（2015）东民初字第03607号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-09-28
案件名称
北京中和枣苑物业管理有限责任公司与翁志国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中和枣苑物业管理有限责任公司,翁志国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第03607号原告：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑11号楼111室。法定代表人：申伟，总经理。委托代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。被告：翁志国，男，1968年5月28日出生。委托代理人：穆桂清，女，1970年10月29日出生。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉被告翁志国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理。依法由审判员刘钧强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的委托代理人史成续与被告翁志国的委托代理人穆桂清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉称：2002年5月7日，被告入住北京市东城区花市枣苑小区×号楼×号房屋，并与原告签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，被告所购买房屋的建筑面积为96.61平方米（后经实测为96.62平方米），每月物业服务费为每平方米建筑面积2.48元，共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告所占房屋建筑面积比例分摊；每月第五日之前交纳当月费用；逾期不交从逾期之日每天按欠费金额的千分之二交纳违约金。在合同履行过程中，被告拖延时间未交纳物业服务费和公共区域能源费。自2003年1月1日至2015年2月28日，被告共拖欠物业服务费40734元和共用区域、设备正常运营所耗能源费2720元。被告的行为违反了合同约定，对此被告应承担违约责任。故原告起诉要求被告补交拖欠的物业服务费40734元、公共区域能源费2720元；按照每日81元的标准支付2015年2月6日至判决生效之日的违约金；并承担本案诉讼费。被告翁志国辩称：在被告入住房屋后的第一年，因房屋电闸发生跳闸，将主卧室内取暖的电热膜烧坏。对此，当时的物业公司承诺重新修理并对房顶进行装修，免除5年物业服务费。但直到现在，物业公司也没有进行处理和维修。被告不知道本案的原告是何时进驻该小区的。原告进驻小区后，不给被告开供暖证明，对被告的报修不予修理，且处处为难被告。原告将小区的地下室、警卫室、保洁室等公摊面积全部出租，且管理非常混乱。基于以上种种原因，被告一直没有交纳物业服务费。现被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：位于北京市东城区（原崇文区）花市枣苑小区×号楼×层×号房屋系被告购买之房产，该房建筑面积为96.62平方米。2002年5月7日，原告（原名称为北京花市枣苑物业管理有限责任公司，2009年2月5日更名为北京昊驰物业管理有限责任公司，2009年5月15日更改为现名称）与被告签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，被告房屋所在的花市枣苑小区由原告负责提供物业服务；被告按照每月每平方米2.48元的标准向原告交纳物业服务费；共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告所占有房屋建筑面积的比例分摊；每月第五日之前交纳当月费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按总欠费金额的千分之二交纳违约金。原告在提供物业服务过程中，按每户每月16元标准向被告收取公共区域能源费。自2003年1月1日至2015年2月28日，被告未交纳物业服务费及公共区域能源费。对于未交物业服务费及公共区域能源费的原因，被告称其中因2002年的某天其房屋内电热膜线路漏电导致电热膜损坏，为此原告承诺进行维修并由原告免除被告5年的物业服务费。就此，被告提供由原告经理“王爱丽”、“张景泰”于2003年2月1日签字的书面材料及被告于2003年3月5日致电热膜生产厂家、于2003年9月12日致开发商提出解决方案的书面材料以证明上述事实。对此，原告称其公司没有“王爱丽”、“张景泰”二位员工，对被告所写的其他书面材料不清楚。同时，原告对被告所称的电热膜损坏一事表示不存在。对于被告提出原告在物业服务过程中存在的其他问题，原告称其一直配合被告开具供暖证明，不存在为难被告的情况；地下空间中有一部分属于人防设施，原告将其他部分作为员工宿舍使用，并未出租；原告将收费明细已在客服中心张贴进行了公示。被告对于其主张的双方已约定免除其5年物业费用的事实未提供有力证据予以证明。上述事实，有双方当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，名称变更通知，证明，发票，国内标准快递单，房屋档案材料和庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告提供了物业管理服务，被告在接受有关服务后，应当据实交付相关费用。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费和公共区域能源费，有合同和法律依据，本院应予支持。根据本院对被告所欠物业服务费和公共区域能源费的计算，原告主张被告的欠费数额计算有误，故本院予以纠正。被告对于其主张的因房屋内电热膜损坏而与原告约定免除其5年物业费用的事实未提供有力证据予以证明，故本院对被告主张的上述事实无法采信。但应指出，被告对原告提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告翁志国于本判决生效后十日内给付原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司二ＯＯ三年一月一日至二Ｏ一五年二月二十八日的物业服务费人民币三万四千九百八十四元一角七分、公共区域能源费二千三百三十六元；二、驳回原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由原告负担76元、被告负担367元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘钧强二〇一五年五月十九日书记员 张 雯 来自：