（2015）二中民终字第04367号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-11
案件名称
北京市天工房地产开发有限责任公司与北京图澜物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04367号上诉人（原审被告）北京市天工房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区莲花河胡同2号院1号楼1层108。法定代表人盛红立，总经理。委托代理人付少松，男，1973年1月24日出生。委托代理人张猛，北京桓标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。法定代表人张静宁，经理。委托代理人徐良久，北京市义博律师事务所律师。委托代理人张红玉，北京市义博律师事务所律师。上诉人北京市天工房地产开发有限责任公司（以下简称天工公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第3899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天工公司之委托代理人付少松、张猛，被上诉人北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）之委托代理人徐良久、张红玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年1月，图澜物业公司起诉至原审法院称：我公司为北京市西城区×××小区的物业服务公司，天工公司为该小区的开发公司。我公司为天工公司位于北京市西城区×××1-2层的房屋（面积为1437.92平方米，以下简称涉案房屋）提供物业服务，物业管理费按每平方米每月3.52元收取。我公司提供物业服务后，天工公司未按时交纳物业费。经我公司多次催要，其以各种理由推脱。现我公司要求天工公司支付涉案房屋自2010年1月起至2013年12月止的物业费242950.96元；并承担诉讼费。天工公司辩称：图澜物业公司与我公司之间不存在物业服务合同关系。我公司未将地下室交付给其，其没有提供物业服务，也没有履行所谓的物业管理服务合同。图澜物业公司要求我公司交纳物业费没有依据。关于诉讼时效，即使给付，也只能计算自2014年其起诉前两年，之前的部分已超过诉讼时效。现我公司不同意其全部诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，天工公司与图澜物业公司签订《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合乎法律、行政法规的规定，属于依法成立并有效的合同，双方当事人均应依约履行合同义务。天工公司虽然否认双方存在物业合同关系，且认为图澜物业公司出示的《物业管理委托合同》原件多次拆开、更换过，故不能确认合同真实性，但结合《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》及民事调解书等证据佐证，均可以表明图澜物业公司确为天工公司提供物业服务，故对于天工公司的陈述理由，法院不予采信，天工公司应当依约向图澜物业公司支付物业费用。天工公司称涉案区域图澜物业公司未实施物业服务，并向法院提交照片若干张，以及（2014）西民初字第2519号民事判决书，但图澜物业公司对照片真实性以及拍摄时间无法确认，且照片也未能明确显示拍摄地点、时间等，故凭借照片不足以证明天工公司的事实主张，而天工公司提交的（2014）西民初字第2519号民事判决书，其中涉及物业服务的区域与本案不同，且本案判决时，该案判决尚未生效，故不足以证明其主张的事实成立。天工公司称图澜物业公司的部分主张已超过诉讼时效，鉴于物业服务本身具有群体性，不同的业主对服务是否达标的理解也不尽相同，因此需要业主或业主委员会进行监督，及时提出意见和建议，以便对物业服务进行改正，但不能以拒绝缴纳物业费的方式解决问题，否则会使物业服务陷入恶性循环，各方利益均会受到严重侵害。故人民法院在处理涉及物业服务案件中，对于诉讼时效的认定不宜过苛，且本案中天工公司亦明确未交纳2009年之后的物业费，据此法院对于天工公司提出图澜物业公司的诉讼请求超过诉讼时效的答辩理由难以采纳。关于天工公司应支付物业费的标准，在（2009）宣民初字第8067号案件中存档的《付款协议》中已有明确记载：1、天工公司位于×××9号楼二层办公用房519.94平方米，原物业管理费3.20元／平方米／月，图澜物业公司让利后为1.68元／平方米／月。天工公司欠交自2006年、2007年、2008年3年物业管理费，同时应交2009年物业管理费：519.94平方米＊1.68元／平方米／月＊12个月＊4年，合计41927.96元；2、天工公司位于×××10号楼自有产权空置房屋地上1-3层，地下1-2层，依据天工公司提供的测绘依据：地上1-3层2815.84平方米，地下1-2层1437.92平方米，原物业费为商业用房收费3.52元／平方米／月，现图澜物业公司让利按经济适用房收费标准1元／平方米／月。此价格只限于天工公司空置期内，如天工公司正常使用，则按办公用房，本协议第1项收取等内容。参照该协议第2项中约定，以及天工公司未能充分证明涉案区域现为空置的现状，应当视为天工公司正常使用，则按协议第1项约定的办公用房标准收取，即按照让利前的3.20元／平方米／月的标准，结合涉案区域面积1437.92平方米，计算2010年1月至2013年12月天工公司应交纳图澜物业公司的物业费数额。故法院对图澜物业公司诉讼请求中合理的部分予以支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京市天工房地产开发有限责任公司向北京图澜物业管理有限公司支付二〇一〇年一月至二〇一三年十二月期间的物业费二十二万零八百六十四元五角一分；二、驳回北京图澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，天工公司不服，上诉至本院称：图澜物业公司一审代理人之一的身份并非该公司员工，而是法律工作者，我公司提出质疑，原审法院对此并未审核，存在程序违法；原审判决认定案件事实不清，涉案房屋与其他楼（同小区8号楼）地下连通方可使用，因该楼尚未完成拆迁，涉案房屋始终未启用；原审判决适用法律错误，故请求撤销原判，依法改判或发回重审。图澜物业公司同意原判。经审理查明：2001年6月10日，天工公司作为甲方与乙方图澜物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：项目名称：北京市宣武区菜园街危改小区（恬心家园）；委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、甲方自用自留用房及销售尾房、临建房等；委托管理期限：自菜园街危改小区建设开发起始之日至小区建设完工，小区物业管理委员会与乙方重新签订物业管理委托合同之日止等内容。在《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》中记载：目前的物业管理企业名称：图澜物业公司；在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。图澜物业公司与天工公司曾因物业费、供暖费的给付问题发生争议，导致诉讼。在（2009）宣民初字第8067号案件的卷宗中，有双方当事人于2008年7月17日签订的《付款协议》，主要内容为：1、天工公司位于×××9号楼二层办公用房519.94平方米，原物业管理费3.20元／平方米／月，图澜物业公司让利后为1.68元／平方米／月。天工公司欠交自2006年、2007年、2008年3年物业管理费，同时应交2009年物业管理费：519.94平方米＊1.68元／平方米／月＊12个月＊4年，合计41927.96元；2、天工公司位于×××10号楼自有产权空置房屋地上1-3层，地下1-2层，依据天工公司提供的测绘依据：地上1-3层2815.84平方米，地下1-2层1437.92平方米，原物业费为商业用房收费3.52元／平方米／月，现图澜物业公司让利按经济适用房收费标准1元／平方米／月。此价格只限于天工公司空置期内，如天工公司正常使用，则按办公用房，本协议第1项收取。图澜物业公司让利后该房屋自2004年至2009年空置房物业管理费为：4253.76平方米＊1元／平方米／月＊12个月＊6年，合计306270.72元；双方最终商定本协议总款402792.38元，定为380000元整等内容。后，北京市宣武区人民法院以（2009）宣民初字第8067号民事调解书确认双方就上述欠费达成如下调解协议：一、北京市天工房地产开发有限责任公司于二ＯＯ九年十月一日前给付北京图澜物业管理有限公司物业管理费、供暖费等共计三十八万元；二、若北京市天工房地产开发有限责任公司未能按照上述约定的期限给付全部欠款，则北京市天工房地产开发有限责任公司应于逾期之日另行向北京图澜物业管理有限公司赔偿利息损失一万一千七百七十五元五角。原审法院审理中，图澜物业公司表示天工公司已交纳2009年之前的物业费，而本案的诉讼请求在2013年中期曾经起诉过，但后来撤诉；天工公司则表示确实未交纳2009年之后的物业费，而2009年之前的物业费，财务账上没有显示。另，天工公司对上述图澜物业公司提交的合同真实性有异议，经过核实合同原件，认为合同原件多次拆开更换过，且表示对其中部分手写内容不能确认；提交照片若干张，用以证明涉案场所目前为空置，没有实施物业服务，即使其委托过图澜物业公司进行物业服务，也可以说明服务不到位，不符合服务标准，故不同意支付物业费。图澜物业公司表示对照片的真实性以及拍摄时间均无法确认。天工公司提交（2014）西民初字第2519号民事判决书，用以说明在另案中涉及与涉案房屋位于同一小区的9号楼地下二层的物业服务合同纠纷一案中，法院驳回了图澜物业公司要求其支付地下室管理费的诉讼请求。图澜物业公司认为该判决未生效，且与本案无关。本院审理中，上述（2014）西民初字第2519号民事判决书已经二审判决予以维持。天工公司对（2009）宣民初字第8067号案件的卷宗中，双方当事人于2008年7月17日签订的《付款协议》的真实性提出异议，称申请公安部二所进行文字与公章形成时间先后顺序的鉴定；同时认可公安部二所不会针对民事案件进行上述鉴定；就其主张的图澜物业公司代理人身份问题，提供了其手机上显示的1张博客截图，但没有提供因代理人身份审查不当影响法院就案件实体处理的相关规范。另，天工公司主张（2009）宣民初字第8067号民事调解书，法院存在违法调解的情况，就此提供了涉案房屋规划图纸；提出双方之间于2001年6月21日还签订了1份为期3年的《物业管理委托合同》，现该合同履行期限早已届满，双方之间系事实物业服务合同关系。图澜物业公司认可双方于2001年6月21日签订的《物业管理委托合同》的真实性，但主张该合同是为天工公司领取启动资金所签，双方实际履行的是自己提供的经过相关部门备案的《物业管理委托合同》；表示规划图纸不能说明其对涉案房屋没有进行管理。天工公司认可备案的是图澜物业公司提供的合同，但主张该合同是图澜物业公司私自去相关部门进行的备案，但就此未能举证。上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》、《付款协议》、《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》、（2009）宣民初字第8067号民事调解书及该案卷宗材料、照片、（2014）西民初字第2519号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天工公司与图澜物业公司签订了两份履行期限不同的《物业管理委托合同》，虽然天工公司提供的合同签订时间晚于图澜物业公司提供合同，但图澜物业公司提供的合同是经过向政府相关部门备案的合同。天工公司虽主张图澜物业公司提供的合同系图澜物业公司私自备案，但就此并未举证，也没有提供有关部门对于物业服务合同应该由哪一方备案的规定，本院对其此项陈述意见不予采信，认定图澜物业公司提供的向相关部门备案的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，对于双方具有法律约束力。天工公司虽然一再否认双方仍存在物业合同关系，但并不否认双方之间仍存在事实上的物业服务关系，在现有证据情况下，其也无法否定图澜物业公司提供的《物业管理委托合同》的真实性；其虽质疑（2009）宣民初字第8067号民事调解书的合法性，但其提供的规划图纸等证据，不足以推翻已经发生法律效力的（2009）宣民初字第8067号民事调解书。故本院结合《菜园街危改小区普通住宅房屋使用、管理、维修公约》及已经发生法律效力的（2009）宣民初字第8067号民事调解书及该案卷宗材料等证据，应该认定图澜物业公司确为天工公司提供了物业服务，天工公司应当依约向图澜物业公司支付物业费用。天工公司提交的照片不能证明真实性及拍摄时间；其提供的（2014）西民初字第2519号民事判决书，因该案与本案涉及的物业服务的区域并不相同，本院无法据此认定其所述事实成立。关于天工公司主张的诉讼时效问题，本院对此认为，原审法院考虑物业服务本身具有的特性，以及法院在处理涉及物业费纠纷时，对于诉讼时效的认定不宜过苛的原则，认定图澜物业公司主张的物业费没有超过诉讼时效，并无不当。关于天工公司应支付的物业费的标准，原审法院根据双方签订的《付款协议》约定的标准及涉案房屋面积，及本案实际情况计算后予以确定，是适当的。至于天工公司上诉提出的原审法院未审核图澜物业公司代理人的身份问题，本院无法确认其提供的截图系该代理人本人博客，且其未提供代理人身份存在问题直接影响裁判结果的依据，现其以此为由否定原审判决结果，本院不能认同。综上，原审法院在现有证据情况下，所作判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4944元，由北京图澜物业管理有限公司负担450元（已交纳），由北京市天工房地产开发有限责任公司负担4494元（自本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费4944元，由北京市天工房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白松代理审判员 袁芳代理审判员 王磊二〇一五年五月十九日书 记 员 陈雪 关注微信公众号“”