（2015）乌民二初字第5号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-08-04
案件名称
冯永旭、罗凤梅与克市金丰房地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市乌尔禾区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯永旭,罗凤梅,克拉玛依市金丰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第五条，第四十条，第八条第一款，第九十三条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市乌尔禾区人民法院民 事 判 决 书（2015）乌民二初字第5号原告：冯永旭，男，汉族，1979年9月17日出生，初中文化，个体户，住克拉玛依市克拉玛依区。原告：罗凤梅，女，汉族，1977年8月17日出生，初中文化，个体户，住克拉玛依市克拉玛依区。二原告委托代理人：魏芳，新疆玺善律师事务所律师。被告：克拉玛依市金丰房地产开发有限公司。住所地新疆克拉玛依市乌尔禾区原安阳幼儿园。法定代表人：刘烽烽，系该公司董事长。委托代理人：刘明，男，汉族，1964年8月22日出生，高中文化，系克拉玛依市金丰房地产开发有限公司董事会监事，住克拉玛依市乌尔禾区。委托代理人：董长合，新疆众信律师事务所律师。原告冯永旭、罗凤梅诉被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理，本院依法适用简易程序由审判员田海峰于2015年4月28日、5月7日两次公开开庭进行了独任审理，原告冯永旭、罗凤梅的委托代理人魏芳、被告金丰房地产公司委托代理人刘明、董长合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯永旭、罗凤梅诉称，2013年12月，原、被告签订一份商品房买卖合同，二原告购买被告开发的乌尔禾区石缘路64栋103号商品房一套，建筑面积77.94平方米，总金额713709.05元（原告首付购房款363709.14元，办理抵押贷款285000元）。合同约定原告于2014年4月4日前办理完付款手续，被告应当在2014年6月30日前将合同约定的商品房交付原告。原告按合同约定如期履行了付款义务，但被告未能如期交付房屋。原告多次找被告交涉，被告均未回复。在合同附件四合同补充协议第五条约定具体交房时间以被告通知为准，无限期延长了被告交付房屋的时间，免除了被告的义务，对原告显失公平，与合同第八条约定的交房时间自相矛盾，且被告不能证实其签约时就合同补充协议第五条的内容采取合理的方式提请原告注意，或对该条款内容向原告履行了说明义务，故对该格式条款应做有利于原告的解释。被告在签约时的广告中宣传购买其商铺前三年每年的预期租金收益为总房款的6%、6%、7%，二原告系河南农村户口，被告承诺购买其商品房可以为原告落克拉玛依市户口，但均未兑现，被告欺诈原告，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。原告委托律师于2015年2月向被告发出律师函要求与被告解除合同，并由被告退还购房款、支付违约金，被告未答复。原告现诉至法院，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，要求自2014年7月1日起至2015年4月30日止计算原告的预期利益及利息损失，被告退还原告已付购房款713709.05元，被告赔偿原告各项损失71727.45元（含契税21411元，印花税357元，维修基金14274元，预期租金收益35685.45元（713709.05元×年收益率6%÷12个月×10个月）），被告赔偿原告违约金35685.45元（713709.05元×5%），被告赔偿原告购房款利息损失35685.45元（713709.05元×年贷款利率6%÷12个月×10个月），被告赔偿原告已还贷款利息19489.99元和提前一个月还款需支付的利息1175.90元共计20665.89元，上述各项合计877473.29元，本案诉讼费由被告承担。被告金丰房地产公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，该合同的附件四即合同补充协议第五条，对商品房买卖合同第八条约定的2014年6月30日前交付房屋的条款变更为商品房的交接的具体时间以出卖人即被告的通知为准，因此，原告诉称被告逾期交房的违约事实不存在。双方在合同第九条约定了违约金的计算方式，而对原告主张的预期收益、赔偿损失及利息均未约定，合同第十条第三款关于规划、设计变更导致买受人退房时的利息计算方式并不适用于本案的情形，故原告的诉讼主张无事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告金丰房地产公司开发建设了乌尔禾石缘路旅游购物精品一条街工程，该工程项目又名西域天街。2013年12月29日，原告冯永旭、罗凤梅夫妇（买受人）与被告金丰房地产公司（出卖人）在克拉玛依市乌尔禾西域天街售楼处签订合同编号KWS2013-04519的克拉玛依市商品房买卖合同一份，合同约定原告冯永旭、罗凤梅购买被告金丰房地产公司开发建设的乌尔禾区石缘路64栋103号商品房一套，建筑面积77.94平方米，每平方米单价9157.16元，房款共计713709.05元。合同第六条约定付款方式及期限为买受人应于2013年12月29日前支付首付款363709.05元，须在2014年4月4日前将350000元贷款手续办理完毕。合同第八条交付期限约定出卖人金丰房地产公司应当在2014年6月30日前将具备经验收合格条件的商品房向买受人冯永旭、罗凤梅交付。合同第九条约定出卖人金丰房地产公司逾期超过60日未向买受人冯永旭、罗凤梅交付该商品房，买受人冯永旭、罗凤梅有权解除合同，出卖人金丰房地产公司应按买受人冯永旭、罗凤梅累计已付款的5%支付违约金。合同第十条约定因规划、设计变更影响买受人冯永旭、罗凤梅所购商品房的质量或使用功能，买受人冯永旭、罗凤梅退房的，出卖人金丰房地产公司除退还买受人已付款项外，并按银行同期活期存款利率付给利息。合同第十一条约定双方进行验收交接时，出卖人金丰房地产公司应当出示合同第八条规定的商品房经验收合格的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。同日，原告冯永旭、罗凤梅与被告金丰房地产公司就乌尔禾石缘路64栋103号商品房签订合同补充协议作为合同附件四，该合同补充协议第五条约定，对商品房买卖合同第八条交付房屋期限由2014年6月30日前变更为商品房交接的具体时间以出卖人金丰房地产公司通知为准。但签约时被告金丰房地产公司就合同补充协议第五条关于变更交房期限的条款内容，未以合理的方式提请原告冯永旭、罗凤梅注意，也未对该条款内容向原告冯永旭、罗凤梅履行说明义务。2013年12月29日，原告冯永旭、罗凤梅向被告金丰房地产公司交纳购房首付款363709.14元，交纳由被告金丰房地产公司代收的印花税357元、契税21411元及住宅专项维修基金14274元。2014年5月7日，原告冯永旭、罗凤梅再次向被告金丰房地产公司交纳房款65000元。2014年6月13日，原告冯永旭、罗凤梅办理抵押贷款285000元向被告金丰房地产公司交纳了剩余购房款。原告冯永旭、罗凤梅向被告金丰房地产公司交纳购房款共计713709.14元。2015年2月9日，原告冯永旭、罗凤梅委托新疆玺善律师事务所魏芳律师向被告金丰房地产公司发出律师函，称合同约定金丰房地产公司应于2014年6月30日前向冯永旭、罗凤梅交付房屋，但至今未交付，买受人冯永旭、罗凤梅要求按约定解除合同，返还全额房款，并按买受人累计已付房款的5%支付违约金。被告金丰房地产公司至今未予答复。另查明，乌尔禾石缘路旅游购物精品一条街工程自2012年12月开工建设至今未完工，被告金丰房地产公司至今未向原告冯永旭、罗凤梅交付合同约定的乌尔禾石缘路64栋103号商品房。被告金丰房地产公司制作的“西域天街”、“北疆旅游线商业第一街”商业广告中载明：“买铺租约年限及租金回报：第一年，租金6%；第二年，租金6%；第三年，租金7%……”。中国人民银行公布的2014年度6个月以上1年以下的银行贷款利率为6%。上述事实，有经庭审质证的克拉玛依市商品房买卖合同、合同补充协议、个人购房担保借款合同、收款收据、商品房预（销）售专用收据、住宅专项维修资金专用收据、律师函、商品房销售广告及原、被告陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告冯永旭、罗凤梅与被告金丰房地产公司签订的商品房买卖合同依法成立，双方应按照合同约定履行各自义务。双方签订的商品房买卖合同系由新疆维吾尔自治区建设厅、新疆维吾尔自治区工商行政管理局共同监制，并报克拉玛依市房屋产权交易中心备案的格式合同。作为该合同附件四的合同补充协议是该合同的组成部分，系由被告金丰房地产公司拟定的格式条款。商品房买卖合同第八条约定出卖人金丰房地产公司于2014年6月30日前向买受人冯永旭、罗凤梅交付房屋，但在合同补充协议第五条中变更为商品房交接的具体时间以出卖人金丰房地产公司通知为准，实际为不确定的交房时间，该条款免除了出卖人金丰房地产公司及时交付房屋的主要合同义务，排除、限制了买受人冯永旭、罗凤梅及时取得房屋的合同权利。按合同约定期限交付购房款及交付房屋系房屋买卖合同中最为重要的合同条款，是买卖双方最为重要的合同权利与合同义务，此合同权利与合同义务应当具体明确，公平对等，不得显失公平。买受人冯永旭、罗凤梅按照合同约定履行了交付购房款713709.14元的合同义务。作为格式合同的拟定者与提供者，出卖人金丰房地产公司应当依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，在签约时以合理方式提请买受人冯永旭、罗凤梅注意合同补充协议第五条对房屋交付期限内容的重大变更，或者就房屋交付期限的重大变更向买受人冯永旭、罗凤梅作出说明，由买受人冯永旭、罗凤梅决定是否签订该商品房买卖合同，但被告金丰房地产公司未举证证实其在签约时已向原告冯永旭、罗凤梅履行了上述提示或说明义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，上述合同补充协议第五条应认定为无效条款。被告金丰房地产公司应按商品房买卖合同第八条约定于2014年6月30日前向原告冯永旭、罗凤梅交付商品房。因被告金丰房地产公司逾期未交付房屋，二原告委托律师向被告金丰房地产公司发出律师函，要求按合同约定条件解除合同，被告金丰房地产公司未予答复，故二原告主张按合同约定解除合同的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。因商品房买卖合同解除，二原告主张被告金丰房地产公司应退还交纳的购房款713709.14元的诉讼请求本院依法予以支持；二原告主张被告金丰房地产公司应返还其代收的印花税357元、契税21411元、住宅专项维修基金14274元的诉讼请求，因该房屋尚未交工，亦未办理有关产权证照，故对该项诉讼请求本院依法予以支持。被告金丰房地产公司逾期未按照合同约定的期限向二原告交付商品房的行为构成合同违约，二原告主张被告金丰房地产公司应按已交纳房款713709.14元的5%支付违约金35685.45元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。二原告主张被告金丰房地产公司应赔偿购房款利息损失35685.45元（713709.14元×年贷款利率6%÷12个月×10个月）的诉讼请求，因原、被告双方合同中约定的购房款5%的违约金比例较低，不足以弥补二原告因解除合同而造成的实际损失，二原告主张被告金丰房地产公司应自2014年7月1日起至2015年4月30日止，赔偿其占用二原告已交纳的购房款713709.14元10个月的贷款利息损失35685.45元的诉讼请求合理有据，本院依法予以支持。二原告主张被告金丰房地产公司应赔偿其已还贷款利息19489.99元和提前一个月还款需支付的利息1175.90元共计20665.89元，因无证据证实二原告已偿还的贷款本金数额及支付的贷款利息数额，且其贷款285000元并未提前偿还，故对该项诉讼请求本院依法不予支持。二原告主张被告金丰房地产公司应赔偿其预期租金收益35685.45元（713709.05元×年收益率6%÷12个月×10个月））的诉讼请求，因二原告提供的被告金丰房地产公司制作的商品房销售广告中载明的预期收益内容，无年租金6%的计算基数，内容不明确具体，且不能证实该销售广告对原、被告双方订立商品房买卖合同及确定房屋交易价格产生重大影响，该销售广告应认定为要约邀请，不能认定为要约，二原告的该项诉讼请求因证据不足，本院依法不予支持。为维护双方当事人的合法权益，规范房地产交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告冯永旭、罗凤梅与被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于2013年12月29日签订的关于乌尔禾区石缘路64栋103号的《克拉玛依市商品房买卖合同》于2015年5月19日依法解除；二、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告冯永旭、罗凤梅购房款713709.14元；三、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告冯永旭、罗凤梅交纳的契税21411元、印花税357元、房屋维修基金14274元共计36042元；四、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告冯永旭、罗凤梅违约金35685.45元；五、被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告冯永旭、罗凤梅利息损失共计35685.45元；六、驳回原告冯永旭、罗凤梅的其他诉讼请求。案件受理费6287元，被告克拉玛依市金丰房地产开发有限公司负担5878元，原告冯永旭、罗凤梅负担409元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 田海峰二〇一五年五月十九日书记员 祝金爱 来源：百度“”