在签订《房屋买卖协议书》之前，已经向对方告知，林启英不符合购房政策，购买涉案房屋是以周霭琳的名义购买，当时各方都是同意以周霭琳的名义购买，且将房屋登记在周霭琳名下。签订该《房屋买卖协议》并看房的当天，林启英就要求与彭基签订正式的买卖协议，但彭基表示林启英没有出具周霭琳同意购买房屋的委托书，所以当天不肯签订正式的买卖协议。2011年4月9日，周霭琳飞往广州准备与彭基签订正式的买卖合同，但这时彭基要求加价，林启英、周霭琳不同意，所以双方最终没有签订正式的房屋买卖合同。彭基、苏惠对此表示：彭基收取的5万元定金是林启英支付的，但其是代表周霭琳支付的，由于林启英不符合购买政策，其退出买卖关系，3月19日签订的《房屋买卖协议书》本质上是看房协议书，在3月31日已经被周霭琳和彭基、苏惠的买卖关系所取代，所以不需要再履行，林启英已经缴纳的5万元定金应视为代周霭琳缴纳的。从当事人陈述的上述内容可知，双方一致同意以周霭琳的名义向彭基、苏惠购买房屋，并以周霭琳的名义向银行贷款，因此，虽然林启英和彭基签订了《房屋买卖协议书》，但林启英并非将来签订正式房屋买卖合同的买方。彭基、苏惠在诉讼中亦表示：由于林启英不符合购房政策，其退出买卖关系，3月19日签订的房屋买卖协议书本质上是看房协议书，在3月31日已经被周霭琳和彭基、苏惠的买卖关系所取代。因此，若彭基、苏惠违反约定，应将定金双倍返还给周霭琳。关于《房屋买卖协议书》签订的时间和彭基收取定金的性质。彭基、苏惠在答辩状中写明“2011年3月19日，双方签订《房屋买卖协议书》”，其在前几次庭审中亦表示该协议签订的时间就是协议书中记载的2011年3月19日，但最后一次庭审中却认为该协议实际签订的时间不是2011年3月19日，而是在2011年3月13日至3月19日之间的某个时期签订的，并表示由于时间太久，其记不清楚为何把落款日期写为“2011年3月19日”。林启英、周霭琳对此表示该《房屋买卖协议书》的签订时间就是2011年3月19日。因彭基未举证证实且合理解释上述协议并非签订于2011年3月19日，故原审法院采纳林启英、周霭琳的主张，认为《房屋买卖协议书》中记载的时间就是签订该协议的实际时间即2011年3月19日。从《房屋买卖协议书》内容看，仅约定了房屋的价款、看房事宜、定金支付等事宜，对于房屋过户、交房、付款方式等重要事项均未作明确约定，据彭基、苏惠出具的《收款收据》中记载“双方约定于2011年4月12日前签订双方买卖合同”，且林启英、周霭琳在诉讼中表示，彭基、苏惠事后拒绝和周霭琳签订正式的买卖合同，由此可见，彭基、苏惠收取的定金性质属于立约定金。关于《房屋买卖协议书》相关内容的认定。林启英、周霭琳和彭基、苏惠向原审法院提交的《房屋买卖协议书》均存在手写内容，林启英、周霭琳提交的《房屋买卖协议书》中手写内容有彭基的签名确认，表明彭基对林启英、周霭琳持有的《房屋买卖协议书》中的手写部分予以认可。彭基苏惠提交的《房屋买卖协议书》有部分内容是用涂改液涂改后重新手写，涂改后的手写部分只有彭基的签名确认，而无林启英的签名确认，故原审法院对彭基、苏惠提交《房屋买卖协议书》中手写“房屋总价实收915万元”及“叁万贰仟元”不予认可，对于林启英、周霭琳提交的《房屋买卖协议书》中手写“房屋含车位总价实收915万元（含097号车位）人民币玖佰壹拾伍万”的真实性予以确认，彭基、苏惠认为该手写部分的“（”应为“不”，与实际情况不符，且与手写“房屋含车位总价”内容相矛盾，故原审法院对彭基、苏惠的该主张不予采纳。关于违约责任。本案争议的焦点之一在于交易未顺利完成的原因，林启英、周霭琳表示：因彭基、苏惠在签订合同后反悔，不同意按合同约定的价格进行交易，要求增加房屋价款，故导致交易失败。彭基、苏惠则认为由于周霭琳无法取得银行贷款，事后双方也无法达成一致意见，所以导致交易无法完成。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，彭基、苏惠认为周霭琳无法取得银行贷款，故交易无法完成，对此其应提交证据予以证实。彭基、苏惠对此表示，2011年4月10日左右，各方人员前往工商银行工业大道支行了解周霭琳贷款的有关事宜，银行工作人员现场口头答复，由于周霭琳是学生，在国内没有收入，也提供不了流水的账单，所以银行不同意以周霭琳的名义抵押贷款。当时林启英、周霭琳提出加10万元换个银行申请贷款，彭基、苏惠考虑到去其他银行，其他银行也不会同意的，所以彭基、苏惠就不同意买卖，双方之后就产生纠纷。彭基、苏惠对其主张的上述事实，未提交证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果。退一步而言，即使当时周霭琳不能取得银行贷款，由于周霭琳愿意承担相应的法律后果，彭基、苏惠仍然可以和周霭琳签订房屋买卖合同，若周霭琳最终不能按合同的约定付款，可由周霭琳承担违约责任。彭基、苏惠以上述理由，拒绝和周霭琳签订房屋买卖合同，明显属于拒绝交易，应承担相应的法律后果。关于彭基、苏惠提出的反诉。从时间上看，彭基、苏惠于2011年3月15日提前还清了中国银行开发区分行的贷款，但其于2011年3月19日才和林启英签订《房屋买卖协议书》并收取林启英的4.6万元定金，因此，彭基、苏惠提前还清银行贷款的目的，并非为履行该《房屋买卖协议书》。另一方面，据房管部门的《房地产登记簿查册表》及彭基、苏惠的陈述可知：彭基、苏惠于2011年3月15日提前还清中国银行开发区分行的贷款后，又于数日内向工商银行工业大道支行申请抵押贷款，并于2011年3月19日将房屋抵押登记于该银行名下，获得贷款600多万元。据此推测，至少在2011年3月19日之前，彭基、苏惠就已经向工商银行工业大道支行递件申请抵押贷款，而林启英和彭基在2011年3月19日才签订《房屋买卖协议》，因此，彭基、苏惠提前还清中国银行开发区分行而产生的费用，与本案《房屋买卖协议》的履行没有关联性。彭基、苏惠提交的证据亦不足以证实林启英、周霭琳存在违约行为，原审法院对其提出的反诉，予以驳回。综上所述，彭基、苏惠拒绝继续交易，构成违约，应向周霭琳双方返还定金共计100000元，林启英、周霭琳要求彭基、苏惠支付定金的利息，于法无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条之规定，于2015年1月9日作出如下判决：一、彭基、苏惠在判决生效之日起10日内，向周霭琳双倍返还定金共计100000元；二、驳回林启英、周霭琳的其他诉讼请求；三、驳回彭基、苏惠的反诉请求。本诉受理费2470元，由林启英与周霭琳负担170元，由彭基与苏惠负担2300元。反诉受理费459元，由彭基与苏惠负担。判后，上诉人彭基、苏惠不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋的交易有前后两个买卖阶段，属不同的两个法律关系，前一阶段是彭基、苏惠与林启英签订了《房屋买卖协议书》，该协议书实际上是看房的协议，后一阶段是彭基、苏惠与林启英、周霭琳出具的收款收据而产生的法律关系，本案是基于后一阶段而产生的纠纷，前一阶段经双方同意后被后一个买卖阶段取代，因此，即便双方对前一个买卖协议上的涂改内容、交易标的有争议也不影响后一个买卖阶段的独立存在。（二）本案交易不能顺利完成的根本原因在于周霭琳不能取得银行的贷款，后双方又没有达成一致意见，所以导致本案房屋买卖不能进行，彭基、苏惠完全是在履行法律所赋予的先履行义务和不安抗辩权等权利，一审判决认为是彭基、苏惠拒绝与周霭琳进行交易，没有证据证实。原审法院没有要求周霭琳提供具备购房资格的证明，属案件事实不清，周霭琳无证据证明是彭基、苏惠要求加价才导致交易失败，相反，却要求彭基、苏惠举证证实周霭琳无法取得银行贷款，显然违反谁主张谁举证的原则。原审判决以彭基、苏惠不同意买卖导致无法继续交易作为依据，这与彭基、苏惠的陈述及提交的材料内容矛盾，彭基、苏惠并无承认不同意出售房屋，而原审据此认定彭基、苏惠构成违约，作出判决对彭基、苏惠不公平。（三）正是因为在林启英通过中介向彭基、苏惠提出要求房贷全清及能一次性付款购房的情况下，彭基、苏惠才决定短期资金高息拆借，提前还贷赎契，以满足其购买要求，因林启英属限购对象，彭基、苏惠同意其以周霭琳名义购买后又因周霭琳的贷款条件不符，交易不能继续，导致彭基、苏惠为准备履行合同承担了本不应提前还贷产生的损失，该费用理应由周霭琳来承担。（四）原审诉讼程序严重违法。1.本案从2012年7月30日立案至2015年1月9日判决，时间长达2年半，严重违反法律规定的案件审结期限；2.原审几次所谓开庭审理，实际都是单方找当事人问话作笔录，最后把单方笔录改成开庭笔录，要当事人和代理人签字，导致当事人对案件事实和证据没有质证和辩解的机会；3.原审记录不完整，有关是否加10万换银行贷款的庭审表述问题，彭基、苏惠并无表示不同意买卖，只是不同意周霭琳换银行申请贷款；4.关于彭基、苏惠的代理人当时提出如果不能解决周霭琳的贷款问题，再加价多少都无法改变……的问题，林启英、周霭琳及周霭琳的父亲从没有与彭基、苏惠的代理人通过电话说加价10万元的事宜，而无法改变是指无法取得贷款，彭基、苏惠的代理人当时提出该观点是基于朋友关系提出的，并非作为代理人提出的，原审判决有关该内容的前面记录不对。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、三项，改判彭基、苏惠不需双倍返还周霭琳定金10万元；2.支持彭基、苏惠的一审反诉请求；3.一、二审全部诉讼费用由周霭琳承担。被上诉人周霭琳答辩同意原审判决，不同意彭基、苏惠的上诉请求、事实和理由。原审被告林启英答辩同意原审判决，不同意彭基、苏惠的上诉请求、事实和理由。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：原审法院已就涉案房屋的交易主体以及彭基、苏惠收取定金的性质作出了充分、详细的说理，彭基、苏惠并未否认交易主体为周霭琳，也无否认周霭琳交付的定金性质属立约定金，因此，本院对原审法院上述认定予以确认，并不再赘述。本案双方当事人在二审中争议的焦点为：1.涉案房屋不能继续交易的责任认定问题；2.彭基、苏惠要求林启英、周霭琳赔偿提前还贷涂销抵押登记费用应否支持问题；3.原审诉讼程序是否违法问题。关于涉案房屋不能继续交易的责任认定问题。彭基、苏惠认为因周霭琳不能取得银行贷款，导致双方交易无法履行，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原审法院将周霭琳不能取得银行贷款的举证责任分配给彭基、苏惠，符合上述法律规定，彭基、苏惠认为原审法院对此举证责任分配违反谁主张谁举证原则理据不足，本院不足以采信。在本案中，彭基、苏惠未能提供证据证明周霭琳不能取得银行贷款。相反，其在原审庭审中却陈述各方在工商银行工业大道支行了解周霭琳贷款的有关事宜时，银行工作人员口头答复，由于周霭琳是学生，在国内没有收入，也提供不了流水的账单，所以银行不同意以周霭琳的名义抵押贷款，当时林启英、周霭琳提出加10万元换个银行申请贷款，彭基、苏惠考虑到去其他银行，其他银行也不会同意的，所以彭基、苏惠就不同意买卖，对于上述陈述，彭基、苏惠也未能举证证实。故根据上述法律规定，应由彭基、苏惠承担不能证明周霭琳无法贷款的不利后果。因此，彭基、苏惠以上述理由拒绝与周霭琳签订房屋买卖合同，双方不能继续交易的违约责任在于彭基、苏惠。原审法院据此判决彭基、苏惠向周霭琳双倍返还定金并无不当，本院予以维持。彭基、苏惠认为因周霭琳不符合贷款，故其没有与周霭琳签订合同属履行不安抗辩权及先履行义务等权利，缺乏事实依据，本院不予采信。由于本案双方当事人均没有主张继续履行交易，也未涉及有关周霭琳是否属限购对象，才导致合同无法继续履行的问题，故原审法院没有审查周霭琳购房资格问题并无不妥，彭基、苏惠认为原审法院没有要求周霭琳提供购房资格证明属案件事实不清理由不充分，本院不予支持。关于彭基、苏惠要求赔偿提前还贷涂销抵押登记费用应否支持的问题。双方当事人于2011年3月19日签订《房屋买卖协议书》，而彭基、苏惠提前还清贷款的时间发生在2011年3月15日，从上述时间看，彭基、苏惠还贷在前，而出售房屋在后，并不存在关联性。本案中，并无证据证明林启英、周霭琳在2011年3月19日前曾要求彭基、苏惠提前还清涉案房屋的抵押贷款费用，因此，彭基、苏惠认为是林启英要求其提前还贷赎契缺乏事实依据，其据此上诉要求林启英、周霭琳赔偿其他还贷涂销抵押登记费用没有合同和法律依据，本院不予支持。关于原审诉讼程序问题。彭基、苏惠认为其在原审中没有对案件事实和证据质证和辩解的机会，经核查原审卷宗，原审法院进行了多次庭审，双方当事人就本案有关材料已进行了质证，也充分发表自己的辩论意见，庭审笔录中显示有双方当事人的签名，因此，彭基、苏惠认为原审法院没有给予其质证和辩解的机会与事实不符，本院不予采信。有关彭基、苏惠表示原审记录不完整及记录不对等问题，彭基、苏惠作为案件当事人，若对原审记录有异议或认为记录不完整，可申请更正或补充。彭基、苏惠的代理人在原审审理中已就有关庭审笔录内容进行了修改，并签名确认，原审诉讼中，彭基、苏惠并无对原审记录提出异议，故其上诉对原审记录提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。至于原审审限问题，因双方当事人在原审审理期间，多次书面申请法院给予调解时间，故其上诉以原审审理期限过长为由，认为原审程序违法，本院不予采纳。综上所述，上诉人彭基、苏惠的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人彭基、苏惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年五月十九日书 记 员 肖和念陆洁雯 来源：百度搜索“”