（2014）淮开商初字第339号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2016-04-06
案件名称
淮安金澄商业运营管理有限公司与欧宝军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安金澄商业运营管理有限公司,欧宝军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）淮开商初字第339号原告（反诉被告）淮安金澄商业运营管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳东路一号。法定代表人吴小红，系公司总经理。委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。委托代理人刘维忠，系公司员工。被告（反诉原告）欧宝军。委托代理人周士豪，淮安市清河区北辰法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）诉被告（反诉原告）欧宝军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金澄公司委托代理人刘国振、刘维忠，被告（反诉原告）欧宝军及其委托代理人周士豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金澄公司诉称：2011年4月23日，原、被告签订《博德五金建材家居广场精品馆经营管理合同》，约定原告将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆2楼42号商铺出租给被告经营，商铺面积为139.38㎡。该合同第二条约定，合同期限自2011年4月28日至2013年4月27日。第三条第一款约定，市场管理费为38元／㎡／月，第二款约定原告免收被告第二年的市场经营管理费，第四款约定，被告应支付市场管理费63557元，支付时间为合同签订日期。合同第十五条约定，如乙方不能在合同终止或解除后3日内将商铺及时归还原告，则从合同终止或解除之日的次日起至商铺归还之日，向原告支付相应于原日均市场管理费的2倍的违约金。现合同已经履行完毕，但被告尚欠31778元的管理费未支付，也未归还商铺。经原告多次催要未果，现请求判令：1、被告支付经营管理费31778元并支付利息；2、被告从2013年10月29日起，按照226.37元／天的标准支付违约金至商铺归还之日；3、被告立即归还承租的博德五金建材家居广场精品馆2层42号商铺；4、被告承担本案诉讼费用。被告欧宝军辩称：2011年4月23日，原告通过夸大其词。虚假宣传与被告签订了《博德五金建材家居广场精品馆经营管理合同》，将精品馆2楼42号商铺出租给被告经营，被告支付了一年的管理费31778元，同时支付了8000元的经营保证金，并以7.8万元的总装修价格对商铺进行了装修。合同第二条第一款约定，市场暂定开业时间为2011年4月28日（以市场开业为准，经营期做相应提前或顺延），由于原告消防措施等不到位，不具备良好经营环境等一系列因素，致市场至今未达成原告当初所宣传、承诺的条件与规模，市场（商铺）至今没法开业，故原告要求被告支付管理费、违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。反诉原告欧宝军诉称：2011年4月23日，原告通过夸大其词。虚假宣传与被告签订了《博德五金建材家居广场精品馆经营管理合同》，将精品馆2楼42号商铺出租给被告经营，被告支付了一年的管理费31778元，同时支付了8000元的经营保证金，并以7.8万元的总装修价格对商铺进行了装修。合同第二条第一款约定，市场暂定开业时间为2011年4月28日（以市场开业为准，经营期做相应提前或顺延），由于原告消防措施等不到位，不具备良好经营环境等一系列因素，致市场至今未达成原告当初所宣传、承诺的条件与规模，市场（商铺）至今没法开业，故请求法院判令原告退还管理费31778元、退还经营保证金8000元、赔偿装修损失78000元并承担反诉费用。反诉被告金澄公司辩称：反诉原告诉请无事实依据，请求驳回。经审理查明：2011年4月23日，原、被告签订《博德五金建材家居广场国际精品馆经营管理合同》，合同约定原告将该精品馆二层42号商铺及经营设施提供给被告使用，面积为139.38㎡；合同第二条第1项约定“本市场暂定开业时间为2011年4月28日（以市场开业为准，经营期做相应提前或顺延）”；第2项约定“合同期限自2011年4月28日起到2013年4月27日止”；第3项约定“本合同履行期满，双方均有意续签合同的，应在本合同期满一个月前重新签订新的经营管理合同，乙方（欧宝军，下同）未在规定期内续签的，本合同到期自行终止，甲方（金澄管理公司，下同）有权将此物业另行处置”；合同第三条第2项约定“为体现市场培育原则，甲方免收乙方本合同期内第二年的市场经营管理费”；第4项约定“乙方在合同期限内应缴费用为63557元，于本合同签订时一次性付清”；合同第十五条第4款约定“如乙方不能在合同终止或解除后3日内将商铺及时归还甲方的，则从合同终止或解除之日的次日起至商铺归还日止，向甲方支付相当于原日均市场经营管理费用2倍的违约金”。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告向原告交纳管理费31778元、经营保证金8000元。2011年4月23日，原、被告签订《博德国际精品馆商户装修协议》，约定被告的摊位号为2层42号，总面积139.38㎡，被告的装修期限自2011年4月30日起至2011年6月10日止等内容。同日，被告向原告缴纳装修保证金2000元，原告将上述房屋交付被告装修和使用。还查明，博德五金建材家居广场的开业时间为自2011年10月29日。审理中，原告要求以被告已缴纳的经营保证金8000元，装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金。以上事实，有《博德五金建材家居广场精品馆经营管理合同》、《博德国际精品馆商户装修协议》、收据以及当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：被告欧宝军主张受欺诈与原告签订合同，原告金澄公司不予认可，被告欧宝军亦未提供充分证据予以证据，本院不予采信。双方签订的经营管理合同是真实意思表示且不违反法律规定，应受法律保护。当事人均应依约履行各自义务。本案中，市场正式开业时间为2011年10月29日，根据合同约定，合同期限应顺延为2011年10月29日至2013年10月28日。被告在合同期限内尚欠管理费31778元及利息（从2011年4月24日按银行同期贷款利率计算至判决给付之日），应当予以支付。原告要求以被告已缴纳的经营保证金8000元，装修保证金2000元冲抵相应的商铺租金不违反法律规定，本院予以准许。合同期满后，被告应将承租商铺返还给原告，被告在未与原告续签协议且未付清协议期内管理费的情况下拒绝交还房屋的行为构成违约。合同约定每日的违约金为日管理费用的2倍。本院认定以合同中日管理费用为标准计算违约金更为适当，将违约金调整为从合同期满按每月5296.44元（38元／平方米／月139.38平方米）计算至被告返还商铺之日。关于欧宝军（反诉原告）的反诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：被告欧宝军于本判决生效之日起三十日内返还博德五金建材家居广场国际精品馆二层42号商铺给原告淮安金澄商业运营有限公司；被告欧宝军于本判决生效之日起十五日内支付原告淮安金澄商业运营有限公司经营管理费31778元及利息（从2011年4月24日按银行同期贷款利率计算至判决给付之日）、违约金（以每月5296.44元的标准从2013年10月29日计算至实际返还商铺之日），扣除被告欧宝军已付的10000元；驳回原告淮安金澄商业运营有限公司其他诉讼请求；驳回反诉原告欧宝军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费594元，由原告金澄公司负担94元，由被告陈海锋负担400元；反诉案件受理费2620元，由反诉原告欧宝军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454）。审 判 长 谢国春人民陪审员 严 威人民陪审员 许广明二〇一五年五月十九日书 记 员 徐冰晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”