（2014）穗中法民五终字第4457号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-02
案件名称
陈立与张吕梨、刘醒明租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志忠,何翠芬,陈立,张吕梨,刘醒明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4457号上诉人（原审被告）张志忠。上诉人（原审被告）何翠芬。两上诉人的共同委托代理人常峰，广东增泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈立。委托代理人郭微娜，住广东省增城市。原审第三人张吕梨，住广东省增城市。原审第三人刘醒明，住广东省增城市。上诉人张志忠、何翠芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于增城市荔城街莲园路3号第一、二、三层房屋的产权人是刘醒明、王惠娴，用地面积及建基面积均为77平方米，建筑面积为250.28平方米，房产证号为06××03。刘醒明将该房屋的第一层（77平方米）出租给张志忠。张志忠承租后，将上述租赁房屋隔墙分为两间商铺使用。位于增城市荔城街莲园路5号房屋，共6层，产权人是张叶青（2012年5月4日死亡），建基面积为77.17平方米，建筑面积为507.92平方米，房产证号为40××49。张叶青是张吕梨的父亲。张吕梨将莲园路5号第一层隔开为两间商铺，分别出租给他人使用。自2003年起，张吕梨将莲园路5号第一层其中一间（与莲园路3号相邻，约40平方米，以下简称5-1号商铺）出租给张志忠使用。2008年8月1日，张吕梨再次将5-1号商铺出租给张志忠，双方签订《铺位租赁合同》，约定租期为五年（从2008年8月1日起至2013年8月1日止），每月租金2200元，张志忠支付两个月保证金4000元给张吕梨，张志忠有权提出转让他方续租或经营其他方面，但必须事先经张吕梨同意，否则按张志忠违约处理等。荔城街莲园路3号房屋第一层与荔城街莲园路5号第一层房屋相邻。张志忠承租上述房屋后，将莲园路3号第一层分隔成两间商铺，并将莲园路3号第一层其中与5-1号商铺相邻接一间商铺（以下简称3-1号商铺）与5-1号商铺打通成一间约80平方米的商铺（以下简称涉案商铺）合并使用。2011年5月5日，张志忠、何翠芬（甲方）将涉案商铺出租给陈立（乙方）使用，双方签订了《租铺合同》。《租铺合同》记载以下内容“1.甲方现将增城市莲园路3号一楼铺面约80平方米，转租给乙方使用，月租为人民币7000元正，并先交款后使用，时间从2011年5月8日至2014年8月10日止，转让金为为人民币捌万元整，包括：步步柜押金2000元，OPPO柜押金5000元和空调一台、摄相头和电脑一台，保险柜一个。2.水电费由乙方支付，并支付其经营过程中产生的费用，包括房屋出租税费等。3.租赁期间甲方不得借故解除合同。4.乙方在租用期满后，乙方应保留现有固定的设备，包括墙体，天花，如有破坏应由乙方修复，其它可移动物品乙方可带走。5.乙方租期满后，甲方协助乙方继续续约。6.乙方如在租用期间转让他人或变用途必须告知甲方，乙方在租用期内有权转让或转租给他人，甲方不得以任何借口推辞。7.甲方必须保证乙方在租用期内一切能够正常使用，如发生中途屋主停租的情况，乙方因其他外界因素造成不能正常租用的经济损失由甲方赔偿。8.乙方交给甲方7000元押金，合同期满退回乙方，押金不计利息。9.合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签名后生效。……”该合同甲方落款处分别签有何翠芬的名字、张志忠的名字和身份证号，张志忠的签名处还加盖了手指模，乙方的落款处签有陈立的姓名及身份证号。2011年5月8日，陈立支付给何翠芬涉案铺面转让金80000元及押金7000元，何翠芬分别开出两张《收据》给陈立收执。张志忠、何翠芬将涉案商铺交付给陈立后，陈立将涉案商铺用于经营零售手机，并对涉案商铺按其自身经营的需要进行了设备添加与装饰装修，设备添加及装修范围包括招牌、灯饰、柜台广告、手机品牌的背景板、发光字等，对涉案商铺内的地面原有装修并未作改动。陈立为此支付给广州市增城今昔广告制作部装修费用134444元。陈立并在该涉案商铺申请领取名称为“广州市增城汇乐通讯经营部”的个体工商户营业执照。原审另查明，广州市增城今昔广告制作部是经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立的个体工商户，经营范围及方式为灯箱招牌平面设计制作。2012年2月16日，陈立代张志忠支付500元水费给张吕梨，张吕梨开具《收据》给陈立收执，确认收到张志忠交来2011年一年的水费共500元。2013年9月1日，张吕梨到涉案商铺要求陈立返还5-1号商铺，并拉下涉案商铺的卷闸门，阻止陈立继续经营，陈立向公安部门报警要求处理。增城市公安局西园派出所派民警出警，并于当日分别向陈立、张志忠、张吕梨作了询问。原审法院为此向增城市公安局西园派出所调取了相关询问笔录。陈立、张志忠、张吕梨在公安民警的询问下分别作出以下陈述，一、陈立称，2011年5月5日，其与张志忠、何翠芬夫妇就莲园路3号的商铺签订了租赁合同，租期从2011年5月8日至2014年8月10日；2013年9月1日一对夫妇来其经营的商店，自称是莲园路5号商铺的屋主，与张志忠、何翠芬夫妇签订的租赁合同已到期，要求收回商铺，并将卷闸门拉下不让其经营；其打电话问张志忠夫妇如何解决，并要求张志忠赔偿经济损失，张志忠回复说不可能帮其解决；其不知道租下的涉案商铺包括莲园路3号和5号，张志忠、何翠芬夫妇曾拿出他们与莲园路3号屋主签订的租赁合同给其看过，该合同记载的租赁期限至2014年9月10日以及莲园路3号的面积大约80平方米，且张志忠、何翠芬当时也没有告知其涉案商铺包括莲园路5号商铺在内；时至今日，其才知道租赁的商铺（80平方米）其实还包括了莲园路5号的40平方米；前来收回商铺的夫妇曾到商铺里找其收水费，但该夫妇当时并没有说是屋主；其认为张志忠、何翠芬夫妇存在合同诈骗嫌疑，隐瞒相关事实，骗取涉案商铺转租的转让金。二、张志忠称，莲园路5号商铺是向一男子租赁的，租期到2013年8月1日，莲园路3号是向刘醒明租赁的，租期到2014年9月10日；其将莲园路3号隔开成两间商铺，在租给陈立之前已将另一半商铺租给了另外的租客；2011年5月，其将位于荔城街莲园路3号商铺出租给陈立，面积约80平方米，整个铺面的装修费及财物合计转让金80000元（合同有注明），每月租金7000元，租期至2014年8月；在出租给陈立之前，其在涉案商铺内经营手机；陈立现使用的商铺有一半是属于莲园路5号，其租给陈立的是属于莲园路3号商铺，并没有出租5号商铺给陈立，但陈立一直在使用，其没有向陈立收取5号商铺的租金，也没有谈过关于5号商铺的事，其一直免费让陈立使用了两年多。三、张吕梨称，莲园路5号的产权人是其父亲张叶青，其父张叶青已去世，该房屋由其继承；莲园路5号第一层的面积80平方米，其将莲园路5号第一层隔开为两间，每间约40平方米，其将其中一间约40平方米的铺面租给了一位姓周的男子，另一间约40平方米的铺面从2003年开始出租给张志忠，2008年又续租给张志忠，并重新签署了租赁合同，租期从2008年8月1日起至2013年8月1日，每月的租金为2200元；2003年，其已知道张志忠将莲园路5号和莲园路3号第一层的各一半铺面打通；2012年，其发现张志忠将涉案商铺转租给他人，经其向张志忠询问，张志忠称是一起合伙做生意。2013年8月1日，其已开始与张志忠、陈立进行沟通，但直到现在仍未得到解决，现其要收回5号商铺。陈立于2013年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认陈立与张志忠、何翠芬于2011年5月5日签订的《租铺合同》无效；2、张志忠、何翠芬返还租房转让金80000元，并赔偿陈立装修损失50000元。原审诉讼过程中，一、陈立陈述以下事实，1、《租铺合同》是陈立与张志忠、何翠芬夫妻共同签订，当时陈立的妻子郭微娜也在场；2、陈立承租涉案商铺后，向工商部门申领开办名称为“广州市增城汇乐通讯经营部”的个体工商户营业执照，当时张志忠提供了莲园路3号房屋的产权证复印件给陈立办理领取营业执照的相关手续，故陈立当时只知道涉案商铺就是莲园路3号；3、陈立在2013年6月13日已支付给张志忠2013年6月9日至7月9日的租金，张志忠在2013年7月初告知陈立，房东要收回商铺，并要求陈立腾退涉案商铺，不同意继续出租给陈立，之后张志忠开始拒收2013年7月10日以后的租金；4、陈立租赁涉案商铺后，花费了134444元的装修费，现已无法继续经营使用涉案商铺，所以张志忠、何翠芬应赔偿三分之一的装修损失。二、张志忠、何翠芬陈述以下事实，1、涉案商铺是其将莲园路3号的一半及莲园路5号的一半的打通合并使用，且在出租给陈立之前就已经打通了；2、莲园路3号整个商铺与5-1号商铺是打通的，因陈立当时不想要莲园路3号商铺的转角部位，所以其将莲园路3号商铺与5-1号商铺相连部分出租给陈立，其实际出租的是莲园路3号商铺；3、其将涉案商铺转租给陈立已征得刘醒明和张吕梨的同意；4、在出租涉案商铺给陈立时，其并没有告知陈立关于5-1号商铺的实际租赁期限，但其已告知陈立涉案商铺的屋主情况；5、其与陈立之间对于5-1号商铺的租赁是口头约定，没有签订书面合同，对于5-1号商铺的租金是与3-1号商铺的租金合并收取，每月租金合计为7000元；6、《租铺合同》约定的80平方米是包括3-1号商铺及5-1号商铺，因为莲园路3号商铺的另一半已出租给他人，所以3-1号商铺当时不足80平方米，因此才将5-1号商铺的面积数也写上去，当时与陈立已口头讲清楚；7、转租给陈立时，涉案商铺已装修好，且地面也是新装修好的，故转让金80000元实际上是包括整个商铺的装修及《租铺合同》第1条约定的物品价值；8、其在2013年7月1日要求陈立交租，但陈立拒绝；9、在2013年7月初，其已通知了张吕梨收回铺位，至于张吕梨与陈立如何协商，其不清楚；其只要求陈立将5-1号商铺交还给张吕梨，并没有要求陈立交还3-1号商铺。三、张吕梨陈述以下事实，1、莲园路5号的产权人是张吕梨的父亲张叶青（于2012年5月4日死亡），自2003年开始以是张吕梨的名义将该房屋第一层商铺隔开一半出租给张志忠使用，是张志忠将张吕梨出租的一半商铺与莲园路3号的一半商铺打通的；2、张吕梨在2012年期间曾收过陈立支付的水费500元，当时张吕梨已发现张志忠将涉案商铺转租给陈立，张吕梨已向张志忠表示过反对，但考虑到与张志忠的租期还剩一年，所以就继续给陈立使用；3、只要陈立整栋楼看清楚，就可以知道涉案商铺是由两栋不同楼宇的第一层打通组成，导致目前的事情发生，陈立存在一定的责任；4、2013年8月，张吕梨与张志忠到涉案商铺找陈立商量交回商铺事宜，但陈立不同意，并叫张吕梨与张志忠协商，为此，张吕梨要求张志忠在2013年9月1日一起收铺，但张志忠当时并未到场；5、张吕梨只要求收回5-1号商铺，3-1号商铺与张吕梨无关。四、刘醒明称，刘醒明是莲园路3号第一层商铺的产权人，该商铺77平方米，出租给张志忠已有十多年了，张志忠在使用过程中将莲园路3号第一层商铺分隔成两间，并将其中一间（即3-1号商铺）与张吕梨的商铺（即5-1号商铺）打通合并使用；张志忠将商铺转租给陈立是经过刘醒明同意的。陈立为证明张志忠、何翠芬拒收租金的事实，在原审中提供陈立妻子郭微娜与张志忠的电话录音（含文字记录）及视频光碟。张志忠、何翠芬认为录音未经过张志忠同意，不得作为证据使用。陈立在原审中提供《民事上诉状》原件一份，拟证明张志忠承认陈立于2013年9月1日撤离涉案商铺后，就从未使用过涉案商铺。因张志忠不服（2013）穗增法民三初字第680号民事判决书提交的《民事上诉状》。上诉状记载以下内容，2013年9月1日，张吕梨要求收回商铺，并到现场强行拉下商铺的卷闸门，导致陈立无法正常经营，陈立报警，警察来到现场后，就腾空了商铺，再没有回到现场经营，陈立自此再无实际占用或使用此商铺，张吕梨对此状态是非常清楚的，因搬走时，除了派出所的工作人员、店铺人员，张吕梨也是在场，大家都有到派出所付过询问笔录，等等。张志忠、何翠芬对上诉状的真实无异议，认为张志忠只是对商铺现状进行陈述，并不是承认陈立已返还商铺的事实。对于《租铺合同》第一条约定的转让金80000元，张志忠、何翠芬在原审中称，涉案商铺在转租给陈立之前，是张志忠用于经营手机，当时涉案商铺地面装修也是新的，故该80000元实际上是转让涉案商铺内包括空调、电脑、摄像头、保险柜以及装修的款项。陈立认为，支付给张志忠、何翠芬的8万元转让金并非是柜台、空调、电脑、保险柜等物品的转让费，因上述物品已使用多年，实际价值不足2万元；合同约定的转让金实际是涉案商铺的租赁权的顶手费，因出现与合同约定相违背的情形，导致其投资达不到预期的收益，已造成其损失，故应由张志忠、何翠芬赔偿。对于《租铺合同》第一条记载的物品，陈立提供了书面情况说明，认为涉案商铺内的空调是2003年的美的柜式空调，在2011年交付给陈立时价值不超过1500元，陈立在2012年已更换了一台全新的美的空调，购机价为6700元；摄像头是组装的，现新机价不超过60元，电脑是连接摄像头监控的主机及显示器，均是2003年左右生产的旧款，在交付给陈立时价值不超过1000元；保险柜是水泥芯的，交付时价值不超过500元。张志忠、何翠芬对陈立上述说明内容不予认可。对于合同第一条约定步步柜押金2000元、OPPO柜押金5000元，张志忠、何翠芬称，步步柜押金以及OPPO柜押金已给了厂家，其已将上述柜台押金收据转给了陈立，陈立可凭收据向厂家退回押金，而且上述柜台已转让给了陈立，所以不存在返还的问题。陈立称，根据法院针对2014年3月4日下午在现场所作的笔录反映，陈立已返还顶手费所包含的全部物品（包括上述柜台）给张志忠、何翠芬，但对于步步柜押金2000元、OPPO柜押金5000元，陈立愿意自行承担。经原审法院询问，张志忠、何翠芬无法提供购买合同第一条记载物品的相关票据，且陈立和张志忠、何翠芬都不同意对上述物品的价值申请评估。原审庭审中，张志忠、何翠芬抗辩，陈立提供《租铺合同》中何翠芬的签名及张志忠签名处的加盖的手指模不真实，但张志忠、何翠芬均确认《租铺合同》中张志忠签名的真实性。经原审法院询问，张志忠、何翠芬不申请对上述签名及手指模的真伪进行鉴定。为证明其上述主张，张志忠、何翠芬向原审法院提供了另一份与陈立签订的《租铺合同》。该合同中，何翠芬并没有甲方落款处签名，且该合同中张志忠签名处也没有加盖手指模。另，张志忠在原审中表示，对于陈立欠交租金的问题已另案提起了诉讼，因此对于《租铺合同》中约定的保证金7000元的问题不应在本案中处理。陈立认为保证金7000元应用于抵扣2013年8月份的租金，并表示同意另案处理。经原审法院询问，陈立表示不同意继续租赁使用3-1号商铺。2014年3月4日下午17时，原审法院组织陈立、张志忠及何翠芬的委托代理人陈庆林、张吕梨等一同到现场查看，大家均确认涉案商铺的卷闸门并未上锁，进入涉案商铺后，看见涉案商铺内有美的牌柜式空调1台、金立柜台4个、HTC柜台2个、国维柜台2个、监控摄像头4个，涉案商铺有小房间有保险柜1个、旧式电脑1台、柜台4个。原审庭审过后，经原审法院释明，陈立于2014年4月30日向原审法院申请变更诉讼请求，要求将确认陈立与张志忠、何翠芬于2011年5月5日签订的《租铺合同》无效的诉讼请求变更为确认陈立与张志忠、何翠芬于2011年5月5日签订的《租铺合同》中涉及荔城街莲园路5号房屋的租凭期限超过2013年8月2日的部分无效，确认陈立与张志忠、何翠芬签订的《租铺合同》于2013年9月2日解除。原审法院认为，经过原审庭审，查明涉案商铺是由3-1号商铺及5-1号商铺打通合并组成，其中张志忠向刘醒明承租了莲园路3号第一层房屋（租期至2014年8月）后，将该房屋隔墙分为两间商铺（包括其中3-1号商铺），之后张志忠又将3-1号商铺及其向张吕梨承租的5-1号商铺（租期至2013年8月10日止）合并打通为涉案商铺，并转租给陈立经营手机，约定涉案商铺的租赁期限从2011年5月8日至2014年8月10日止。陈立主张《租铺合同》中涉及到5-1号商铺的租赁期限超过2013年8月2日的部分无效。张志忠、何翠芬对此不予认同，抗辩理由为《租铺合同》不涉及到5-1号商铺，对于5-1号商铺的租赁与陈立只是口头约定，属于不定期租赁合同，因此不存在合同部分无效的情形。《租铺合同》第1条约定“甲方现将增城市莲园路3号一楼铺面约为80平方米转租给乙方使用”。事实上，在张志忠、何翠芬出租涉案商铺给陈立之前就已将莲园路3号第一层房屋的另一半商铺出租给了其他人使用，由此说明张志忠、何翠芬在转租时是明知合同记载的“莲园路3号一楼铺面”当时是不足80平方米的。根据公安部门对张志忠的询问笔录记载，张志忠陈述没有出租5-1号商铺给陈立，也没有向陈立收取5号商铺的租金，但一直由陈立免费使用了两年多。原审庭审过程中，经原审法院询问，张志忠、何翠芬陈述，其与陈立之间对于5-1号商铺的租赁是口头约定，没有签订书面合同，是不定期租赁。但何翠芬却承认对于5-1号商铺的租金是与3-1号商铺的租金合并每月收取7000元。另，张志忠又承认《租铺合同》约定的80平方米是包括3-1号商铺及5-1号商铺，因为莲园路3号商铺的另一半已出租给他人，所以3-1号商铺当时不足80平方米，因此才将5-1号商铺的面积数也写上去。从张志忠、何翠芬上述陈述的内容来看，虽然存在前后陈述不一的情况，但张志忠、何翠芬在原审庭审中的陈述实际上是承认出租的涉案商铺是包括5-1号商铺在内的事实，且其陈述收取5-1号商铺及3-1号商铺的租金7000元也与《租铺合同》约定一致。综上，原审法院认定，合同中约定“莲园路3号一楼铺面约80平方米”是包括3-1号商铺及5-1号商铺在内。张志忠向张吕梨承租5-1号商铺约定的租赁期限至2013年8月1日止，而张志忠、何翠芬在转租涉案商铺时未告知陈立关于5-1号商铺的实际租赁期限，并约定转租租赁期限至2014年8月10日止。很明显，张志忠、何翠芬与陈立之间约定的转租期限超过了张吕梨出租给张志忠约定的租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，对于《租铺合同》中涉及到5-1号商铺超过租赁期限约定的部分应属无效。为此，陈立要求确认《租铺合同》中涉案5-1号商铺的租赁期限超过2013年8月2日的部分无效，于法有据，予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的。故本案中，张志忠、何翠芬与陈立签订《租铺合同》中其他部分仍然有效。综上，张志忠、何翠芬上述抗辩理由不成立，不予采纳。张志忠、何翠芬抗辩，何翠芬并没有在陈立提供《租铺合同》中签名，并主张陈立提供的《租铺合同》中何翠芬的签名及张志忠签名处的手指模不真实。张志忠、何翠芬为证明其抗辩主张向原审法院提交了另一份与陈立签订的《租铺合同》。对此，原审法院认为，《租铺合同》中约定该合同有一式两份，说明合同的相对方各持一份内容相同《租铺合同》，何翠芬虽然没有在其提供的《租铺合同》中签名，但并不能证明陈立持有《租铺合同》中何翠芬签名是虚假，且张志忠、何翠芬在原审庭审中也表示对陈立提供的《租铺合同》中何翠芬的签名及张志忠的手指模的真伪不申请鉴定。另，陈立于2011年5月8日支付的转让金80000元及押金7000元均由何翠芬收取，何翠芬亦分别出具两张《收据》给陈立收执，原审庭审中张志忠、何翠芬对这两张《收据》的真实性也予以认可。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张志忠、何翠芬对于上述抗辩及主张的事实，未能提供充足的证据予以反驳，不予采信。2013年9月1日张吕梨采取拉闸的方式对陈立进行驱赶，陈立受张吕梨驱赶后，于当天已撤离出了涉案商铺，陈立于2013年9月2日之后就没有继续使用整个涉案商铺，为此，陈立要求确认《租铺合同》于2013年9月2日解除。张志忠、何翠芬对此不予认同，认为陈立于2014年3月4日才将商铺返还给张志忠、何翠芬，故陈立请求确认合同解除没有事实依据。原审法院认为，对于陈立于2013年9月1日受张吕梨驱赶撤离出涉案商铺，张志忠在（2013）穗增法民三初字第680号案中提交的上诉状已确认了该事实。原审庭审中，张志忠、何翠芬承认在2013年7月份就要求陈立返还5-1号商铺，由此说明，张志忠、何翠芬在《租铺合同》履行期限届满之前，以自己的行为向陈立表明不履行合同义务。虽然张志忠只是要求陈立返还5-1号商铺，但陈立是将涉案商铺作为一个整体房屋向张志忠、何翠芬租赁使用，并按涉案商铺的整体规划及其经营需要进行装修并投入使用，虽然目前只是5-1号商铺无法继续使用，但若陈立继续使用3-1号商铺，还须重新进行装修，现3-1号商铺剩下不到一年的租期，若再增加投资成本，会存在难以达到预期投资收益或亏损的情况出现，与其订立合同目的相悖，故陈立在原审庭审表示不同意继续租用3-1号商铺，符合常理。陈立于2013年9月1日撤离出涉案商铺的行为，实际上是接受了张志忠、何翠芬及出租人张吕梨要求返还商铺的要求，基于涉案商铺使用的整体性，《租铺合同》自2013年9月2日起已无法继续履行，陈立原先订立租赁合同目的无法全部实现，故对于陈立要求确认《租铺合同》于2013年9月2日解除的诉请，理据充分，予以支持。《租铺合同》第七条“甲方必须保证乙方在租用期内一切能够正常使用，如发生中途屋主停租的情况，乙方因其他外界因素造成不能正常租用的经济损失由甲方赔偿。”的约定，张志忠、何翠芬并未依约保证陈立在租用期能够正常使用涉案商铺，故张志忠、何翠芬行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故陈立诉请要求张志忠、何翠芬返还转让金及赔偿装修损失，于法有据，予以支持，但返还的转让金应先扣除转让物品价值后按实际使用的租期折算；装修损失应也扣除已使用部分租期折算金额后予以赔偿。具体返还及赔偿的数额如下：一、陈立认为该转让金80000元是租赁权的顶手费，因合同约定的物品价值不足20000元。张志忠、何翠芬认为该转让金是物品及装修的转让费。但张志忠、何翠芬对于转让金还包括涉案商铺的装修价值的主张，并未提供证据证明，且《租铺合同》中也没有相关约定，故不予采纳。鉴于合同中对转让金的性质并没有明确约定，且《租铺合同》中记载物品（包括步步柜押金2000元、OPPO柜押金5000元、空调一台、电脑和摄像头各一台、保险柜一个）的价值确实不足80000元，故综合双方的陈述意见及查明的相关事实，认定80000元转让金既包含上述物品的转让费，也包含涉案商铺租赁权顶手费。根据《租铺合同》约定，张志忠已将上述物品转让给了陈立，故扣除上述物品价值后的部分属于租赁权顶手费。鉴于陈立与张志忠、何翠芬都不同意对上述物品价值申请评估，且张志忠、何翠芬也未有提供购买上述物品的相关票据，原审法院根据市场价格，酌定物品（包括步步柜押金2000元、OPPO柜押金5000元、空调一台、电脑和摄像头各一台、保险柜一个）的价值合计为15000元。其中，陈立愿意自行承担步步柜押金2000元、OPPO柜押金5000元，并同意在转让金80000元中扣除。合同约定租赁期限从2011年5月8日至2014年8月10日止，共1191日；按合同约定租期2011年5月8日起算，陈立进场实际使用至2013年9月1日止，历时848日；转让金80000元扣除物品价值15000元的金额为65000元，按合同约定的租期折算，每日54.58元（65000元÷1191日=54.58元），陈立实际使用涉案商铺的租赁期间为848日，折算为46283.84元（54.58元／日×848日=46283.84元）；即张志忠、何翠芬应返还陈立转让金18716.16元（65000元－46283.84=18716.16元）。故陈立主张的转让金超出上述18716.16元的部分，予以驳回。二、对装修损失费部分，陈立承租涉案商铺后，并未对商铺内的地面等进行重新装修，陈立按其实际经营需要对商铺内的门面、招牌、灯饰、手机品牌背景、发光字、柜台等进行装修，并花费134444元，该项费用有陈立提供2011年12月10日广州市增城今昔广告制作部开具的《收款收据》和装修明细表佐证，予以确认。张志忠、何翠芬对陈立提供的上述证据的真实性不予认可，但未提供证据予以反驳，故不予采纳。上述装修费按合同约定的租期分摊后每日的装修折旧费为112.88元（134444元÷1191日=112.88元），陈立使用期间的装修折旧费为95722.24元（112.88元／日×848日=95722.24元）。同上，陈立主张的装修损失也应按实际租期折算扣除装修折旧费后由张志忠、何翠芬予以赔偿，即由张志忠、何翠芬赔偿陈立装修损失38721.76元（134444元－95722.24元=38721.76元）。陈立主张的装修损失超出38721.76元的部分，予以驳回。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六第、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告陈立与被告张志忠、何翠芬于2011年5月5日签订的《租铺合同》中涉及荔城街莲园路5号房屋的租赁期限超过2013年8月2日部分无效；二、确认原告陈立与被告张志忠、何翠芬于2011年5月5日签订的《租铺合同》有效部分于2013年9月2日解除；三、被告张志忠、何翠芬于本判决生效后的五日内返还转让金18716.16元以及赔偿装修损失38721.76元给原告陈立；四、驳回原告陈立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告陈立负担1630元，被告张志忠、何翠芬负担1370元。判决后，张志忠、何翠芬均不服，共同向本院提起上诉称：1、被上诉人陈立与上诉人于2011年5月5日签订的《租铺合同》中约定80000元转让金，是双方平等、自愿协商确认的，且该款包括了电脑、空调、保险柜等物品的折算费用及装修费用，被上诉人在签约后并未提出异议，在超过法定期限后要求上诉人返还转让金是没有法律依据的，原判理应驳回被上诉人的此项诉求。2、被上诉人租赁涉事商铺前，该商铺已装修完毕，并不需要再次进行大规模的装修，而被上诉人仅提供装修明细表、《收款收据》，并未提供正式发票，且在原审庭审中，装修公司未作为证人出席加以说明，故上诉人认为被上诉人提供的上述两份证据仅是因案件需要而做的伪证，原判不应采信。3、原审法院（2013）穗增法民三初字第680号判决确认被上诉人是2014年3月4日将商铺返还原审第三人张吕梨，被上诉人此前一直使用商铺，其并无任何证据证明于2013年9月2日将商铺返还上诉人，故原审判决《租铺合同》于2013年9月2日解除与事实不符。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，判决上诉人无需返还任何费用给被上诉人，判定《租铺合同》有效时间从2011年5月8日至2014年3月4日止，本案一审、二审费用由被上诉人承担。被上诉人陈立答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。原审第三人张吕梨、刘醒明经本院传票传唤，均无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。二审中，上诉人张志忠、何翠芬提交了四张相片，拟证明涉案商铺转让给被上诉人陈立时是包括了柜台。被上诉人陈立在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。二审另查明，上诉人张志忠不服原审法院（2013）穗增法民三初字第680号民事判决而提起上诉，本院于2014年10月30日作出（2014）穗中法民五终字第2824号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原判已就被上诉人陈立要求确认其与上诉人张志忠、何翠芬签订的《租铺合同》中涉案5-1号商铺的租赁期限超过2013年8月2日的部分无效予以支持的理据，以及认定该合同其他部分仍然有效的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。根据本案查明的事实，2013年9月1日原审第三人张吕梨采取拉闸的方式对被上诉人陈立进行驱赶，被上诉人陈立被原审第三人张吕梨驱赶后，于当天即已撤离出了涉案商铺，被上诉人陈立于2013年9月2日之后就没有继续使用整个涉案商铺，上诉人张志忠在其对原审法院（2013）穗增法民三初字第680号案中提交的上诉状中亦已确认了该事实。原判基于涉案商铺使用的整体性，认定被上诉人陈立与上诉人张志忠、何翠芬签订的《租铺合同》自2013年9月2日起已无法继续履行，被上诉人陈立原先订立该租赁合同目的无法全部实现，故对于被上诉人陈立要求确认该《租铺合同》有效部分于2013年9月2日解除的诉请予以支持正确。原审法院（2013）穗增法民三初字第680号民事判决书及本院（2014）穗中法民五终字第2824号民事判决书均确认上诉人张志忠于2014年3月4日将涉案商铺中5-1号商铺返还给原审第三人张吕梨，且均认定被上诉人陈立在2013年9月2日后并无继续实际占有、使用整个涉案商铺，上诉人张志忠、何翠芬关于原审判决其与被上诉人陈立签订的《租铺合同》于2013年9月2日解除与事实不符的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人张志忠、何翠芬与被上诉人陈立签订的《租铺合同》第七条明确约定：“甲方（即上诉人张志忠、何翠芬）必须保证乙方（即被上诉人陈立）在租用期内一切能够正常使用，如发生中途屋主停租的情况，乙方因其他外界因素造成不能正常租用的经济损失由甲方赔偿”。原判据此认定上诉人张志忠、何翠芬并未依约保证被上诉人陈立在租用期能够正常使用涉案商铺，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任正确。因此，原判认定被上诉人陈立诉请要求上诉人张志忠、何翠芬返还转让金及赔偿装修损失于法有据而予以支持亦正确。原判已就上诉人张志忠、何翠芬应返还被上诉人陈立转让金18716.16元、赔偿被上诉人陈立装修损失38721.76元的理据论述清晰，合法合理，本院予以维持。上诉人张志忠、何翠芬虽对被上诉人陈立提供的装修明细表、《收款收据》不予认可，但其未能提供反证予以反驳，原判不予采纳并无不当。关于上诉人张志忠、何翠芬在二审中提交的四张相片，既无法证明拍摄日期，亦无法证明与本案的关联性，不足以证明其主张，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人张志忠、何翠芬的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3000元，由上诉人张志忠、何翠芬共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年××月××日书 记 员 党春婷 百度搜索“”