（2015）沈中民二终字第1388号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-04-27
案件名称
上诉人田志刚与被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田志刚,沈阳金辉房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1388号上诉人（原审原告）：田志刚，男，1972年5月7日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳金辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街77-5号。法定代表人：陈延华，该公司董事长。委托代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。上诉人田志刚因与被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第524号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，于2015年5月18日公开开庭审理了本案，上诉人田志刚，被上诉人金辉公司的委托代理人张雨诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田志刚一审诉称：田志刚于2008年购买金辉公司开发的位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-34号第24幢3-3-2室商品房，建筑面积124.58平方米，单价为每平方米3955.92元，总价款492，828元。合同约定于房屋交付后360日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价。田志刚按合同约定交付了全部购房款，于2009年1月20日入住，因金辉公司原因，田志刚一直未取得房屋所有权证书。金辉公司已取得初始登记备案批复，登记面积为124.23平方米，比合同面积少0.35平方米。故诉至法院，请求判令金辉公司向田志刚支付从2013年12月10日至2014年12月30日延期办理房屋产权证书违约金9487元，返还面积差价款1384元。金辉公司一审辩称：逾期办证责任不在我方，是施工单位、政府部门手续不完整及园区业主擅自违建造成的。金辉公司已于2014年10月21日取得商品房初始登记备案批复，违约金应计算至该日。关于面积差价款，房屋登记面积应以房产证面积为准，合同面积是否与登记面积有误差应于房产证下发后核实，房屋出售时以施工方提供面积为准，不应由金辉公司承担。原审法院审理查明：2008年，田志刚与金辉公司签订《商品房买卖合同》一份，田志刚为买受人，金辉公司为出卖人，双方约定田志刚购买由金辉公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-34号第24幢3-3-2室商品房一处，建筑面积124.58平方米，单价为每平方米3955.92元，总房款492，828元。关于面积差异处理，合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，田志刚按合同约定交纳了全部购房款，金辉公司于2009年1月20日向田志刚交付了商品房，该房屋于2014年10月21日取得房屋初始登记批复。登记面积为124.23平方米，比合同约定面积减少0.35平方米，误差比绝对值小于3%。田志刚与金辉公司因逾期办证违约及返还差价款事宜协商未果，田志刚遂于2014年12月30日诉至本院。田志刚曾于2013年12月17日诉至本院，向金辉公司主张至2013年12月9日止的逾期办证违约金。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案田志刚与金辉公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，金辉公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现商品房交付使用已超过360日，产权登记备案手续仍未办理完毕，金辉公司已构成违约，应依合同约定承担逾期办证违约责任，给付田志刚逾期办证违约金。因金辉公司已于2014年10月21日取得该房屋的初始登记备案批复，则违约金计算应截至2014年10月21日。关于逾期办证违约金计算的问题。逾期办证违约金自2013年12月10日至2014年10月21日即316天，违约金为7786.68元（492828元×316×0.00005），本院予以确认。关于面积差价款问题。合同约定的商品房建筑面积为124.58平方米，批准登记面积为124.23平方米，减少0.35平方米，且误差比绝对值小于3%。金辉公司虽答辩称应以房屋所有权证记载的面积作为登记面积，但因该房屋已由产权登记机关下发初始备案登记批复，则该批复记载的建筑面积已经登记机关测绘核实，即为该房屋的登记面积。故田志刚与金辉公司应据实结算房价款，现田志刚已按124.23平方米支付房价款，金辉公司应将多收取的房价款返还田志刚。差价款应为1384元（0.35×3955.92元）。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告田志刚逾期办证违约金7786.68元（自2013年12月10日至2014年1月24日止）。二、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告田志刚房屋面积差价款1384元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，由被告沈阳金辉房地产开发有限公司承担。宣判后，田志刚不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金9487元、面积差额款1384元；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人迄今未通知上诉人办理房屋产权证书，诉争违约金的终止时间应为上诉人取得房屋产权证书之日。被上诉人金辉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、民事判决书、房屋初始登记批复等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，田志刚与金辉公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同内容对本案双方均有法律约束力。田志刚所购房屋于2014年10月21日取得房屋初始登记批复，已超过360日，则金辉公司已构成违约，应承担相应的违约责任。关于田志刚提出其要求金辉公司支付违约金的终止时间为金辉公司通知其办理房地产证书之日的主张。依据双方合同约定，金辉公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即金辉公司应履行将买受人购买的房屋取得房屋所有权初始登记证明的合同义务，故金辉公司应支付田志刚违约金的截止日期应为初始登记批复获得之日，原审法院确定本案的违约金数额并无不当，对田志刚的该项主张，本院不予支持。另，原审判决依据合同约定的建筑面积与产权登记建筑面积差额及每平方米单价据实计算面积差额款并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人田志刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 长 李 妍代理审判员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年五月十九日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”