（2015）广法民终字第331号
裁判日期: 2015-05-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
谢天志、谢林洋、李建华与刘念、原审第三人岳池县园田公寓租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢天志,谢林洋,李建华,刘念,岳池县园田公寓
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第331号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）谢天志，男，汉族，生于1971年8月27日，现住岳池县。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）谢林洋，男，汉族，生于1992年5月18日现住岳池县。系谢天志之子。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李建华，女，汉族，生于1976年4月5日，现住岳池县。三上诉人共同委托代理人谢泽强，四川天吉律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）刘念，女，汉族，生于1986年7月28日，住岳池县赛龙镇。委托代理人杨琳琳，四川诚协律师事务所律师。原审第三人岳池县园田公寓，住所地岳池县建设路。法定代表人何熙建，经理。上诉人谢天志、谢林洋、李建华因与被上诉人刘念、原审第三人岳池县园田公寓租赁合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2014）岳池民初字第2306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人谢天志、谢林洋、李建华的委托代理人谢泽强，被上诉人刘念的委托代理人杨琳琳到庭参加了诉讼，原审第三人岳池县园田公寓经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，岳池县园田公寓是原岳池县园田村五个社出资于1992年3月成立的集体所有制企业，当时登记的名称为“四川省岳池县园田公寓”，负责人为潘大翠。主要从事旅馆、餐饮服务业。该企业的不动产包括坐落在岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋，院坝和建筑物所有附属设施，土地使用权面积695平方米。1999年8月3日，工商登记的法定代表人变更为何熙建，企业法人名称为“岳池县园田公寓”。2008年3月5日，岳池县九龙镇建设路12号（上面加盖了“四川省岳池县园田公寓业务章”印章）为甲方与刘念为乙方签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：甲方向乙方提供园田公寓2-7楼房屋（包括上楼梯门面），地址岳池县建设路12号，面积1，288平方米。租赁期为十五年，从2008年3月5日至2023年3月5日止。租金为每年7万元，若乙方不能按时给付租金，甲方有权单方解除合同。乙方付给甲方转让费3万元。甲方若单方面违约，应向乙方支付违约金100万元，并向乙方赔偿因此而造成的损失。在合同尾部，出租方（签字），法定代表人栏，何熙建签字，盖有“四川省岳池县园田公寓业务章”印章，并盖有何熙建的印章；承租方（签字）栏，刘念签字。合同签订后，双方一直按该合同履行权利义务。除2011年、2012年实际履行的租金为每年8万元外，至2013年实际履行的租金为7万元。2013年9月11日拍卖会上谢天志以公开竞价的方式获得岳池县园田公寓所有不动产，包括：岳池县九龙镇建设路6号、8号、10号、12号、14号、16号门面及2至7楼所有房产及后面一栋3层楼房屋，院坝和建筑物所有附属设施，土地使用权面积695平方米。2013年12月25日，园田公寓作为甲方（法定代表人何熙建），谢天志作为乙方签订《房屋买卖合同》。该合同第二条约定拍卖价为二千零伍拾万元，扣除保证金五十万，还应支付二千万元，乙方在2014年1月3日前，付甲方一千五百万，余下五百万于2014年1月14日前付清。《房屋买卖合同》第四条为“甲方出卖物现已出租承租人，现承租人合同期的延续事宜由乙方与承租（由‘租赁’改写，上面签有何、谢两字，并盖有手印）方解决，甲方积极协助配合”。之后，谢天志交清了所有购房款及契税等各种费用，并于2014年1月17日办理了产权过户登记，登记在谢天志（20%份额）、谢林洋（50%份额）、李建华（30%份额）的名下。2014年2月27日刘念向园田公寓发函要求提供银行账户，以便按时交纳租金。何熙建告知刘念房屋已卖给谢天志，答应联系谢天志让其提供银行账号。2014年3月25日，谢天志向刘念发通知，告知园田公寓的所有财产已整体拍卖给谢天志，要求刘念接此通知后5日内予以搬迁，谢天志将对该财产进行整体出租或者公开招租，租期、租金公平竞争，或将其财产收回处分。四川天元资产评估有限公司2014年2月6日所作的评估报告，对2008至2013年租金评估为：2008年84，115.2元，2009年132，643.2元，2010年173，083.2元，2011年215，140.8元，2012年为255，580.8元，2013年291，168元。2014年4月8日，彭秀文等245人提起诉讼，诉请依法撤销何熙建关于有关园田公寓财产出租给刘念的决定及其出租行为并判令何熙建等人连带赔偿租金损失。岳池县人民法院以彭秀文等245人不具备原告主体资格，不符合起诉条件为由，于2014年4月15日以（2014）岳池民初字第2445号裁定书裁定不予受理。彭秀文等245人不服，向广安市中级人民法院提起上诉。2014年5月27日，广安市中级人民法院以（2014）广法民终字第360号裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年6月9日，中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号，认为2008年3月，何熙建未召开“园田公寓”集体经济组织成员大会，擅自与个体工商户杨某军等人签订租赁合同，以每通门市每年租金3万元的价格出租给杨某军等人10年。实际2008年园田公寓的门市租金市场价为每通门市4万元至5万元。2013年园田公寓附近类似门市每年租金15万元以上，杨某军仍按每通门市每年6万元租金的价格承租，与市场价格差距大，造成集体资产损失。中共岳池县纪委以何熙建违规低价出租园田公寓，造成集体资产损失，构成失职行为；未按规定公开社区财务收支明细，构成违反财经纪律行为，给予何熙建党内严重警告处分。一审法院审理认为，何熙建系岳池县园田公寓的法定代表人，有工商登记予以证实。2008年3月5日，出租方岳池县园田公寓以岳池县九龙镇建设路12号名义与刘念所签租赁合同，虽然将出租物所在的地址作为“出租人”不妥，但从盖的印章系四川省岳池县园田公寓业务章，合同的内容系出租岳池县园田公寓2-7楼旅馆，有法定代表人何熙建签字，并盖有何熙建的印章。因此，可以认定出租人是第三人岳池县园田公寓。虽然该合同书写的文字有瑕疵，印章也存在使用不当，但不影响合同的效力。该合同系双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的禁止性规定，合法有效。2008年至2013年岳池县园田公寓和刘念双方一直在履行该合同，该合同所涉租金系岳池县园田公寓企业收取，而非何熙建个人收取，故谢天志、谢林洋、李建华称该租赁合同是何熙建的个人行为，与事实不符，对其主张不予支持。谢天志、谢林洋、李建华主张签订《房屋买卖合同》时，不知道房屋租赁的事实存在，与《房屋买卖合同》第四条明显相悖，不予采信。刘念起诉要求继续履行租赁合同，于法有据，应予支持。岳池县园田公寓已将租赁物出卖给了谢天志、谢林洋、李建华，租赁物上的一切权利、义务由谢天志、谢林洋、李建华承继。因此，第三人岳池县园田公寓终结了租赁合同的权利、义务。中共岳池县纪委（决定）岳纪（2014）38号虽然认定何熙建低价出租房屋给杨某军等人，但并未认定何熙建与承租人有恶意串通的行为。因此，谢天志、谢林洋、李建华以恶意串通损害国家、集体、他人的合法权益请求确认租赁合同无效的理由不能成立，其诉求不予支持。《房屋租赁合同》约定租金为每年7万元，其中2011年和2012年实际履行的租金为每年8万元，但2013年实际履行的租金为7万元，是合同双方当事人对租金数额最近的约定。故每年租金7万元，是合同双方当事人约定的租金数额。据此，遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘念与第三人岳池县园田公寓于2008年3月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，谢天志、谢林洋、李建华继续履行至该合同期满为止；二、驳回谢天志、谢林洋、李建华的诉讼请求。本诉案件受理费9，400元，反诉案件受理费9，400元，共计18，800元，由谢天志、谢林洋、李建华负担。宣判后，上诉人谢天志、谢林洋、李建华不服一审判决向本院提起上诉称，何熙建不是岳池县园田公寓的法定代表人；签订《房屋租赁合同》的出租方是岳池县九龙镇建设路12号，且并加盖的岳池县园田公寓业务章，该合同的形式和内容不统一，主体不适格，内容也不真实；《房屋租赁合同》系恶意串通所为，不是当事人的真实意思表示，且违反我国物权法和合同法的有关规定，应属无效；上诉人在购买岳池县园田公寓财产时，不清楚岳池县园田公寓已出租的事实存在，《房屋租赁合同》对上诉人不具有约束力。因此，请求撤销一审判决，改判《房屋租赁合同》无效。被上诉人刘念答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，签订《房屋租赁合同》时，涉案租赁物的财产所有权人是岳池县园田公寓，何熙建是岳池县园田公寓的法定代表人，故涉案《房屋租赁合同》的缔约主体适格；本案中没有证据证明何熙建或岳池县园田公寓在与被上诉人刘念签订涉案《房屋租赁合同》时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。因此，涉案《房屋租赁合同》合法有效。《房屋租赁合同》约定的租期届满之前，岳池县园田公寓将租赁物出卖给上诉人谢天志、谢林洋、李建华，并办理了产权过户登记，谢天志、谢林洋、李建华成为租赁物的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，涉案《房屋租赁合同》对新的权利人谢天志、谢林洋、李建华具有合同效力，谢天志、谢林洋、李建华应当按照《房屋租赁合同》的约定享有权利和履行义务。因此，上诉人谢天志、谢林洋、李建华请求确认涉案《房屋租赁合同》无效没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判……、裁定；”、第一百七十五条“第二……、裁定。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费9，400元由上诉人谢天志、谢林洋、李建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张学明审 判 员 罗乔军代理审判员 蒋 濒二〇一五年五月十九日书 记 员 陈 雪附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 来自：